- Arrêt of January 12, 2012

12/01/2012 - C.11.0137.N

Case law

Summary

Sommaire 1
Le bailleur d'un terrain non situé à l'intérieur d'une zone d'extraction peut à tout moment mettre fin au bail à condition qu'au moment du préavis le terrain doit être considéré comme un terrain à bâtir, que la destination finale de terrain à bâtir peut être réalisée sans que des travaux préliminaires de voirie doivent être exécutés et que le bail concerne un terrain non bâti; la circonstance qu'au moment du préavis le terrain soit bâti n'empêche pas le préavis conformément à l'article 6, §1er, 2° de la loi sur les baux à ferme si le bail ne concerne que le terrain non bâti et non les constructions que le bailleur a érigées au cours du bail.

Arrêt - Integral text

N° C.11.0137.N

1. P. W.,

2. J. R.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

ACTIVE BELGIAN LAND INVESTEMENT sa,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 21 octobre 2010 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.

L'avocat général Guy Dubrulle a conclu.

II. Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- article 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme (Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 3 du Code civil) ;

- article 518 du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

Les juges d'appel ont déclaré non fondé l'appel des demandeurs, ont confirmé le jugement dont appel et ont condamné les demandeurs aux frais d'appel. A cet égard, les juges d'appel ont considéré que la défenderesse a valablement mis fin au bail à ferme en application de l'article 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, sur la base des considérations suivantes :

« 1. Il a été mis fin au bail à ferme en application de l'article 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, qui dispose que :

‘par dérogation à l'article 4, le bailleur (les demandeurs) peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque :

1° ...

2° le bail à ferme a trait à des terrains non bâtis qui, au moment du préavis, sans que des travaux préliminaires de voirie doivent être exécutés, doivent être considérés comme des terrains à bâtir'.

Les demandeurs affirment que la parcelle en question ne peut pas être considérée comme des terrains ‘non bâtis' vu que deux grandes serres et une citerne d'eau y étaient érigées.

Il ressort des photos produites que les preneurs, qui sont horticulteurs, ont deux grandes serres au fond de leur propre terrain et qu'ils ont, par la suite, aussi érigé deux grandes serres en plastique sur la parcelle louée.

Il s'agit de deux serres en plastique de la marque Heuvel, toutes deux d'une longueur de 36 mètres, d'une largeur d'environ 15 mètres et d'une hauteur d'environ 4 mètres, disposant de membrures métalliques extérieures et intérieures, toutes ancrées dans le sol, alors que la citerne d'eau est un réservoir rond d'un diamètre de 22 mètres et d'une hauteur de 2 mètres et demi qui s'enfonce dans le sol sur une profondeur d'un mètre et qui dispose d'un volume d'environ 900.000 litres, collectant l'eau de pluie des serres, ainsi que des serres situées sur la propriété des demandeurs mêmes.

Il ne s'agit, ainsi, pas de biens meubles pouvant être rapidement déplacés.

La question est, toutefois, si les parcelles en cause concernaient, à la date de la conclusion du bail à ferme, des terrains bâtis ou non bâtis.

Selon les demandeurs, ils avaient obtenu un permis de bâtir le 4 juin 1991 pour l'érection des serres et le 27 novembre 1999 pour la citerne d'eau, ces travaux ayant donc été exécutés respectivement 18 et 26 ans après le début du bail à ferme de 1973, sans le consentement écrit du bailleur (la défenderesse), ou l'autorisation du juge de paix conformément à l'article 26, alinéa 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme.

Les demandeurs ne prouvent pas davantage qu'ils paient depuis plusieurs années un fermage qui est établi pour des parcelles bâties ; en effet, en application de la loi sur la limitation des fermages, un autre coefficient est multiplié par le revenu cadastral pour les terres agricoles non bâties, selon qu'il s'agisse d'une parcelle bâtie ou non bâtie.

En 1999, le fermage s'élevait à 5.000 francs à peine par an. Il n'est pas prouvé que le fermage a été substantiellement augmenté immédiatement après la construction des serres ou de la citerne d'eau.

