- Arrêt of April 15, 2011

15/04/2011 - C.10.0119.N

Case law

Summary

Sommaire 1
Le preneur qui met fin à un contrat de bail commercial dans les cas prévus par le décret du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol ne peut céder le bien loué au bailleur et, dès lors, satisfaire à l'obligation légale de restitution que s'il a fait procéder préalablement et à ses frais à une reconnaissance d'orientation du sol qu'il communique à l'OVAM et pour autant que l'OVAM ne réagisse pas dans les 60 jours en exigeant une reconnaissance descriptive du sol; si l'OVAM exige une reconnaissance descriptive du sol et qu'il en ressort ou qu'il ressort du registre des sols pollués que les normes d'assainissement du sol ont été dépassées, la cession ne peut avoir lieu avant que le cédant n'ait respecté vis-à-vis de l'OVAM les obligations visées à l'article 38, § 2, du décret du 22 février 1995 (1). (1) Voir les conclusions du M.P.

Arrêt - Integral text

N° C.10.0119.N

MARMINVEST, société anonyme,

Me. Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation,

contre

TOYOTA KORTRIJK, société anonyme,

Me. Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 20 octobre 2009 par le tribunal de commerce de Courtrai statuant en degré d'appel.

Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente deux moyens.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

1. L'article 37, §§ 1er à 3, du décret du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol, tel qu'il était applicable en l'espèce, dispose que :

« § 1er. Les terrains où est ou a été implanté un établissement où est ou a été exercée une activité figurant sur la liste visée à l'article 3, § 1er, ne peuvent être cédés qu'après qu'ils ont fait l'objet d'une reconnaissance d'orientation du sol, sauf dans le cas visé à l'article 3, § 2, 1°, alinéa 2.

§ 2. La reconnaissance d'orientation du sol est effectuée à l'initiative et aux frais du cédant, sous la direction d'un expert en assainissement du sol.

§ 3. Le cédant met l'O.V.A.M. au courant de son intention de procéder à la cession. Il y ajoute un rapport de la reconnaissance d'orientation du sol.

Le Gouvernement flamand peut arrêter les modalités de cette notification.

L'article 38, §§ 1er et 2 du décret du 22 février 1995, dans la version applicable en l'espèce, dispose que :

« § 1er. Si l'O.V.A.M. est d'avis, sur base d'une reconnaissance d'orientation du sol ou du registre des sols pollués, que des indications graves existent qu'un terrain visé à l'article 37, § 1er, fait l'objet d'une pollution du sol générée après l'entrée en vigueur du présent décret et qui dépasse ou menace de dépasser les normes d'assainissement du sol, l'O.V.A.M. somme le cédant dans les soixante jours de la notification de la cession, de procéder à une reconnaissance descriptive du sol.

Si la sommation par l'O.V.A.M. n'intervient pas dans les soixante jours de la notification, la cession pourra avoir lieu sous réserve de la faculté d'application ultérieure d'autres dispositions du présent décret.

§ 2. Si la reconnaissance descriptive du sol ou le registre des sols pollués fait apparaître un dépassement des normes d'assainissement du sol, la cession ne peut avoir lieu avant que le cédant :

a) n'ait établi un projet d'assainissement du sol recevable et complet ;

b) ne se soit engagé envers l'O.V.A.M. d'exécuter les travaux d'assainissement du sol ; et

c) n'ait constitué des sûretés financières conformément à l'article 29.

Tant que des normes d'assainissement du sol n'ont pas été arrêtées, les dispositions des paragraphes précédents sont applicables par analogie si la pollution du sol constitue une menace grave ».

2. Il ressort de ces dispositions que le preneur qui met fin à un contrat de bail commercial dans les cas prévus par le décret ne peut céder le bien loué au bailleur et, dès lors, satisfaire à l'obligation de restitution prévue à l'article 1731 du Code civil que s'il a fait procéder préalablement et à ses frais à une reconnaissance d'orientation du sol qu'il communique à l'O.V.A.M. et que si l'O.V.A.M. ne réagit pas dans les 60 jours en exigeant une reconnaissance descriptive du sol.

Si l'O.V.A.M. exige une reconnaissance descriptive du sol et qu'il en ressort ou qu'il ressort du registre des sols pollués que les normes d'assainissement du sol ont été dépassées, la cession ne peut avoir lieu avant que le cédant n'ait respecté, vis-à-vis de l'O.V.A.M., les obligations visées à l'article 38, § 2, du décret du 22 février 1995.

3. Ces dispositions décrétales n'empêchent pas que le bailleur et le preneur stipulent dans le contrat de bail lequel supportera finalement les conséquences de l'assainissement du sol et les frais liés aux travaux.

