- Arrêt of September 13, 2013

13/09/2013 - C120422F-C120606F

Case law

Summary

Sommaire 1

Conclusions de l'’avocat général Werquin.


Arrêt - Integral text

N° C.12.0422.F

ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PICASSO, dont le siège est établi à Evere, avenue de l'Andalousie, 10-20, représentée par son syndic, la société privée à responsabilité limitée Office de gestion immobilière, syndic de copropriétés, dont le siège social est établi à Jette, avenue Henri Liebrecht, 76,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 106, où il est fait élection de domicile,

contre

1. SOCIÉTÉ DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT, en abrégé SOPRINVEST, société anonyme dont le siège social est établi à Etterbeek, avenue de la Chasse, 31,

2. J.-G. R.,

défendeurs en cassation,

représentés par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile.

en présence de

1. G. T.,

2. M. A. F. B.,

3. S. D.,

4. K. H.,

5. B. M.,

parties appelées en déclaration d'arrêt commun.

N° C.12.0606.F

1. SOCIÉTÉ DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT, en abrégé SOPRINVEST, société anonyme dont le siège social est établi à Etterbeek, avenue de la Chasse, 31,

2. J.-G. R.,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile,

contre

1. ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PICASSO, dont le siège est établi à Evere, avenue de l'Andalousie, 10-20, représentée par son syndic, la société privée à responsabilité limitée Office de gestion immobilière, syndic de copropriétés, dont le siège social est établi à Jette, avenue Henri Liebrecht, 76,

2. G. T.,

3. M. A. F. B.,

4.. S. D.,

5. B. M.,

6. K. H.,

défendeurs en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Les pourvois en cassation sont dirigés contre l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bruxelles le 2 février 2012.

Le 28 juin 2013, l'avocat général Thierry Werquin a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Marie-Claire Ernotte a fait rapport et l'avocat général Thierry Werquin a été entendu en ses conclusions.

II. Les moyens de cassation

À l'appui du pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0422.F, la demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 517 à 526, 543, 544, 552, 553 à 555, 577-2, 577-3 et 577-4 à 577-14 du Code civil, tant, s'agissant de ces derniers, dans leur rédaction antérieure à la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété que dans leur rédaction postérieure à celle-ci ;

- article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie ;

- principe général du droit du numerus clausus des droits réels, tel qu'il est consacré notamment, pour autant que de besoin, par l'article 543 du Code civil ;

- article 149 de la Constitution.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt confirme le jugement entrepris en ce qu'il dit pour droit que les dix-huit emplacements de parking extérieurs sont des parties privatives, par les motifs que

« D. Fondement des appels

● L'appel principal

Les [copropriétaires et la demanderesse] considèrent que les [défendeurs] ne sont pas propriétaires des emplacements de parking litigieux.

Ils soutiennent subsidiairement que, si les emplacements de parking doivent être considérés comme des biens individuels, ils appartiennent indivisément aux copropriétaires.

Plus subsidiairement, il y aurait lieu d'interpréter l'acte de base en ce sens que les parties de l'immeuble à usage commun soient réputées communes.

1. Analyse de l'acte de base

Les [copropriétaires et la demanderesse] relèvent que les emplacements de parking litigieux sont définis dans l'acte de base transcrit à la conservation des hypothèques à la fois comme partie commune et partie privative.

L'exemplaire de l'acte de base du 17 février 1993, transcrit le 12 mars 1993, stipule au chapitre II du règlement de copropriété, section 1, dans la description du plan d'implantation de l'immeuble et des abords (p. 15), qu'on y remarque les parties privatives ci-après :

- dix-huit (18) emplacements de parking extérieurs, comprenant

chacun :

a) en propriété privative et exclusive : l'assiette de l'emplacement de parking tel qu'il sera délimité au sol au moyen de lignes de peinture ou tout autre moyen de marquage ;

b) en copropriété et indivision forcée : aucune quotité indivise des parties communes dont le terrain.

Il résulte clairement de ce texte que les dix-huit emplacements de parking sont des parties privatives.

Cependant, sous la section 4, parties communes, il est mentionné au point 8° (p. 47) :

‘Les emplacements de parking extérieurs, les pelouses et les plantations faisant partie des abords de l'immeuble sont chose commune.

