- Arrêt of November 19, 2013

19/11/2013 - 2011AR775

Case law

Summary

Samenvatting 1

Naast de gewone of gemeenrechtelijke gevallen van benadeling heben de rechtspraak en de rechtsleer de leer van de gekwalificeerde benadeling uitgewerkt. Gekwalificeerde benadeling is de benadeling die bestaat uit een manifeste wanverhouding/het aanzienlijk onevenwicht tussen de wederzijds bedongen prestaties die het gevolg is van het misbruik door de ene partij van de zwakke positie van de andere. Deze algemene nietigheidsgrond kan bovendien worden ingeroepen ongeacht de kwalificatie als dading.

De sanctie bij de leer van de gekwalificeerde benadeling bestaat in het herstel van schade dewelke desgevallend kan bestaan in de gehele of partiële nietigheid van het contract eventueel gepaard met een bijkomende schadevergoeding.


Arrêt - Integral text

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2012/

A.R. nr. 2011/AR/775

INZAKE VAN :

De heer T. R.,

appellant tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven van 3 maart 2011,

niet verschijnende, noch iemand voor hem;

1ste kamer

TEGEN :

Mevrouw C. V., wonende te

geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Annemie RAMON, advocaat te 2260 WESTERLO, Baksveld 3E,

OVERNAME VAN ONVERDEELDE GERECHTIGHEDEN IN EEN ONROEREND GOED - DADING - ONDERSCHEID TUSSEN BENADELING EN GEKWALIFICEERDE BENADELING

Naast de gewone of gemeenrechtelijke gevallen van benadeling heben de rechtspraak en de rechtsleer de leer van de gekwalificeerde benadeling uitgewerkt. Gekwalificeerde benadeling is de benadeling die bestaat uit een manifeste wanverhouding/het aanzienlijk onevenwicht tussen de wederzijds bedongen prestaties die het gevolg is van het misbruik door de ene partij van de zwakke positie van de andere. Deze algemene nietigheidsgrond kan bovendien worden ingeroepen ongeacht de kwalificatie als dading.

De sanctie bij de leer van de gekwalificeerde benadeling bestaat in het herstel van schade dewelke desgevallend kan bestaan in de gehele of partiële nietigheid van het contract eventueel gepaard met een bijkomende schadevergoeding.

_________________________________________________________________________

Gelet op de procedurestukken:

• het voor eensluidend verklaard afschrift van het vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 3 maart 2011, beslissing die betekend werd op 6 april 2011;

• het verzoekschrift tot hoger beroep neergelegd ter griffie van het hof op 29 maart 2011;

• de conclusie van appellant neergelegd ter griffie op 13 september 2011;

• de syntheseconclusie van geïntimeerde neergelegd ter griffie op 31 oktober 2011.

Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzitting van 21 oktober 2013 en gelet op de stukken die zij neerlegden.

Het hoger beroep werd regelmatig naar vorm en termijn ingesteld en is bijgevolg ontvankelijk.

I. Voorwerp van de vorderingen.

1.1. Huidige geïntimeerde vorderde dat appellant zou veroordeeld worden om binnen de 15 dagen na betekening van het tussen te komen vonnis te verschijnen voor notaris X. teneinde over te gaan tot het verlijden van de notariële akte m.b.t. de onderhandse overeenkomst afgesloten op 1 december 2009 houdende overdracht van diens onverdeeld aandeel in de woning en grond gelegen te Y., B.-straat 169, op straffe van een dwangsom van 1000 euro per dag vertraging.

Verder verzocht geïntimeerde om een notaris aan te stellen om de niet verschijnende of weigerende partij te vertegenwoordigen en in hun plaats de akten en processen - verbalen te tekenen.

Zij vorderde tenslotte de betaling van een provisionele schadevergoeding van 5.000 euro wegens het niet naleven van de tussen partijen afgesloten overeenkomst.

1.2. Huidige appellant verzocht hierop bij wijze van tegenvordering:

In hoofdorde:

- voormelde onderhandse overeenkomst van 1 december 2009 nietig te verklaren;

- de gerechtelijke aanstelling van een notaris om uit de onverdeeldheid te treden;

- te zeggen voor recht dat voormelde woning aan beiden toebehoort en dat de verkoopprijs in twee gelijke delen dient verdeeld te worden;

- geïntimeerde te veroordelen tot het betalen van een openstaande factuur van 11.882,20 euro;

- geïntimeerde te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding met inbegrip van de RPV;

En in ondergeschikte orde:

- een andere notaris te horen aanstellen dan notaris X.;

- al de kosten van de overname ten laste te leggen van geïntimeerde.

