- Arrêt of October 11, 2013

11/10/2013 - C.12.0449.F

Case law

Summary

Sommaire 1
L'absence de contestation du bailleur dans le délai et selon le mode prescrit par l'article 3, 1°, alinéa 3, de la loi sur les baux à ferme, ne confère un caractère probant à l'offre personnelle de paiement du fermage que s'il a été satisfait aux conditions prescrites par les alinéas 4, 5 et 6, de cette disposition (1). (1) Voir les concl. du M.P.

Arrêt - Integral text

N° C.12.0449.F

VMF, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Péruwelz (Callenelle), rue de Tournai, 81 A,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile,

contre

M. A.,

défendeur en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 6 mars 2012 par le tribunal de première instance de Tournai, statuant en degré d'appel.

Le 26 août 2013, le procureur général Jean-François Leclercq a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport et le procureur général

Jean-François Leclercq a été entendu en ses conclusions.

II. Le moyen de cassation

La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- article 3 de la loi du 4 novembre 1969 portant les règles particulières aux baux à ferme ;

- article 149 de la Constitution ;

- article 1315 du Code civil ;

- article 870 du Code judiciaire.

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué rejette l'appel de la demanderesse et confirme le jugement du premier juge en toutes ses dispositions, par les motifs suivants :

« La demanderesse estime bénéficier d'un nouveau bail à ferme portant sur les terres agricoles auparavant occupées par son gérant, monsieur F. V. M.

Elle en veut pour preuve le fait qu'elle occupe les lieux litigieux en tant qu'agricultrice et qu'elle a payé les fermages des années 2009, 2010 et 2011.

Il ressort en effet de l'article 3, 1°, de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme qu'à défaut d'écrit, ‘celui qui exploite un bien rural pourra fournir la preuve de l'existence du bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris'.

Il ressort néanmoins des pièces soumises à l'appréciation du tribunal, spécialement des lettres du conseil [du défendeur] datées des 23 décembre 2009 et 14 novembre 2010 ainsi que de la lettre du notaire J.-L. M. datée du 5 mars 2010, que c'est contre le gré de leur client que l'occupation des terres concernées s'est poursuivie sous le couvert de la [demanderesse]. Les versements bancaires opérés par cette dernière à titre de ‘fermage' ont ainsi été dûment protestés ».

Le jugement attaqué en conclut que :

« La preuve du consentement [du défendeur] quant à la conclusion d'un nouveau bail à ferme avec [la demanderesse] - dont le gérant et l'unique associé n'est autre que l'ancien locataire qu'il tentait fastidieusement d'expulser - n'est donc en aucun cas rapportée.

Comme le remarquait le premier juge, l'occupation de la [demanderesse] ne résulte que d'une voie de fait.

C'est dès lors à bon droit que le premier juge a statué comme il l'a

fait ».

Griefs

Première branche

1. Aux termes de l'article 3, 1°, alinéa 2, de la loi du 4 novembre 1969, « à défaut [pour le bail d'être constaté par écrit], celui qui exploite un bien rural pourra fournir la preuve de l'existence du bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris ».

Le même article poursuit en précisant, aux alinéas 3 à 6, que :

« En outre, [le preneur] a la faculté de prouver l'existence du bail en produisant une preuve d'offre personnelle de paiement de fermage, conformément à l'article 23, alinéa 3, contre laquelle le bailleur n'a pas réagi dans un délai de six mois, prenant cours au moment de l'offre, par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent.

Cette offre de paiement mentionnera expressément le terme ‘bail' et l'année à laquelle le paiement se rapporte.

Elle doit être confirmée dans les quinze jours par l'envoi d'une lettre recommandée à la poste dans laquelle mention est faite de l'existence d'un bail ainsi que de l'année et de la parcelle concernées par le paiement.

La lettre doit également indiquer expressément que le paiement vaut preuve de l'existence d'un bail, sauf si le propriétaire réagit dans un délai de six mois à partir du jour du paiement par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent ».

L'article 23, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969, auquel renvoie l'article 3, 1°, alinéa 3, précité énonce que :

« Nonobstant toute convention contraire, le preneur peut s'acquitter du fermage par assignation postale, par chèque postal nominatif, par mandat de poste ou par virement ou versement à l'intermédiaire d'un organisme financier au compte du bailleur, de l'un des bailleurs ou de leurs mandataires.

Ce mode de paiement vaut preuve, sauf contestation du bailleur introduite devant le juge de paix dans les six mois suivant le paiement, à peine de déchéance ».