Leur entretien incombe à la copropriété'.

Les [copropriétaires et la demanderesse] font état, en outre, d'un autre exemplaire de l'acte de base stipulant, au même chapitre II du règlement de copropriété, section 1, dans la description du plan d'implantation de l'immeuble et des abords, ce qui suit :

‘On y remarque notamment les parties communes ci-après : [...] dix-huit (18) emplacements de parking extérieurs'.

Ces différences s'expliquent par le fait que la première version de l'acte de base du 17 février 1993, qui prévoyait que les emplacements de parking extérieurs étaient communs, a été modifiée.

Il n'en demeure pas moins que certaines clauses de l'acte de base transcrit à la conservation des hypothèques se contredisent, puisque les emplacements de parking extérieurs sont considérés à la fois comme partie commune (p. 47) et partie privative (pp. 15 et 42).

Lorsque, dans une convention, une clause est susceptible de deux sens, on doit l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet (article 1157 du Code civil).

La cour [d'appel] relève tout d'abord que chacun des compromis de vente produits par les [défendeurs] mentionne que le vendeur vend, dans l'immeuble à appartements de la Résidence Picasso, un appartement avec cave et emplacement de parking situé en sous-sol.

Nulle part, il n'est mention de l'achat, en même temps, d'un emplacement de parking extérieur ; ces emplacements demeurent la propriété du promoteur-vendeur.

À défaut de contradiction entre l'acte de base et les actes d'acquisition des appartements, la présomption de l'article 577-3 (ancien) du Code civil, qui dispose qu'en cas de contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux, n'est pas applicable en l'espèce.

Pour écarter tout doute au sujet de la partie privative ou non desdits parkings, le notaire instrumentant a écrit, le 17 juin 2005, à l'association des copropriétaires : ‘Vous comprendrez, au lu de la page 15, ce qui a été modifié au moment de la signature de l'acte. En effet, lors de la signature de l'acte de base, la société Astrid Property Holdings IBV nous a fait remarquer [...] que les parkings extérieurs n'étaient pas repris comme parties communes (lire : privatives) mais bien comme parties privatives (lire: communes), et c'est ce qui explique la correction qui a été apportée à l'acte au moment de la lecture dudit acte. Si certains copropriétaires sont en possession d'un autre texte, il s'agit vraisemblablement d'un projet d'acte et non d'une copie de l'acte de base signé et dûment enregistré'.

À cette lettre étaient annexées les pages de la minute qui ont été modifiées, relativement au caractère privatif des parkings extérieurs.

Il se déduit de la teneur de cette lettre que, d'une part, le document dont se prévalent les copropriétaires est un projet d'acte qui ne peut être pris en considération pour trancher la question du caractère privatif ou commun des emplacements de parking extérieurs et, d'autre part, que ceux-ci doivent être repris comme parties privatives (pp. 15 et 42 de l'acte de base) [et qu'il a été omis, par inadvertance, de mettre le point 8° de la page 47 de l'acte de base] en concordance avec la page 15.

La minute de la page 15 de l'acte de base montre de façon non ambiguë que les dix-huit emplacements de parking extérieurs ont été biffés de la liste des parties communes et ajoutés en mention manuscrite aux parties privatives.

Les corrections apportées aux autres clauses de l'acte de base afin qu'elles soient mises en concordance avec la modification apportée à la page 15 confirment sans ambiguïté le caractère privatif des parkings extérieurs et la volonté du promoteur de les affecter aux parties privatives.

Le notaire instrumentant confirme que ces corrections ont été apportées le jour même de la signature de l'acte de base, le 17 février 1993, de sorte que la demande d'enquêtes formée très subsidiairement par [la demanderesse] apparaît non pertinente.

Contrairement à ce qu'affirme [la demanderesse], les modifications de l'acte de base ne devaient pas être décidées par une assemblée générale, dès lors que la seule comparante à l'acte de base était la société anonyme Astrid Property Holdings qui, seule, a souhaité placé l'immeuble en construction, ainsi que le terrain, sous un régime de copropriété et en a fixé les modalités.

L'intention de la comparante à l'acte de base, la société Astrid Holdings, était donc bien celle d'accorder à ces emplacements de parking un caractère privatif.