1.3. De eerste rechter deed uitspraak als volgt:

- de vordering van geïntimeerde werd ontvankelijk en gegrond verklaard in de hierna volgende mate;

- appellant werd veroordeeld om binnen de vijftien dagen na de betekening van het bestreden vonnis voor notaris Marc X. met kantoor ..... te verschijnen teneinde over te gaan tot het verlijden van de notariële akte in uitvoering van de onderhandse overeenkomst van 1 december 2009 met betrekking tot de overdracht van zijn aandeel in de woning met grond, gelegen in 3293 Y., B.-straat 169;

- gezegd werd voor recht dat bij gebrek aan vrijwillige medewerking van appellant om voornoemde notariële akte te verlijden binnen de gestelde termijn, het bestreden vonnis als authentieke akte van voornoemde overdracht zou gelden;

- gezegd werd voor recht dat de bevoegde hypotheekbewaarder gehouden zou zijn om dit vonnis over te schrijven in het daartoe bestemde register op zicht van de uitgifte van het vonnis, van de betekening ervan aan appellant en van de schriftelijke verklaring van notaris M. X. dat binnen de vijftien dagen na de betekening van gezegd vonnis geen notariële akte werd verleden in uitvoering van de onderhandse overeenkomst van 1 december 2009;

- de vordering van geïntimeerde werd voor het overige afgewezen (= aanstelling van een tweede notaris + betaling van een schadevergoeding);

- de tegeneis van appellant werd ontvankelijk doch integraal afgewezen;

- appellant werd veroordeeld tot de gerechtskosten, meer bepaald tot de kosten van dagvaarding en rolstelling - niet vereffend bij gebreke aan omstandige opgave - en een rechtsplegingsvergoeding ad 1.200 euro t.v.v. geïntimeerde;

- het bestreden vonnis werd uitvoerbaar verklaard bij voorraad.

1.4. In hoger beroep verzoekt appellant de hoofdvordering ontvankelijk doch ongegrond te verklaren en herneemt hij zijn oorspronkelijke tegenvordering.

1.5. Geïntimeerde vordert bij wijze van incidenteel beroep de betaling vanwege appellant van een schadevergoeding van 1082,79 euro wegens het niet naleven van de tussen partijen afgesloten overeenkomst.

Voor het overige verzoekt zij het bestreden vonnis te willen bevestigen.

II. De relevante feiten.

2.1. De eerste rechter heeft de feiten die aanleiding hebben gegeven tot huidig geschil precies en volledig omschreven zodat het hof desbetreffend verwijst naar het bestreden vonnis.

2.2. Samengevat komt het hierop neer dat partijen een samenlevingsovereenkomst afsloten bij notariële akte verleden op 13 april 2007.

Zij kochten samen een bouwperceel gelegen te Y., B.-straat, thans nr. 169, en richtten hierop een woning die elk van beide samenwonenden aanwendden voor hun respectieve beroepsdoeleinden. Zij woonden daar samen vanaf 21 december 2008.

2.3. Op 1 december 2009 - na het beëindigen van hun samenwonen - sloten beide partijen een onderhandse overeenkomst van overname van het voormelde onverdeeld onroerend goed door geïntimeerde.

Deze overeenkomst luidt als volgt:

"Het onroerend goed gelegen te (...) zal door Mevrouw C. V. overgenomen worden.

Aldus verklaart de heer R., voornoemd, al zijn onverdeelde rechten af te staan zonder opleg, mits volledige desolidarisering van al zijn verplichtingen ten aanzien van de hypothecaire schuldeisers, en volledige afstand van verhaal ten aanzien van hem voor eventuele aanspraken van de hypothecaire schuldeisers.

Alle kosten met betrekking tot de overname vallen ten laste van C. V..

Dit alles wordt aanvaard door Mevrouw C. V. onder voorwaarde van het akkoord van de hypothecaire schuldeisers de bestaande leningen over te nemen.

De heer R., voornoemd, erkent dat de ouders van mevrouw V. een bedrag van vijfentwintigduizend euro hebben geïnvesteerd in het onroerend goed en dat hiervoor een regeling dient getroffen te worden."

2.4. Het verlijden van de notariële akte van overname bij notaris Marc X. ... was oorspronkelijk voorzien op woensdag 13 januari 2010, om 17u45 en werd nadien verplaatst op donderdag 21 januari 2010 te 11uur, dit laatste op basis van een aangepast ontwerp van 19 januari 2010.

Appellant stelt dat geïntimeerde niet alle verplichtingen voorzien in voormelde onderhandse overname overeenkomst nakwam reden waarom hij de notariële akte niet wilde ondertekenen.

