- Arrêt of November 21, 2011

21/11/2011 - C.10.0673.F

Case law

Summary

Sommaire 1

Il suit des articles 1719 et 1720 du Code civil que, lorsque le bail porte sur un bien spécialement destiné à une exploitation déterminée et aménagé en vue de celle-ci, le bailleur doit, sauf convention contraire, délivrer le bien en un état qui rende cette exploitation possible, compte tenu des prescriptions administratives applicables lors de la conclusion du bail, et, sous réserve d'une modification postérieure de celles-ci, maintenir le bien dans cet état pendant la durée du bail.


Arrêt - Integral text

N° C.10.0673.F

BRASSERIE DUBUISSON FRÈRES, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Leuze-en-Hainaut (Pipaix), chaussée de Mons, 28,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36, où il est fait élection de domicile,

contre

D. S.,

défendeur en cassation,

représenté par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 juin 2010 par le tribunal de première instance de Tournai, statuant en degré d'appel.

Par ordonnance du 26 octobre 2011, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat général délégué Michel Palumbo a conclu.

II. Le moyen de cassation

La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

Articles 1719 et 1720 du Code civil

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué tranche le litige qui lui est soumis en faisant application des dispositions relatives aux baux de biens immeubles, plus particulièrement des articles 1719 et 1720 du Code civil énumérant les obligations du bailleur.

Le jugement attaqué, ayant admis, d'une part, que [le défendeur] avait établi à suffisance « que la salle ‘Les Glycines' fait partie du bail avenu entre parties » et que, d'autre part, « dès février 1993, les lieux loués, et plus particulièrement la salle en litige, n'étaient plus en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués », constate que le litige « dépasse dès lors les ‘simples troubles de fait' dont se seraient rendus coupables, à suivre la thèse de la [demanderesse], monsieur M. et madame D. » et que la situation litigieuse concerne exclusivement les relations nées de la convention de bail passée entre [le défendeur] et [la demanderesse].

Partant, le jugement [attaqué] repousse les solutions au litige proposées dans son premier rapport par l'expert judiciaire, lesquelles auraient imposé à monsieur M. et à madame D. l'établissement d'une servitude sur leur fonds, ou la cession de la partie de leur fonds concernée, et il privilégie une solution - celle proposée par l'expert judiciaire dans son second rapport et présentée au titre de demande « très subsidiaire » par [le défendeur] dans ses conclusions d'appel - qui intègre le cadre des relations entre bailleur et locataire.

En conséquence, les juges d'appel ont fait application des articles 1719 et 1720 du Code civil : « Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ».

Après avoir constaté qu'« il est également établi que, dès février 1993, les lieux loués, et plus particulièrement la salle en litige, n'étaient plus en état de servir à l'usage pour lequel ils avaient été loués », les juges d'appel ont estimé que les aménagements nécessaires à une exploitation de la salle des fêtes en conformité avec les prescriptions du service régional d'incendie constituaient des réparations autres que locatives, dont le bailleur devait supporter la charge : « Les travaux nécessaires pour la mise en conformité de la salle, à savoir notamment les aménagements de la cuisine et de la chaufferie qui doivent former compartiment et la création d'une deuxième sortie de secours, dépassent, de par leur ampleur et le fait qu'ils sont relatifs à la structure du bâtiment, les réparations dites locatives ».

Griefs

Les articles 1719 et 1720 du Code civil définissent les obligations du bailleur vis-à-vis du locataire.

L'article 1719 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, enfin d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Quant à l'article 1720, il précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La Cour de cassation a précisé la portée des articles 1719 et 1720 du Code civil dans deux arrêts de principe du 29 mai 1989. La Cour a décidé que « les travaux d'aménagement requis en vertu de normes de sécurité imposées par l'autorité afin de pouvoir exploiter le bien loué, ne sont pas des travaux d'entretien ou de réparation imposés au bailleur » visés aux articles 1719 et 1720 (Cass., 29 mai 1989, Pas., p. 1022 ; R.C.J.B. 1990, p. 533, et note Y. Merchiers).

Partant, en décidant que les travaux nécessaires pour la mise en conformité de la salle n'ont pas le caractère de réparations dites locatives et en les mettant à charge du bailleur au titre de son obligation d'entretien et de réparation, le jugement attaqué viole les articles 1719 et 1720 du Code civil.

III. La décision de la Cour

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément à l'article 1720 de ce code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il suit de ces dispositions que, lorsque le bail porte sur un bien spécialement destiné à une exploitation déterminée et aménagé en vue de celle-ci, le bailleur doit, sauf convention contraire, délivrer le bien en un état qui rende cette exploitation possible, compte tenu des prescriptions administratives applicables lors de la conclusion du bail, et, sous réserve d'une modification postérieure de celles-ci, maintenir le bien dans cet état pendant la durée du bail.

Le jugement attaqué constate que :

- par un bail signé le 12 février 1993, la demanderesse a donné en location au défendeur un immeuble comprenant essentiellement, à l'avant, un café et, à l'arrière, une salle de fêtes ;

- l'accès à cette salle était possible par le passage sur le fonds voisin, qui était toléré par les occupants, d'abord locataires puis propriétaires, de celui-ci ; ces derniers ont toutefois refusé cet accès à partir de 2003 ;

- concomitamment, à la suite d'une visite du service d'incendie, il a été décidé que la salle de fêtes ne pouvait plus être exploitée, essentiellement au motif qu'elle ne disposait pas d'une seconde sortie de secours ;

- l'expert désigné par le premier juge a émis l'avis que cette sortie devait être assurée par la création d'un couloir à l'intérieur du café, solution agréée par le service d'incendie.

Le jugement attaqué énonce qu'il est établi que, dès février 1993, soit dès la conclusion du bail, « les lieux loués, et plus particulièrement la salle en litige, n'étaient plus en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués » et que la demanderesse « a donné [le bien] en location avec toutes ses annexes (dépôt et salle à l'arrière) sans qu'ils puissent être utilisés conformément à leur destination en raison de leur accessibilité insuffisante ».

En considérant que les articles 1719 et 1720 du Code civil obligent la demanderesse à réaliser les travaux nécessaires pour permettre cette utilisation, le jugement attaqué justifie légalement sa décision de la condamner à l'exécution des travaux préconisés par l'expert.

Le moyen ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de huit cent seize euros vingt-quatre centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent neuf euros soixante-neuf centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, les conseillers Sylviane Velu, Martine Regout, Alain Simon et Mireille Delange, et prononcé en audience publique du vingt et un novembre deux mille onze par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général délégué Michel Palumbo, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

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