La comparaison de l'ensemble des actes et documents ne peut aboutir à une interprétation différente.

Cette interprétation est la même que celle que le notaire instrumentant avait déjà tenue dans une lettre du 11 juin 2004 adressée au conseil de [la défenderesse].

Le seul acte de base s'imposant aux parties - et opposable erga omnes - est celui du 17 février 1993, modifié le même jour et transcrit le 12 mars 1993, qui prévoit que les dix-huit emplacements de parking extérieurs sont privatifs.

À tort, les [copropriétaires et la demanderesse] prétendent que cet acte de base ne leur est pas opposable.

L'acte de base du 17 février 1993, tel qu'il a été modifié, a été transcrit avant la signature des compromis de vente qui s'y réfèrent (hormis celui qui a été signé avec monsieur D. le 10 mars 1993) et était donc, a fortiori, opposable à tous les propriétaires au moment de la passation des actes de vente des appartements.

Or, l'article 7 de la loi Breyne du 9 juillet 1971, applicable à la vente desdits appartements, prévoit à peine de nullité que les conventions de vente doivent être accompagnées d'une copie de l'acte de base établi par acte authentique et du règlement de copropriété.

Les copropriétaires ne peuvent dès lors affirmer avoir reçu, au moment de la passation de l'acte de vente, un exemplaire d'acte de base différent de l'acte transcrit.

En ayant acquis un bien dans la copropriété de la Résidence Picasso, les acheteurs ont adhéré à l'acte de base, dont l'acte authentique dûment transcrit est le seul qui est entré dans le champ contractuel et définit les droits et obligations du promoteur et des acquéreurs.

L'affirmation des cinq copropriétaires en cause selon laquelle le projet d'acte de base aurait encore été diffusé après le 12 mars 1993 dans un but commercial n'est confirmée par aucun élément du dossier.

Enfin, le fait que les emplacements de parking ne possèdent aucune quotité en copropriété indivise ne fait pas obstacle à leur caractère privatif ni à ce que la surface de ces emplacements (le terrain) demeure une chose commune.

2. L'existence du droit de propriété dans le chef des [défendeurs]

Les [copropriétaires et la demanderesse] allèguent que les [défendeurs] ne disposent d'aucun droit de propriété mais d'un droit de jouissance sur un bien appartenant à autrui, en l'espèce un terrain qui appartient en indivision aux copropriétaires de la Résidence Picasso.

Ils se fondent sur l'acte de base, chapitre II (règlement de copropriété), section 1, où il est mentionné, dans la description du plan d'implantation de l'immeuble et des abords (p. 15), les parties privatives suivantes :

- dix-huit (18) emplacements de parking extérieurs, comprenant

chacun :

a) en propriété privative et exclusive : l'assiette de l'emplacement de parking tel qu'il sera délimité au sol au moyen de lignes de peinture ou tout autre moyen de marquage ;

b) en copropriété et indivision forcée : aucune quotité indivise des parties communes dont le terrain.

Ils se fondent également sur le contenu de la lettre explicative du notaire instrumentant du 20 avril 2004, qui précise ce qui suit :

‘Il est donc normal de considérer que l'assiette des emplacements de parking extérieurs reste une chose commue.

En revanche, le droit principal lié à la propriété de ces emplacements de parking, c'est-à-dire leur jouissance, est privative (...).

On peut toutefois regretter dans l'énumération de ce texte le terme « assiette d'emplacements de parking », dans la mesure où le terme « délimitation » eût été plus opportun, puisque l'assiette (terrain) est, en tant que telle, restée commune'.

Contrairement aux affirmations des [copropriétaires et de la demanderesse], il résulte de l'acte de base transcrit, chapitre II, section 1, et de la teneur de la lettre du notaire que les parkings extérieurs doivent être repris comme parties privatives.

Le terme 'assiette' doit être ici compris comme étant la délimitation des emplacements de parking extérieurs, en d'autres mots l'espace à l'intérieur duquel se trouvent les parkings.

L'assiette des emplacements proprement dite, c'est-à-dire le terrain, la surface du sol, reste une partie commune.

