- Arrêt of June 26, 2012

26/06/2012 - 2012AR303

Case law

Summary

Samenvatting 1

Artikel 827 BW bepaalt: "Indien de goederen niet gevoeglijk verdeeld kunnen worden, kan iedere deelgenoot de openbare verkoping ervan vorderen." Er dient niet alleen rekening te worden gehouden met de materiële onmogelijkheid om tot verdeling over te gaan maar ook met alle andere feitelijke omstandigheden die ertoe kunnen bijdragen dat een gevoeglijke verdeling onmogelijk is.


Arrêt - Integral text

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2012/

A.R. nr. 2012/AR/303

INZAKE VAN :

1) De heer J.C. D., ,

2) De heer H. D.,

appellant tegen een vonnis uitgesproken door de uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel op 12 december 2011,

vertegenwoordigd door Meester VAN MARCKE loco Meester René BECKERS, advocaat te 2440 GEEL, Djepstraat 8,

1ste kamer

TEGEN :

De heer R. D.,

geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester DEFRANCQ loco Meester Frank SNIJKERS, advocaat te 1731 ZELLIK, Nachtegaallaan 12,

Artikel 827 BW. Al of niet gevoeglijke verdeelbaarheid in natura. Criteria

Artikel 827 BW bepaalt: "Indien de goederen niet gevoeglijk verdeeld kunnen worden, kan iedere deelgenoot de openbare verkoping ervan vorderen." Er dient niet alleen rekening te worden gehouden met de materiële onmogelijkheid om tot verdeling over te gaan maar ook met alle andere feitelijke omstandigheden die ertoe kunnen bijdragen dat een gevoeglijke verdeling onmogelijk is.

Gelet op de stukken van de rechtspleging, inz.:

- het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel (7de kamer), na tegenspraak uitgesproken op 12 december 2011, waarvan geen betekening wordt voorgelegd;

- het verzoekschrift tot hoger beroep, op 1 februari 2012 ter griffie neergelegd;

- de vervangende conclusie van appellanten, op 23 maart 2012 ter griffie neergelegd;

- de syntheseconclusie van geïntimeerde op 28 maart 2012 ter griffie neergelegd.

Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzitting van 17 april 2012 en gelet op de stukken die zij neerlegden.

I. Procedure

1. Appellanten stellen hoger beroep in tegen het bestreden vonnis waarbij de eerste rechter, recht sprekende over het hem door de boedelnotarissen voorgelegde tussengeschil i.v.m. de litigieuze vereffening en verdeling, de vordering van huidige geïntimeerde ontvankelijk en in de volgende mate gegrond verklaart en notarissen V., G. en V. B. machtigt om over te gaan tot de gedwongen gerechtelijke openbare verkoop van het onroerend goed, gelegen te S., R-laan17, zulks overeenkomstig artikel 1211 van het Gerechtelijk Wetboek en de zaak terug zendt naar hoger vermelde boedelnotarissen.

De eerste rechter legde de gerechtskosten ten laste van de massa en compenseerde de rechtsplegingsvergoedingen.

2. Appellanten vorderen, met de hervorming van het bestreden vonnis, om in hoofdorde te zeggen voor recht dat de verdeling in natura dient te gebeuren en de notarissen opdracht te geven om verder in die zin de vereffening en verdeling te benaarstigen.

Zij vragen hun verder akte te verlenen dat zij bereid zijn de afbraakkosten en de kosten van verkavelingsaanvraag voor te schieten en tevens tezelfdertijd voor recht te zeggen dat deze kosten als kosten van de massa dienen te worden aangezien en dus dienen verrekend te worden, vermeerderd met de wettelijke interest tot de dag van de betaling en vervolgens geïntimeerde te veroordelen tot de kosten van het geding.

Appellanten vragen in ondergeschikte orde de deskundige, zijnde de heer Danny Heyvaert, te bevelen om gemotiveerd te antwoorden op de volgende vragen:

i. Wat is de waarschijnlijkheidsgraad dat de verkaveling in drie percelen zal worden toegestaan?

ii. Wat zou de waarde zijn van elk van de aldus bij verkaveling gevormde percelen, met daaraan gekoppeld de vermoedelijke opleg?

iii. Zijn advies te geven nopens de vermoedelijke waarden in zover geactualiseerd naar 2012.

iv. Zijn advies te geven nopens de vraag of, ingeval van verkaveling, er voorafgaandelijk dient afgebroken te worden, dan wel of deze afbraak slechts dient te gebeuren op het ogenblik van de bebouwing van de verkavelde percelen.

Het hoger beroep werd tijdig en regelmatig ingesteld en is ontvankelijk.

3. Geïntimeerde besluit tot de ongegrondheid van het hoger beroep en vordert zijn gerechtskosten, inclusief de rechtsplegingsvergoeding van 1.320 euro.

