- Arrêt of November 12, 2012

12/11/2012 - 2011AR633

Case law

Summary

Samenvatting 1

Artikel 1109 B.W. bepaalt: Geen toestemming is geldig, indien zij alleen door dwaling is gegeven, door geweld afgeperst of door bedrog verkregen.

Artikel 1110, lid 1 B.W. bepaalt: Dwaling is alleen dan een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt.

De geïntimeerde is tekortgeschoten aan haar informatieverplichting als verkoper. Zij had de appellanten voorafgaandelijk moeten inlichten dat de horecauitbating in het betreffende pand niet mogelijk was, gelet op de ligging in agrarisch gebied.

De geïntimeerde was verplicht alle relevante juridische en stedenbouwkundige informatie vóór de overeenkomst aan de appellanten mede te delen. De geïntimeerde heeft een onderzoeks- en mededelingsverplichting betreffende de relevante juridische en stedenbouwkundige informatie.

Dat de overeenkomst werd opgemaakt door een notaris - in opdracht en voor rekening van de geïntimeerde - kan haar niet ontslaan van haar verplichtingen als verkoper ten overstaan van de appellanten.

Terecht halen de appellanten aan dat het hier gaat om een verschoon-bare dwaling.

Gevolg van voorgaande is dat de overeenkomst is aangetast met een wilsgebrek. De appellanten hebben gedwaald. De overeenkomst is nietig.


Arrêt - Integral text

2011/AR/633

1. N. D.,

2. A. B.,

appellanten,

beiden verschenen in persoon en bijgestaan door mr. J. D. M.,

tegen het vonnis van de 6e kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout van 26 oktober 2010, aldaar gekend onder nr. A.R. 10/310/A;

tegen:

H. R.,

geïntimeerde,

vertegenwoordigd door mr. L. V.,

* * * * *

Gelet op het bestreden vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout van 26 oktober 2010, waarvan geen akte van betekening wordt voorgebracht, alsmede het verzoekschrift tot hoger beroep, neergelegd ter griffie van dit hof op 25 februari 2011.

1. De feiten

H. R. verkocht een onroerend goed te B. aan N. D. en A. B. voor de prijs van 350.000 EUR.

Onder artikel 8 van de verkoopovereenkomst van 16 december 2008 werd bedongen dat wanneer één der partijen haar verplichtingen niet naleeft en zij, na de ingebrekestelling per aangetekend schrijven gedurende één maand niet reageert, het de ander partij vrij staat de verkoop van rechtswege als nietig te beschouwen en in dat geval de koper, een bedrag verschuldigd is als schadevergoeding van 10% van de verkoopprijs of 35.000 EUR.

Bij brief van 1 april 2009 lieten de appellanten bij brief van hun raadsman weten af te zien van het verlijden van de notariële akte omdat de nodige vergunningen ontbraken.

De appellanten stelden ook nog dat de bank beslist had geen krediet te verlenen.

De geïntimeerde hield voor dat de appellanten hun verbintenissen niet hebben nageleefd en ging over tot dagvaarding in betaling van een schadevergoeding.

2. De voorafgaande rechtspleging

2.1. H. R. ging op 31 augustus 2009 over tot dagvaarding in betaling van 35.000 EUR onder voorbehoud van vermeerdering of vermindering.

2.2. Bij verstekvonnis van 30 september 2009 werd de vordering ontvankelijk en gegrond verklaard. De appellanten werden veroordeeld tot betaling van 35.000 EUR meer de verwijlintrest vanaf 6 mei 2009 tot de datum van dagvaarding 31 augustus 2009, de gerechtelijke intrest vanaf 31 augustus 2009 tot de dag van de algehele betaling, telkens aan de wettelijke rentevoet en tot de kosten. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard niettegenstaande elk rechtsmiddel en zonder borgstelling.

2.3. Op 29 januari 2010 werd een verzoekschrift tot vrijwillige verschijning op verzet neergelegd ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout.

2.4. Op 17 oktober 2010 werd een proces-verbaal van vrijwillige verschijning opgemaakt.

2.5. Bij bestreden vonnis van 26 oktober 2010 werd het verzet van de appellanten en de vordering tot nietigverklaring van de overeenkomst van 31 augustus 2004 ontvankelijk doch ongegrond verklaard. De appellanten werden veroordeeld om aan de geïntimeerde te betalen de som van 35.000 EUR meer de vergoedende intrest vanaf 6 mei 2009 tot de datum van het vonnis en vanaf dan met de gerechtelijke intrest tot de dag der betaling. De appellanten werden veroordeeld tot de kosten.

3. De vorderingen en het verweer in hoger beroep

3.1. Op 25 februari 2011 werd door de appellanten een verzoekschrift tot hoger beroep neergelegd ter griffie van dit hof.

