Décision anticipée n° 2016.143 du 31.05.2016

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Document type : Prior agreements L 24.12.2002
Title : Décision anticipée n° 2016.143 du 31.05.2016
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Document date : 31/05/2016
Keywords : règle de perception / qualification juridique / requalification / droit de vente / vente / droit d’emphytéose / emphytéose / tréfonds
Document language : FR
Name : Décision anticipée n° 2016.143 du 31.05.2016
Version : 1

Décision anticipée n° 2016.143 du 31.05.2016

Droits d’enregistrement

Reconstitution de la pleine propriété

Tiers acquéreur

 

Résumé

En 2006, une société consent un droit d’emphytéose sur un immeuble dont elle dispose de la pleine propriété.

Présentement, un tiers acquéreur va reconstituer la pleine propriété de l’immeuble.

A l’analyse, il s’avère que ce tiers acquéreur est totalement étranger juridiquement et économiquement aux sociétés emphytéote et tréfoncière. Le régime fiscal sera donc le suivant :

- le droit de 12,50 % sur la cession du tréfonds (conformément aux articles 44 et suivants, C. enr.) ;

- le droit de 2 % sur la cession de l’emphytéose (conformément aux articles 83 et 84, C. enr.).

En l’espèce, il s’avère également que cette reconstitution se justifie par d’autres motifs que la volonté d’éviter les droits d’enregistrement, au sens de l’article 18, § 2,  C. enr.

 

I. Objet de la demande

Votre demande porte sur les questions suivantes :

1. La confirmation que l’opération de remembrement de la pleine propriété décrite ci-dessous sera soumise au taux de 2 % sur la cession du droit d’emphytéose et de 12,50 % sur la vente du tréfonds.

2. La confirmation que cette opération de remembrement ne constitue pas un abus fiscal dans le chef de la société acquéreuse.

 

II. Description des faits

II.A. Identité du demandeur et description de ses activités

3. DBE, société de droit belge dont le siège social est situé à …, inscrite à la BCE sous le numéro …, et s’étant portée acquéreuse de l’Immeuble dont question ci-après pour sa pleine propriété.

4. DBE est une société immobilière constituée le … dont l’activité consiste à acquérir des biens immobiliers pour les rénover, les conserver et les mettre en location.

II.B. Description de l’immeuble (ci-après « l’IMMEUBLE »)

…

II.C. Rétroactes

5. Par acte notarié du …, A. a acquis la pleine propriété de l’immeuble.

6. Par acte du …, A a constitué un droit réel d’emphytéose d’une durée de 33 ans expirant le …, au profit de SH en contrepartie d’un canon unique de … euros.

7. L’immeuble est actuellement loué, aux termes d’un contrat de bail commercial conclu avec R le ….

II.D. Opération envisagée

8. DBE souhaite acquérir concomitamment :

- le droit d’emphytéose appartenant à SH pour le prix de … euros, hors frais. Cette acquisition sera soumise aux droits proportionnels d’enregistrement de 2 % conformément aux articles 83, al. 1er, 3° et 84 du Code d’enr., soit … euros.

- le tréfonds (droits résiduaires grevés du droit d’emphytéose) appartenant à A pour le prix de … euros, hors frais. Cette acquisition sera soumise aux droits proportionnels d'enregistrement de 12.5% conformément aux articles 44 et suivant du Code d’enr., soit … euros.

9. Les valeurs du tréfonds et de l’emphytéose ont été confirmées par un rapport immobilier du ….

II.E. Problématique des travaux

10. Selon les informations fournies par le demandeur le … :

- l’IMMEUBLE n’a pas fait l’objet de rénovation durant la durée de l’emphytéose

- l’emphytéote n’a pas changé la destination de l’immeuble, qui était et reste

11. En conclusion sur ce point, l’emphytéote n’ayant pas effectué de travaux, la problématique consistant à augmenter la base imposable au taux de 12,5 % du montant des travaux effectués, est dans le cas présent sans objet.

 

III. DECISION

12. Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

III.A. Valeur vénale

13. Le prix de vente annoncé est inférieur à la valeur de marché reprise dans le rapport immobilier de … du … de 16,80 %.

14. Le tréfonds représente 8 % de la pleine propriété de l’immeuble, tandis que l’emphytéose représente 92 % de la pleine propriété de l’immeuble conformément à la répartition opérée par les parties venderesses et acquéreuses.

15. Le collège du SDA ne se prononce pas sur les valeurs vénales fixées par l’emphytéote, le tréfoncier et la partie acquéreuse conformément à l’article 1er de l’Arrêté royal du 17 janvier 2003 pris en exécution de l’article 22, alinéa 2, 2° de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale.

III.B. Mesure anti-abus

16. La mesure anti-abus de l’article 18, § 2 du C. Enr. stipule dorénavant que :

« N'est pas opposable à l'administration, l'acte juridique ni l'ensemble d'actes juridiques réalisant une même opération lorsque l'administration démontre par présomptions ou par d'autres moyens de preuve visés à l'article 185 et à la lumière de circonstances objectives, qu'il y a abus fiscal.