Le fonds sur lequel est bâti l'immeuble devient, au fur et à mesure de la vente d'un lot privatif, la copropriété indivise des copropriétaires, chaque cession emportant renonciation par un copropriétaire au profit des autres copropriétaires aux droits d'accession immobiliers des quotités du sol et aux mêmes droits pour tout ce qui ne se rapporte pas aux lots privatifs, avec les quotités y afférentes dans les parties communes du bien.

En revanche, le droit de propriété des emplacements de parking extérieurs n'est pas cédé (jusqu'en 2004) et reste la propriété du promoteur-vendeur.

C'est également en vain que les [copropriétaires et la demanderesse] se fondent sur un autre passage de la lettre du notaire instrumentant du 20 avril 2004, précisant qu' ‘il a été jugé opportun par le constructeur à l'époque de soumettre le droit de propriété à certaines limitations, motif pour lequel l'association des copropriétaires a un droit de regard sur leur utilisation (des emplacements de parking) et leur entretien ainsi que sur leur accès', pour en déduire que le promoteur ne peut avoir eu l'intention de céder les emplacements de parking en pleine propriété à un tiers, propriété qui se serait alors trouvée vidée de sa substance.

Bien que la société Astrid Property Holdings, qui était le titulaire du droit de propriété des emplacements de parking extérieurs, puisse en disposer comme elle l'entend, certaines contraintes liées au respect de l'harmonie de la copropriété peuvent lui être imposées - conformément à l'acte de base - et, particulièrement, le droit de regard de l'association des copropriétaires sur l'accès, l'utilisation et l'entretien des parkings faisant partie des abords de l'immeuble.

Cette limitation du droit de propriété ne fait cependant pas obstacle à ce que le promoteur puisse vendre les emplacements de parking litigieux.

La société Astrid Property Holdings ne disposait pas uniquement d'un droit de jouissance mais était bien propriétaire desdits emplacements et a pu valablement les vendre à [la défenderesse], qui en a revendu certains [au défendeur] ».

Griefs

Pour décider que les emplacements de parking litigieux sont la propriété des défendeurs, l'arrêt procède à une longue analyse de l'acte de base et des éléments produits par les parties pour conclure que ces emplacements font partie des parties privatives dans l'acte de base.

Toutefois, abordant ensuite plus spécialement la question de la propriété dans le chef des défendeurs, l'arrêt précise et constate :

- que le terme « assiette » utilisé dans l'acte de base doit être compris comme la délimitation des emplacements de parking extérieurs, en d'autres mots l'espace à l'intérieur duquel se trouvent les parkings, et

- que l'assiette des emplacements proprement dite, c'est-à-dire la surface du sol, reste une partie commune.

Première branche

Il est contradictoire de décider, d'une part, que les dix-huit emplacements de parking extérieurs sont privatifs et, d'autre part, que l'assiette des emplacements de parking extérieurs, soit la surface du sol, reste partie commune.

En effet, suivant l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi. Et, en vertu de l'article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessous et du dessus.

La propriété d'un emplacement de parking suppose dès lors la propriété du sol propre à servir de parking.

En conséquence, l'arrêt n'a pu, sans se contredire, décider, d'une part, que les emplacements de parking étaient privatifs et restés la propriété exclusive du promoteur avant d'être cédés aux défendeurs, ce qui supposait qu'il conservait la propriété privative du sol destiné aux emplacements de parking concernés, et, d'autre part, que la surface du sol restait la propriété commune des copropriétaires.

Dans cette mesure, les motifs de l'arrêt sont contradictoires et la décision n'est pas régulièrement motivée (violation de l'article 149 de la Constitution).

Deuxième branche

Dans ses conclusions additionnelles et de synthèse déposées au greffe de la cour d'appel le 29 janvier 2010, la demanderesse faisait valoir que

« IV.4. Les [défendeurs] ne sont propriétaires de rien

§ 1er. - Rappel préalable de la clause litigieuse et notion d'assiette

12. En page 15 de l'acte de base, il est indiqué que serait privative ‘l'assiette de l'emplacement de parking tel qu'il sera délimité au sol au moyen de lignes de peinture ou tout autre moyen de marquage' et il est précisé : ‘en copropriété et indivision forcée : aucune quotité indivise des parties communes dans le terrain'.

C'est cette stipulation qui fonde la revendication des [défendeurs].

