- Arrêt du 25 mars 2011

25/03/2011 - C.09.0639.N

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Le non-respect de l'obligation de mettre l'acquéreur d'un bien immeuble au courant de la pollution ou non des terrains dès la phase des négociations préalables et de reprendre le contenu de l'attestation du sol demandée à l'OVAM dans l'acte sous seing privé, peut être sanctionné, à la demande de l'acquéreur ou de l'OVAM, par l'annulation de la cession; il s'agit d'une nullité relative susceptible par conséquent de faire l'objet d'une confirmation expresse ou tacite; le désistement de la demande en annulation en dehors de l'hypothèse et de la formalité prévues par l'article 36, §4, du décret relatif à l'assainissement du sol du 22 février 1995 n'est, dès lors, pas exclu.

Arrêt - Texte intégral

N° C.09.0639.N

D.B. INVEST, société anonyme,

Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation,

contre

RÉGION FLAMANDE,

Me Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 30 juin 2009 par la cour d'appel d'Anvers.

Le conseiller Alain Smetryns a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

II. Les moyens de cassation

La demanderesse présente trois moyens libellés dans les termes suivants :

(...)

Deuxième moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 36, 37 et 40, § 2, du décret de la Région flamande du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol (MB, 29 avril 1995), tel qu'il était applicable avant son abrogation par le décret de la Région flamande du 27 octobre 2006 relatif à l'assainissement du sol et à la protection du sol (MB, 20 février 2007).

Décisions et motifs critiqués :

À l'appui de sa décision de rejeter la nullité, invoquée en ordre subsidiaire par la demanderesse, du contrat conclu entre les parties sur la base des articles 36 à 40 du décret du 22 février 1995, et, par conséquent, de déclarer « non fondé » l'appel de la demanderesse, l'arrêt attaqué considère ce qui suit :

« 2.2.7.1.

(La demanderesse) affirme que le contrat serait nul en raison du fait que le contrat aurait été conclu avant la délivrance de l'attestation du sol.

(La demanderesse) ne saurait être suivie.

La Région flamande n'a jamais dissimulé la composition du sol (inchangée depuis l'origine).

Le rapport du comité de pilotage Cargovil du 17 mai 2001 mentionnait déjà : '... étant donné que la reconnaissance d'orientation du sol par Cargovil expire à la fin du mois d'août 2001, Novovil lancera dès à présent la procédure de nouvelle reconnaissance afin de réduire au maximum la perte de temps liée à l'obtention de nouvelles attestations du sol'.

L'échange de courriers et les contacts intermédiaires répétés lors de réunions démontrent en effet à suffisance que (la demanderesse) ne saurait prétendre avoir été insuffisamment informée quant au contexte juridique et factuel de la vente qu'elle a conclue : (la demanderesse) ne saurait avoir ignoré l'état (inchangé depuis l'origine) du terrain.

Le 28 octobre 1999, une attestation du sol existait déjà.

Aux termes de cette attestation, la parcelle cadastrale concernée figure dans le registre des terrains pollués, mais sans indications sérieuses d'une pollution historique constituant une menace grave, de sorte que, conformément au décret du 22 février 1995, il n'y a pas lieu de procéder à l'assainissement du sol.

Par ailleurs, la s.a. Novovil a demandé une nouvelle attestation du sol en vue de la passation de l'acte authentique d'achat/vente.

La s.a. Novovil en a également fait expressément part à (la demanderesse) dans son courrier du 29 octobre 2001 : 'Par ce courrier, j'entends lancer la procédure de vente. Dans ce but, j'ai demandé une nouvelle attestation du sol pour la parcelle 186 G.'.

Il ressort donc clairement dudit courrier que (la demanderesse) était au courant de l'attestation du sol de 1999 et de l'état du terrain.

Il est par conséquent indiscutable qu'elle était au courant du contenu de l'attestation du sol.

La nouvelle attestation du sol a été délivrée le 19 décembre 2001.

Son contenu est identique à l'attestation du sol du 28 octobre 1999.

(La demanderesse) ne saurait dès lors prétendre qu'elle vient seulement d'apprendre l'état de pollution du terrain.

Le 28 mai 2001, la s.a. Novovil indiquait déjà à (la demanderesse) que l'acte authentique ne serait passé qu'à la condition que la Région flamande 'puisse délivrer à ce moment une attestation du sol valide certifiant que le terrain concerné, qui figure dans le registre des terrains pollués, ne doit plus faire l'objet d'un assainissement en application du décret du 22 février 1995'.

En d'autres mots, (la demanderesse) était au courant de l'état du terrain au plus tard le 28 mai 2001.

Les attestations du sol des 28 octobre 1999, 19 décembre 2001 et 24 janvier 2002 ont par ailleurs un contenu similaire.

Dans sa lettre de réponse au courrier du 28 mai 2001, elle n'a par ailleurs pas fait la moindre remarque ni émis la moindre réserve à cet égard (lettre du 6 juin 2001).

Elle n'a pas davantage émis de réserve en ce qui concerne la lettre du 29 octobre 2001 par laquelle la s.a. Novovil - annonçait ainsi que cela a été signalé précédemment - qu'elle avait demandé une nouvelle attestation du sol pour la parcelle 186 G.

En d'autres mots, elle connaissait l'état de choses et a contracté en connaissance de cause aux conditions stipulées.

Aucune obligation d'assainissement ne grevait et ne grève la parcelle litigieuse, comme la demanderesse le savait depuis le début.

La parcelle n'a pas été remblayée dans le cadre du développement de la zone Cargovil.

