- Arrêt du 13 janvier 2011

13/01/2011 - C.09.0497.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Fondée sur des considérations d'intérêt général, l'article 95, alinéa 1er, du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine fait obstacle à la vente par lots des biens dont la division est autorisée par le permis aussi longtemps qu'il n'est pas satisfait aux obligations qu'il impose (1). (1) C.W.A.T.U.P., art. 95, al. 1er, mod. par le Décr.W. du 18 juillet 2002.

Arrêt - Texte intégral

N° C.09.0497.F

M. A.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile,

contre

1. B. J., avocat, agissant en qualité de curateur à la faillite de la société privée à responsabilité limitée Immobilière Guyaux,

défendeur en cassation,

2. IMMOBILIÈRE DES TANNERIES, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à La Bruyère (Emines), rue Trieux des Frênes, 8,

3. B. T.,

4. B. G.,

5. B. G.,

6. B. H.,

défendeurs en cassation,

représentés par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile.

La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 3 février 2009 par la cour d'appel de Liège.

Le conseiller Didier Batselé a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

Le moyen de cassation

Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- article 95 du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine (CWATUP) ;

- article 1583 du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt attaqué, « réformant la décision entreprise, condamne [le demandeur] à payer à la société Immobilière Guyaux 14.672,50 euros à augmenter des intérêts à 7 p.c. l'an sur 12.620 euros depuis le 20 mars 2005, [le] condamne à passer l'acte authentique de vente [du] terrain sis à ..., rue ... ( lots 1 à 6 et 8 à 12) [aux défendeurs sub 2 à 6] par le ministère du notaire Ph. L., de résidence à ..., dans les trois mois de la signification [de l'] arrêt, à défaut de ce faire, [le] condamne à payer [aux défendeurs sub 2 à 6] 1.000 euros par jour de retard à dater du nonante-quatrième jour après la signification [de l']arrêt, [le] condamne aux dépens de première instance et d'appel, liquidés dans le chef de la société Immobilière Guyaux à 10.138,74 euros et dans le chef [des défendeurs sub 2 à 6] à 10.000 euros », aux motifs suivants :

« Le 20 avril 2004, les [défendeurs sub 2 à 6] font une offre supérieure de quelque 25.946 euros hors la taxe sur la valeur ajoutée au prix demandé, proposant de prendre en charge les frais d'aménagement du trottoir et des raccordements d'égouts, les travaux d'électricité et eau restant à charge du vendeur.

Le premier juge a débouté [la société Immobilière Guyaux] et les [défendeurs sub 2 à 6] de leurs demandes, [...] par défaut de vente, invoquant l'article 95 du CWATUP, selon lequel [...], n'étant pas contesté qu'aucune de ces hypothèses n'a été rencontrée en l'espèce avant la mise en vente des lots litigieux. Ce faisant le premier juge a omis de tenir compte de l'article 154 du CWATUP qui n'érige pas en infraction le fait de passer un acte de vente alors que les conditions énoncées à l'article 95 susmentionné ne sont pas remplies, seule la responsabilité civile d'un notaire chargé de passer l'acte authentique de vente pouvant être mise en cause, non par le vendeur, mais par l'acquéreur du lot si, ultérieurement, il s'avérait que les charges prévues dans le permis de lotir n'avaient pas été réalisées ou que la caution n'avait pas été déposée.

À cet égard, [le demandeur] a stipulé dans le contrat passé avec la société Immobilière Guyaux que ‘le propriétaire [...] déclare que rien ne s'oppose à la vente de ces biens'. Il ressort de ces considérations [que le demandeur] ne peut invoquer une cause d'empêchement à la vente. Il ressort également que les articulations relatives aux devoirs et obligations de l'agent immobilier, dans la décision entreprise, sont dénuées d'intérêt en tant qu'elles sont liées à l'article 95 du CWATUP.

