- Arrêt of September 23, 2013

23/09/2013 - 2010AR3280

Case law

Summary

Samenvatting 1

Slechts de louter potestatieve voorwaarde maakt een verbintenis nietig; een louter potestatieve voorwaarde is een voorwaarde waarvan de verwezenlijking uitsluitend van de wil van de schuldenaar afhangt.


Arrêt - Integral text

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2013/

A.R. nr. 2010/AR/3280

INZAKE VAN :

Mevrouw M. V.,

appellante tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel op 8 november 2010,

vertegenwoordigd door Meester Edgar BOYDENS, advocaat te 1560 HOEILAART, Karel Coppensstraat 13,

1ste kamer

TEGEN :

Mevrouw E. J., wonende te 3090 OVERIJSE,

geïntimeerde, in persoon verschijnende, bijgestaan door Meester Walter BROOTHAERS, advocaat te 3090 OVERIJSE, Esdoornenlaan 5,

VERBINTENISSEN - ARITIKELEN 1170 en 1174 BW. - POTESTATIEVE VOORWAARDE - LOUTER POTESTATIEVE VOORWAARDE.

Slechts de louter potestatieve voorwaarde maakt een verbintenis nietig; een louter potestatieve voorwaarde is een voorwaarde waarvan de verwezenlijking uitsluitend van de wil van de schuldenaar afhangt.

²²

___________________________________________________________

De procedure

M. V. heeft op 29 augustus 2005 E. J. gedagvaard voor de rechtbank van eerste aanleg te Brussel. Zij vorderde de veroordeling van gedaagde om een notariële akte van verkoop van het pand gelegen te Overijse, ... te laten verlijden, binnen de dertig dagen vanaf de betekening van het tussen te komen vonnis, en, bij gebrek aan dit vrijwillig te doen een notaris aan te duiden om gedaagde te vertegenwoordigen en de akte van verkoop tegen de som van 120.836,11 euro (saldo) te verlijden, en gedaagde tot de staat van ereloon en kosten van de raadsman van verzoekster te veroordelen met raming van die staat op 2.000,00 euro . Zij vorderde ook betaling van de kosten met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding, en de uitvoerbaarheid van het vonnis.

In het verder verloop van de procedure werd gedaagde aangeduid als E. C.. Ter zitting van het hof van 3 september 2013 verduidelijkte betrokkene, die in persoon aanwezig was, dat haar eigen familienaam J. is en dat C. de familienaam is van wijlen haar echtgenoot.

De eerste rechter beval bij tussenvonnis van 23 oktober 2007 de persoonlijke verschijning van partijen.

De persoonlijke verschijning greep plaats op 29 januari 2008.

De eerste rechter besliste bij vonnis van 8 november 2010 dat de hoofdvordering ongegrond is en dat de vordering die V. in ondergeschikte orde had gesteld gegrond is: hij veroordeelde J. om 527,29 euro te betalen meer de gerechtelijke intresten vanaf 20 september 2006 (dit bedrag betrof de onroerende voorheffing die door de huurster V. was betaald). De gerechtskosten legde hij ten laste van V. met inbegrip van een rechtsplegingsvergoeding van 1.200,00 euro ten voordele van J..

Noch het tussenvonnis, noch het eindvonnis werden betekend.

V. stelde hoger beroep in met een verzoekschrift dat werd neergelegd ter griffie van het hof op 16 december 2010. Dit hoger beroep is enkel gericht tegen het vonnis van 8 november 2010.

Het hof houdt rekening met de syntheseconclusie voor V., die werd neergelegd ter griffie van het hof op 18 november 2011 en met de laatste en syntheseconclusie voor J., die werd neergelegd ter griffie van het hof op 18 december 2011.

Het standpunt van V.

V. houdt voor dat - in de periode die de ondertekening van de huurovereenkomst op 4 april 2001 tussen haar als huurster en de echtgenoten C.-J. als verhuurders voorafging - tussen partijen afgesproken werd dat V., zodra zij een hypothecaire lening kon aangaan, de mogelijkheid had om over te gaan tot aankoop van het gehuurde goed. Om die reden werd, volgens haar, een verkoopbelofte in de overeenkomst opgenomen waarbij C.-J. zou overgaan tot verkoop van zodra V. een lening zou kunnen aangaan.

Op 23 februari 2005 deelde V. aan J. (wiens echtgenoot overleden was op 12 februari 2004) via een aangetekende brief van haar raadsman mee dat zij het goed wenste te kopen omdat zij op dat ogenblik wel in staat was om een hypothecaire lening te aan te gaan.

Omdat J. weigerde te verkopen, ging V. over tot dagvaarding.

In rechte houdt V. voor:

1. het beding in artikel 20 van de huurovereenkomst bevat een rechtsgeldige verkoopbelofte onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening en geen potestatieve voorwaarde;

2. de verkoopbelofte vertoont geen wilsgebreken: zij is niet aangetast door dwaling; er zijn geen listige kunstgrepen aangewend;

3. het beding in artikel 20 van de huurovereenkomst maakte deel uit van het door partijen ondertekende geschrift.