Dans le système organisé par les dispositions légales qui précèdent, le preneur est donc autorisé à prouver l'existence du bail en produisant une preuve de paiement du fermage contre laquelle le bailleur n'a pas réagi dans un délai de six mois de l'offre, par une demande de conciliation devant le juge de paix.

Certes, le bail est un contrat consensuel et l'accord du bailleur est requis tant quant à l'exploitation que sur le prix (Cass., 12 décembre 2002, R.D.R., 2003, 8). Toutefois, la loi du 4 novembre 1969, modifiée par la loi du

7 novembre 1988, vient en aide à l'exploitant d'un bien rural.

Pour que l'existence du bail à ferme soit prouvée, en effet, il suffit que le preneur établisse : (i) qu'il exploite un bien rural ; (ii) qu'il a fait une offre de paiement de fermage ou un paiement de fermage et (iii) que le bailleur n'a pas introduit de contestation commençant par une demande de conciliation dans un délai de six mois à dater de l'offre de paiement ou du paiement.

Pour ce qui concerne la première condition précitée, à savoir l'exploitation du bien, il est constant que la possession d'un bien rural qui, à défaut d'écrit, autorise le possesseur à faire la preuve de l'existence d'un bail et de ses conditions, y compris le but d'occupation et le montant du fermage, par toutes voies de droit, témoins et présomptions, est la détention purement matérielle de ce bien (Cass., 22 février 1988, Pas., 1988, I, 773).

2. Le jugement attaqué commence par reconnaître que la demanderesse « occupe les lieux litigieux en tant qu'agricultrice et qu'elle a payé les fermages des années 2009, 2010 et 2011 ».

De la sorte, le jugement attaqué admet qu'il n'est pas contesté que la demanderesse a satisfait à la charge de prouver (i) l'exploitation par elle du bien litigieux et (ii) le paiement des fermages depuis trois ans.

Le jugement attaqué relève ensuite que « les versements bancaires opérés par cette dernière à titre de ‘fermage' ont ainsi été dûment protestés » ainsi qu'il ressort « des lettres du conseil [du défendeur] datées des

23 décembre 2009 et 14 novembre 2010 ainsi que de la lettre du notaire J.-L. M. datée du 5 mars 2010 ».

Le jugement attaqué se fonde sur ces seules constatations pour rejeter ensuite la demande de la demanderesse en se basant sur le motif que « la preuve du consentement [du défendeur] quant à la conclusion d'un nouveau bail à ferme avec la [demanderesse] [...] n'est donc en aucun cas rapportée ».

Le jugement attaqué considère donc les simples lettres qu'il épingle comme une protestation de nature à priver de toute force probante tant l'exploitation du bien litigieux que le paiement des fermages.

Or, pour produire cet effet juridique, la contestation du bailleur devait être introduite devant le juge de paix dans les six mois suivant le paiement, à peine de déchéance, conformément à l'article 23, alinéa 3, auquel renvoie l'article 3, 1°, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969.

3. En conséquence, en décidant que la preuve d'un bail à ferme n'est pas rapportée en se fondant sur le motif que le paiement des fermages avait été « dûment » protesté par des lettres du conseil et du notaire du défendeur, alors qu'une telle protestation aurait dû prendre la forme d'une demande en conciliation introduite devant le juge de paix dans les six mois suivant le paiement, le jugement attaqué n'est pas légalement justifié (violation des articles 3, spécialement 1°, alinéas 2 à 6, et 23, spécialement alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969).

Deuxième branche

1. Il est constant qu'au regard des articles 1315 du Code civil et 870 du Code judicaire, chacune des parties a la charge de prouver les faits qu'elle allègue, étant entendu que seuls les faits contestés doivent être prouvés.

2. En l'espèce, comme le relève la première branche du moyen, le jugement attaqué, par les motifs cités plus haut et tenus ici pour intégralement reproduits, admet que la demanderesse exploite le bien litigieux et en a payé les fermages.

Étant donné que, d'après les constatations du jugement attaqué, les faits précités n'étaient pas contestés, il revenait au défendeur de prouver qu'il avait satisfait aux conditions prévues par les articles 3, 1°, alinéa 3, et 23, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 pour contredire l'existence d'un bail à ferme, par l'introduction d'une demande en conciliation devant le juge de paix dans les six mois suivant le paiement des fermages.

3. En conséquence, en décidant que l'occupation de la demanderesse ne résulte que d'une voie de fait pour le motif que « la preuve du consentement [du défendeur] quant à la conclusion d'un nouveau bail à ferme avec la [demanderesse] [...] n'est [...] en aucun cas rapportée », alors que le défendeur était tenu de prouver qu'il avait contesté utilement l'existence d'un bail à ferme, le jugement attaqué renverse la charge de la preuve (violation des articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire).