3.2. De appellanten vragen bij conclusie neergelegd op 15 juni 2011 om:

- het hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren;

- het bestreden vonnis teniet te doen;

- het verzet ontvankelijk en gegrond te verklaren;

- het vonnis van 30 september 2009 teniet te doen;

- de hoofdeis van de geïntimeerde ontvankelijk doch ongegrond te verklaren;

- de tegeneis van de appellanten ontvankelijk en gegrond te verklaren;

- te zeggen voor recht dat de verkoopovereenkomst van 16 december 2008 nietig is en geen gevolgen kan ressorteren, minstens deze overeenkomst te vernietigen en/of voor recht te zeggen dat ze niet tot stand gekomen is wegens niet-vervulling van opschortende voorwaarde;

- de geïntimeerde te veroordelen tot de kosten;

- in ondergeschikte orde:

- hen toe te laten om met alle middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen, dat zij vóór de ondertekening met familie en vriend R. ter plaatse zijn geweest om het pand te bezichtigen en dat er op dat ogenblik in aanwezigheid van de geïntimeerde over de opening van een taverne in het pand gesproken werd en dat de geïntimeerde dus vóór de ondertekening van de overeenkomst op de hoogte was van de bedoeling van de appellanten;

- in uiterst ondergeschikte orde:

- de vordering van de geïntimeerde te matigen en hoogstens gegrond te verklaren voor 5.000 EUR.

3.3. De geïntimeerde vraagt bij conclusie neergelegd op 1 augustus 2011 om:

- het hoger beroep toelaatbaar doch ongegrond te verklaren;

- de appellanten te veroordelen tot de kosten.

4. Beoordeling

4.1. Er worden geen argumenten aangaande een mogelijk onontvankelijk hoger beroep voorgedragen.

Het hoger beroep komt, naar vorm en termijn, ontvankelijk voor.

4.2. Nietigheid van de overeenkomst

4.2.1. De appellanten houden voor dat zij het pand kochten met de bedoeling daar een handelszaak in uit te baten. Nadien is gebleken dat - vermits het pand in agrarisch gebied was gelegen - de uitbating van een taverne onmogelijk was. Zij houden dan ook voor gedwaald te hebben. De geïntimeerde heeft zich volgens hen niet behoorlijk gekweten van haar precontactuele informatieverplichting als verkoper.

De geïntimeerde betwist zulks. Zij benadrukt dat zij door de appellanten van hun intentie om daar een horecazaak in uit te baten nooit op de hoogte werd gebracht. De overeenkomst werd opgesteld door de notaris. De appellanten, handelaars, hadden zich behoorlijk dienen te informeren voorafgaandelijk aan de verkoop.

4.2.2. Artikel 1109 B.W. bepaalt: Geen toestemming is geldig, indien zij alleen door dwaling is gegeven, door geweld afgeperst of door bedrog verkregen.

Artikel 1110, lid 1 B.W. bepaalt: Dwaling is alleen dan een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt.

4.2.3. Het wordt door de geïntimeerde niet ernstig betwist dat in het kwestieuze pand een horecazaak werd uitgebaat tot 2004. Evenmin wordt tegengesproken dat op het ogenblik dat de appellanten het pand bezochten (voorafgaand aan de overeenkomst met de geïntimeerde) dit nog steeds het uitzicht van een horecazaak had.

De notaris van de geïntimeerde schrijft op 30 april 2009 aan de notaris van de appellanten: "In deze woning zijn inderdaad horeca-activiteiten geweest, doch deze zijn sedert meerdere jaren beëindigd."

Uit de inlichtingen door de gemeente verstrekt aan de notaris van de

appellanten blijkt:

"IDENTIFICATIE VAN HET ONROEREND GOED

...

Kadastrale aard: woonhuis + handelspand"

Uit de mail van P. C., adviseur Zelfstandige Ondernemers en Vrije Beroepen van de KBC Bank van 14 juni 2010 blijkt dat de appellanten een kredietaanvraag deden voor de aankoop van een onroerend goed met de bedoeling er een horecazaak te beginnen.

Uit deze elementen kan besloten worden dat het kwestieuze pand het uitzicht had van een handelspand (met woonhuis) en dat de appellanten de bedoeling hadden om er een handelspand in uit te baten. Er zijn geen redenen om te twijfelen aan de oprechtheid van de mail van P. C. van de KBC Bank.

De appellanten hebben dan ook gedwaald omtrent de zelfstandigheid van de zaak.

De geïntimeerde is tekortgeschoten aan haar informatieverplichting als verkoper. Zij had de appellanten voorafgaandelijk moeten inlichten dat de horecauitbating in het betreffende pand niet mogelijk was, gelet op de ligging in agrarisch gebied. Rekeninghoudende met de concrete elementen, meer bepaald het uitzicht van het pand als horecazaak en de jarenlange uitbating als horecazaak "D.", had de geïntimeerde in onderhavig geval een spreekplicht.

