Cour de cassation - Arrêt du 19 novembre 1999 (Belgique)

Date de publication :
19-11-1999
Langue :
Français Néerlandais
Taille :
3 pages
Section :
Jurisprudence
Source :
Justel 19991119-9
Numéro de rôle :
C980212F

Résumé

N'est pas légalement justifiée, la décision d'appel qui considère que l'exception au droit de préemption du preneur d'un terrain à bâtir immédiatement constructible est subordonnée à l'envoi au preneur d'un congé préalable à la vente.

Arrêt

LA COUR,
Vu le jugement attaqué, rendu le 9 septembre 1997 par le tribunal de première instance d'Arlon, statuant en degré d'appel;
Sur le moyen pris de la violation des articles 6, § 1er, 2° (modifié par la loi du 7 novembre 1988, article 4), 11.1 et 12 (modifiés par la loi du 7 novembre 1988, articles 10 et 11), 48.1 (modifié par la loi du 7 novembre 1988, article 30, 1°), 51, 52.7°(modifié par la loi du 7 novembre 1988, article 33) et 55 contenus dans la loi du 4 novembre 1969, article 1er, modifiant la législation sur le bail à ferme et formant la section III - Des règles particulières aux baux à ferme - du chapitre II du titre VIII du Livre III du Code civil,
en ce que, en réponse à la défense des demandeurs qui observaient que feu Paul Dumont ne bénéficiait pas du droit de préemption et ne pouvait, partant, prétendre être subrogé dans leurs droits d'acquéreurs du terrain qui lui était loué, celui-ci devant être considéré comme terrain à bâtir (cfr. l'article 52, 7°, de la loi sur le bail à ferme qui dispose que le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans le cas prévu à l'article 6, § 1er, 2°), le jugement attaqué oppose: "Que l'article 52, 7°, de la loi sur les baux à ferme prévoit que le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans les cas prévus aux articles 6, § 1er, 1° à 5° inclus, et 14, deuxième alinéa; qu'aucune des hypothèses prévues par l'article 6, § 1er, 1° à 5° et par l'article 14, alinéa 2, n'est réalisée en l'espèce; que c'est l'article 6, 2°, qui est spécialement invoqué au motif que le terrain devait, au moment du congé, être considéré comme terrain à bâtir puisque des travaux de voirie ne devaient pas y être effectués au préalable; que tout bailleur peut donner congé au locataire en vue de donner à un terrain répondant à cette définition une affectation conforme à sa destination finale; qu'en l'espèce, le bailleur Thomas a vendu le terrain aux (demandeurs), puis a sommé le locataire de mettre les lieux à la disposition exclusive des acheteurs; qu'il a fautivement bouleversé la procédure qu'il devait appliquer , ne respectant pas l'obligation de donner un congé avec préavis minimum de trois mois imposé par l'article 11.1, de la même loi; que même s'il avait respecté cette formalité, son congé postérieur à la vente ne pouvait pas la valider a posteriori et justifier la violation du droit de préemption; que la subrogation demeure acquise"; qu'autrement dit, le jugement attaqué considère qu'avant de vendre leur terrain aux demandeurs, les codéfendeurs Thomas auraient dû donner congé à feu Paul Dumont et que, puisqu'ils ne l'ont pas fait, les défenderesses, en leur qualité d'héritières de feu Paul Dumont, sont subrogées dans les droits de propriété des demandeurs sur le terrain litigieux (cfr. l'article 51 de la loi sur les baux à ferme),
alors que l'article 52, 7°, précité de la loi sur les baux à ferme dispose que le preneur ne jouit pas du droit de préemption "dans le cas prévu à l'article 6, § 1er, (...) 2°"; que ledit article 6, § 1er, 2°, dispose que "(...) le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment (...) lorsque les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable"; que contrairement à ce que considère le jugement, il ne se déduit nullement de la référence faite par l'article 52, 7°, de la loi sur les baux à ferme à l'article 6, § 1er, 2°, que l'exception au droit de préemption du preneur serait subordonnée, non seulement à la condition que la vente porte sur un terrain non bâti immédiatement constructible, mais aussi à la condition que le bailleur vendeuait donné congé au preneur avant la vente; que, suivant l'article 52, 7°, précité, le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans le cas prévu à l'article 