- Arrêt of December 10, 2012

10/12/2012 - 2011AR883

Case law

Summary

Samenvatting 1

Bij artikel 1602 B.W. wordt voorgeschreven:

"De verkoper is verplicht duidelijk te verklaren waartoe hij zich verbindt. Ieder duister of dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd".

Bij toepassing van deze wetsbepaling moet de verkoper de koper voorafgaand aan de totstandkoming van de verkoopovereenkomst volledig informeren omtrent de verkochte zaak.

De miskenning door de verkoper van zijn informatieplicht ten tijde van de totstandkoming van de verkoopovereenkomst, maakt een culpa in contrahendo (een precontractuele fout) uit die wordt gesanctioneerd door artikel 1382 B.W. De exoneratieclausule opgenomen in de verkoopaktes kan daaraan geen afbreuk doen, aangezien de geïntimeerde weet had van de hierboven bedoelde staat van zaken en die opzettelijk heeft verzwegen.

Krachtens artikel 1382 B.W. verplicht elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden. De geïntimeerde is bijgevolg tegenover de appellante gehouden tot integrale schadeloosstelling.

In de gegeven omstandigheden is het hof van oordeel dat er aanleiding toe bestaat, alvorens nader te oordelen en onder voorbehoud van alle rechten van de partijen, over te gaan tot aanstelling van een deskundige.


Arrêt - Integral text

2011/AR/883 - 1e kamer Hof van Beroep Antwerpen

NV COOMANS IMMO,

appellante,

vertegenwoordigd door mr. Luc Wauters loco mr. Jacques Bruneel,

tegen het vonnis van de 19e kamer van de rechtbank van koophandel

te Antwerpen van 21 december 2010, aldaar gekend onder nr. A.R. A/10/00660;

tegen:

E. A., haar hoedanigheid van vereffenaar van NV ANTWERPSE LLOYD, hiertoe aangesteld bij vonnis van de rechtbank van koophandel te Antwerpen van 29 september 2004;

geïntimeerde,

vertegenwoordigd door mr. Natalie Lemense loco mr. Michel Cornette,

* * * * *

1. De feiten

De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt:

- op 29 juli 2004 verkoopt de geïntimeerde aan de appellante het pand, gelegen te 2000 Antwerpen, tegen de prijs van 1.900.000,00 EUR; de notariële verkoopakte wordt verleden op 26 november 2004;

- op 8 april 2005 schrijft OVAM de huurder van het verkochte pand (een dochtermaatschappij van de geïntimeerde) aan in verband met de aanwezigheid daarin van transformatoren die PCB's bevatten, dit in het raam van het besluit van de Vlaamse regering van 17 maart 2000 houdende vaststelling van het verwijderingsplan voor PCB-houdende apparaten en de daarin aanwezige PCB's;

- de appellante gaat in de loop van 2008 op haar kosten over tot het verwijderen van de PCB-transformatoren teneinde zich in regel te stellen met die wetgeving en vraagt vervolgens terugbetaling van de daaraan verbonden saneringskosten ten bedrage 44.552,11 EUR;

- bij verstekvonnis van 9 december 2009 van de rechtbank van koophandel te Antwerpen wordt de vordering van de appellante gegrond verklaard.

2. De voorafgaande rechtspleging

2.1. Bij het bestreden vonnis op 21 december 2010 op tegenspraak

verleend door de 19e kamer van de rechtbank van koophandel te

Antwerpen:

- wordt het verzet van de geïntimeerde ontvankelijk en gegrond verklaard;

- wordt het bestreden verstekvonnis teniet gedaan;

- wordt opnieuw geoordeeld;

- wordt de oorspronkelijke vordering van de appellante ontvankelijk, maar ongegrond verklaard;

- en wordt de appellante veroordeeld tot de gedingkosten.

2.2. Bij akte van hoger beroep betekend op 2 maart 2011 tekent de

appellante hoger beroep aan tegen het hierboven bedoelde vonnis van

21 december 2010.

2.3. De zaak werd vastgesteld bij toepassing van artikel 747, §2, derde lid Ger. W. en behandeld op de terechtzitting van 22 oktober 2012.