Aucune des pièces auxquelles la cour [d'appel] peut avoir égard ne permet à celle-ci de dire que la société Immobilière Guyaux n'a pas respecté le mandat de vendre accordé par [le demandeur], celui-ci s'étant par ailleurs irrévocablement engagé à ratifier la vente qui serait conclue dans les conditions de la convention du 24 mars 2004. Il n'y avait plus aucun consentement à obtenir du vendeur, dès lors que le consentement sur la chose et le prix, entre les acheteurs et le mandataire du vendeur, rend la vente parfaite (article 1583 du Code civil).

Il convient en conséquence, la vente étant parfaite entre les [défendeurs sub 2 à 6] et [le demandeur], de condamner celui-ci à passer l'acte authentique de vente dans les trois mois suivant la signification [de l']arrêt, sous peine d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard ».

Griefs

Première branche

L'article 95 du CWATUP dispose que :

« Nul ne peut procéder à la division autorisée par le permis de lotir ou une phase de celui-ci impliquant des charges d'urbanisme ou l'ouverture de nouvelles voies de communication, la modification du tracé de voies de communication communales existantes, l'élargissement ou la suppression de celles-ci, avant que le titulaire du permis ait, soit exécuté les travaux et charges imposés, soit fourni les garanties financières nécessaires à leur exécution. L'acte authentique fait foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause ».

La vente des lots ne peut commencer tant que la totalité des charges d'urbanisme n'a pas été réalisée ou que l'ensemble des garanties financières n'a pas été déposé au préalable.

Par ailleurs, l'article 154 du CWATUP n'érige pas en infraction le fait de passer un acte de vente alors que les conditions énoncées à l'article 95 de ce code ne sont pas remplies.

Il ne résulte cependant pas du fait que la disposition reprise au moyen ne sanctionne pas expressément la violation de l'interdiction qu'il contient, en l'érigeant, le cas échéant, en infraction pénale, que cette disposition ne revêt pas le caractère d'une prohibition d'ordre public.

En l'espèce, la mise en vente partielle du lotissement, telle que l'a acceptée l'agent immobilier, en l'absence de certificat établissant l'accomplissement des charges, d'une part, ou de garanties financières constituées et dûment constatées, d'autre part, constitue une violation de la disposition invoquée au moyen, une vente ne pouvant intervenir en dépit de l'interdiction générale de vendre, portée par la susdite disposition.

Le Conseil d'État, en son arrêt du 26 janvier 1993, a précisé à cet égard le caractère d'ordre public de la disposition, ainsi que le rappelait utilement le premier juge en la présente cause.

En déduisant de la constatation que l'article 154 du CWATUP n'érige pas le fait prohibé par l'article 95 en infraction, la cour d'appel a dénié à la disposition invoquée son caractère d'ordre public et la prohibition absolue qui en résulte.

Il importe peu que la cour [d'appel] ait relevé ensuite que, sur pied de l'article 154, seule la responsabilité civile d'un notaire aurait pu être mise en cause, dès lors qu'en s'abstenant de tirer les conséquences utiles de la prohibition légale de l'article 95, à savoir le défaut d'une vente valide, ainsi que l'a qualifiée le premier juge, l'arrêt viole la portée et le sens de la prescription légale invoquée au moyen.

Seconde branche

Conformément à l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l'espèce, en décidant que, le 20 avril 2004, les [défendeurs sub 2 à 6] ont fait une offre supérieure de quelque 25.946 euros hors la taxe sur la valeur ajoutée au prix demandé, proposant de prendre en charge les frais d'aménagement du trottoir et des raccordements d'égouts, les travaux d'électricité et eau restant à charge du vendeur, et que [le demandeur] a stipulé dans le contrat passé avec la société Immobilière Guyaux que « le propriétaire (...) déclare que rien ne s'oppose à la vente de ces biens », et qu'il ressort de ces considérations [que le demandeur ] ne peut invoquer une cause d'empêchement à la vente [et] également que les articulations relatives aux devoirs et obligations de l'agent immobilier, dans la décision entreprise, sont dénuées d'intérêt en tant qu'elles sont liées à l'article 95 du CWATUP, l'arrêt viole la disposition reprise au moyen.