Au moment du congé, le bail à ferme avait donc toujours trait à un terrain non bâti. Lors de l'introduction de la notion de ‘terrain bâti' par la modification légale de 1988, le but était d'éviter que le siège d'entreprise des preneurs (les demandeurs) puisse être résilié par un délai de préavis bref de 3 mois (Doc. parl. Sénat, 1986-87, 586, n° 2, p. 30). Le siège d'entreprise (ainsi que les bâtisses d'entreprise et l'habitation en briques le long de la rue et à l'arrière) est la propriété des preneurs (demandeurs) et ne fait pas l'objet du congé.

Le fait que la parcelle en question se situe sur un terrain constructible est incontestable. La parcelle est devenue un terrain à bâtir ensuite du plan régional Hal-Vilvorde-Asse établi par l'arrêté royal du 7 mars 1977, tel qu'il ressort du permis de bâtir accordé à un certain V. M., à savoir un collaborateur de la société anonyme ABLI. Il arrive qu'un permis de bâtir soit demandé par des géomètres, architectes, courtiers et autres dans le cadre du lancement de projets de courtage relativement à des parcelles qui ne sont pas la propriété de ces géomètres, architectes ou courtiers qui n'ont pas l'intention d'acheter eux-mêmes la parcelle en question. Dans la mesure où la loi n'interdit pas une telle pratique, il ne peut pas être question de fraude, comme l'affirment les demandeurs. En l'espèce, cela n'entraîne aucun effet en ce qui concerne la validité du congé donné par le réel propriétaire/bailleur, la société anonyme ABLI et ce, relativement à une parcelle constituant réellement un terrain à bâtir, sans que des travaux de voirie soient requis à cet effet. Il n'était même pas requis de joindre au congé une copie de ce permis de bâtir délivré.

Dans la mesure où le congé a été légalement donné en vertu de l'article 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, il n'est plus pertinent en l'espèce de vérifier s'il peut aussi être déclaré valable en vertu de l'article 7, 10°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, à savoir en tant que congé donné à l'expiration du bail à ferme en cours dont, ayant commencé le 1er décembre 1973, la quatrième période de bail expirait le 1er décembre 2009. »

Griefs

Première branche

Conformément à l'article 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, le bailleur (la défenderesse) peut par dérogation à l'article 4 mettre fin au bail en cours à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque : 2° le bail à ferme a trait à des terrains non bâtis qui, au moment du préavis, sans que des travaux préliminaires de voirie doivent être exécutés, doivent être considérés comme des terrains à bâtir. Pour l'application de cet article 6, § 1er, 2°, le moment de la qualification du terrain concerné comme étant bâti ou non bâti est le moment du congé : il y a, dès lors, lieu de se placer au moment du congé pour déterminer s'il s'agit d'un terrain bâti ou non bâti. Si le jugement attaqué devait être lu en ce sens que par les termes « la question est, toutefois, de savoir si les parcelles en cause concernaient, à la date de la conclusion du bail à ferme, des terrains bâtis ou non bâtis. Selon les demandeurs, ils avaient obtenu un permis de construire le 4 juin 1991 pour l'érection des serres et le 27 novembre 1999 pour la citerne d'eau, ces travaux ayant donc été exécutés respectivement 18 et 26 ans après le début du bail à ferme de 1973, sans le consentement écrit du bailleur (la défenderesse), ou l'autorisation du juge de paix conformément à l'article 26, alinéa 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme. » (...), les juges d'appel ont considéré que pour l'application de l'article 6, § 1er, 2° de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme il y a lieu de se placer à la date de la conclusion du bail à ferme pour décider s'il s'agit de parcelles bâties ou non bâties, ils ont violé l'article 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme.

Seconde branche

Il suit des termes de l'article 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme que le bailleur (la défenderesse) ne peut faire application du régime d'exception qu'il contient que si le bail à ferme a trait à des terrains non bâtis. Le législateur n'a pas précisé ce qu'il faut comprendre par terrains « bâtis » ou « non bâtis », de sorte qu'il y a lieu de comprendre ces termes dans leur sens usuel en droit commun. En vertu du droit commun, à savoir l'article 518 du Code civil, doivent notamment être assimilés à des « bâtiments », les objets qui sont durablement et habituellement attachés ou incorporés au sol. Pour déterminer si le bail à ferme a trait à un terrain « bâti » ou « non bâti », il est sans importance de savoir si un fermage a été payé pour une parcelle bâtie. Ledit article 6, § 1er, 2°, ne requiert pas davantage, pour qu'il s'agisse d'un terrain bâti, que le siège d'entreprise du preneur soit établi sur la parcelle louée concernée.