3. De standpunten in hoger beroep

3.1. Naar luid van haar op 20 december 2011 ter griffie neergelegde

"beroepsconclusies" vraagt de appellante:

- haar hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren;

- het bestreden vonnis te hervormen;

- opnieuw te oordelen;

- haar oorspronkelijke vordering ontvankelijk en gegrond te verklaren en bijgevolg de geïntimeerde te veroordelen tot betaling aan haar van het provisionele bedrag van 44.552,11 EUR, vermeerderd met de vergoedende intrest en met de gedingkosten, minstens een deskundige aan te stellen om de kosten verbonden aan de verwijdering te ramen;

- het vonnis uitvoerbaar te verklaren, zelfs in geval van verzet of beroep, en dit bij uitsluiting van kantonnement en consignatie.

3.2. Bij haar op 30 maart 2012 ter griffie neergelegde "syntheseconclusie" vraagt de geïntimeerde:

- het hoger beroep van de appellante ongegrond te verklaren;

- dienvolgens het bestreden vonnis te bevestigen;

- en de appellante te veroordelen tot de gedingkosten.

4. Beoordeling

4.1. Toelaatbaarheid van het hoger beroep

Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis van 21 december 2010, waarvan de akte van betekening van 3 februari 2011 wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellante tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op ontvankelijke wijze hoger beroep werd aangetekend.

4.2. Grond van de betwisting

4.2.1. De appellante vordert van de geïntimeerde schadevergoeding onder meer wegens een tekortkoming aan de informatieverplichting die op haar rust als verkoper van het betrokken pand. De geïntimeerde betwist die aansprakelijkheid.

4.2.2. Bij artikel 1602 B.W. wordt voorgeschreven:

"De verkoper is verplicht duidelijk te verklaren waartoe hij zich verbindt. Ieder duister of dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd".

Bij toepassing van deze wetsbepaling moet de verkoper de koper voorafgaand aan de totstandkoming van de verkoopovereenkomst volledig informeren omtrent de verkochte zaak.

4.2.3. Het wordt niet betwist dat ter zake ten tijde van de verkoopovereenkomst in het verkochte pand transformatoren met PCB's aanwezig waren en dat, krachtens het hierboven bedoelde besluit van de Vlaamse regering van 17 maart 2000, de verplichting bestond die apparaten uiterlijk tegen 31 december 2005 te verwijderen of te reinigen. Het staat verder vast dat de geïntimeerde daarvan op de hoogte was (zie het verslag van AIB-Vinçotte van 3 maart 2004). Irrelevant is te weten door wie en waarom de transformatoren met PCB's indertijd in het verkochte pand zijn aangebracht. De transformatoren waren in het pand geïncorporeerd en dus onderdeel van het verkochte goed.

4.2.4. Uit de voorgelegde stukken blijkt niet dat de geïntimeerde de

appellante van deze staat van zaken in kennis heeft gesteld. Daaruit volgt dat vaststaat dat de geïntimeerde hier haar informatieplicht als verkoper heeft miskend. De bewering van de geïntimeerde dat de appellante kennis had of minstens moest hebben van de aanwezigheid van de betrokken transformatoren met PCB's wordt niet aangetoond. Dat bewijs vloeit voort, noch uit de aanwezigheid op de transformatoren van plaat-jes waarop hun inhoud was vermeld, noch uit de vermelding in de nota-riële verkoopakte dat er naar milieunormering een vergunningsplichtige activiteit had plaatsgevonden in het gebouw. De omstandigheid dat de appellante projectontwikkelaar is en dus een professioneel in de vastgoedsector, kan daaraan niets veranderen. Van een tekortkoming door de appellante aan haar eigen onderzoeksplicht is geen sprake.

4.2.5. De miskenning door de verkoper van zijn informatieplicht ten tijde van de totstandkoming van de verkoopovereenkomst, maakt een culpa in contrahendo (een precontractuele fout) uit die wordt gesanctioneerd door artikel 1382 B.W. De exoneratieclausule opgenomen in de verkoopaktes kan daaraan geen afbreuk doen, aangezien de geïntimeerde weet had van de hierboven bedoelde staat van zaken en die opzettelijk heeft verzwegen.