6, § 1er, 2°, c'est-à-dire dans le cas d'un terrain à bâtir immédiatement constructible; qu'à l'opposé de ce que décide le jugement, les mots terrains devant être considérés comme terrains à bâtir "au moment du congé", figurant à l'article 6, § 1er, 2°, sont étrangers à l'hypothèse de l'aliénation du bien loué; qu'autrement dit, ils ne subordonnent pas l'absence de droit de préemption du preneur à la notification d'un congé avant la vente; que la notification d'un congé préalable dont il est question à l'article 6, § 1er, 2°, ne s'impose que lorsque le bailleur veut donner au terrain loué sa destination finale, en l'occurrence être bâti, ce qui implique la fin du bail, tandis que la vente du bien loué à un tiers, fût-ce d'un terrain à bâtir, ne met pas fin au bail (article 55 de la loi sur les baux à ferme); que d'ailleurs, l'article 52 de la loi sur les baux à ferme ne prévoit nulle part que dans les cas qu'il énumère, où le preneur ne jouit pas du droit de préemption, le bailleur qui veut vendre le bien loué à un tiers, devrait préalablement donner congé au preneur; que selon l'article 48, le propriétaire ne peut vendre le bien de gré à gré à une personne autre que le preneur qu'après avoir mis celui-ci en mesure d'exercer son droit de préemption; qu'il apparaît de cette disposition que dans le cas où comme en l'espèce, le preneur ne jouit pas du droit de préemption, aucune offre préalable de vente ne doit lui être faite; qu'on ne voit pas pourquoi un congé devrait toutefois être préalablement notifié au preneur qui ne jouit pas du droit de préemption et plus précisément pourquoi dans le cas d'une vente d'un terrain à bâtir tel que visé à l'article 6, § 1er, 2°, la vente devrait être précédée d'un congé au preneur; que le congé dont il est question à l'article 6, § 1er, 2°, est sans incidence sur la qualité de terrain à bâtir du bien; qu'il a pour seul objet d'informer le preneur de la fin du bail; qu'il ne peut, partant, être une condition de la vente du bien à un tiers, cette vente n'entraînant pas, comme déjà dit, la fi
n du bail; d'où il suit qu'en décidant que le bailleur Léon Thomas aurait dû avant de vendre le terrain aux demandeurs donner un congé au preneur Paul Dumont avec préavis de trois mois conformément à l'article 11,1. et que puisqu'il ne l'a pas fait, les défenderesses Dumont sont subrogées aux droits (d'acquéreurs) des demandeurs, le jugement viole l'ensemble des dispositions légales citées en tête du moyen, plus particulièrement les articles 52, 7°, et 6, § 1er, 2°, de la loi sur les baux à ferme:
Attendu qu'en vertu de l'article 52, 7°, de la loi sur les baux à ferme le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans les cas prévus aux articles 6, § 1er, 1° à 5°, inclus, et 14, deuxième alinéa; que selon l'article 6, § 1er, par dérogation à l'article 4, le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque (...) 2° les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable;
Attendu qu'il ne résulte pas de ces dispositions que l'exception au droit de préemption est subordonnée à l'envoi par le bailleur d'un congé préalable à la vente; qu'il convient de replacer dans l'hypothèse de la vente les cas prévus à l'article 6, § 1er, 1° à 5°, en matière de congé donné par le bailleur; qu'aux termes de l'article 55 en cas d'aliénation du bien loué l'acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur;
Attendu que le jugement attaqué considère qu'en l'espèce le bailleur "a fautivement bouleversé la procédure qu'il devait appliquer, ne respectant pas l'obligation de donner un congé avec préavis minimum de trois mois imposé par l'article 11.1 de la même loi; que même s'il avait respecté cette formalité, son congé postérieur à la vente ne pouvait la valider a posteriori et justifier la violation du droit de préemption";
Attendu que par ces considérations le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision que la subrogation demeure acquise aux défenderesses;
Que le moyen est fondé;
PAR CES MOTIFS,
Casse le jugement attaqué sauf en tant qu'il reçoit la citation en reprise d'instance, la reprise d'instance et les appels;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Neufchâteau, siégeant en degré d'appel.