- Arrêt du 5 mai 2011

05/05/2011 - F.08.0066.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Conclusions de l'avocat général Henkes.

Arrêt - Texte intégral

N° F.08.0066.F

SOTRINVEST, société anonyme dont le siège social est établi à Seneffe (Arquennes), chaussée de Nivelles, 121,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile,

contre

ÉTAT BELGE, représenté par le ministre des Finances, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Loi, 12,

défendeur en cassation,

représenté par Maître Antoine De Bruyn, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 67, où il est fait élection de domicile.

La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 13 septembre 2007 par la cour d'appel de Bruxelles.

Par un arrêt du 30 octobre 2009, la Cour a sursis à statuer jusqu'à ce que la Cour constitutionnelle ait répondu à la question préjudicielle libellée dans le dispositif de cet arrêt.

La Cour constitutionnelle a répondu par l'arrêt n° 127/2010 du 4 novembre 2010.

Le 5 avril 2011, l'avocat général André Henkes a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport et l'avocat général André Henkes a été entendu en ses conclusions.

Le moyen de cassation

La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 44 et 62, spécialement alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe ;

- articles 10, 11 et 172 de la Constitution.

Décisions et motifs critiqués

Après avoir constaté que, par convention sous seing privé du 28 février 2000, la demanderesse a acheté à une personne physique un terrain sis à ... pour le prix de 53.000.000 francs ; que la convention prévoyait que la signature de l'acte notarié de vente aurait lieu au plus tard le 22 décembre 2000 et qu'en vue de bénéficier de la réduction des droits d'enregistrement prévue à l'article 62 du Code des droits d'enregistrement, la demanderesse y déclarait exercer la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente, ce qui est en effet son activité ; que cette convention sous seing privé, présentée à l'enregistrement le 22 juin 2000, a été enregistrée moyennant paiement du droit réduit de 5 p.c. prévu à l'article 62 du Code des droits d'enregistrement ; que, par la suite, le receveur de l'enregistrement a toutefois exigé le paiement d'une somme supplémentaire de 3.975.000 francs représentant le droit de mutation calculé au taux ordinaire de 12,5 p.c. diminué du droit de 5 p.c. déjà payé ; qu'il a maintenu cette demande bien que l'acte authentique de vente passé le 22 décembre 2000 ait été enregistré au droit fixe pour le motif que le droit avait déjà été payé lors de l'enregistrement du compromis ; que le receveur a dès lors décerné à la demanderesse une contrainte tendant au paiement du complément de droit ; que la demanderesse a fait opposition à cette contrainte,

l'arrêt, réformant la décision du premier juge, déclare l'opposition à contrainte de la demanderesse non fondée et la condamne aux dépens des deux instances.

L'arrêt fonde cette décision sur les motifs suivants :

« L'article 62 du Code des droits d'enregistrement dispose : ‘Le droit fixé par l'article 44 est réduit à 5 p.c. pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente'.

Si le code exige que l'acquisition de gré à gré soit constatée par acte authentique, c'est parce que l'authenticité est à la base de notre régime foncier et qu'il convient que les futurs acheteurs qui traiteront avec le marchand de biens aient devant eux un vendeur possédant un titre régulier, dûment transcrit et opposable comme tel aux tiers (article 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851) (Genin, Commentaire du Code des droits d'enregistrement, 2e éd., 1950, p. 261, n° 687).

L'exigence de l'acte authentique ‘est à considérer à la lumière des aspirations du législateur de voir se dérouler l'activité des agents immobiliers en toute clarté' (F. Werdefroy, Droits d'enregistrement, n° 817-2, p. 847).

Or, à la date de l'enregistrement d'une convention translative de propriété d'un immeuble en faveur d'un marchand de biens, donnant lieu en principe à l'application du droit de mutation calculé au taux ordinaire, ce marchand ne possède pas de titre régulier, dûment transcrit et opposable comme tel aux tiers, par application de l'article 1er de la loi hypothécaire du

16 décembre 1851. À cette date, le marchand de biens ne pourra donc pas exiger une réduction du taux puisqu'il ne satisfait pas à la condition d'authenticité imposée par l'article 62 du code.

La loi ne prévoit pas un droit, pour l'intéressé, à revendiquer une réduction provisoire du taux ordinaire, en attendant la passation (éventuelle) ultérieure d'un acte authentique (...).

L'article 62 du code n'était donc pas applicable à l'acte sous seing privé soumis à l'enregistrement le 22 juin 2000 ».

Griefs

Première branche

Aux termes de l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement, « le droit fixé par l'article 44 (pour les ventes et autres conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d'usufruit de biens immeubles) est réduit à 5 p.c. pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente ».

