- Arrêt du 23 janvier 2012

23/01/2012 - C.11.0052.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
L'aveu extrajudiciaire n'implique pas qu'il soit destiné à servir de preuve à la partie adverse; le juge ne peut considérer que l'aveu requiert la connaissance par son auteur de ce qu'une preuve contre lui peut être déduite de ses déclarations (1). (1) Cass. 20 décembre 2007, RG C.07.0161.N, Pas. 2007, n° 652.

Arrêt - Texte intégral

N° C.11.0052.F

INSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS, dont le siège est établi à Bruxelles, rue du Luxembourg, 16B,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36, où il est fait élection de domicile,

contre

H. F.,

défendeur en cassation,

représenté par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 2 mars 2010 par la cour d'appel de Mons.

Par ordonnance du 6 janvier 2012, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.

Le conseiller Mireille Delange a fait rapport.

L'avocat général délégué Michel Palumbo a conclu.

II. Les moyens de cassation

Le demandeur présente deux moyens dont le second est libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

Articles 1349, 1353, 1354 et 1355 du Code civil

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt déclare fondé l'appel du défendeur et déclare en conséquence non fondée la demande originaire du demandeur et l'en déboute, et ce pour tous ses motifs et spécialement les motifs suivants :

« Si le tribunal rappelle à juste titre que, ‘dans la matière des pratiques du commerce, la preuve peut être malaisée à apporter parce que, souvent, le demandeur est confronté à des comportements diffus dont l'objectivation s'avère malaisée', il demeure que ces difficultés ne dispensent pas le demandeur en cessation de respecter dans l'administration de la preuve qui lui incombe les principes régissant la légalité des modes de preuve utilisés ;

À cet égard, [le demandeur] produit essentiellement trois éléments : un rapport de son détective privé établi le 26 juin 2008, un échange de courriels intervenus le 18 septembre 2008 et un constat d'huissier de justice établi le 27 octobre 2008 ;

Sur le constat d'huissier du 27 octobre 2008

Le 17 septembre 2008, un huissier de justice requis par [le demandeur] rejoint, à la requête [du demandeur], ‘une déléguée [du demandeur]' dans une habitation mise en vente par H. immobilière laquelle se trouve sur place avec [le défendeur] ;

Du constat que cet huissier dressera le 27 octobre 2008, il apparaît que :

- l'huissier de justice assistera à une première visite de l'immeuble le 17 septembre 2008, qui se clôturera sans qu'il décline son identité ni le but de sa présence [au défendeur] et au cours de laquelle, suivant les termes dudit constat, [le défendeur] ‘répond à toutes les questions posées par la déléguée', l'huissier ajoutant que [le défendeur] ‘connaît bien son dossier' ; fait visiter toutes les pièces de l'habitation dont il souligne les côtés positifs ; indique à la déléguée [du demandeur] qu'il a déjà fait visiter cet immeuble ‘deux ou trois fois' et que ‘les murs extérieurs ont été repeints récemment, comme on se connaissait, j'ai effectué les travaux' ;

- le 24 septembre 2008, le même huissier de justice assiste à une seconde visite du même immeuble avec la même déléguée [du demandeur] et indique à nouveau que [le défendeur] ‘répond à toutes les questions posées par la déléguée' et ‘connaît bien son dossier' ; l'huissier de justice interpelle ensuite [le défendeur] en déclinant sa qualité et en lui ‘expliquant le but de (sa) mission', ensuite de quoi cet huissier acte la déclaration [du défendeur] en ces termes : ‘je ne savais pas du tout, je ne savais pas que je ne pouvais pas faire visiter les maisons, je ne signe jamais rien' ; note que [le défendeur] lui déclare en outre travailler pour son épouse, laquelle est titulaire d'une inscription comme agent immobilier au sein de la société H. mais que, celle-ci n'ayant pas le temps, il se charge alors de faire visiter les maisons ;

