- Arrêt of September 13, 2012

13/09/2012 - C.11.0730.F

Case law

Summary

Sommaire 1
La prohibition de se rendre adjudicataire d’un bien imposée à un mandataire chargé de le vendre subsiste aussi longtemps qu’il n’a pas été mis fin au mandat.

Arrêt - Integral text

N° C.11.0730.F

1. V. D.,

2. C. D.,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile,

contre

1. T. P.,

2. P. B.,

défendeurs en cassation,

représentés par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 26 mai 2011 par la cour d'appel de Liège.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

II. Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1108, 1126, 1594, 1596, 1779, 1787, 1984, 1987, 1991, 2003 et 2004 du Code civil ;

- article 68 du code de déontologie ayant reçu force obligatoire par l'article 1er de l'arrêté royal du 27 septembre 2006 portant approbation du code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers et reproduit en annexe première de cet arrêté royal.

Décisions et motifs critiqués

Après avoir fait les constatations suivantes par référence au jugement du premier juge : le 4 avril 2008, les défendeurs avaient confié à la société anonyme Century 21-Primogest, dont le premier demandeur est l'administrateur délégué, la mission exclusive de trouver acquéreur pour l'immeuble dont ils étaient propriétaires à ... ; il s'agissait d'une mission de courtage, de négociation de la vente et de signature du compromis de vente ; un prix minimum de 210.587,50 euros était défini ; le 21 avril 2008, un compromis de vente a été conclu entre les défendeurs et les demandeurs pour le prix de 211.000 euros sur lequel il est constaté qu'un acompte de 12.000 euros a été payé ; les défendeurs demandent l'annulation du compromis, se fondant notamment sur l'article 1596 du Code civil, et réclament que l'immeuble soit remis en son pristin état ; les demandeurs contestent le principe même de cette demande et demandent reconventionnellement la condamnation des défendeurs à passer l'acte authentique de vente consécutif au compromis litigieux,

l'arrêt, par confirmation du jugement du premier juge, dit la demande principale fondée et la demande reconventionnelle non fondée, prononce la nullité du compromis de vente signé le 21 avril 2008 entre les parties et condamne les demandeurs aux dépens.

L'arrêt fonde cette décision sur les trois ordres de motifs suivants, tant propres qu'adoptés du jugement du premier juge :

1. « L'article 1596 du Code civil dispose : ‘Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : (...) les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre'. (...) C'est vainement que (le premier demandeur) prétend n'avoir pas signé le compromis discuté en sa qualité de mandataire des (défendeurs). (...) Le compromis indique expressément : ‘une garantie de 12.000 euros par virement bancaire du compte (...) a été versée en date du 15 avril 2008. Cette garantie diminuée de la commission lui revenant sera remise par l'agent immobilier au notaire instrumentant'. Le conflit d'intérêts qui fonde la nullité définie par le Code civil est donc vérifié en l'espèce ».

« L'article 1596 du Code civil ne concerne pas uniquement le cas où le mandataire établit un acte dans lequel il intervient à deux titres et qu'il signe effectivement en qualité de mandataire de ses clients et en sa qualité d'acheteur. L'article 1596 du Code civil a une portée générale : il interdit à celui qui a reçu mandat de vendre un immeuble de se porter acquéreur de cet immeuble tant qu'il conserve la qualité de mandataire (...). Le fait que (les défendeurs) ont apposé leur signature sur le compromis ne suffit pas pour considérer qu'il n'y avait plus de mandat et que l'opposition d'intérêts qui fonde la nullité définie par le Code civil était inexistante. Il ne ressort d'aucune pièce que les parties ont mis fin, conventionnellement et prématurément, au mandat. La ‘mission exclusive de vente', concédée le 4 avril 2008, est un mandat (...). L'annexe intitulée ‘garantie de qualité', datée du même jour, se réfère ‘au mandat qui lui a été confié' (...). Le compromis est estampillé à l'en-tête de Century 21-Primogest, société (du premier demandeur), et mentionne : ‘entre les soussignés : la société anonyme Century 21-Primogest (...) qui déclare être mandatée par (...)' ‘une garantie de 12.000 euros par virement bancaire du compte (...) a été versée en date du 15 avril 2008. Cette garantie diminuée de la commission lui revenant sera remise par l'agent immobilier au notaire instrumentant'. Cette seconde mention est justifiée par le mandat et révélatrice du conflit d'intérêts ».

2. Le conflit d'intérêts « est également confirmé par la circonstance particulière suivante : très peu de temps après la signature du compromis, (le premier demandeur) a proposé à un locataire de l'immeuble de lui vendre l'appartement qu'il occupait pour un prix de 169.000 euros ».