Le rapport au Roi précédant l'arrêté royal n° 64 du 30 novembre 1939 contenant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, qui a introduit cette disposition, justifie celle-ci comme suit : « Jusqu'ici, la loi sur les droits d'enregistrement a ignoré le commerce des immeubles (...). Or, il est clair que, si l'intermédiaire est tenu d'acquitter les droits élevés qui frappent les acquisitions à caractère patrimonial (...) indépendamment des honoraires notariaux, toute possibilité d'action est pratiquement enlevée à cet intermédiaire et il ne lui reste qu'à s'abstenir ou à pratiquer son intervention en marge de la loi fiscale. Aucune opération de l'espèce, en effet, ne permet normalement d'escompter un bénéfice susceptible de subir le prélèvement de tels frais ». Eu égard au « rôle économique de ces professionnels », « il s'indique de traiter (...) équitablement ceux qui font profession de faciliter et d'accélérer la circulation des immeubles. Il importe donc (...) d'organiser un système de perception qui aura le double mérite, d'une part, de procurer au Trésor des ressources nouvelles, d'autre part, de permettre aux professionnels des transactions immobilières d'opérer en toutes franchise et lumière, en renonçant à une pratique pleine de dangers d'ordre civil et d'ordre fiscal et consistant à déguiser une vente sous diverses formes, notamment sous les apparences d'un mandat de vendre qui leur est donné par le propriétaire ou sous le couvert d'un apport en société. S'inspirant d'une législation qui a fait ses preuves - la loi sur la taxe de transmission, qui embrasse l'ensemble de l'activité commerciale -, l'article 62 du code assujettit à un droit d'enregistrement de 2,5 p.c. (porté depuis lors à 5 p.c.) les ventes d'immeubles faites de gré à gré par acte authentique à des personnes qui font profession d'acheter des biens de ce genre en vue de la revente et qui remplissent certaines conditions déterminées ».

Si ce rapport au Roi, comme le texte de l'article 62, vise les ventes faites 'par acte authentique', il ne fournit aucune justification de cette exigence qui est sans rapport avec le but déclaré du taux réduit prévu par l'article 62 du Code des droits d'enregistrement. Il semble que le législateur n'ait tout simplement pas pensé à l'hypothèse exceptionnelle où les parties présentent à l'enregistrement le compromis de vente sous seing privé avant de passer l'acte authentique qui sera à son tour obligatoirement enregistré.

Les auteurs cités par l'arrêt ont proposé des justifications de la limitation du champ d'application du taux réduit aux actes authentiques mais celles-ci ne trouvent aucun fondement dans le rapport au Roi précité et sont en elles-mêmes dénuées de pertinence eu égard au but de la disposition tel qu'il ressort du rapport au Roi.

Certes, la loi hypothécaire subordonne à la passation d'un acte authentique la transcription d'une convention de vente d'immeuble et son opposabilité aux tiers, mais il va sans dire que le marchand de biens qui aurait bénéficié du taux réduit lors de l'enregistrement de la convention sous seing privé par laquelle il a acquis l'immeuble ne pourra revendre celui-ci qu'après la passation de l'acte authentique de vente et sa transcription. L'enregistrement au taux réduit du compromis de vente sous seing privé ne fait donc courir aucun péril aux personnes auxquelles le marchand de biens revendra l'immeuble.

Ni la loi civile ni la loi fiscale n'impose aux parties qui ont conclu une convention de vente d'immeuble sous seing privé de passer l'acte authentique dans un délai déterminé. La loi fiscale impose seulement de faire enregistrer « les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles situés en Belgique » (Code des droits d'enregistrement, article 19, 2°) dans un délai de quatre mois (Code des droits d'enregistrement, article 32, 4°).

Par ailleurs, l'application du taux réduit à l'enregistrement d'un compromis de vente sous seing privé n'est en rien contraire au souci dont témoigne le rapport au Roi précité de mettre fin aux pratiques qui consisteraient, dans le but d'éviter l'application d'un droit d'enregistrement prohibitif, à déguiser une vente sous les apparences d'un mandat de vendre donné par le propriétaire, sous le couvert d'un apport en société ou de toute autre manière.

Dès lors, s'il fallait interpréter à la lettre l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement, cette disposition, combinée avec l'article 44 du même code, établirait une discrimination dénuée de toute justification raisonnable entre les marchands de biens selon que la convention sous seing privé d'achat de l'immeuble est présentée ou non à l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique de vente, de sorte que cette disposition violerait le principe constitutionnel d'égalité et de non-discrimination.

Or, il est de principe qu'il faut, dans toute la mesure du possible, interpréter la loi dans le sens où elle est conforme à la Constitution.