En effet, le demandeur n'a jamais marqué son accord sur cette proposition, dont le seul mérite était précisément d'attirer l'attention sur la carence existant dans la mission de l'agent immobilier, en l'espèce le défaut d'avoir réglé la problématique de l'exécution des charges du lotissement, pour avoir accepté la mission de vendre en pleine connaissance du non-accomplissement des susdites charges, en violation de l'article 95 du CWATUP.

Il ne résulte d'aucune pièce à laquelle la Cour pourrait avoir égard qu'un tel accord ait été signifié autrement que par les écrits de l'Immobilière Guyaux et en l'absence de toute confirmation du demandeur.

Dès lors que la proposition des acquéreurs différait des conditions de l'offre, précisément en vue d'escamoter la problématique des charges, en imposant au demandeur un partage de celles-ci, ce qui ne faisait nullement partie des conditions de l'offre, il importe peu de savoir si ce partage redressait favorablement ou défavorablement les conditions de l'offre, telle qu'elle a été conçue par l'agent immobilier au nom et pour compte du demandeur, puisque la cour d'appel n'a pu légalement constater l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix.

Il s'ensuit que la cour d'appel n'a pu légalement constater l'existence d'une vente entre les parties.

Il s'ensuit qu'en déniant la prohibition légale de vendre les lots d'un lotissement dont les charges ne sont ni réalisées ni financièrement cautionnées, en violation de l'article 95 du CWATUP, la cour d'appel a non seulement violé le caractère d'ordre public de ladite disposition mais, en outre, considérant à tort qu'une vente pouvait malgré tout intervenir, nonobstant la violation de la susdite disposition, a également violé l'article 1583 du Code civil en tirant argument de l'existence d'une offre des acquéreurs potentiels, qualifiée de supérieure de quelque 26.946 [lire : 25.946] euros hors la taxe sur la valeur ajoutée au prix demandé, alors que ladite offre d'acquérir ne correspondait pas aux termes de l'offre de vente et ne pouvait donc produire l'accord exigé sur la chose et sur le prix par l'article 1583 du Code civil.

La décision de la Cour

Quant à la première branche :

L'article 95, alinéa 1er, du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine, dans sa version applicable au litige, dispose que nul ne peut procéder à la division autorisée par le permis de lotir ou une phase de celui-ci impliquant des charges d'urbanisme ou l'ouverture de nouvelles voies de communication, la modification du tracé de voies de communication communales existantes, l'élargissement ou la suppression de celles-ci, avant que le titulaire du permis ait, soit exécuté les travaux et charges imposées, soit fourni les garanties financières nécessaires à leur exécution.

Fondée sur des considérations d'intérêt général, cette disposition fait obstacle à la vente par lots des biens dont la division est autorisée par le permis aussi longtemps qu'il n'est pas satisfait aux obligations qu'il impose.

L'arrêt constate qu'il n'est « pas contesté qu'aucune [des] hypothèses [visées à l'article 95 précité] n'a été rencontrée en l'espèce avant la mise en vente des lots litigieux ».

L'arrêt, qui, au motif que l'article 154 du CWATUP n'érige pas en infraction le fait de passer un acte de vente alors que les conditions énoncées à l'article 95 ne sont pas remplies, considère que le demandeur ne peut invoquer une cause d'empêchement de la vente et qui décide, dès lors, de condamner le demandeur à payer à la société Immobilière Guyaux des honoraires et à passer l'acte authentique de vente, viole l'article 95, alinéa 1er, précité.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du moyen, qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué, sauf en tant qu'il reçoit les appels ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Mons.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Martine Regout et Mireille Delange, et prononcé en audience publique du treize janvier deux mille onze par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Mots libres

  • Code wallon de l'aménagement du territoire

  • Autorisation de division

  • Imposition de travaux et charges