V. vordert:

Te zeggen voor recht dat de overeenkomst tussen partijen met datum 04.04.2001 en de daarin opgenomen verkoopbelofte onder artikel 20 wel degelijk rechtsgeldig zijn;

Een notaris aan te stellen met als opdracht het verlijden van de authentieke koopakte met betrekking tot het onroerend goed gelegen te 3090 Overijse, ... voor een oppervlakte van 2 aren en 10 centiaren, en dit in uitvoering van de verkoopbelofte tussen partijen en overeenkomstig de daarin vermelde modaliteiten, waaronder de betaling van een koopprijs van 6.000.000,- BEF onder vermindering van de tot op de datum van de akte betaalde huurgeleden;

Een tweede notaris aan te stellen met opdracht de afwezige of niet verschijnende of weerbarstige partijen te vertegenwoordigen en in hun plaats de akte te tekenen en die bevoegd zal zijn om de koopprijzen te ontvangen en ervan kwijting te geven;

J. te veroordelen tot alle kosten van het geding, hierin begrepen de rechtsplegingsvergoeding begroot op 5.500,00 euro voor elke aanleg, conform de geïndexeerde rechtsplegingsvergoedingen zoals bepaald in het K.B. van 26.10.2007, en gesteund op de waarde van de vordering, evenals de kosten van de vertaler, geraamd op 353,47 euro , te vermeerderen met de gerechtelijke intresten.

Het standpunt van J.

J. stelt een incidenteel beroep in: zij vordert een hogere rechtsplegingsvergoeding dan de rechtsplegingsvergoeding die door de eerste rechter werd toegekend, omwille van de complexiteit van het geding in eerste aanleg, veroorzaakt door de verschillende conclusieronden en pleitzittingen, met de noodzakelijk gebleken persoonlijke verschijning van de partijen, het onredelijke karakter van de situatie nu moet aangenomen worden dat zo de vordering strekkende tot het afdwingen van de verkoop van een onroerend goed een niet in geld waardeerbare vordering is, de vermogenrechtelijke impact en de waarde van een dergelijke vordering wel zeer belangrijk is en dan ook hogere advocatenhonoraria impliceert dan voor een gewone, eenvoudige niet in geld waardeerbare vordering met een geringe impact op de vermogensrechtelijke toestand van een partij, zodat het onredelijk is om hiermee bij de bepaling van de rechtsplegingsvergoeding geen rekening te houden.

J. houdt voor dat zij in de stellige overtuiging verkeerde dat zij zich enkel verbond tot de eerder mondeling met V. al overeengekomen verhuring, en dat zij het beding dat V. eigenhandig schreef onder artikel 20 helemaal niet begreep omdat zij het Frans niet machtig is. In een reactie op de ingebrekestelling van de raadsman van V. om tot verkoop over te gaan, protesteerde haar raadsman met de verduidelijking dat J. de Franse taal helemaal niet machtig was en dat - hoe dan ook - zelfs voor een Franstalige, de bewoordingen die V. had opgenomen onder het artikel 20 van de huurovereenkomst, totaal onbegrijpelijk waren en niet konden geïnterpreteerd worden als zijnde een geldige eenzijdige verkoopbelofte, zoals door V. werd beweerd.

Ter gelegenheid van de persoonlijke verschijning verklaarde J. onder meer: Ik ben formeel dat de handgeschreven vermelding onder artikel 20 zich niet op het contract bevond op moment dat ik mijn handtekening plaatste.

In rechte houdt J. voor:

1. De overeenkomst is absoluut nietig omwille van een potestatieve voorwaarde. Het beding in artikel 20 van de huurovereenkomst is een koopovereenkomst onder de opschortende voorwaarde van de bereidheid van V. om te kopen. Zelfs indien het beding gelezen wordt als ondergeschikt aan de voorwaarde dat een hypothecaire lening bekomen wordt, is er eveneens een toekomstige en onzekere gebeurtenis waarvan de verwezenlijking enkel van V. afhangt. In beide gevallen is de voorwaarde potestatief.

2. Ondergeschikt: het beding in artikel 20 van de huurovereenkomst bevat niet de zekere en weloverwogen bedoeling om te verkopen. Het beding is opgesteld in een gebrekkige, onsamenhangende en onduidelijke taal. V. mocht er niet op vertrouwen dat J. de wil om te verkopen had geuit.

3. Ondergeschikt: J. heeft gedwaald (zij dacht een huurovereenkomst te sluiten en geen koopovereenkomst) en/of zij werd bedrogen (V. maakte misbruik van de ouderdom van J. bovendien wetende dat J. het Frans niet machtig was.

4. Ondergeschikt: J. is het slachtoffer van gekwalificeerde benadeling. Het misbruik en de uitbuiting door V. van de ondergeschikte positie van J. leidt tot een manifeste wanverhouding tussen de verschuldigde prestaties van de beide partijen.