- le constat se termine par la relation des vérifications opérées ensuite par l'huissier de justice, à savoir l'identité complète [du défendeur] auprès du registre national, la vérification - positive - de ce que le numéro de taxe sur la valeur ajoutée repris sur le site de l'agence immobilière est celui de F. L., la constatation de ce que le nom [du défendeur] n'apparaît nulle part dans les sources consultées ;

L'article 516, alinéa 2, du Code judiciaire autorise les huissiers de justice à effectuer, à la requête de particuliers, ‘des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter' ; pareils constats relèvent, quant à leur fonction probatoire, du rang des simples présomptions et ce uniquement pour ce qui concerne les constatations purement matérielles opérées par l'huissier de justice, à l'exclusion de tout élément exprimant en réalité une appréciation ou une perception personnelle de sa part à l'égard des éléments qu'il est chargé de constater ;

Analysé sous cet angle, le constat du 27 octobre 2008 vaut comme présomption de l'existence des éléments matériels suivants :

- le fait de deux visites du même bien immobilier exécutées pour la même ‘cliente' par [le défendeur] à quelques jours d'intervalle ;

- la circonstance que ce dernier a répondu aux questions de cette prétendue cliente, sans toutefois que les éléments du constat permettent de déterminer la teneur de ces questions ;

- la teneur de la réponse [du défendeur] relatée entre guillemets audit constat et reproduite supra ;

Le premier juge semble avoir tiré du reste de la réponse [du défendeur], telle qu'elle est consignée au constat en style indirect, un élément de preuve du caractère habituel d'actes qu'il a analysés comme relevant de l'exercice de la profession d'agent immobilier ;

Même en tenant pour acquis que la relation du reste de cette réponse en soit l'exacte transcription littérale plutôt que la simple consignation de ce que l'huissier a lui-même, et de bonne foi, compris de ce surplus de réponse, il demeure que ces éléments ne pourraient valoir en tant qu'aveu extrajudiciaire mais bien comme simple présomption ; en effet, comme dit ci-avant, le constat ne relate pas la teneur exacte de la mission confiée à l'huissier de justice ni ce que ce dernier en a dit [au défendeur] après avoir décliné sa qualité, en sorte qu'il ne peut être considéré que [le défendeur] aurait en toute connaissance de cause reconnu qu'il faisait habituellement visiter les immeubles mis en vente par sa compagne ;

Il faut d'ailleurs rapprocher le passage précité du constat d'huissier et les procès-verbaux d'audition établis le 11 mai 2009 par la police de Nivelles-Genappe, procès-verbaux dans lesquels [le défendeur] et sa compagne, entendus séparément, donnent des réponses claires et convergentes quant au fait que les seules visites opérées par [le défendeur] en remplacement de sa compagne, indisponible, concernaient l'immeuble dont question au constat du 27 octobre 2008, immeuble qu'il connaissait pour y avoir, comme d'ailleurs déjà dit lors de la visite du 17 septembre 2008, effectué des travaux de peinture et dont il connaissait également bien les propriétaires ;

Le constat d'huissier du 27 octobre 2008 pourra, dans les limites relatées ci-avant, être retenu à titre de présomption ».

Griefs

L'aveu extrajudiciaire visé aux articles 1354 et 1355 du Code civil est un acte unilatéral dont une preuve peut être déduite. Il doit être effectué par la partie à laquelle il est opposé mais ne doit pas être destiné à servir de preuve pour la partie adverse.

Les articles 1349 et 1353 du Code civil disposent que les présomptions non établies par la loi constituent des modes de preuve abandonnés aux lumières et à la prudence du magistrat, dès lors que celui-ci ne méconnaît pas ou ne dénature pas cette notion légale.

L'article 2 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier dispose que « nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier, ou porter le titre professionnel d'agent immobilier agréé par l'Institut professionnel des agents immobiliers ou d'agent immobilier stagiaire, s'il n'est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires tenus par l'Institut ou si, étant établi à l'étranger, il n'a obtenu l'autorisation d'exercer occasionnellement cette profession ».