Par conséquent, il faut admettre que l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement est applicable, par identité de motifs, aux conventions de vente sous seing privé lorsqu'elles sont soumises à la formalité de l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique.

Cette interprétation n'est nullement inconciliable avec les articles 63-1 et 64 du Code des droits d'enregistrement. En effet, les conditions auxquelles l'article 63-1 du Code des droits d'enregistrement subordonne l'application du taux réduit seront requises pour l'application du taux réduit à l'enregistrement de la convention sous seing privé et le droit sera exigible au taux de 12,5 p.c. conformément à l'article 64 dans le cas où l'acquéreur n'aliénerait pas l'immeuble par revente constatée par acte authentique passé au plus tard le

31 décembre de la dixième année qui suit la date de l'acte d'achat, cet acte étant l'acte sous seing privé en cas d'enregistrement au taux réduit du compromis de vente.

L'arrêt viole dès lors les dispositions du Code du droit d'enregistrement visées en tête du moyen.

Seconde branche

Les règles constitutionnelles de l'égalité des Belges devant la loi et de la non-discrimination dans la jouissance des droits reconnus aux Belges impliquent que la mesure considérée s'applique de la même manière à tous ceux dont la situation ne présente pas de différence qui soit pertinente par rapport à cette mesure.

Si ces règles constitutionnelles n'excluent pas qu'une différence de traitement soit établie entre certaines catégories de personnes, c'est pour autant que le critère de différenciation soit susceptible de justification objective et raisonnable par rapport au but et aux effets de la mesure considérée.

Interprété comme ne permettant pas l'application du taux de 5 p.c. en cas d'enregistrement d'une convention de vente sous seing privé à une personne qui exerce la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente, l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement, combiné avec l'article 44 du même code, établit une discrimination dénuée de justification raisonnable, eu égard au but de la loi tel qu'il ressort du rapport au Roi cité dans la première branche, entre les marchands de biens selon que la convention sous seing privé par laquelle ils achètent un bien immeuble est soumise ou non à l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique.

En faisant application de l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement ainsi interprété, l'arrêt viole dès lors les articles 10, 11 et 172 de la Constitution.

En vertu de l'article 26, § 2, de la loi spéciale sur la Cour constitutionnelle, la Cour de cassation doit, avant de se prononcer sur le moyen, du moins en sa seconde branche, soumettre à la Cour constitutionnelle une question préjudicielle que la demanderesse propose de libeller comme suit : interprété en ce sens qu'il s'applique exclusivement aux ventes faites par acte authentique, l'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, combiné avec l'article 44 du même code, viole-t-il les articles 10, 11 et 172 de la Constitution en établissant une discrimination injustifiée entre les personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente selon que la convention sous seing privé par laquelle elles achètent un immeuble est présentée ou non à l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique de vente ?

La décision de la Cour

Quant à la première branche :

L'article 44 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe dispose que le droit est fixé à 12,50 p.c. pour les ventes, échanges et toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d'usufruit de biens immeubles.

En vertu de l'article 62, alinéa 1er, du même code, le droit fixé par l'article 44 est réduit à 5 p.c. pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente.

Il ressort de cette dernière disposition que le bénéfice du taux réduit est subordonné à la présentation à l'enregistrement d'un acte authentique. L'application de ce taux est ainsi exclue lorsqu'une convention sous seing privé est soumise à cette formalité avant la passation de cet acte.

Le moyen, qui, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, manque en droit.

Quant à la seconde branche :

La Cour a, par un arrêt du 30 octobre 2009, posé à la Cour constitutionnelle une question préjudicielle en vue de savoir si, interprété en ce sens qu'il s'applique exclusivement aux ventes faites par acte authentique, l'article 62, alinéa 1er, dudit code, combiné avec l'article 44 de celui-ci, viole les articles 10, 11 et 172 de la Constitution en établissant une différence de traitement entre les personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente selon que la convention sous seing privé par laquelle elles achètent un bien immeuble est présentée ou non à l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique de vente.

Par l'arrêt n° 127/2010 du 4 novembre 2010, la Cour constitutionnelle a répondu par la négative à cette question.

L'arrêt attaqué décide dès lors légalement que l'application du taux réduit prévu par l'article 62, alinéa 1er, précité est exclue lorsqu'une convention translative de propriété est présentée à l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de deux cent septante-cinq euros quatre-vingts centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent quarante euros septante-neuf centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, le président de section Paul Mathieu, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du cinq mai deux mille onze par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Mots libres

  • Taux réduit

  • Convention translative de propriété

  • Enregistrement avant la passation de l'acte authentique

  • Application