« Le sieur O. précise dans son attestation du 5 juin 2008 que la proposition de vente concerne un appartement avec le studio sis au même étage et un garage ; le sieur O. et sa compagne ou épouse ont confirmé l'attestation du 5 juin 2008 alors qu'ils n'occupaient plus le bien ».

3. « Ce même conflit d'intérêts est en outre (...) à l'évidence contraire au code de déontologie qui régit la profession d'agent immobilier approuvé par l'arrêté royal du 27 septembre 2006, dont l'article 68 dispose : ‘L'agent immobilier (...) peut proposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant à la condition qu'il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerné et que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés'. En prévoyant explicitement en termes de compromis dressé avec l'en-tête de la société anonyme Century 21-Primogest l'octroi d'une commission conforme au mandat de vendre, il est manifeste qu'en cette affaire, l'agent immobilier n'a pas renoncé à sa mission. Le compromis indique d'ailleurs sous la mention l'agent immobilier : ‘La présente vente a été conclue grâce à l'intervention de l'agence Century 21-Primogest (...). Son directeur ou responsable, (le premier demandeur), est inscrit au tableau de l'Institut professionnel des agents immobiliers sous le n° (...)' ».

Griefs

Première branche

En vertu de l'article 1594 du Code civil, « tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas peuvent acheter ou vendre ». L'article 1596 de ce code dispose : « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : (...) les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre » (alinéa 3).

Cette dernière disposition, qui fait exception à la règle générale de la capacité d'acquérir, est de stricte interprétation. La prohibition ainsi édictée vise à prévenir le conflit d'intérêts qui naîtrait si, dans un acte de vente, la même personne pouvait intervenir en deux qualités inconciliables, d'une part, comme mandataire du vendeur, normalement soucieux de vendre au prix le plus élevé, et, d'autre part, comme acquéreur, soucieux d'acheter au prix le plus bas. L'annulation d'une vente sur pied de l'article 1596, alinéa 3, du Code civil nécessite qu'un mandat soit en cours d'existence, à défaut de quoi il n'y a pas de mandataire qui acquiert le bien qu'il est chargé de vendre par le mandant.

L'article 1984 du Code civil dispose : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ». Le mandat suppose essentiellement l'accomplissement d'un acte juridique par le mandataire au nom du mandant. Le mandat peut être « spécial et pour une affaire seulement » (Code civil, article 1987). « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé » (Code civil, article 1991). Aux termes de l'article 2003 du Code civil, le mandat finit notamment par la révocation du mandataire. Selon l'article 2004 du même code, « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ». La révocation du mandat par le mandant, qui met fin au mandat et au pouvoir qui avait été donné au mandataire d'accomplir un acte juridique au nom du mandant, n'est soumise à aucune condition de forme et s'induit de faits qui impliquent sans équivoque et nécessairement l'intention de révoquer le mandat. Le mandat est révoqué lorsque le mandant accomplit lui-même l'acte juridique dont il avait confié l'accomplissement au mandataire. En accomplissant cet acte, le mandant prive le mandat de son objet et y met fin unilatéralement, le mandat devenant caduc par la disparition de son objet, dès lors qu'un contrat doit nécessairement avoir un objet en vertu des articles 1108 et 1126 du Code civil.

Lorsqu'une personne a donné mandat à un tiers de signer un compromis de vente en son nom, en qualité de vendeur d'un bien, et qu'il signe lui-même ce compromis, au lieu de se laisser représenter dans l'accomplissement de cet acte par ce tiers, ce dernier n'est plus le mandataire de cette personne car le mandat a nécessairement pris fin par l'accomplissement, en nom propre, de cet acte juridique par l'ex-mandant. Celui qui avait initialement reçu le mandat de signer un compromis de vente au nom d'une personne est de ce fait déchargé de cette mission et, s'il intervient à cette vente en qualité d'acheteur de ce bien, il ne cumule pas la double qualité de mandataire du vendeur et d'acquéreur qui engendrait la prohibition portée à l'article 1596, alinéa 3, du Code civil.

Lorsque le mandat est conventionnel et est donc soumis aux articles 1984, 1987, 1991, 2003 et 2004 précités du Code civil, l'article 1596, alinéa 3, de ce code ne fait pas obstacle à ce que celui qui a reçu un mandat de vendre un bien achète celui-ci lorsque le propriétaire en personne consent à le lui vendre, car le mandat a pris fin par le fait que le propriétaire est intervenu personnellement à cette vente, sans s'y faire représenter par le mandataire initial, dont le pouvoir de représentation a automatiquement pris fin. Le propriétaire du bien intervenu personnellement à la vente a pu veiller à son propre intérêt.