2.5. Appellant beweert verder dat er nog een openstaande factuur nr. 1262 van 12 november 2009 voorhanden is voor een bedrag van 11.882,20 euro lastens geïntimeerde.

Bij aangetekend schrijven van 4 januari 2000 heeft geïntimeerde deze factuur geprotesteerd om reden dat tussen partijen geen voorafgaande overeenkomst was afgesloten m.b.t. die factuur. Deze factuur werd overigens door toedoen van appellant overgemaakt aan geïntimeerde hangende de huidige procedure.

In voornoemd schrijven onderlijnt geïntimeerde dat zij "enkel deze factuur heeft ontvangen via mail dd. 2 januari 2010 en nooit eerder, ook niet op de datum waarop ze is uitgeschreven en verder nog dat "er achteraf zeker geen betalingsbeloftes gedaan zijn en er nooit werd gesproken over enige betaling van prestaties" om tenslotte te poneren dat appellant " nooit een betaling heeft gevraagd voor welke pretstatie dan ook".

III. Bespreking.

3.1. Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die ze hebben aangegaan, tot wet (artikel 1134, eerste lid B.W.).

Zij moeten bovendien ter goeder trouw ten uitvoer worden gebracht (artikel 1134, tweede lid B.W.). Een beding dat afwijkt van een wetsbepaling die de openbare orde aanbelangt, strekt niet tot wet. Overigens bepaalt artikel 6 BW: "Aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen, kan door bijzondere overeenkomsten geen afbreuk worden gedaan."

3.2. Volgens appellant is de onderhandse overname - overeenkomst van 2 december 1999 nietig en dient deze derhalve gerechtelijk nietig te worden verklaard.

Hij beroept zich desbetreffend op het wilsgebrek van de dwaling, op artikel 1674 B.W. inzake de benadeling van de verkoper bij verkoop, op de wetgeving inzake de ruimtelijke ordening en op de wetgeving inzake de bodemsanering.

3.3. De eerste rechter heeft terecht het middel van appellant inzake het wilsgebrek van de dwaling niet aanvaard omdat (1) hij zich had moeten laten informeren over diens rechten en plichten, (2) hij niet het voldoende bewijs levert van het feit dat hij onder een rechtens niet aanvaardbare druk werd gesteld bij het sluiten van de onderhandse overname - overeenkomst en (3) ten slotte de overige argumentatie van T. R. louter de uitvoering van de overeenkomst betrof maar niet het sluiten van de overeenkomst zelf.

Appellant brengt thans desbetreffend geen nieuwe elementen naar voren op grond waarvan de beslissing van de eerste rechter zou dienen herzien te worden.

3.4. Artikel 1118 B.W. schrijft voor: "Benadeling maakt overeenkomsten slechts nietig wat betreft bepaalde contracten of bepaalde personen, zoals in dezelfde afdeling zal worden vastgesteld."

De benadeling in de zin van dit artikel is geen op alle overeenkomsten toepasselijk wilsgebrek, maar uitsluitend van toepassing op enkele bepaalde overeenkomsten geviseerd door een wettekst.

Hierbij wordt opgemerkt dat in deze geen van de partijen zich beroept op de artikelen 887 à 892 B.W. inzake de vernietigbaarheid wegens benadeling van de verdeling of de daarmee gelijkstaande handeling (artikel 888, tweede lid, eerste zinsnede B.W.). De partijen verwijzen louter en alleen naar de bepalingen inzake de benadeling bij verkoop (artikel 1674 B.W.).

De eerste rechter oordeelde terecht dat de benadeling (bij verkoop) in de zin van artikel 1674 B.W. geen grond van nietigheid van de betwiste onderhandse overname - overeenkomst vormt.

Appellant beroept zich op artikel 1674 B.W. omdat geïntimeerde zijn aandeel in de woning zou overnemen zonder enige vergoeding.

Deze stelling gaat echter niet op omdat de tegenprestatie van de overneemster (= geïntimeerde) bestaat in het aandeel van appellant in de openstaande hypothecaire schuld die geïntimeerde zou overnemen en in het ten laste nemen van alle hieraan verbonden kosten.

De bewijslast van de benadeling rust op de verkoper/overlater (= appellant) die trouwens bij het sluiten van de onderhandse overnameovereenkomst het onroerend goed niet eens liet schatten, alhoewel dit tot zijn mogelijkheden behoorde. Indien appellant het niet eens was met de schatting uitgevoerd door de instrumenterende notaris behoorde het aan hem de nodige stappen te ondernemen om een tegenexpertise te bekomen.