4.2.6. Krachtens artikel 1382 B.W. verplicht elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden. De geïntimeerde is bijgevolg tegenover de appellante gehouden tot integrale schadeloosstelling. Aangezien de andere door de appellante ingeroepen rechtsgronden niet tot meerdere gevolgen kunnen leiden, wordt daarop niet verder ingegaan.

4.2.7. De appellante laat gelden dat zij ter zake schade heeft geleden doordat zij ertoe verplicht is geweest de transformatoren op haar kosten te laten verwijderen. Zij vordert om die reden toekenning van een schadevergoeding ten bedrage van 44.552,11 EUR, meer intrest. De geïntimeerde betwist de omvang van de aangerekende schadevergoeding.

4.2.8. In de gegeven omstandigheden is het hof van oordeel dat er aanleiding toe bestaat, alvorens nader te oordelen en onder voorbehoud van alle rechten van de partijen, over te gaan tot aanstelling van een deskundige met opdracht zoals hierna nader aangeduid.

5. Beslissing

Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.

De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.

Het hof:

- verklaart het hoger beroep van de appellante ontvankelijk;

- stelt, alvorens ter zake nader te oordelen en onder voorbehoud

van alle rechten van de partijen, aan als deskundige, burgerlijk ingenieur-architect Bruno BOULANGER, Dorenstraat 24 te

3020 Herent (tel.: 016/58 39 22, fax: 016/58 39 23 en e-mail: ir.arch.b.boulanger@pandora.be);

- gelast deze deskundige met de opdracht de partijen te aanhoren, kennis te nemen van hun bundels, alle nodige of nuttige inlichtingen in te winnen, zelfs bij derden, om in een gemotiveerd en onder eed bevestigd verslag, neer te leggen ter griffie van dit hof:

- de werken te beschrijven waartoe de appellante, ingevolge het

besluit van de Vlaamse regering van 17 maart 2000 houdende vaststelling van het verwijderingsplan voor PCB-houdende apparaten en de daarin aanwezige PCB's, verplicht is geweest over te gaan gelet op de aanwezigheid in het verkochte pand van transformatoren met PCB's;

- de kosten verbonden aan deze werken te ramen,

dit alles met inachtneming van de bepalingen van de artikelen 962 tot 991bis Ger. W., hetgeen onder meer inhoudt dat:

- alle verrichtingen tegensprekelijk dienen te gebeuren en alle partijen dienen opgeroepen te worden om daaraan deel te nemen, tenzij de partijen hem hiervan uitdrukkelijk zouden vrijstellen, gelet op het uiterst technisch karakter van sommige verrichtingen;

- een eventuele verzoening tussen de partijen schriftelijk wordt vastgelegd en samen met de staat van kosten en erelonen ter griffie van dit hof wordt neergelegd;

- een voorverslag, omvattende alle elementen van de besluitvorming én een ontwerp van besluiten, zal dienen opgemaakt te worden, dat aan alle partijen in voorlezing dient verstuurd te worden, met redelijke termijn voor het formuleren van opmerkingen;

- indien na ontvangst van de opmerkingen, nieuwe verrichtingen onontbeerlijk zijn, de deskundige daarom verzoekt conform artikel 973, §2 Ger. W.;

- het eindverslag elke tijdige opmerking van de partijen, geformuleerd na de toezending van het voorverslag, dient te beantwoorden.

Het hof zegt verder dat dit arrest door de griffier bij dit hof binnen de vijf dagen bij gerechtsbrief ter kennis zal worden gebracht aan de deskundige en per gewone brief aan de partijen en hun raadslieden.