L'article 3 de ce même arrêté dispose quant à lui qu'« exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers :

1° des activités d'intermédiaire en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ;

2° des activités d'administrateur de biens assurant : a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers ; b) soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété ».

Examinant le constat établi par l'huissier de justice le 27 octobre 2008, l'arrêt indique qu'à la date du 24 septembre 2008, « le même huissier de justice assiste à une seconde visite du même immeuble avec la même déléguée [du demandeur] et indique à nouveau que [le défendeur] ‘répond à toutes les questions posées par la déléguée' et ‘connaît bien son dossier' ; l'huissier de justice interpelle ensuite [le défendeur] en déclinant sa qualité et en lui ‘expliquant le but de (sa) mission', ensuite de quoi cet huissier :

- acte la déclaration [du défendeur] en ces termes : ‘Je ne savais pas du tout, je ne savais pas que je ne pouvais pas faire visiter les maisons, je ne signe jamais rien',

- note que [le défendeur] lui déclare en outre travailler pour son épouse, laquelle est titulaire d'une inscription comme agent immobilier au sein de la société H. mais que, celle-ci n'ayant pas le temps, il se charge alors de faire visiter les maisons ».

Après avoir précisé que « le premier juge semble avoir tiré du reste de la réponse [du défendeur] telle qu'elle est consignée au constat en style indirect, un élément de preuve du caractère habituel d'actes qu'il a analysés comme relevant de l'exercice de la profession d'agent immobilier », l'arrêt décide que « même en tenant pour acquis que la relation du reste de cette réponse en soit l'exacte transcription littérale plutôt que la simple consignation de ce que l'huissier a lui-même, et de bonne foi, compris de ce surplus de réponse, il demeure que ces éléments ne pourraient valoir en tant qu'aveu extrajudiciaire mais bien comme simple présomption ; en effet, comme dit ci-avant, le constat ne relate pas la teneur exacte de la mission confiée à l'huissier de justice ni ce que ce dernier en a dit [au défendeur] après avoir décliné sa qualité, en sorte qu'il ne peut être considéré que [ce défendeur] aurait en toute connaissance de cause reconnu qu'il faisait habituellement visiter les immeubles mis en vente par sa compagne ». L'arrêt décide au surplus qu' « il faut d'ailleurs rapprocher le passage précité du constat d'huissier et les procès-verbaux d'audition établis le 11 mai 2009 par la police de Nivelles-Genappe, procès-verbaux dans lesquels [le défendeur] et sa compagne, entendus séparément, donnent des réponses claires et convergentes quant au fait que les seules visites opérées par [le défendeur] en remplacement de sa compagne, indisponible, concernaient l'immeuble dont question au constat du 27 octobre 2008, immeuble qu'il connaissait pour y avoir, comme d'ailleurs déjà dit lors de la visite du 17 septembre 2008, effectué des travaux de peinture et dont il connaissait également bien les propriétaires ».

En écartant l'existence d'un aveu extrajudiciaire au motif que le constat de l'huissier de justice ne relate pas la teneur exacte de la mission qui lui a été confiée ni ce que celui-ci en a dit au défendeur après avoir décliné son identité en sorte « qu'il ne peut être considéré que [le défendeur] aurait en toute connaissance de cause reconnu qu'il faisait habituellement visiter les immeubles mis en vente par sa compagne », l'arrêt méconnaît les articles 1354 et 1355 du Code civil. En effet, contrairement à ce que sous-entend cet arrêt, un aveu extrajudiciaire ne requiert pas, pour faire preuve, que son auteur ait eu la volonté de faire une déclaration destinée à valoir comme preuve.