En l'espèce, l'arrêt constate que les défendeurs ont personnellement apposé leur signature sur le compromis de vente de leur immeuble aux demandeurs. Nonobstant cette constatation, l'arrêt considère que la prohibition prévue à l'article 1596, alinéa 3, du Code civil trouve à s'appliquer aux motifs, en substance, que la société immobilière Century 21- Primogest, dont le premier demandeur était l'administrateur délégué, était restée le mandataire des défendeurs, dès lors que cette société avait reçu un mandat de vendre et que « le compromis est estampillé à l'en-tête de Century 21-Primogest qui déclare être mandatée par ... ». Ces considérations n'excluent pas que le compromis a été signé par les défendeurs en leur nom propre et n'a donc pu avoir été signé par le premier demandeur en une double qualité d'acquéreur et de mandataire des défendeurs, vendeurs.

En refusant de considérer que la signature du compromis par les défendeurs en leur nom propre a nécessairement mis fin au mandat de la société Century 21-Primogest de signer le compromis de vente en leur nom et fait dès lors obstacle à l'application de l'article 1596, alinéa 3, du Code civil, l'arrêt viole les articles du Code civil cités en tête du moyen, à l'exception des articles 1779 et 1787.

Deuxième branche

Lorsque le propriétaire d'un immeuble confie à un agent immobilier la mission de trouver acquéreur pour cet immeuble, de la négociation de la vente et de la signature du compromis, le contrat conclu n'est un mandat au sens de l'article 1984 du Code civil qu'en tant qu'il vise la signature du compromis, car ce n'est que dans cette mesure que cet agent immobilier est chargé d'accomplir un acte juridique pour le propriétaire au nom de celui-ci. Pour le surplus, cette mission est un courtage qui relève du contrat d'entreprise visé aux articles 1779, 3°, et 1787 du Code civil.

Le fait que l'acquéreur de l'immeuble soit chargé par le propriétaire d'une mission qui relève du contrat d'entreprise et non du mandat ne suffit pas à justifier qu'il soit fait application de l'article 1596, alinéa 3, du Code civil, laquelle exige qu'un mandat soit encore en cours. Le fait qu'une commission ait été prévue en faveur de l'agent immobilier dans un compromis de vente signé par le vendeur lui-même (et donc sans y être représenté par un mandataire) et par l'agent immobilier comme acquéreur n'a pas pour effet de susciter le conflit d'intérêts que l'article 1596, alinéa 3, du Code civil vise à prévenir, à savoir, pour un mandataire, d'avoir à choisir entre l'exécution loyale du mandat qui l'oblige à chercher le prix le plus haut et son intérêt personnel qui l'incite à acheter au meilleur compte.

Dans la mesure où l'arrêt fonde sa décision de faire application de l'article 1596, alinéa 3, du Code civil sur la considération que le compromis a indiqué que la garantie constituée était diminuée de la commission revenant à la société immobilière Century 21-Primogest et que cette mention « est justifiée par le mandat et révélatrice du conflit d'intérêts », il ne justifie pas légalement sa décision. En effet, l'arrêt constate que les défendeurs avaient confié à la société Century 21-Primogest une mission de courtage en vue de la vente de leur immeuble, mission qui relève du contrat d'entreprise visé aux articles 1779, 3°, et 1787 du Code civil, ainsi que la mission de signer le compromis de vente, mission qui relève du mandat visé à l'article 1984 du Code civil, et que les défendeurs ont personnellement signé le compromis, ce dont il se déduit que le mandat a pris fin par la révocation ou par la disparition de son objet. La considération qu'une commission soit prévue au compromis de vente en faveur de la société Century 21-Primogest, à laquelle avait été confiée une mission de courtage, ne peut impliquer que les défendeurs, qui ont signé personnellement le compromis, y auraient tout de même été représentés et ne peut avoir pour effet de créer le conflit d'intérêts qui justifie la prohibition d'acheter édictée par l'article 1596, alinéa 3, du Code civil, laquelle concerne uniquement le mandataire et non la personne chargée d'une mission de courtage.

En décidant que le compromis de vente signé entre les défendeurs personnellement et les demandeurs est nul, sur pied de l'article 1596, alinéa 3, du Code civil, au motif que le compromis prévoyait une commission en faveur de la société Century 21-Primogest, à laquelle avait été confiée une mission de courtage, l'arrêt viole les articles 1596, alinéa 3, 1779, 3°, 1797 et 1984 du Code civil.

