- Arrêt of November 8, 2013

08/11/2013 - C.12.0607.F

Case law

Summary

Sommaire 1
Manque en droit le moyen qui revient à soutenir qu'en présence d'une clause du contrat de bail excluant toute affectation commerciale des lieux loués, le juge ne peut en aucun cas admettre l'existence d'un accord tacite du bailleur sur une telle affectation desdits lieux, cet accord fût-il donné dès l'entrée en jouissance du preneur, sans constater l'existence d'une simulation ou d'une fraude à la loi (1). (1) Voir les concl. du M.P.

Arrêt - Integral text

N° C.12.0607.F

JULIE LH, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Saint-Josse-ten-Noode, avenue des Arts, 10-11,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

CARROSSERIE MONTE CARLO NUMERO 1, société anonyme dont le siège social est établi à Anderlecht, boulevard Industriel, 109,

défenderesse en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 16 mai 2012 par le tribunal de commerce de Bruxelles, statuant en degré d'appel.

Le 18 octobre 2013, le procureur général Jean-François Leclercq a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport et le procureur général

Jean-François Leclercq a été entendu en ses conclusions.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

Quant à la première branche :

Conformément au principe de l'autonomie de la volonté consacré par l'article 1134 du Code civil, les parties peuvent décider de commun accord de déroger à une clause du contrat de bail excluant l'affectation principale des lieux loués à une activité de commerce de détail.

En vertu de l'article 1er de la loi sur les baux commerciaux, tombent sous l'application de cette loi les baux d'immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord exprès des parties en cours de bail, sont affectés principalement par le preneur à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.

Le moyen, qui, en cette branche, revient à soutenir qu'en présence d'une clause excluant toute affectation commerciale des lieux loués, le juge ne peut en aucun cas admettre l'existence d'un accord tacite du bailleur sur une telle affectation desdits lieux, cet accord fût-il donné dès l'entrée en jouissance du preneur, sans constater l'existence d'une simulation ou d'une fraude à la loi, manque en droit.

Quant à la seconde branche :

Le jugement attaqué considère que « le contact direct avec le public est établi par l'enseigne lumineuse que la [défenderesse] a été, préalablement à la conclusion du bail litigieux, autorisée à ériger dans les lieux loués », que « l'enseigne en cause est un totem lumineux placé face à la voirie publique qui vise clairement à renseigner les différentes spécialités de la [défenderesse] et à attirer de la sorte le public dans les lieux loués », qu' « il ressort par ailleurs des photographies produites que cette dernière consacre de manière générale un certain soin à l'accueil et à l'information de la clientèle de passage quant à ses heures d'ouverture ou à ses conditions de paiement », que « visiblement, la [défenderesse] offre ses services à ‘quiconque se présentera' » et que « dans ce contexte, il y a lieu de conclure que la [défenderesse] développe dans les lieux loués une activité ‘directement en contact avec le public' au sens de l'article 1er de la loi [sur les baux commerciaux] ».

Il considère également qu' « il ne fait pas de doute eu égard à l'implantation de l'enseigne publicitaire que l'intention de la [défenderesse] était clairement - et dès avant la conclusion du bail litigieux - de développer son activité commerciale en contact direct avec le public », que « les éléments publicitaires de l'enseigne lumineuse n'ont pas pu échapper à Befimmo lors de l'acquisition de l'immeuble et ensuite lors de la conclusion du bail en cause », que « rien ne vient ensuite prouver que la [défenderesse] aurait assuré à Befimmo que ses activités étaient destinées à une clientèle spécifique et non au public en général. Il est intéressant de noter à cet égard que le bail du

15 octobre 2003 ne prévoit plus, comme le faisait le précédent bail, l'affectation des lieux à l'usage d'une carrosserie ‘fermée' » et qu' « au vu de ces éléments, le tribunal [de commerce] estime que lors de la conclusion du bail litigieux, le bailleur a de manière implicite mais certaine marqué son accord sur le développement au sein des lieux loués d'une activité de détail en contact direct avec le public ».

Il suit de ces énonciations que, contrairement à ce que suppose le moyen, en cette branche, le jugement attaqué ne déduit pas l'existence d'un accord de la société Befimmo sur l'affectation des lieux loués à une activité commerciale en contact direct avec le public de la seule présence d'une enseigne publicitaire placée de l'accord explicite d'un ancien propriétaire sous l'empire d'un autre bail et de l'absence de réaction de cette société quant à cette enseigne après l'acquisition par elle des lieux loués.

Procédant d'une interprétation inexacte du jugement attaqué, le moyen, en cette branche, manque en fait.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de cinq cent trente-trois euros dix centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, les conseillers Martine Regout, Mireille Delange, Michel Lemal et Marie-Claire Ernotte, et prononcé en audience publique du huit novembre deux mille treize par le président de section Albert Fettweis, en présence du procureur général Jean-François Leclercq, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont M.-Cl. Ernotte M. Lemal

M. Delange M. Regout A. Fettweis

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