En outre, il faut constater que dans ses conclusions d'appel, le défendeur avait indiqué qu' « il peut arriver que de la même façon qu'un conjoint aidant, lorsque son emploi du temps le lui permet, le [défendeur] aide madame L. dans l'exercice de son activité professionnelle d'agent immobilier, dans la mesure de ce qu'il lui est permis de faire en tâches strictement matérielles, à savoir faire visiter les biens, prendre les rendez-vous, apposer des panneaux publicitaires, etc., étant exclu pour le [défendeur] de s'occuper de la négociation de prix, de la conclusion de contrats, etc. ». Il a encore énoncé qu' « ainsi que le [défendeur] l'a judicieusement fait remarquer à l'huissier de justice chargé d'instrumenter à la requête [du demandeur], ‘je ne savais pas que je ne pouvais pas faire visiter les maisons, je ne signe jamais rien', ajoutant que les visites d'immeubles qu'il effectue ont lieu lorsque madame L. n'a pas le temps. Outre le fait qu'il n'est pas habituel pour le [défendeur] de s'immiscer dans l'organisation du travail de madame L., elle ne le charge de visites immobilières que lorsque son emploi du temps ne le lui permet pas, il n'a jamais été contesté par [le demandeur] que le [défendeur] ne se mêle jamais du processus contractuel proprement dit ».

Compte tenu de ces éléments, l'arrêt n'a pu légalement déduire des auditions du défendeur et de sa compagne que les seules visites opérées par le défendeur étaient celles qui avaient fait l'objet des constatations de l'huissier de justice. En déduisant ce fait de ces auditions, l'arrêt méconnaît les articles 1349 et 1353 du Code civil.

III. La décision de la Cour

Sur le second moyen :

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen par le défendeur et déduite de son défaut d'intérêt :

Le moyen est dirigé contre la décision de l'arrêt que le constat d'huissier de justice du 27 octobre 2008 rapportant des déclarations du défendeur « ne pourrai[t] valoir en tant qu'aveu extrajudiciaire mais bien comme simple présomption ».

Le défendeur soutient que cette décision est justifiée par la considération de l'arrêt que ces déclarations, consignées en style indirect, ne peuvent lui être opposées à titre d'aveu extrajudiciaire parce qu'il n'est pas l'auteur des propos ainsi consignés.

L'arrêt considère que le constat relate « ce que l'huissier a compris des déclarations » du défendeur sans exclure que cette relation soit exacte et qu'elle fasse preuve de déclarations dont le défendeur est l'auteur.

La fin de non-recevoir ne peut être accueillie.

Sur le fondement du moyen :

L'aveu extrajudiciaire au sens des articles 1354 et 1355 du Code civil n'implique pas qu'il soit destiné à servir de preuve à la partie adverse.

L'arrêt énonce que, dans un constat dressé le 27 octobre 2008 à la demande du demandeur, un huissier de justice « note que [le défendeur] lui déclare [...] travailler pour son épouse [...] titulaire d'une inscription comme agent immobilier [...] mais que, celle-ci n'ayant pas le temps, il se charge alors de faire visiter les maisons ».

Pour refuser d'en retenir les termes comme aveu extrajudiciaire contre le défendeur, il considère que « le constat ne relate pas la teneur exacte de la mission confiée à l'huissier de justice ni ce que ce dernier a dit [au défendeur] après avoir décliné sa qualité, en sorte qu'il ne peut être considéré que [le défendeur] aurait en toute connaissance de cause reconnu qu'il faisait habituellement visiter les immeubles mis en vente par sa compagne ».

L'arrêt revient ainsi à considérer que l'aveu requiert la connaissance par son auteur de ce qu'une preuve contre lui peut être déduite de ses déclarations.

Ce faisant, l'arrêt viole les dispositions précitées.

Dans cette mesure, le moyen est fondé.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner les autres griefs, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué, sauf en ce qu'il statue sur la recevabilité de l'appel ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Liège.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, les conseillers Sylviane Velu, Martine Regout, Alain Simon et Mireille Delange et prononcé en audience publique du vingt-trois janvier deux mille douze par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général délégué Michel Palumbo, avec l'assistance du greffier Chantal Vandenput.

Mots libres

  • Aveu extrajudiciaire