De geïntimeerde was verplicht alle relevante juridische en stedenbouwkundige informatie vóór de overeenkomst aan de appellanten mede te delen. De geïntimeerde heeft een onderzoeks- en mededelingsverplichting betreffende de relevante juridische en stedenbouwkundige informatie. Wanneer zij een onroerend goed te koop aanbiedt dat het uitzicht heeft van een horecazaak, moet zij zich er van vergewissen dat dat wat wordt aangeboden ook stedenbouwkundig in orde is.

De geïntimeerde betwist dat de appellanten haar van hun intentie om er een horecazaak in uit te baten op de hoogte hebben gebracht. Dit wordt met klem door de appellanten tegengesproken. Nochtans kan dit hier geen afbreuk doen aan haar spreekplicht/mededelingsverplichting zoals hiervoor uiteengezet. Door te zwijgen heeft zij kandidaat-kopers op het verkeerde been gezet.

Kortom: de geïntimeerde bood iets te koop aan dat niet beantwoordde aan de stedenbouwkundige realiteit.

In de onderhandse akte werd bedongen "De verkoper verklaart dat alle nodige vergunningen, waaronder de bouwvergunning en de milieuvergunning, werden verkregen voor alle constructies, die op het bij deze verkochte eigendom werden opgericht".

Nu het onroerend goed duidelijk uiterlijke tekenen van een handelspand vertoonde, mochten de appellanten ervan uitgaan dat de vergunning sloeg op een horecauitbating.

Het feitelijk gegeven dat in de overeenkomst sprake is van "Een woonhuis op en met grond ..." kan geen afbreuk doen aan voorgaande.

De onderhandse akte werd klaarblijkelijk opgemaakt door de notaris van de geïntimeerde. Dit gaf een (bijkomend) vertrouwen aan de appellanten dat alles in orde was.

Dat de overeenkomst werd opgemaakt door een notaris - in opdracht en voor rekening van de geïntimeerde - kan haar niet ontslaan van haar verplichtingen als verkoper ten overstaan van de appellanten.

Terecht halen de appellanten aan dat het hier gaat om een verschoon-bare dwaling:

- het goed is gedurende een hele periode duidelijk zichtbaar uitgebaat als een café (zie ook stuk 4: Gegevens Belgisch Staatsblad betreffende S. "D.");

- in de overeenkomst werd door de geïntimeerde bevestigd dat alle vergunningen in orde waren;

- het pand zag er ten tijde van de verkoop uit als een café met woonhuis;

- de overeenkomst werd ondertekend in aanwezigheid van de notaris van de geïntimeerde.

Gevolg van voorgaande is dat de overeenkomst is aangetast met een wilsgebrek. De appellanten hebben gedwaald. De overeenkomst is nietig.

De oorspronkelijke vordering van de geïntimeerde is dan ook ontvankelijk doch ongegrond.

Gelet op voorgaande moet niet verder ingegaan worden op de argumentatie van partijen in verband met artikel 141 van het Decreet van Ruimtelijk Ordening en Stedenbouw van 18 mei 1999 alsook deze met betrekking tot de opschortende voorwaarden.

5. Beslissing

Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.

De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.

Het hof:

- verwerpt alle andersluidende en meeromvattende conclusies als ongegrond, niet ter zake dienstig en/of overbodig;

- verklaart het hoger beroep van de appellanten ontvankelijk en gegrond als volgt:

- hervormt het bestreden vonnis als volgt:

- verklaart het verzet van de appellanten tegen het vonnis van 30 september 2009 ontvankelijk en gegrond als volgt:

- verklaart de oorspronkelijke hoofdeis van de geïntimeerde ten laste van de appellanten ontvankelijk doch ongegrond;

- wijst deze af;

- verklaart de tegeneis van de appellanten ten laste van de geïntimeerde ontvankelijk en gegrond als volgt:

- zegt voor recht dat de verkoopovereenkomst van 16 december 2008 nietig is en geen gevolgen kan ressorteren;

- veroordeelt de geïntimeerde tot de kosten van het geding, aan de zijde van de appellanten vastgesteld als volgt:

- rechtsplegingsvergoeding eerste aanleg: 2.000 EUR

- rolrecht hoger beroep: 186 EUR

- rechtsplegingsvergoeding hoger beroep: 2.200 EUR

Dit arrest werd uitgesproken in de openbare zitting van TWAALF

NOVEMBER TWEEDUIZEND TWAALF door:

M. BLEYENBERGH raadsheer, dd. voorzitter

B. CATTOIR raadsheer

R. LYEN raadsheer

G. VELTMANS griffier

Free keywords

  • Koop verkoop onroerend goed

  • dwaling

  • nietige overeenkomst