C'est cette clause, insérée in extremis dans l'acte de base, dans les conditions rappelées par ailleurs, qui est la cause même du litige.

13. Cette clause est évidemment quelque peu curieuse, puisque la notion d'assiette se confond en principe avec le terrain, de sorte que le notaire qui l'a rédigée a été invité à expliquer ce qu'il y avait entendu.

Il a alors précisé, par lettre du 20 avril 2004 :

‘Il est donc normal de considérer que l'assiette des emplacements de parking extérieurs reste chose commune. En revanche, le droit principal lié à la propriété de ces emplacements de parking, c'est-à-dire leur jouissance, est privative [...]. On peut regretter toutefois, dans l'énumération de ce texte, le terme d'assiette d'emplacements de parking, dans la mesure où le terme « délimitation » eût été plus opportun, puisque l'assiette (terrain) est, en tant que telle, restée commune'.

L'explication est peut-être encore plus curieuse que la clause expliquée mais il s'en déduit en tout cas clairement :

- que les [défendeurs] ne peuvent prétendre à aucun droit de propriété ;

- que les [défendeurs] disposeraient d'un droit de jouissance exclusive.

Ce que les [défendeurs] ne pourront contester puisqu'ils invoquent eux-mêmes expressément ce document qui, du reste, émane de leur mandataire.

§ 2. - Inexistence d'un quelconque droit de propriété

14. Il se déduit de la clause rappelée aux paragraphes précédents que le bien litigieux, dont les [défendeurs] revendiquent la propriété, est individuellement inexistant ; ils ne disposent que d'un droit de jouissance - que l'on s'attachera à qualifier - sur un bien appartenant à autrui, en l'espèce le terrain qui appartient aux copropriétaires de la résidence.

Ceci est du reste logique, et la réponse du notaire, pour alambiquée qu'elle soit, était la seule possible.

En effet :

A. Le droit de propriété ne peut s'appliquer que sur un bien existant

15. Le droit de propriété ne peut s'appliquer que sur un bien. Pour que l'on soit propriétaire d'une chose, il faut que cette chose existe sur un plan juridique.

Un ‘emplacement de parking' n'est pas un bien en soi : c'est un emplacement, c'est-à-dire une partie de la surface du sol, une partie du sol lui-même.

S'agissant d'un fonds, l'existence juridique se traduit, nécessairement et préalablement, par un acte de division, qui fait d'une partie de la surface terrestre un fonds. On appelle cela une parcelle.

Aucun acte de division de la parcelle sur laquelle l'immeuble Picasso a été construit n'a jamais eu lieu.

De même, pour qu'un fonds devienne deux fonds, il faut qu'il soit régulièrement divisé (Louveaux, Le droit de l'urbanisme, 1999, n° 207, p. 237). Il ne suffit pas de le couper en deux par une clôture ou quelque autre moyen matériel de séparation : la séparation doit être juridique.

La ‘délimitation au sol', par des lignes de peinture, à laquelle les [défendeurs] et le notaire font appel, est, sur un plan juridique, totalement inappropriée.

B. Tout ce qui se trouve sur le terrain, notamment les emplacements de parking, ne peut appartenir qu'au propriétaire du fonds

16. L'article 551 du Code civil énonce que ‘tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire'.

L'article 552 précise quant à lui que ‘la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous'.

17. Il n'est pas contesté que la propriété du terrain appartient de manière indivise aux copropriétaires de la Résidence Picasso. Ceci résulte tant du paragraphe qui précède que de la lettre du notaire N.

De la combinaison de tout cela, il se déduit nécessairement que tout ce qui se trouve incorporé au terrain, et donc les emplacements de parking litigieux, appartient exclusivement aux copropriétaires de la Résidence Picasso, non aux [défendeurs].

18. Il n'y a, en droit, que deux hypothèses dans lesquelles il pourrait en aller autrement, c'est-à-dire dans lesquelles la propriété de ce qui est bâti sur le fonds appartiendrait à une autre personne que le propriétaire de ce fonds. Ces deux hypothèses sont les suivantes :

a) L'existence d'un droit réel ou personnel, ou d'une situation de nature à différer l'accession (infra, C);

b) L'existence d'une copropriété organisée par les articles 577-3 et suivants du Code civil (infra, D, E, F).