Troisième branche

1. Il est constant que, si l'obligation de motiver les jugements est certes une obligation de forme étrangère à la valeur des motifs que le juge doit donner à sa décision, ces motifs n'en doivent pas moins, pour répondre au vœu de l'article 149 de la Constitution, permettre à la Cour d'exercer le contrôle de légalité qui lui est confié (Cass., 19 octobre 2000, Pas., 2000, I, n° 562).

2. En l'espèce, après avoir constaté que :

« La [demanderesse] estime bénéficier d'un nouveau bail à ferme portant sur les terres agricoles auparavant occupées par son gérant, monsieur F. V. M.

Elle en veut pour preuve le fait qu'elle occupe les lieux litigieux en tant qu'agricultrice et qu'elle a payé les fermages des années 2009, 2010 et 2011 »,

le jugement attaqué estime cependant que « l'occupation de la [demanderesse] ne résulte que d'une voie de fait »,

en se fondant sur le motif que :

« Il ressort néanmoins des pièces soumises à l'appréciation du tribunal, spécialement des lettres du conseil [du défendeur] datées des 23 décembre 2009 et 14 octobre 2010 ainsi que de la lettre du notaire J.-L. M. datée du 5 mars 2010, que c'est contre le gré de leur client que l'occupation des terres concernées s'est poursuivie sous le couvert de la [demanderesse]. Les versements bancaires opérés par cette dernière à titre de ‘fermage' ont ainsi été dûment protestés ».

Le jugement attaqué s'abstient de vérifier si les conditions des articles 3, 1°, alinéa 3, et 23, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 ont été satisfaites en l'espèce et, en particulier, si le défendeur a contesté l'existence du bail à ferme par l'introduction d'une demande en conciliation devant le juge de paix dans les six mois du versement des fermages.

3. En conséquence, en s'abstenant de vérifier si les conditions précitées ont été satisfaites, le jugement attaqué met la Cour dans l'impossibilité d'exercer son contrôle et n'est partant pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

En vertu de l'article 3, 1°, alinéa 3, de la loi sur les baux à ferme, celui qui exploite un bien rural a la faculté de prouver l'existence du bail en produisant une preuve d'offre personnelle de paiement du fermage, conformément à l'article 23, alinéa 3, de la loi, contre laquelle le bailleur n'a pas réagi dans un délai de six mois, prenant cours au moment de l'offre, par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent.

Conformément aux alinéas 4, 5 et 6, dudit article 3, 1°, cette offre de paiement doit mentionner expressément le terme « bail » et l'année à laquelle le paiement se rapporte, et doit être confirmée dans les quinze jours par l'envoi d'une lettre recommandée à la poste dans laquelle mention est faite de l'existence d'un bail ainsi que de l'année et de la parcelle concernées par le paiement et dans laquelle il est également indiqué expressément que le paiement vaut preuve de l'existence d'un bail, sauf si le propriétaire réagit dans un délai de six mois à partir du jour du paiement par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent.

Il s'ensuit que l'absence de contestation du bailleur dans le délai et selon le mode prescrit par ledit article 3, 1°, alinéa 3, ne confère un caractère probant à l'offre personnelle de paiement du fermage que s'il a été satisfait aux conditions prescrites par les alinéas 4, 5 et 6 de cette disposition.

Il ne résulte pas des constatations du jugement attaqué que la demanderesse aurait adressé à la défenderesse une lettre recommandée contenant les mentions prescrites par l'article 3, 1°, alinéas 5 et 6, de la loi sur le bail à ferme.

Dès lors, le jugement attaqué, qui déduit des lettres du conseil du défendeur des 23 décembre 2009 et 14 octobre 2010 et du notaire M. du

5 mars 2010 que « les versements bancaires opérés par [la demanderesse] à titre de ‘fermage' ont [...] été dûment protestés », décide légalement que « la preuve du consentement [du défendeur] quant à la conclusion d'un nouveau bail à ferme avec la [demanderesse] [...] n'est [...] en aucun cas rapportée ».

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant aux deuxième et troisième branches :

Le moyen, en ces branches, est entièrement déduit des griefs vainement invoqués par la première branche du moyen.

Le moyen, en ces branches, est irrecevable.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de neuf cent quarante-six euros cinquante-cinq centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Alain Simon, Michel Lemal et Marie-Claire Ernotte, et prononcé en audience publique du onze octobre deux mille treize par le président Christian Storck, en présence du procureur général Jean-François Leclercq, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont M.-Cl. Ernotte M. Lemal

A. Simon A. Fettweis Chr. Storck

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