Cour de cassation - Arrêt du 15 septembre 2006 (Belgique)

Date de publication :
15-09-2006
Langue :
Français Néerlandais
Taille :
5 pages
Section :
Jurisprudence
Source :
Justel 20060915-5
Numéro de rôle :
C050327N

Résumé

Un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail à l'expiration du délai du congé (1). (1) Voir sur la notion et les effets du congé relativement à un contrat de travail les conclusions de M. le procureur général LENAERTS sous Cass., 26 novembre 1990, RG 7224, n° 165, publiées à leur date dans A.C.

Arrêt

N°C.05.0327.N

M. D.,

Me Ludovic De Gryse, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. R. S.,

2. D. V. I.,

Me Adolphe Houtekier, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 20 décembre 2004 par le tribunal de première instance d'Anvers, statuant en degré d'appel.

Le président de section Ernest Waûters a fait rapport.

L'avocat général délégué Pierre Cornelis a conclu.

II. Le moyen de cassation

La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

Article 3, § 2, alinéas 1er, 3 et 4, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer (l'alinéa 1er, complété par l'article 6, 1°, de la loi du 13 avril 1997 ; l'alinéa 3, remplacé par l'article 6, 3°, de la loi du 13 avril 1997).

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué considère que :

« Le congé ultérieur donné par les preneurs (les défendeurs) n'avait nullement pour effet que la bailleresse (la demanderesse) ne devait plus respecter les conditions liées à son congé.

Les obligations de la bailleresse qui découlent de son congé unilatéral sont nées au moment où elle a donné ce congé. Le congé ultérieur a certes eu pour effet de mettre fin au bail de manière anticipée mais non de supprimer les obligations de bailleresse.

Le congé ultérieur donné par les preneurs puise, en effet, exclusivement sa cause et sa validité dans le congé initial donné par la bailleresse.

Dès lors, les appelants (les défendeurs) ont droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer, conformément à l'article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991.

Griefs

Première branche

En condamnant la demanderesse à payer aux défendeurs une indemnité de 7.139,34 euros au motif qu'il a été mis fin au bail de manière anticipée par le congé ultérieur donné par les preneurs (les défendeurs) mais que les obligations de la bailleresse (la demanderesse) n'ont pas été supprimées, le jugement attaqué viole l'article 3, § 2, aliénas 1er, 3 et 4, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du Code civil, inséré par l'article 2 de la loi du 20 février 1991.

En vertu de l'article 3, § 2, alinéa 4, précité de la loi du 20 février 1991, le preneur n'a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer que si c'est le bailleur qui, conformément à l'alinéa 1er de cette disposition légale, a mis fin au bail et si, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, celui-ci ne réalise pas l'occupation des lieux dans les conditions ou les délais prévus à l'alinéa 3. Ces conditions sont cumulatives. En degré d'appel, la demanderesse a conclu que, « lorsque le preneur met fin au bail par un congé donné ultérieurement dont le délai expire avant l'expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non pas ensuite du raccourcissement du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. Celui-ci ne peut plus faire valoir de droit à une indemnité en cas de non-réalisation par le bailleur du motif de congé donné dans le délai et les conditions prévus ».

Le jugement attaqué considère que les obligations de la bailleresse découlant de son congé unilatéral ne sont pas affectées par le congé ultérieur donné par les preneurs. Selon le tribunal, ce congé ultérieur met fin au bail de manière anticipée, sans modifier les obligations nées pour la bailleresse ensuite de son congé initial.

Le tribunal a reconnu qu'il a été mis fin au bail par le congé ultérieur donné par les preneurs, à l'expiration du délai d'un mois prévu à l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991, tel qu'il a été modifié par la loi du 13 avril 1997, mais a toutefois condamné la demanderesse à payer aux défendeurs l'indemnité prescrite par cette disposition légale.

Dès lors qu'il n'était pas satisfait à la condition, requise pour l'application de l'article 3, § 2, que la bailleresse eût mis fin au bail, le tribunal n'a pu légalement justifier l'allocation d'une indemnité aux preneurs.

Dès lors, le jugement attaqué viole la disposition légale mentionnée par le moyen.