Or, comme on va le voir, aucune de ces deux hypothèses n'est rencontrée ici.

C. Les [défendeurs] ne disposent pas d'un droit et ne peuvent se prévaloir d'une situation de nature à retarder l'accession

19. L'accession, c'est-à-dire l'acquisition par le propriétaire d'un fonds de tout ce qui s'unit de manière indissoluble à ce fonds, opère de manière instantanée (De Page, t., n° 45, p. 42).

Il n'y a que trois exceptions à cette immédiateté :

a) Accession artificielle réalisée par un possesseur de mauvaise foi et pour autant que le propriétaire du fonds n'ait pas demandé l'enlèvement des constructions ;

b) Existence d'un bail ;

c) Existence d'un droit de superficie.

L'on voit que la situation présente n'entre dans aucun de ces trois cas de figure.

La première hypothèse n'a pas besoin de développements. Elle suppose en effet la coexistence de deux personnes - le propriétaire et celui qui incorpore - et il n'est pas soutenu que les parkings litigieux auraient été construits après la naissance de la copropriété.

La deuxième guère davantage : un bail supposerait l'existence d'un contrat entre les copropriétaires et les [défendeurs], et le payement d'un loyer. Un tel contrat n'existe pas ici.

Quant à la superficie, elle confère au superficiaire le droit de posséder des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain de la copropriété et, outre que cet élément caractéristique n'est pas présent ici, les [défendeurs] reconnaissent (supra, 13) qu'ils ne disposent que d'un droit de jouissance ».

La demanderesse soutenait par ces conclusions que, compte tenu des mentions de l'acte de base, les défendeurs ne pouvaient prétendre disposer d'un droit de propriété sur les emplacements de parking litigieux dès lors qu'il n'est possible de se prévaloir ni d'un droit de propriété sur un espace ouvert au-dessus du sol appartenant à un tiers ni d'un droit réel de superficie portant sur un tel espace ouvert.

L'arrêt se limite à justifier sa décision en se fondant sur l'interprétation de l'acte de base sans répondre à la défense qui était ainsi développée et qui démontrait qu'il n'était légalement pas possible de reconnaître l'existence d'un droit de propriété ou d'un autre droit réel sur un espace situé au-dessus du sol alors que ce sol appartenait à un tiers.

Dans cette mesure, l'arrêt n'est pas régulièrement motivé et viole l'article 149 de la Constitution.

Troisième branche

Pour décider que les défendeurs sont propriétaires des emplacements de parking litigieux, l'arrêt constate, d'une part, que le terme « assiette » utilisé dans l'acte de base doit ici être compris comme « la délimitation des emplacements de parking extérieurs, en d'autre mots l'espace à l'intérieur duquel se trouvent les parkings » et, d'autre part, que l'assiette des emplacements proprement dite, c'est-à-dire le terrain, la surface du sol, reste une partie commune.

L'arrêt admet ce faisant l'existence d'un droit de propriété privatif sur un espace ouvert appartenant à certaines personnes situé au-dessus du sol des parkings appartenant à d'autres personnes.

Un droit de propriété privée sur un espace ouvert ne peut se concevoir puisque, en vertu de l'article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessous et du dessus. Le propriétaire du sol est dès lors propriétaire de l'espace situé au-dessus de ce sol.

Si, en vertu des articles 553 à 555 du Code civil et de l'article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur la superficie visés au moyen, on peut dans certaines circonstances être propriétaire de certains bien matériels immobiliers se trouvant sur le fonds d'un tiers, un espace ouvert n'est pas un bien matériel immobilier au sens des articles 517 à 525 dudit code ou dudit article 1er de la loi du 10 janvier 1824.

L'arrêt, qui décide que le sol est une partie commune appartenant à la demanderesse, n'a pu légalement décider que l'espace se trouvant au-dessus de ce sol, à l'intérieur duquel se trouveraient les parkings, appartenait aux défendeurs.

