- Arrêt du 10 mars 2011

10/03/2011 - C.10.0046.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Lorsque l’acheteur opte pour l’action estimatoire ayant pour objet d’obtenir la restitution d’une partie du prix de la vente, l’arrêt justifie légalement sa décision de déterminer la partie du prix à restituer à l’acheteur sur la base du coût des travaux à exécuter pour remédier aux défauts cachés, sans tenir compte du prix de la revente de l’immeuble intervenue ultérieurement.

Arrêt - Texte intégral

N° C.10.0046.F

P. M.,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

B. B.,

défenderesse en cassation.

La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 7 janvier 2009 par la cour d'appel de Bruxelles.

Le conseiller Albert Fettweis a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

Le moyen de cassation

La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1147, 1149, 1150, 1641, 1643 et 1644 du Code civil ;

- article 149 de la Constitution.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt décide que les dépens d'appel « doivent être mis à charge de [la demanderesse] contre laquelle la demande principale de [la défenderesse] est fondée et dont la demande en intervention et l'appel sont déclarés non fondés (sous la petite réserve relative à une éventuelle erreur matérielle) » et « dit l'appel principal non fondé contre [la défenderesse], sauf éventuellement en ce qui concerne le montant de son dommage matériel, qui est actuellement réservé et donne lieu à une réouverture des débats pour permettre aux parties de répondre à la question posée ci-avant par la cour [d'appel] ».

L'arrêt fonde ces décisions notamment sur ce « que le dommage matériel de [la défenderesse] doit être apprécié par référence au montant des travaux qui représente la diminution objective de la valeur du bien au moment de son achat en janvier 1997, comme l'a décidé à bon droit le premier juge.

Cette méthode d'évaluation correspond au principe et à l'économie de l'action estimatoire qui tend à obtenir une diminution du prix d'achat dans l'exacte proportion de l'importance des défauts cachés qui en réduisent la valeur.

Il n'y a pas lieu de prendre en compte les événements ultérieurs qui peuvent affecter le sort ou la valeur du bien (revente, destruction, transformation, évolution du marché...) qui constituent des éléments d'appréciation totalement étrangers à l'estimation de la valeur réelle du bien au moment de son acquisition.

Celle-ci est fonction de ses caractéristiques spécifiques objectives à l'époque de la vente, dont fait partie l'existence de défauts cachés qui l'affectent, et non de circonstances postérieures.

Il est, par ailleurs, unanimement admis que la victime d'un dommage est en droit d'utiliser les indemnités reçues comme elle l'entend, quitte à ne pas les employer pour procéder aux travaux de réparation que ces dommages-intérêts sont censés permettre d'exécuter ».

Griefs

L'arrêt constate que la demande de la défenderesse « met donc en œuvre la seule action estimatoire basée sur la garantie des vices cachés incombant au vendeur ».

Il fait droit à cette demande en décidant « que la demande de [la défenderesse] contre [la demanderesse] est fondée en son principe sur la base de la garantie des vices cachés ».

L'arrêt décide, par les motifs reproduits au moyen, « que le dommage matériel de [la défenderesse] doit être apprécié par référence au montant des travaux qui représente la diminution objective de la valeur du bien au moment de son achat en janvier 1997, comme l'a décidé à bon droit le premier juge », et qu'« il n'y a pas lieu de prendre en compte les éléments ultérieurs qui peuvent affecter le sort ou la valeur du bien », telle sa revente.

Ces considérations, qui constituent le fondement nécessaire de la décision de l'arrêt, sont illégales.

En effet, lorsque, comme en l'espèce, il est fait droit à l'action estimatoire, la restitution d'une partie du prix constitue une exécution en équivalent et, partant, des dommages intérêts.

Dans cette mesure, l'article 1644 du Code civil constitue la mise en œuvre du droit commun de la responsabilité contractuelle (articles 1147, 1149 et 1150 du Code civil).