Seconde branche

Même s'il fallait considérer que, suivant le jugement attaqué, le bail n'a pas été résilié par le congé ultérieur donné par les preneurs mais, nonobstant ce congé ultérieur, par le congé donné par la bailleresse et que, dès lors, le tribunal a condamné le bailleur à payer aux défendeurs l'indemnité prescrite par la disposition légale précitée, il y aurait violation de l'article 3, § 2, alinéas 1er, 3 et 4, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré par l'article 2 de la loi du 20 février 1991.

En effet, en vertu de l'article 3, § 2, alinéa 4, précité, le preneur n'a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer que si c'est le bailleur qui, conformément à l'alinéa 1er de cette disposition légale, a mis fin au bail et si celui-ci, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation des lieux dans les conditions et les délais prévus à l'alinéa 3. Ces conditions sont cumulatives.

Lorsque les preneurs mettent fin au bail en donnant un congé dont le délai expire avant l'expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur ou par le raccourcissement du délai de ce congé, mais ensuite du congé donné par les preneurs, lors de l'expiration du congé d'un mois déterminé à l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi du 20 février 1990, tel qu'il a été modifié par la loi du 13 avril 1997 et invoqué par les défendeurs dans leur congé donné le 27 février 2001.

Dès lors qu'il n'était pas satisfait à la condition requise pour l'application de l'article 3, § 2, consistant en la résiliation du bail par le bailleur, le tribunal n'a pas légalement justifié l'allocation d'une indemnité aux preneurs et le jugement attaqué viole les dispositions légales invoquées par le moyen.

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

1. Le bailleur qui a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement peut, en vertu de l'article 3, § 2, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1991, mettre fin au bail à tout moment.

Le preneur n'a donc pas la certitude qu'il pourra continuer à occuper le bien durant tout le délai de neuf ans qui est déterminé au paragraphe 1er, alinéa 1er, de cet article.

2. L'article 3, § 2, alinéa 3, de cette loi dispose que les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur et qu'ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

L'article 3, § 2, alinéa 4, de cette loi dispose que lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

3. L'article 3, § 5, aliéna 3, de cette loi dispose que lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois et que, dans ce cas, il n'est pas redevable envers le bailleur de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent pour la résiliation du bail par le preneur au cours du premier triennat.

4. Un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail à l'expiration du délai du congé.

L'article 3, § 2, alinéa 3 précité, lie l'obligation d'occuper le bien au congé donné par le bailleur.

Nonobstant le fait que l'article 3, § 2, alinéa 3, a été remplacé et l'article 3,

§ 5, alinéa 3, inséré par la même loi du 13 avril 1997 et que le preneur, ensuite du congé donné par le bailleur, peut mettre fin au bail avant l'expiration du congé notifié par le bailleur, l'article 3, § 2, alinéa 3, ne détermine le point de départ de l'occupation obligatoire du bien par le bailleur qu'à partir de l'expiration du congé donné par celui-ci ou à partir de sa prorogation, mais non à partir de son raccourcissement.

L'article 3, § 5, alinéa 3, ne dispose pas davantage qu'en cas de congé donné par le preneur pour une date antérieure à celle du congé donné par le bailleur, ce dernier n'est pas exonéré des obligations déterminées au paragraphe 2, alinéas 3 et 4, de cet article découlant de son congé, mais seulement que le preneur n'est pas redevable envers le bailleur d'une indemnité.

5. Il suit de ce qui précède que, lorsque le preneur met fin au bail ensuite du congé donné par le bailleur en application de l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi du

20 février 1991, le bail prend fin, non ensuite du raccourcissement du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur et que, le cas échéant, le bailleur n'a plus l'obligation d'occuper le bien déterminée à l'article 3, § 2, alinéa 3, de cette loi.

En statuant autrement, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision et viole les dispositions légales désignées.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Quant aux autres griefs

6. Les autres griefs ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour,

Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il déclare l'appel recevable ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Malines, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Ernest Waûters, les conseillers Eric Dirix, Dirk Debruyne, Albert Fettweis et Beatrijs Deconinck, et prononcé en audience publique du quinze septembre deux mille six par le président de section Ernest Waûters, en présence de l'avocat général délégué Pierre Cornelis, avec l'assistance du greffier Philippe

Van Geem.

Traduction établie sous le contrôle du président Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.

Le greffier, Le président,