En justifiant sa décision par les motifs critiqués, l'arrêt viole les dispositions visées au moyen, à l'exception de l'article 149 de la Constitution. Plus spécialement, il viole :

- la notion légale du droit de propriété (article 544 du Code civil) ;

- les notions de biens immeubles, ainsi d'ailleurs que de biens meubles (articles 517 et suivants du Code civil) ;

- la notion et le régime de la copropriété, en particulier de la copropriété forcée des immeubles bâtis (articles 577-2 et 577-3 du Code civil ; articles 577-4 à 577-14 organisant le régime de la copropriété forcée, tant dans leur rédaction antérieure à la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété que dans leur rédaction postérieure à celle-ci) ;

- la notion et le régime du droit de superficie (article 1er de la loi du

10 janvier 1824) ;

- par voie de conséquence également, le principe général du droit du numerus clausus des droits réels, tel qu'il est consacré notamment, pour autant que de besoin, par l'article 543 du Code civil et, partant, cet article également, qui excluent que l'on puisse créer un droit réel - en l'espèce une propriété privative - d'une autre nature que celle qui est organisée et admise par la loi, et sur un autre type de biens que ceux organisés et admis par la loi, en l'espèce un droit réel sur un espace ouvert en l'air.

À l'appui du pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0606.F, dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent un moyen.

III. La décision de la Cour

Les pourvois sont dirigés contre le même arrêt. Il y a lieu de les joindre.

Sur le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0422.F :

Sur le moyen :

Quant à la troisième branche :

L'article 552, alinéas 1er et 2, du Code civil dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous et que, sauf les exceptions prévues au titre des servitudes, le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos.

Selon l'article 553 du même code, toutes constructions ou plantations sur un terrain sont présumées faites par le propriétaire à ses frais et lui appartenir. L'article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie permet de créer un droit réel consistant à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

Il résulte des dispositions précitées qu'un droit de propriété immobilier, distinct de la propriété du sol, ne peut porter que sur des constructions, ouvrages et plantations.

Un espace ouvert au-dessus du sol qui n'est délimité que par des lignes de peinture ou tout autre moyen de marquage au sol ne s'identifie pas à de tels ouvrages.

L'arrêt, qui énonce, d'une part, que « l'assiette des emplacements proprement dite, c'est-à-dire le terrain, la surface du sol, reste une partie commune » et, d'autre part, que « les parkings extérieurs doivent être repris comme parties privatives » correspondant à « l'espace à l'intérieur duquel se trouvent les parkings » et délimités par un marquage au sol, considère que le droit de propriété sur les emplacements litigieux que s'est réservé le promoteur-constructeur dans l'acte de base a pour objet, non un ouvrage, mais un espace ouvert situé au-dessus du sol appartenant en indivision aux copropriétaires.

En reconnaissant au profit des défendeurs l'existence d'un droit de propriété immobilier portant sur un simple espace ouvert situé au-dessus d'un fonds appartenant à autrui, l'arrêt viole les dispositions légales précitées.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Et la demanderesse a intérêt à ce que le présent arrêt soit déclaré commun aux parties appelées à la cause devant la Cour à cette fin.

Sur l'étendue de la cassation :

La cassation de la décision statuant sur le caractère privatif des emplacements de parking extérieurs s'étend aux décisions sur la recevabilité de l'appel de la demanderesse et sur la recevabilité et le fondement de l'appel des parties appelées en déclaration d'arrêt commun.

La cassation s'étend dès lors aussi à la décision sur la recevabilité et le fondement de l'appel incident des défendeurs relatif à leur demande reconventionnelle.

Sur le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0606.F :

Le pourvoi, qui porte sur la décision statuant sur le fondement de l'appel incident, est sans objet eu égard à la cassation de cette décision sur le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0422.F.

Par ces motifs,

La Cour

Joint les pourvois inscrits au rôle général sous les numéros C.12.0422.F et C.12.0606.F ;

Casse l'arrêt attaqué ;

Déclare le présent arrêt commun à G. T., M. A. F. B., S. D., B. M. et K. H. ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ;

Rejette le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0606.F ;

Réserve les dépens des deux pourvois afin qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant la cour d'appel de Liège.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Alain Simon, Michel Lemal et Marie-Claire Ernotte, et prononcé en audience publique du treize septembre deux mille treize par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont M.-Cl. Ernotte M. Lemal

A. Simon D. Batselé Chr. Storck

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  • Objet

  • Constructions, ouvrages et plantations