Contrairement à ce que laisse entendre (la demanderesse), elle se situe en dehors de la décharge de la s.a. Stallaert, ainsi qu'il ressort du plan joint ‘d'assainissement du terrain industriel Verbrande Brug' et que l'a également constaté à bon droit le premier juge.

Le premier juge a dès lors dit à bon droit que la s.a. DB Invest n'apporte pas la preuve d'un intérêt légitime à invoquer la sanction de nullité prévue par l'article 36 du décret du 22 février 1995 (...) ».

Griefs

(...)

Quant à la deuxième branche :

L'article 36, § 4, du décret de la Région flamande du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol souligne le caractère absolu de la sanction de nullité: « la nullité ne peut plus être invoquée si, avant la passation de l'acte authentique relatif à la cession, l'acquéreur a été mis en possession de l'attestation du sol la plus récente (...) et s'il a fait constater explicitement par acte authentique son renoncement à la demande de nullité ».

Ainsi, le décret prévoit explicitement une révocation de la sanction de nullité dans des conditions très strictes, à savoir que le renoncement à la demande de nullité doit avoir été constaté explicitement par acte authentique.

Ainsi, l'arrêt attaqué ne saurait admettre le défaut d'intérêt de cette demande de nullité ou la possibilité de renoncer à cette demande, sans violer l'article 36, § 4, du décret de la Région flamande du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol.

Troisième branche

Conformément à l'article 37, § 1er, du décret du 22 février 1995, les terrains où est ou a été implanté un établissement ou où est ou a été exercée une activité figurant sur la liste Vlarebo ne peuvent être cédés qu'après avoir fait l'objet d'une reconnaissance d'orientation du sol.

À la page 24, § 3, de ses conclusions de synthèse (voir ces conclusions déposées le 6 avril 2009, p. 24), la demanderesse déclare explicitement qu'il y a lieu d'appliquer « également (les) articles 37-40 de l'ancien décret du 22 février 1995 » : « il s'agissait clairement d'un terrain à risque (...) et, conformément à l'article 37, une convention portant sur la cession d'un tel terrain ne peut être conclue que si une reconnaissance d'orientation du sol a eu lieu préalablement et que les acheteurs en ont été informés ».

L'arrêt attaqué ne répond pas à ce moyen de la demanderesse (violation de l'article 149 de la Constitution).

De la constatation qu'« aucune obligation d'assainissement [ne grevait et ne grève] la parcelle litigieuse », l'arrêt n'a pu légalement déduire le défaut d'intérêt légitime justifiant le rejet de la demande sur la base des articles 37,

§ 1er, et 40, § 2, du décret précité.

L'arrêt attaqué viole par conséquent les articles 37, § 1er, et 40, § 2, du décret de la Région flamande du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol.

(...)

III. La décision de la Cour

Appréciation

(...)

Sur le deuxième moyen :

(...)

Quant à la deuxième branche :

6. L'article 36 du décret de la Région flamande du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol, applicable en l'espèce, dispose :

§ 1. « Pour la conclusion d'une convention relative à la cession de terrains, le cédant doit demander à l'O.V.A.M. une attestation du sol et communiquer son contenu à l'acquéreur. Cette attestation sera délivrée au plus tard un mois après la demande recevable. Lorsque la demande porte sur un terrain sur lequel est ou a été installé un établissement ou est ou a été effectuée une activité figurant sur la liste reprise à l'article 3, § 1er, l'attestation est délivrée au plus tard deux mois après la demande recevable.

§ 2. L'acte sous seing privé relatif à la cession des terrains reprend le contenu de l'attestation du sol.

§ 3. Dans tous les actes relatifs à la cession de terrains, le fonctionnaire instrumentant enregistre la déclaration du cédant que l'acquéreur a été mis au courant du contenu de l'attestation du sol avant la conclusion de la convention. Le fonctionnaire instrumentant consigne également le contenu de l'attestation du sol dans l'acte.

§ 4. L'acquéreur du terrain ou l'O.V.A.M. peut demander la nullité de la cession qui est contraire aux dispositions du présent article. La nullité ne peut plus être invoquée si, avant la passation de l'acte authentique relatif à la cession, l'acquéreur a été mis en possession de l'attestation du sol la plus récente ou d'une attestation du sol dont la teneur est identique à celle de l'attestation du sol la plus récente et s'il a fait constater explicitement par acte authentique son renoncement à la demande de nullité ».

7. Il résulte de cette disposition que l'acquéreur d'un bien immeuble doit avoir été mis au courant de l'éventuelle pollution des terrains dès la phase des négociations préalables et que l'acte sous seing privé relatif à la cession doit reprendre le contenu de l'attestation du sol demandée par le cédant à l'O.V.A.M.

À la demande de l'acquéreur ou de l'O.V.A.M., le non-respect de ces obligations peut être sanctionné par l'annulation de la cession.

Cette nullité est relative et peut par conséquent faire l'objet d'une confirmation. Pareille confirmation peut être expresse ou tacite.

Partant, un renoncement à la demande de nullité en dehors de l'hypothèse et de la forme prévues par l'article 36, § 4, précité du décret du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol n'est pas exclu.

Le moyen qui, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, manque en droit.

(...)

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le premier président Ghislain Londers, le président de section Edward Forrier, les conseillers Albert Fettweis, Alain Smetryns et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du vingt-cinq mars deux mille onze par le premier président Ghislain Londers, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Martine Regout et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

Mots libres

  • Assainissement du sol

  • Cession des terres

  • Pollution du sol

  • Information préalable de l'acquéreur

  • Attestation du sol

  • Mention dans l'acte sous seing privé

  • Sanction

  • Acquéreur

  • Demande en annulation

  • Nature

  • Effet

  • Désistement

  • Forme