Conformément à ce droit commun, le débiteur d'une obligation contractuelle doit, s'il ne l'exécute pas, procurer au créancier la réparation intégrale de son préjudice mais rien que cette réparation.

Pour évaluer le dommage, le juge doit, se plaçant au moment où il statue, tenir compte de toutes les circonstances de la cause qui sont de nature à exercer une influence sur l'existence et l'étendue de celui-ci et prendre notamment en considération les éléments postérieurs à la faute et étrangers à celle-ci qui influencent le dommage qui en est résulté.

La revente d'un immeuble peut ainsi, selon son prix, influencer le dommage subi par l'acquéreur originaire de cet immeuble en raison des vices cachés qui l'affectaient au moment de son acquisition.

Il suit de là qu'en affirmant, en termes généraux, que la revente du bien constitue un élément d'appréciation totalement étranger au dommage, étant la diminution objective de la valeur du bien au moment de son achat, alors que cette revente peut avoir une incidence sur le montant du dommage subi par l'acquéreur du bien en raison des vices cachés affectant celui-ci, l'arrêt :

1° méconnaît la notion légale de dommage réparable dans le cadre d'une action estimatoire (violation des articles du Code civil visés au moyen) ;

2° décide illégalement, en termes généraux, que la revente de l'immeuble constitue toujours un élément étranger au dommage subi par le revendeur en raison des vices cachés affectant cet immeuble lors de son acquisition (violation des dispositions du Code civil visées au moyen).

À tout le moins, à défaut de constater les circonstances de fait d'où résulterait in specie que la revente de l'appartement par la défenderesse n'a eu aucune incidence sur le montant du dommage subi par celle-ci lors de l'acquisition de cet appartement, l'arrêt ne contient pas les constatations de fait devant permettre à la Cour d'exercer le contrôle de légalité qui lui est confié et, partant, n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

La décision de la Cour

En vertu de l'article 1644 du Code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert. Il peut ainsi opter pour l'action estimatoire ayant pour objet d'obtenir la restitution d'une partie du prix de la vente.

L'arrêt attaqué énonce que :

- l'immeuble litigieux, qui fut vendu le 22 janvier 1997 par la demanderesse à la défenderesse, était affecté lors de la vente de plusieurs sources d'infiltrations et d'humidité que la défenderesse ne pouvait déceler lors des visites et de l'achat du bien ;

- la demande est fondée en son principe sur la base de la garantie des vices cachés ;

- le coût des travaux pour remédier aux défauts cachés, estimé par l'expert judiciaire, s'élève à 21.887 euros hors la taxe sur la valeur ajoutée ;

- la demande met en œuvre la seule action estimatoire basée sur la garantie des vices cachés incombant au vendeur.

En considérant, sur la base de ces énonciations, que « le dommage matériel de [la défenderesse] doit être apprécié par référence au montant des travaux qui représente la diminution objective de la valeur du bien au moment de son achat en janvier 1997 », que « cette méthode d'évaluation correspond au principe et à l'économie de l'action estimatoire qui tend à obtenir une diminution du prix d'achat dans l'exacte proportion de l'importance des défauts cachés qui en réduisent la valeur » et qu'« il n'y a pas lieu de prendre en compte les événements ultérieurs qui peuvent affecter le sort ou la valeur du bien (revente, destruction, transformation, évolution du marché...) qui constituent des éléments d'appréciation totalement étrangers à l'estimation de la valeur réelle du bien au moment de son acquisition », l'arrêt motive régulièrement et justifie légalement sa décision de déterminer la partie du prix à restituer à la défenderesse sur la base du coût des travaux à exécuter pour remédier aux défauts cachés, sans tenir compte du prix de la revente de l'immeuble intervenue en avril 2006.

Le moyen ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de cinq cent trente et un euros trente centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Paul Mathieu, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray et Mireille Delange, et prononcé en audience publique du dix mars deux mille onze par le président de section Paul Mathieu, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Mots libres

  • Vices cachés

  • Action estimatoire

  • Restitution d'une partie du prix de la vente

  • Modalités de fixation