4. Les juges d'appel ont décidé non seulement comme il est dit dans le moyen mais aussi qu'en vertu de l'article 16 de contrat de bail la défenderesse, en tant que preneur, ne supportera que les frais additionnels de la pollution du sol causée avec certitude après l'entrée du preneur et que celui-ci ne supportera pas les frais de la pollution existant déjà lorsque le bail a pris cours, comme c'était le cas en l'espèce selon la constatation non critiquée des juges d'appel.

5. Ils ont ainsi pu considérer qu'à l'expiration du délai de résiliation, la défenderesse ne doit supporter le paiement du loyer que jusqu'au moment où elle a pu respecter les obligations imposées par l'article 37 du décret du 22 février 1995, c'est-à-dire jusqu'au moment où une attestation du sol a été délivrée après la reconnaissance d'orientation du sol.

Ils ont ainsi pu faire savoir que la défenderesse ne devait pas payer de loyer au cours de la période nécessaire pour lui permettre de respecter ses obligations résultant de l'article 38 du décret du 22 février 1995, dès lors que les conséquences de la pollution additionnelle du sol ont été contractuellement mises à charge de la demanderesse.

6. La décision des juges d'appel est maintenue sur la base de la considération précitée, de sorte que le moyen, fût-il fondé, est sans intérêt et est, dès lors, irrecevable.

Sur le second moyen :

Quant à la recevabilité du moyen :

7. La défenderesse oppose une fin de non-recevoir au moyen déduite de ce que la demanderesse n'a pas argumenté devant les juges d'appel qu'en vertu du partage des frais de l'assainissement du sol convenu dans le contrat de bail, elle n'est pas tenue de payer les frais causés par l'attestation du sol obligatoire et par la reconnaissance d'orientation du sol y afférente, de sorte que le moyen est nouveau.

8. La demanderesse a contesté la demande reconventionnelle de la défenderesse dans son ensemble. Elle n'était pas tenue de mentionner expressément à cet égard que ni le décret ni les dispositions du contrat de bail permettaient de mettre à sa charge les frais de la reconnaissance d'orientation du sol en vue d'obtenir une attestation du sol.

Il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir opposée au moyen.

Quant au bien-fondé :

9. L'article 36, § 1er, du décret du 22 février 1995, tel qu'il est applicable en l'espèce, dispose que pour la conclusion d'une convention relative à la cession de terrains, le cédant doit demander à l'O.V.A.M. une attestation du sol et communiquer son contenu à l'acquéreur. Cette attestation sera délivrée au plus tard un mois après la demande recevable. Lorsque la demande porte sur un terrain sur lequel est ou a été installé un établissement ou est ou a été effectuée une activité figurant sur la liste reprise à l'article 3, § 1er, l'attestation est délivrée au plus tard deux mois après la demande recevable.

10. Tel qu'il ressort de la réponse au premier moyen, l'O.V.A.M. peut exiger dans certains cas sur la base de l'article 37 du décret du 22 février 1995 que soit effectuée une reconnaissance d'orientation du sol à ses frais avant de délivrer une attestation du sol.

Il s'ensuit que le preneur ne peut céder au bailleur un fond visé dans le décret qu'après avoir obtenu une attestation du sol, si besoin est après avoir effectué une reconnaissance d'orientation du sol.

Les frais qui en découlent sont à charge du preneur à moins qu'il apparaisse que les parties y ont dérogé par convention.

11. Il ressort du jugement attaqué que les parties ont convenu que « le preneur s'engage uniquement pour les frais additionnels causés par la pollution du sol dont il est établi avec certitude qu'elle a été causée par le preneur postérieurement à la date de la cession ».

Il s'ensuit que les parties ont convenu que le preneur supportera seul les frais de l'assainissement du sol dans la mesure où la pollution lui est imputable.

Il ne s'ensuit pas que les parties ont voulu, en violation du décret, mettre à charge du bailleur les frais liés aux formalités à remplir par le preneur afin de pouvoir céder le bien loué au bailleur.

12. En condamnant néanmoins la demanderesse sur la base de la disposition contractuelle précitée aux dépens liés à la demande d'une attestation du sol et à la reconnaissance d'orientation du sol y afférente, les juges d'appel ont interprété ladite disposition d'une manière inconciliable avec ses termes.

Le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué en tant qu'il condamne la demanderesse aux frais afférents à la demande de la défenderesse tendant à obtenir une attestation du sol et la reconnaissance d'orientation du sol y afférente ;

Rejette le pourvoi pour le surplus ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Condamne la demanderesse aux deux tiers des dépens ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de commerce de Bruges, statuant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Edward Forrier, les conseillers Eric Dirix, Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck et Alain Smetryns, et prononcé en audience publique du quinze avril deux mille onze par le président de section Edward Forrier, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

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