Appellant bewijst derhalve niet dat alle toepassingsvoorwaarden van artikel 1674 B.W. inzake de benadeling van de verkoper vervuld zijn omdat hij geen rekening houdt/wil houden met de wijze van financiering van de prijs van overname van het onroerend goed door geïntimeerde en zijn desolidarisatie - die vaststaat en voldoende bewezen wordt door de stukken uit het dossier - in verband met de oorspronkelijke gemeenschappelijke schuld van hen beiden bij de aankoop ervan.

3.5. Appellant beroept zich verder op de gekwalificeerde benadeling.

Het is inderdaad zo dat naast de voormelde (gewone of gemeenrechtelijke) benadeling voorzien in art. 1118 B.W. de rechtspraak en de rechtsleer de leer van de gekwalificeerde benadeling hebben uitgewerkt.

Gekwalificeerde benadeling is de benadeling die bestaat uit een manifeste wanverhouding/het aanzienlijk onevenwicht tussen de wederzijds bedongen prestaties die het gevolg is van het misbruik door de ene partij van de zwakke positie van de andere.

Deze algemene nietigheidsgrond kan bovendien worden ingeroepen ongeacht de kwalificatie als dading.

De sanctie bij de leer van de gekwalificeerde benadeling bestaat in het herstel van schade dewelke desgevallend kan bestaan in de gehele of partiële nietigheid van het contract eventueel gepaard met een bijkomende schadevergoeding.

Appellant die de bewijslast heeft (art. 1315 B.W. versus artikel 870 Ger. W.) blijft echter in gebreke de vervulling van de toepassingsvoorwaarden van gekwalificeerde benadeling te bewijzen, meer bepaald de manifeste wanverhouding tussen de wederkerige verbintenissen van de partijen, in acht genomen de geschatte waarde van de financiële tegenprestaties vanwege geïntimeerde.

3.6. Wat het ontbrekende bodemattest betreft is het de persoon die het voornemen heeft een grond over te dragen die - vóór het sluiten van de overeenkomst van overdracht - bij OVAM een bodemattest moet aanvragen en de inhoud ervan mededelen aan de verwerver.

De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, moet de inhoud van het bodemattest bevatten.

Uit de wetgeving op de bodemsanering volgt dat de mogelijkheid van gerechtelijke nietigverklaring van de overeenkomst op verzoek van de verwerver of van OVAM (en dus niet van de verkoper of overlater) bedoeld is ter bescherming van de private belangen van de overnemer.

De hier bedoelde nietigheid betreft - in deze context en optiek - een relatieve nietigheid.

Aangenomen wordt dat de voorschriften van de bodemsanering niet van toepassing zijn bij een verdeling met een declaratief karakter (eigendomsaanwijzend). Ze zijn wel van toepassing bij elke translatieve of eigendomsoverdragende rechtshandeling onder de levenden.

Bijgevolg oordeelde de eerste rechter terecht dat in geval van toepassing van de wetgeving inzake bodemsanering het enkel de koper/overnemer van het goed is die de nietigheid van de overdracht wegens het ontbreken van een attest van OVAM kan inroepen. Voornoemde bepalingen zijn - zonder dat enige interpretatie noodzakelijk is - enkel bedoeld ter bescherming van de private belangen van de overnemer.

De middelen en argumenten van appellant in de andere zin wegen niet op tegen de duidelijke bewoordingen van de terzake geldende wetsbepalingen.

De middelen terzake van appellant zijn dus ongegrond, omdat hij in deze optreedt als verkoper/overlater en niet als koper/overnemer.

3.7. Hetzelfde geldt voor wat het niet vermelden betreft van de stedenbouwkundige bestemming in de onderhandse overeenkomst.

Het Vlaamse decreet houdende de organisatie van de Ruimtelijke ordening de dato 18 mei 1999 is verschenen in het Belgisch Staatsblad van 8 juni 1999, en trad in werking op 1 mei 2000. Het is dus dit decreet dat van toepassing is op de voormelde - nadien gesloten - onderhandse overnameovereenkomst van 1 december 2009.

Uit artikel 5.2.5. van voormeld decreet blijkt duidelijk dat de verplichting waarvan appellant gewag maakt enkel geldt ingeval van een onderhandse akte van verkoop of van verhuring van een onroerend goed voor meer dan negen jaar of bij vestiging van erfpacht of opstal.

Geen van de wettelijk voorziene hypotheses is in deze aanwezig gezien appellant mede - eigenaar was van een onroerend goed en dus kennis had - minstens moest hebben - van de stedenbouwkundige bestemming van zijn eigen goed.

Voornoemde bepaling is bovendien ingegeven om de kopers te beschermen, hoedanigheid die appellant niet bezit als overdrager van zijn onverdeelde rechten.