Troisième branche

La considération de l'arrêt selon laquelle le conflit d'intérêts est confirmé par la circonstance que le premier demandeur aurait, après le compromis de vente, proposé à un sieur O., locataire d'un des appartements faisant partie de l'immeuble acheté, de lui vendre cet appartement avec un studio et un garage au prix de 169.000 euros, ne peut suffire à justifier légalement la décision.

En effet, si, comme le fait valoir la première branche du moyen, la signature du compromis de vente par les défendeurs eux-mêmes empêche de considérer qu'au moment du compromis, le mandat précédemment confié à la société Century 21-Primogest de signer un compromis au nom des défendeurs existait encore, et donc de décider qu'il y avait un conflit d'intérêts résultant de la conclusion d'une vente entre un mandataire représentant le vendeur et ce mandataire agissant en son nom propre, conflit d'intérêts que l'article 1596, alinéa 3, du Code civil vise à empêcher, la proposition ultérieurement faite par le premier demandeur à un locataire d'un appartement de l'immeuble acquis ne peut confirmer un conflit d'intérêts inexistant. Dans la mesure où l'arrêt se fonde sur cette proposition qui aurait été faite après la signature du compromis par le premier demandeur à un locataire de l'immeuble acheté de lui vendre l'appartement qu'il occupait pour considérer que le conflit d'intérêts visé à l'article 1596, alinéa 3, du Code civil est confirmé, il viole ladite disposition légale.

Quatrième branche

L'article 68 du code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers, ayant reçu force obligatoire par l'article 1er de l'arrêté royal du 27 septembre 2006 et reproduit en annexe première de cet arrêté royal, dispose : « L'agent immobilier courtier, lui-même ou par personne interposée, ne peut, quant à un bien pour lequel il s'est vu confier une mission, manœuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant, que ce soit ou non via un mécanisme d'option cessible. Toutefois, il peut proposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant, à condition qu'il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerné et que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés ».

Une méconnaissance de cette disposition en tant qu'elle prévoit la renonciation par l'agent immobilier à poursuivre la mission qui lui a été confiée et donc la renonciation à la commission prévue pour cette mission dans le cas où cet agent immobilier propose ouvertement de devenir cocontractant de son commettant peut constituer, le cas échéant, une faute ; celle-ci ne peut justifier l'annulation du compromis de vente en application de l'article 1596, alinéa 3, du Code civil, puisque par hypothèse le compromis est signé en son nom personnel par le commettant initial en tant que vendeur et par l'agent immobilier en tant qu'acheteur.

Dans la mesure où il se fonde sur l'article 68 du code de déontologie précité pour annuler le compromis de vente « sur la base de l'article 1596, alinéa 3, du Code civil », l'arrêt viole l'article 68 du code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers, approuvé par l'article 1er de l'arrêté royal du 27 septembre 2006, et l'article 1596, alinéa 3, du Code civil.

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

En vertu de l'article 1596, alinéa 3, du Code civil, les mandataires ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, des biens qu'ils sont chargés de vendre.

Cette prohibition subsiste aussi longtemps qu'il n'a pas été mis fin au mandat.

Conformément aux articles 2003 et 2004 du code précité, le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et cette révocation met fin au mandat.

L'accomplissement de l'acte qui est l'objet du mandat par le mandant lui-même vaut révocation tacite de ce mandat.

L'arrêt constate, tant par ses motifs propres que par ceux du jugement dont appel qu'il s'approprie, que, le 4 avril 2008, les défendeurs ont confié à la société anonyme Primogest, dont le premier demandeur est l'administrateur délégué, la mission exclusive de trouver acquéreur pour leur immeuble, assortie du mandat de négocier la vente et de signer le compromis de vente, et qu'en date du 21 avril 2008, un compromis de vente a été signé entre les défendeurs et les demandeurs.

L'arrêt, qui considère que « le fait que [les défendeurs] ont apposé leur signature sur le compromis [de vente] ne suffit pas pour considérer qu'il n'y avait plus de mandat » et prononce la nullité de ce compromis sur la base de l'article 1596, alinéa 3, du Code civil, viole les dispositions légales précitées.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

La cassation de la décision qui statue sur la demande des défendeurs en annulation du compromis de vente s'étend aux dispositifs, qui en sont la suite, qui statuent sur les demandes de restitution des défendeurs et sur la demande reconventionnelle des demandeurs.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant la cour d'appel de Mons.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, le conseiller Didier Batselé, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Sylviane Velu et Michel Lemal, et prononcé en audience publique du treize septembre deux mille douze par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

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