II. Relevante feitelijke gegevens

4. Het geschil betreft de vereffening en verdeling van de nalatenschap van wijlen de heer A. D., vader van partijen, overleden te Meise op 13 september 2006.

Huidige geïntimeerde dagvaardde bij exploot van 1 oktober 2009 huidige appellanten in vereffening en verdeling van de onverdeeldheid die hierdoor ontstaan was.

5. Bij vonnis van 6 november 2009 heeft de rechtbank van eerste aanleg te Brussel, tweede kamer, de gerechtelijke vereffening en verdeling bevolen en notarissen A. met standplaats te G., notaris L., met standplaats te W., later opgevolgd en vervangen door notaris F. en notaris S., met standplaats te S.r, aangesteld.

Bij vonnis van 4 mei 2010 werd notaris V.t ontlast in de mate dat zij werd aangesteld om de niet verschijnende of weigerende partijen te vertegenwoordigen en werd notaris B. met standplaats te W. aangesteld met de bevoegdheden overeenkomstig artikel 1209, derde lid, van het Gerechtelijk Wetboek.

6. Notaris V. legde op 7 juli 2011 ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg (1) het p.v. van opening van werkzaamheden van 20 juli 2010 (2) het p.v. van verderzetting van de werkzaamheden van 6 juni 2011 (3) het schattingsverslag van de landmeter Studieburo Meso te Meise (4) kopie van de brief gericht tot de schatter van 21 juli 2010 alsook het antwoord van de schatter d.d. 1 september 2010 en (5) het advies van de notarissen van 6 juli 2011.

7. De nalatenschap omvat o.m. een onroerend goed, zijnde een huis met bijhorende grond (10 aren, 8 centiaren) gelegen te S., in een residentiële wijk, R-laan17, bouwjaar 1950.

In zijn verslag van 3 februari 2011 heeft landmeter-expert Heyvaert, handelend in opdracht van notaris Verelst, de verkoopwaarde van het goed in de huidige toestand geschat op 278.000 euro. Hij stelt dat de verkavelingsmogelijkheden tot drie bouwgronden, volgens schets, aan het eigendom een waarde zou kunnen geven van 400.000 euro. Na aftrek van de kosten van afbraak en verkaveling, geraamd op 25.000 euro, wordt de netto waarde van de bouwgrond in deze hypothese geschat op 375.000 euro.

Huidige appellanten gaven voorkeur aan een verdeling in natura na verkaveling terwijl geïntimeerde verklaarde te opteren voor de verkoop van het goed.

8. In hun advies van 6 juni 2011 schreven de notarissen:

"Beschouwen dat dit onroerend goed niet in natura kan verdeeld worden zonder voorafgaandelijke afbraak van de constructies.

Stellen echter vast dat een dergelijke afbraak na bekomen van een verkavelingsvergunning een aanzienlijk grotere waarde kan opbrengen voor de betrokken deelgenoten (meer dan 30 %).

Na afbraak en verkaveling kunnen drie loten geïndividualiseerd worden zoals verondersteld door de aangezochte deskundige (Meso te Meise). Evenwel moet gelet worden op het feit dat de percelen niet dezelfde oppervlakte hebben en dat zij niet dezelfde bestemming hebben (drie-gevel of twee-gevel). Derhalve zal bij toebedeling in natura tussen de deelgenoten oplegsommen moeten worden betaald. Blijft onzeker of alle partijen wel dergelijke opleg kunnen betalen. In ontkennend geval zal toch moeten worden overgegaan tot de openbare verkoop van de drie percelen.

Bij behoud in huidige staat kan het goed alleen in haar geheel worden verkocht, zodat ook in dat geval tot verkoop moet worden overgegaan terwijl in geval van verkaveling de partijen een kans hebben tot gevoeglijke verdeling met meerwaarde.

Hoewel de letter van de wet allicht de voorafgaandelijke verkaveling niet voorziet, lijkt die mogelijkheid de belangen van de partijen te dienen."

9. Voor de eerste rechter concludeerde huidige geïntimeerde om de notarissen te machtigen om over te gaan tot de openbare verkoop terwijl geïntimeerden vorderden voor recht te zeggen dat de verdeling in natura dient te gebeuren en de notarissen bijgevolg opdracht te geven om verder in die zin de vereffening en verdeling te benaarstigen.

