- Arrêt of March 29, 2012

29/03/2012 - C.11.0207.N

Case law

Summary

Sommaire 1
Il ressort des dispositions des articles 11, II, alinéas 1er et 2, et 14, alinéas 1er et 2, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux que le législateur a voulu garantir les droits du sous-locataire d'un fonds de commerce lorsque le preneur principal n'obtient pas de renouvellement, de sorte que dans certains cas le sous-locataire peut devenir le preneur direct du bailleur; il est requis à cet égard que le sous-locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail remplisse certaines formalités afin de pouvoir opposer sa demande au bailleur; les formalités imposées par le législateur au sous-locataire à l'égard du bailleur sont toutefois sans objet lorsque le renouvellement du bail souhaité par le sous-locataire n'excède pas les droits locatifs du preneur principal et que ce dernier n'est pas tenu de demander le renouvellement de son bail eu égard à la durée de contrat de bail.

Arrêt - Integral text

N° C.11.0207.N

A .V.,

Me Willy van Eeckhoutte, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. INBEV BELGIUM sa,

2. A. J.

en présence de

1. P. V. E.,

2. L. V. P.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 13 octobre 2010 par le tribunal de première instance de Bruges statuant en degré d'appel.

Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.

L'avocat général délégué André Van Ingelgem a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans sa requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Quant à la seconde branche :

1. L'article 11, II, alinéas 1er et 2, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux dispose que :

« En cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal, sauf le droit de reprise du locataire principal par application de l'article 16 et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l'indemnité prévue à l'article 25 ou à l'article 16, IV.

L'abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou le rejet de la demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pas préjudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que la demande de celui-ci, régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. Si le sous-locataire a communiqué sa demande au bailleur, celui-ci dénoncera de même copie de toute notification qu'il ferait au locataire principal »

L'article 14, alinéas 1er et 2 de cette même loi dispose que :

« Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. A défaut d'accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder ses droits à l'égard du bailleur, comme prévu à l'article 11, II, alinéa 2, lui a dénoncé sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l'un d'entre eux, ou si l'un ou l'autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l'expiration du délai de trois mois. Le bailleur qui n'a pas pris attitude à l'égard du sous-locataire peut, en cours d'instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes. »

2. Il ressort de ces dispositions que le législateur a voulu garantir les droits du sous-locataire d'un fonds de commerce dans le cas où le preneur principal n'obtient pas de renouvellement, de sorte que dans certains cas le sous-locataire peut devenir le preneur direct du bailleur. Il est requis à cet égard que le sous-locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail remplisse certaines formalités afin de pouvoir opposer sa demande au bailleur.

Les formalités imposées par le législateur au sous-locataire à l'égard du bailleur sont toutefois sans objet lorsque le renouvellement du bail souhaité par le sous-locataire n'excède pas les droits locatifs du preneur principal et que ce dernier n'est pas tenu de demander le renouvellement de son bail eu égard à la durée du contrat de bail.

3. Il ressort des constatations des juges d'appel que :

- le fonds de commerce litigieux a été donné en location par la seconde défenderesse, en sa qualité de propriétaire bailleresse à la première défenderesse jusqu'au 31 mars 2018 ;

- la première défenderesse, en sa qualité de preneur principal, a donné ce fonds en location à la demanderesse jusqu'au 31 mars 2009 ;

- le 27 décembre 2007, la demanderesse a demandé le renouvellement du bail tant à la propriétaire bailleresse qu'au preneur principal ;

- la propriétaire bailleresse a refusé le renouvellement du bail à la demanderesse par une lettre recommandée en date du 20 mars 2008, se référant notamment aux graves manquements de celle-ci, à l'irrégularité de la demande et au fait que le bail principal avait une durée de dix-huit ans ;

- la première défenderesse, preneur principal, s'est abstenue de répondre dans les trois mois dont il est fait état à l'article 14, alinéa 2, de la loi du 30 avril 1951 ;

- le 28 avril 2008, la demanderesse a cité la propriétaire bailleresse et le preneur principal afin d'obtenir le renouvellement du bail.

Les juges d'appel ont décidé que la citation de la demanderesse est tardive dès lors qu'elle a été signifiée plus de trente jours après le refus de la seconde défenderesse.

4. Il ressort des éléments de la cause que la demanderesse ne devait pas obtenir de renouvellement du bail de la part de la seconde défenderesse, mais qu'il suffisait qu'elle adresse sa demande de renouvellement à la première défenderesse dont le bail principal expirait au moment où le renouvellement du bail demandé par la demanderesse prenait aussi fin.

La circonstance que la demanderesse a aussi informé de manière superflue la seconde défenderesse de sa demande de renouvellement de bail adressée à la première défenderesse n'autorise pas la seconde défenderesse à refuser le droit au renouvellement à la demanderesse.

La demanderesse ne devait, dès lors, pas citer la seconde défenderesse après son refus.

5. Les juges d'appel n'ont, dès lors, pas pu décider sans violer les dispositions légales citées que le bail commercial de la demanderesse a pris fin le 31 mars 2009 parce qu'elle a cité les défenderesses devant le juge de paix plus de trente jours après le refus de la seconde défenderesse en date du 20 mars 2008.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur le surplus des griefs :

6. Les autres griefs ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

PAR CES MOTIFS,

La Cour

Casse le jugement attaqué sauf en tant qu'il déclare l'appel de la première défenderesse recevable ;

Déclare l'arrêt commun aux parties appelées en déclaration d'arêt commun ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause ainsi limitée devant le tribunal de première instance de Courtrai, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, les conseillers Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns et Koen Mestdagh, et prononcé en audience publique du vingt-neuf mars deux mille douze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général délégué André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Frank Adriaensen.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Fabienne Gobert.

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