Het hof zegt dat de deskundige over een termijn van acht dagen na de kennisgeving van dit arrest zal beschikken om desgewenst de opdracht Het hof zegt dat verder als volgt dient te worden gehandeld, dit vanaf punt 2. na voorafgaand contact met de voormelde deskundige:

1. de deskundige zal, na de kennisgeving overeenkomstig het tweede lid van artikel 972, §1 Ger. W. of, in voorkomend geval, na kennisgeving van de consignatie van het voorschot overeenkomstig artikel 987 Ger. W., binnen de vijftien dagen zelf de plaats, de dag, en het uur bepalen waarop hij zijn werkzaamheden zal aanvatten en zal dit per aangetekende brief meedelen aan de partijen en per gewone brief aan hun raadslieden, tenzij hij door de partijen wordt vrijgesteld van de verplichting om per aangetekende post te corresponderen;

2. de kans is gering dat er beroep moet gedaan worden op technische raadgevers;

3. de algemene kostprijs van het deskundigenonderzoek wordt geraamd op ± 3.500 EUR + 21% btw;

4. het bedrag van het voorschot dat door de geïntimeerden binnen de maand te rekenen vanaf heden ter griffie dient te worden geconsigneerd op het rekeningnummer IBAN BE46 6792 0091 0036 - BIC PCHQBEBB met referentie van het rolnummer van de zaak en de naam van de partij voor wie de provisie wordt betaald, of bij een kredietinstelling die de partijen gezamenlijk hebben gekozen, wordt bepaald op 1.800 EUR;

5. er wordt bevolen dat de partij die de gelden geconsigneerd heeft, hiervan onmiddellijk een bewijs van betaling aan de deskundige dient te bezorgen;

6. het redelijk deel van voormeld voorschot dat kan worden vrijgegeven aan de deskundige, wordt bepaald op 900 EUR, ambtshalve door de griffier bij dit hof over te maken aan de deskundige indien het voorschot geconsigneerd is ter griffie van dit hof;

7. aan de instelling waar de gelden geconsigneerd zijn, wordt bevolen een bedrag van 900 EUR, vrij te geven aan de deskundige ter dekking van de kosten van de deskundige;

8. deze vrijgave wordt bevolen binnen de vijftien dagen na de con-signatie;

9. de deskundige wordt bevolen een afzonderlijke en ondertekende staat van kosten en ereloon neer te leggen, waarin afzonderlijk wordt vermeld:

- uurloon

- verplaatsingskosten

- verblijfskosten

- algemene kosten

- bedragen die aan derden zijn betaald

- verrekening van de vrijgegeven bedragen

10. de termijn voor het neerleggen van het eindverslag wordt bepaald op zes maanden te rekenen vanaf de datum waarop de deskundige zijn werkzaamheden zal hebben aangevat, onverminderd artikel 974, §2 Ger. W. ("de deskundige kan zich daartoe vóór het verstrijken van die termijn tot de rechter wenden met opgave van de redenen waarom de termijn zou moeten worden verlengd").

Het hof zegt dat het de deskundige toekomt het hof in kennis te stel-

len van het verloop van het onderzoek zoals bepaald is in artikel 972bis Ger. W.

Het hof zegt dat het de deskundige verboden is een rechtstreekse betaling van een partij in het geding te aanvaarden (artikel 509quater S.W.: "Met gevangenisstraf van acht dagen tot drie maanden en met geldboete van tweehonderd euro tot vijftienhonderd euro of met een van die straffen alleen wordt gestraft de deskundige die, wetende dat een rechtstreekse betaling niet toegelaten is, deze toch aanvaardt van een partij in het geding.").

Het hof bevestigt het bestreden vonnis voor het overige.

Het hof verzendt de zaak met het oog op haar verdere afhandeling naar de bijzondere rol.

Het hof schort de uitspraak over de kosten van de beide aanleggen op.

Dit arrest werd uitgesproken in de openbare zitting van TIEN

DECEMBER TWEEDUIZEND TWAALF door:

M. BLEYENBERGH raadsheer, dd. voorzitter

B. CATTOIR raadsheer

R. LYEN raadsheer

G. VELTMANS griffier

Free keywords

  • Verkoop onroerend goed

  • miskenning informatieplicht

  • culpa in contrahendo (precontractuele fout)

  • exoneratieclausule

  • art. 1382 B.W.

  • integrale schadeloosstelling

  • aanstelling deskundige