III. Bespreking

10. De eerste rechter heeft geoordeeld dat de verdeling in natura te dezen afhankelijk is van een onzekere parameter, meer bepaald het verkrijgen van een verkavelingsvergunning, wat waarschijnlijk doch niet zeker is. Bovendien moet het onroerend goed, dat kennelijk nog in redelijke staat is en zeker kan gerenoveerd worden, in het geval van verkaveling worden afgebroken. De rechtbank oordeelde verder dat, ofschoon de verdeling in natura de regel is, de voorwaarde tot het volledig slopen van een onroerend goed om te kunnen komen tot een mogelijke verdeling in natura te verregaand is, ook al kan er theoretisch een meerwaarde worden gerealiseerd. Bovendien stelt de rechtbank vast dat de boedelnotarissen stellen dat er in elk geval drie verschillende percelen zullen worden gevormd waarbij een opleg zal moeten worden betaald en het onzeker is of de deelgenoten dergelijke opleg zullen kunnen bekostigen. Tenslotte komt de machtiging tot verdeling in natura neer op het verplichten van een deelgenoot tot vernietiging van het onroerend goed waarvan hij mede-eigenaar is. Op grond van deze elementen heeft de eerste rechter beslist niet in te gaan op het verzoek van huidige appellanten.

11. Appellanten dringen aan op de verdeling in natura nu uit het verslag van de landmeter blijkt dat de verdeling in natura perfect mogelijk is en dat zij aan de deelgenoten belangrijke voordelen biedt, meer bepaald een grotere opbrengst voor ieder van de deelgenoten, de beperking van de registratierechten op 1 % en het groter rendement van bouwgronden.

Zij beroepen zich bovendien op de slechte en verwaarloosde staat of zelfs de bouwvallige toestand van het bestaande huis en oordelen dat de risico's verbonden aan de aanvraag van verkavelingsvergunning met afbraak van het pand niet opwegen des te meer dat zij aanbieden de kosten van verkavelingsaanvraag en afbraak voor te schieten.

12. Geïntimeerde betwist dat de villa in slechte staat zou zijn. Een verzekeringsmaatschappij heeft in 2008 een flinke vergoeding van 35.911,65 euro voor waterschade uitgekeerd, waarmee herstelwerken werden uitgevoerd en een tweede vergoeding van 7.500 euro werd voorzien die voor elektriciteitswerken en beëindiging van de werken kan worden aangewend.

Geïntimeerde stelt dat de afbraak van een villa en de aanvraag van een verkavelingsvergunning geen verdeling in natura is en dat een deelgenoot niet kan verplicht worden om een onroerend goed, waarvan hij mede-eigenaar is, met het oog op speculatie te vernietigen.

13. Artikel 927 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt:

"Indien de goederen niet gevoeglijk verdeeld kunnen worden, kan iedere deelgenoot de openbare verkoping ervan vorderen."

Te dezen moet het hof, evenals de eerste rechter, uit de elementen van de zaak afleiden dat de nalatenschap, die praktisch beperkt is tot het litigieus onroerend goed te S. niet gevoeglijk kan verdeeld worden.

Er dient niet alleen rekening te worden gehouden met de materiële onmogelijkheid om tot verdeling over te gaan maar ook met alle andere feitelijke omstandigheden die ertoe kunnen bijdragen dat een gevoeglijke verdeling onmogelijk is (Vgl. Cass. 6 juni 1975, Arr. Cass. 1975, 1065).

Het staat te dezen, vast dat er een verkavelingsaanvraag moet ingediend worden en dat er wel een mogelijkheid maar geen zekerheid bestaat dat deze vergunning wordt verleend.

In een tweede eventuele fase zouden de partijen moeten overgaan tot afbraak van het enig onroerend goed van de nalatenschap. Drie - niet gelijkwaardige - loten zouden aldus gecreëerd worden, met het gevolg dat het betalen van oplegsommen zou vereist zijn in een situatie waar partijen nogal weinig bemiddeld blijken te zijn om dergelijke oplegsommen uit te betalen.

Een hogere opbrengst kan uit de verkaveling worden verwacht maar zij is evenmin zeker maar afhankelijk van talrijke marktfactoren. Een deskundigenonderzoek naar de theoretische "waarschijnlijkheidsgraad" van de beoogde operatie, ten koste van partijen, is niet aangewezen.

Daarentegen vertonen de kosten voor verkavelingsaanvraag en afbraak wel degelijk een zeker karakter en appellanten verklaren zich slechts bereid om deze kosten voor te schieten maar niet om ze te dragen.

Er wordt geen afdoend bewijs geleverd, ook niet aan de hand van de voorgelegde foto's, dat de villa niet in goede staat verkeert om in normale condities te worden verkocht.

Er is geen sprake van gevoeglijke verdeling zodat het hoger beroep ongegrond is.

14. De gerechtskosten:

De gerechtskosten worden ten laste gelegd van de massa.

OM DEZE REDENEN :

HET HOF,

Rechtdoende op tegenspraak,

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond.

Leggen de gerechtskosten van het hoger beroep ten laste van de massa, begroot(...)

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op

26/06/2012

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Astrid DE PREESTER, Voorzitter,

Evrard JANSSENS DE BISTHOVEN, Raadsheer,

Marc DEBAERE, Raadsheer,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

Free keywords

  • Verdeling Gevoegelijke verdeling in natura: voorwaarden. Verkavelingsvergunning