En l'espèce, les juges d'appel ont constaté que les demandeurs ont obtenu un permis de bâtir le 4 juillet 1991 pour l'érection de serres et le 27 novembre 1999 pour la construction d'une citerne d'eau et que les travaux ont été ensuite exécutés au cours du bail à ferme, que les constructions visées ont été ancrées dans le sol et que la citerne d'eau s'enfonce sur une profondeur d'un mètre dans le sol et dispose d'un volume d'environ 900.000 litres et ils ont considéré que : « il ne s'agit, ainsi, pas de biens meubles pouvant être rapidement déplacés ». Dès lors que les juges d'appel ont constaté qu'au cours du bail à ferme les demandeurs ont érigé sur le bien qu'ils ont loué des bâtiments au sens de l'article 518 du Code civil, ils ne pouvaient pas, ensuite, sans violer les articles 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme et 518 du Code civil, considérer que la défenderesse pouvait faire application dudit article 6, § 1re, 2°, dès lors qu'au moment du congé, le bail à ferme aurait toujours trait à un terrain « non bâti » sur la base des seules constatations que les constructions visées n'ont été érigées qu'au cours du bail à ferme, que les demandeurs ne prouvent pas qu'ils paient depuis plusieurs années un fermage établi pour des parcelles bâties et que le siège d'entreprise des demandeurs ainsi que les autres bâtisses d'entreprise et l'habitation en pierres sont établies sur la propriété des demandeurs et donc pas sur la parcelle louée. Par ces considérations, les juges d'appel n'ont pas légalement motivé leur décision et ils ont violé les articles 518 du Code civil et 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme.

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

1. Le moyen, en cette branche, suppose que les juges d'appel ont déclaré valable le congé donné par le bailleur, au motif qu'au jour de la conclusion du bail à ferme, la parcelle litigieuse avait trait à un terrain non bâti, sans tenir compte de la situation au moment du congé.

2. Les juges d'appel ont constaté que :

- les demandeurs ont érigé des serres et une citerne sur le terrain faisant l'objet du congé ;

- ces constructions ont été réalisées 18 et 26 ans après le début du bail à ferme en 1973 ;

- les demandeurs ont érigé ces constructions sans le consentement écrit du bailleur ;

- les demandeurs ne prouvent pas que depuis plusieurs années, ils payent un fermage établi pour des parcelles bâties.

Ils ont considéré qu'au moment du congé, le bail à ferme avait toujours trait à un terrain non bâti.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la seconde branche :

3. L'article 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, tel qu'il est applicable en Région flamande, dispose que, par dérogation à l'article 4, le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque le bail à ferme a trait à des terrains non bâtis qui, au moment du préavis, sans que des travaux préliminaires de voirie doivent être exécutés, doivent être considérés comme des terrains à bâtir ou à des terrains, bâtis ou non, situés à l'intérieur des zones d'extraction.

4. Il s'ensuit que le bailleur d'un terrain non situé à l'intérieur d'une zone d'extraction peut à tout moment mettre fin au bail à ferme à condition qu'au moment du préavis le terrain soit considéré comme un terrain à bâtir, que la destination finale de terrain à bâtir puisse être réalisée sans que des travaux préliminaires de voirie doivent être exécutés et que le bail à ferme a trait à un terrain non bâti.

La circonstance que le terrain soit bâti au moment du préavis n'empêche pas le préavis conformément à l'article 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme si le bail à ferme n'a trait qu'au terrain non bâti et non aux constructions que le bailleur a érigées au cours du bail.

Dans la mesure où le moyen, en cette branche, repose sur un soutènement juridique différent, il manque en droit.

5. Dans la mesure où le moyen, en cette branche, invoque une violation de l'article 518 du Code civil, il est nouveau et, dès lors, irrecevable.

PAR CES MOTIFS,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le premier président faisant fonction Edward Forrier, président, les conseillers Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du douze janvier deux mille douze par le premier président faisant fonction Edward Forrier, en présence de l'avocat général Guy Dubrulle, avec l'assistance du greffier Kristel Vanden Bossche.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Chantal Vandenput.

Le greffier, Le conseiller,

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