3.8. Uit hetgeen hier voorafgaat, blijkt dat de onderhandse overeenkomst van 1 december 2009 door geen enkel vormgebrek was aangetast en er dus geen rechtsgeldige reden voorhanden is/was om de notariële versie ervan niet te verlijden.

Het argument als zou appellant geen kennis hebben gehad van het definitief ontwerp van de te verlijden akte en het derhalve geen zin had om te verschijnen voor de instrumenterende notaris gaat evenmin op. Uit het e - mailverkeer gevoerd tussen appellant en de instrumenterende notaris blijkt afdoend dat alle vragen beantwoord werden en appellant afdoend op de hoogte werd gebracht van de inhoud van de te verlijden akte op 13 januari 2010. Het ontwerp van die akte werd bij schrijven van 6 mei 2011 opnieuw overgemaakt aan de raadsman van appellant met het oog op het verlijden ervan op 16 mei 2011 waarop niet eens gereageerd werd .

In het licht hiervan komt de tegenvordering van appellant waarin hij vraagt uit de onverdeeldheid te treden en te zeggen voor recht dat beide partijen voor een gelijk deel eigenaar zijn van de woning in kwestie als volkomen ongegrond voor.

3.9. Wat de openstaande factuur nr. 1262 betreft (= laatste deel van de tegenvordering van appellant) levert appellant - die de bewijslast heeft (art. 1315 B.W. versus art. 870 Ger. W.) - niet voldoende naar recht het tegenbewijs van hetgeen geïntimeerde affirmeert en van hetgeen de eerste rechter terzake beslist heeft.

Deze factuur werd overigens door appellant overgemaakt tijdens de procedure hangende in eerste aanleg op een ogenblik dat tussen partijen een conflict was gerezen over het verlijden van de notariële akte, voorwerp van huidige betwisting.

3.10. Geïntimeerde vordert een schadevergoeding van in totaal 1082,79 euro bestaande uit 500 euro wegens tijdverlies en nodeloze verplaatsingskosten omdat appellant niet kwam opdagen om de notariële akte te verlijden op 16 mei 2011 en 582,79 euro wegens bijkomende kosten ingevolge het niet kunnen aangaan van de eerst voorziene lening (= voorwerp van het incidenteel beroep).

De notariële akte werd uiteindelijk verleden op 7 juli 2011 waarbij de instrumenterende notaris uitvoering heeft gegeven aan het bestreden vonnis dat uitvoerbaar werd verklaard bij voorraad.

De kosten van verplaatsing worden niet afdoend bewezen. De bijkomende kosten m.b.t. de lening worden wel afdoend bewezen.

Derhalve komt aan geïntimeerde een bedrag toe van 582,79 euro ten titel van schadevergoeding.

3.11. Het bestreden vonnis wordt bijgevolg bevestigd met dien verstande dat bijkomend aan geïntimeerde een schadevergoeding wordt toegekend van 582, 79 euro en het bestreden vonnis op dat punt hervormd wordt.

Alle overige door partijen ingeroepen middelen zijn niet terzake dienend in het licht van wat voorafgaat.

3.12. Beide partijen vragen een rechtsplegingsvergoeding ad. 1.320 euro wat het geïndexeerd basisbedrag is voor vorderingen die niet in geld waardeerbaar zijn.

Dit bedrag komt toe aan geïntimeerde als de overwegend in het gelijk gestelde partij.

OM DEZE REDENEN :

HET HOF,

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond.

Verklaart het incidenteel beroep ontvankelijk en deels gegrond.

Hervormt het bestreden vonnis enkel in zoverre hierin de vordering van geïntimeerde tot het bekomen van schadevergoeding integraal werd afgewezen en bevestigt het bestreden vonnis voor het overige.

Opnieuw recht sprekend over dit enig punt veroordeelt appellant tot betaling aan geïntimeerde van een bedrag van 582,79 euro ten titel van schadevergoeding plus de gerechtelijke intresten aan de wettelijke intrestvoet vanaf de datum van huidig arrest.

Veroordeelt appellant in de kosten van hoger beroep, in hun geheel begroot

- in hoofde van hemzelf op euro 1.506 ( 186 rolrecht + 1.320 rechtsplegingsvergoeding), en

- in hoofde van geïntimeerde op euro 1.320 rechtsplegingsvergoeding.

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op

19/11/2013

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Astrid DE PREESTER, Voorzitter,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

V. DE VIS A. DE PREESTER

Free keywords

  • Gekwalificeerde benadeling. Definitie. Tpassingsvoorwaarden. Bewijslast. Quid in geval van dading.