5. Indien het onduidelijk beding geïnterpreteerd moet worden, moet dat gebeuren in het voordeel van J..

Beoordeling en beslissing door het hof

Het beding

Het beding dat de oorzaak is van de vordering van V. en dat door V. eigenhandig werd geschreven luidt in de originele tekst: Le present bail est redigé avec accord commun avec options d'achat et le montant de loyer sera deduit au moment d'achat de la maison sur une somme six millions (6.000.000FB) taxe compris, quand le locataire est dispose. Cette options d'achat a éte accepté part le bailleur.

Van dit beding liggen volgende vertalingen voor :

Huidige overeenkomst is opgesteld in gemeen akkoord met aankoopopties en het huurbedrag zal bij vermelding van aankoop van het huis afgetrokken worden van een som van zes miljoen (6.000.000 BEF), taksen inbegrepen, wanneer de huurder hiertoe beslist. Deze aankoopoptie werd aanvaard door de verhuurder. (bijlage bij de inleidende dagvaarding die ten verzoeke van V. werd betekend op 19 augustus 2005);

Deze overeenkomt wordt in overleg met aankoopoptie opgesteld en het huurbedrag wordt met vermelding van aankoop van het huis afgetrokken op een som van zes miljoen (6.000.000 BEF), taksen inbegrepen, wanneer huurder bereid is. Deze aankoopoptie werd door verhuurder aanvaard. (beëdigde vertaling - stuk 7b van het dossier voor V.).

Huidige overeenkomst is opgesteld met gemeenschappelijk akkoord met koopoptie en het bedrag van de huur zal afgetrokken op ... (woord totaal onleesbaar) de koop van het huis op een som van zes miljoen (6.000.000 BEF), belastingen inbegrepen, wanneer de huurder bereid is. Deze koopoptie is aanvaard geworden door de verhuurder. (conclusie voor J., neergelegd op 16 december 2011, bladzijde 22, voorlaatste alinea).

Elke vertaling maakt melding van een aankoopoptie en de aanvaarding van deze belofte door de verhuurder. Telkens wordt de optie afhankelijk gesteld van de beslissing of de bereidheid van de huurster (dit is V.).

De uitvoering van het beding is met andere woorden afhankelijk van een gebeurtenis die in dit geval één van de contracterende partijen - V. - vermag te doen plaatshebben of te verhinderen.

Luidens artikel 1170 van het burgerlijk wetboek is een potestatieve voorwaarde die welke de uitvoering van de overeenkomst doet afhangen van een gebeurtenis die de ene of de andere van de contraterende partijen vermag te doen plaatshebben of te verhinderen, en luidens artikel 1174 van het burgerlijk wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde van de zijde van degene die zich verbindt.

Slechts de louter potestatieve voorwaarde maakt de verbintenis nietig; een louter potestatieve voorwaarde is een voorwaarde waarvan de verwezenlijking uitsluitend van de wil van de schuldenaar afhangt.

De verwezenlijking van de aankoopoptie is in dit geval uitsluitend afhankelijk van de wil van V..

Het handgeschreven beding onder artikel 20 van de huurovereenkomst van 4 april 2001 is nietig.

De vordering van V., met als voorwerp de uitvoering van het beding, is ongegrond.

De rechtsplegingsvergoeding

Artikel 3 van het koninklijk besluit van 26 oktober 2007 tot vaststelling van het tarief van de rechtsplegingsvergoeding, bepaalt de rechtsplegingsvergoeding voor geschillen die betrekking hebben op niet in geld waardeerbare vorderingen, op - na indexatie - een basisbedrag van 1.320 euro, het minimum bedrag op 82,50 euro en het maximum bedrag op 11.000 euro.

Het geschil dat tot voorwerp heeft het verlijden van een authentieke koopakte is een niet in geld waardeerbaar geschil.

Luidens artikel 1022, derde lid, van het gerechtelijk wetboek kan de rechter op verzoek van één van de partijen, bij een met bijzondere redenen omklede beslissing ofwel de vergoeding verminderen, ofwel die verhogen, zonder de door de Koning bepaalde maximum- en minimumbedragen te overschrijden. De rechter houdt bij deze beoordeling rekening met:

- de financiële draagkracht van de verliezende partij, om het bedrag te verminderen;

- de complexiteit van de zaak;

- de contractueel bepaalde vergoedingen voor de in het gelijk gestelde partij;

- het kennelijk onredelijk karakter van de situatie.

In dit geval is er geen verzoek tot vermindering, enkel een verzoek tot verhoging.

Het verzoek tot verhoging is ongegrond, omdat de zaak niet complex is en de situatie niet kennelijk onredelijk is.

Het incidenteel beroep is ongegrond.

OM DEZE REDENEN,

HET HOF,

Rechtdoende op tegenspraak;

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 betreffende het gebruik der talen in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep en het incidenteel beroep ontvankelijk, en beide ongegrond.

Bevestigt het bestreden vonnis op andere gronden.

Veroordeelt M. V. tot de kosten van het hoger beroep en tot betaling van een rechtsplegingsvergoeding van 1.320,00 euro aan E. J..

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op

23/09/2013

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Koenraad MOENS, Raadsheer,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

V. DE VIS K. MOENS

Free keywords

  • Potestiave voorwaarde (art. 1170 BW). Zuiver potestatieve voorwaarde (art. 1174 BW).