Il y a abus fiscal lorsque le redevable réalise, par l'acte juridique ou l'ensemble d'actes juridiques qu'il a posé, l'une des opérations suivantes :

1. une opération par laquelle il se place, en violation des objectifs d'une disposition du présent Code ou des arrêtés pris en exécution de celui-ci, en-dehors du champ d'application de cette disposition; ou

2. une opération par laquelle il prétend à un avantage fiscal prévu par une disposition du présent Code ou des arrêtés pris en exécution de celui-ci, dont l'octroi serait contraire aux objectifs de cette disposition et dont le but essentiel est l'obtention de cet avantage

Il appartient au redevable de prouver que le choix de cet acte juridique ou de cet ensemble d'actes juridiques se justifie par d'autres motifs que la volonté d'éviter les droits d'enregistrement.

Lorsque le redevable ne fournit pas la preuve contraire, la base imposable et le calcul de l’impôt sont rétablis en manière telle que l’opération est soumise à un prélèvement conforme à l’objectif de la loi, comme si l’abus n’avait pas eu lieu ».

17. Les opérations précitées n’ont pas fait l’objet d’une demande au Collège du SDA dans la mesure où il ne s’agit pas d’une acquisition par voie démembrée dont question dans l’avis général du SDA du 14 novembre 2006, sur base de la mesure anti-abus (article 18, § 2 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe de la Région de Bruxelles-Capitale). en vigueur à l’époque. En effet, y était visé, sur base de l’ancienne version de l’article 18, § 2 du C. Enr., les acquisitions quasi simultanées par deux sociétés du même groupe de l’emphytéose d’un immeuble pour l’une et de tréfonds du même immeuble pour l’autre, pourvu que certains engagements soient respectés.

18. Par conséquent, l’unité d’intention ne peut pas être retenue eu égard à la manière dont les opérations se sont déroulées. L’actuel article 18, § 2 du C. Enr. ne peut donc pas être appliqué à la lecture conjointe de l’opération de constitution d’emphytéose et à l’opération actuelle de reconstitution de la pleine propriété.

19. Le Collège du SDA peut par conséquent confirmer que l’actuelle reconstitution du droit d’emphytéose et du tréfonds dans les mains d’un tiers acquéreur ne peut dès lors être considérée comme abus fiscal au sens de l’article 18, § 2 du C. Enr.

20. Il y a alors lieu d’appliquer la décision administrative R.J. E 44/32-01 (déc. du 17 juin 1992, n° E.E./93.243 précisée par une décision du 31 juillet 2007 n° E.E/101.604) de l’Administration Générale de la DOCUMENTATION PATRIMONIALE.

21. Cette décision administrative prévoit que dans « la mesure où l'opération envisagée consiste en une cession par l'emphytéote et par le tréfoncier de tous leurs droits (y compris le droit d'emphytéose), on peut considérer qu'il y a consolidation dans le chef de l'acquéreur ». La perception des droits d’enregistrement est donc la suivante :

- 12,5% sur la valeur conventionnelle (c'est-à-dire le prix + les charges) du terrain avec minimum sa valeur vénale au jour de la convention et en tenant compte du fait que le terrain est grevé du droit d'emphytéose (si ce droit a été constitué sur un terrain bâti 12,5% ou 10% sur la valeur conventionnelle du terrain et des constructions avec minimum de leur valeur vénale au jour de la convention et en tenant compte du fait qu'ils sont grevés du droit d'emphytéose);

- 2% sur le prix payé pour la cession du droit d'emphytéose et sur le montant des redevances et des charges pour la période restant à courir ;

- 12,50 % sur la valeur conventionnelle des constructions érigées par l’emphytéote avec minimum leur valeur vénale au jour de la convention.

22. Compte tenu de ce qui précède, l’opération projetée donnera lieu au traitement fiscal suivant :

- le droit de 12,5% sera applicable à la cession du tréfonds (conformément aux articles 44 et suivants du C. Enr.) ;

- le droit de 2 % sera applicable à la cession du droit d’emphytéose (conformément aux articles 83 et 84 du C. Enr.).

23. La reconstitution de la pleine propriété ne constitue pas un abus fiscal dans le chef du Tiers Acquéreur DBE.

24. La présente décision est basée sur les éléments tels que décrits par les demandeurs. Le SDA ne se prononce pas dans la présente décision sur l’application éventuelle de la disposition anti-abus contenue à l’article 18, § 2 du C. Enr., à la suite d’opérations qui n’auraient pas été décrites dans la présente décision.

Le Collège du SDA décide que :

25. La reconstitution de la pleine propriété de l’immeuble par le Tiers Acquéreur donnera lieu aux perceptions suivantes :

- 12,50 % sur la vente du tréfonds par A au Tiers Acquéreur DBE (conformément aux articles 44 et suivants du C. Enr.);

- 2 % sur la cession du droit d'emphytéose par SH au Tiers Acquéreur DBE (conformément aux articles 83 et 84 du C. Enr. fédéral).

26. La reconstitution de la pleine propriété par le Tiers Acquéreur ne constitue pas un abus fiscal dans son chef.

27. Le collège du SDA ne se prononce pas sur les valeurs vénales fixées par l’emphytéote, le tréfoncier et la partie acquéreuse (article 1er de l’Arrêté royal du 17 janvier 2003 pris en exécution de l’article 22, alinéa 2, 2° de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale).