- Arrêt du 6 février 2012

06/02/2012 - C.10.0693.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Lorsqu'il ne constate pas que les stipulations mêmes de la convention de transaction comportent d'autre renonciation qu'à une contribution pour moitié aux frais de réparation ou d'amélioration dont la réalisation s'imposait en 1985 pour remédier à la situation existant à ce moment, le juge ne peut décider légalement que le litige opposant les parties en 1996 était compris dans la transaction (1). (1) Dans ses conclusions contraires le ministère public avait estimé qu'en considérant que '... le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 janvier 1985... est clair' et que contrairement à ce que soutient le demandeur '... le problème d'humidité qu'il dénonce actuellement trouve manifestement son origine dans la même situation que celle déjà dénoncée en 1983-1984, laquelle a précisément mené à la transaction du 16 janvier 1985' et que 'par ailleurs, la nature du problème auquel le propriétaire des lieux situés en sous-sol était confronté (humidité) et le fait que le sous-sol était (de par nature) partiellement enterré (situation connue de tous), les parties à la transaction pouvaient raisonnablement s'attendre à ce que le problème d'humidité surgisse à nouveau, un jour ou l'autre, du fait de l'écoulement du temps. La transaction était conclue en tenant compte de cet élément prévisible', les juges d'appel avaient exercé leur pouvoir d'interprétation en fixant, sans en excéder les limites, la portée d'un accord de volonté sur le règlement transactionnel exprimé en des termes clairs et portant sur le même problème d'humidité bien localisé, intégrant compte tenu des circonstances bien connues des parties à l'époque les effets d'une possible évolution vu la disposition des lieux et leur prévisibilité. Ainsi, en appréciant souverainement sur les bases factuelles précitées la portée de la transaction, les juges d'appel n'avaient pas, selon le ministère public, méconnu les dispositions légales visées au moyen.

Arrêt - Texte intégral

N° C.10.0693.F

D. M.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

LES ROSES, association des copropriétaires dont le siège est établi à Etterbeek, boulevard Louis Schmidt, 33, représentée par son syndic JICECO, société anonyme dont le siège social est établi à Watermael-Boitsfort, chaussée de La Hulpe, 150,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 24 juin 2010 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.

Par ordonnance du 23 janvier 2012, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.

Le conseiller Alain Simon a fait rapport.

L'avocat général Jean Marie Genicot a conclu.

II. Le moyen de cassation

Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1119, 1121, 1122, 1134, 1165, 1271, 2°, 1273, 1275, 1277, 1689, 1690 et 2048 à 2052 du Code civil ;

- principe général du droit relatif à l'interprétation stricte des renonciations à un droit.

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué :

« 1. Reçoit les appels.

[...] Déclare l'appel de [la défenderesse] fondé uniquement pour ce qui concerne le montant de l'indemnité de procédure de premier degré.

Réforme le jugement dont appel sur ce point uniquement. Le confirme pour le surplus.

2. Statuant par voie de dispositions nouvelles dans la mesure précitée :

Condamne [le demandeur] à payer à [la défenderesse] une indemnité de procédure de premier degré de 1.200 euros, en lieu et place d'une indemnité de procédure de 650 euros.

Condamne [le demandeur] à payer à [la défenderesse] les dépens d'appel, liquidés à la somme de 1.200 euros (indemnité de procédure d'appel).

3. Déboute les parties du surplus de leurs demandes ».

Le jugement attaqué fonde ces décisions sur l'accueil de l'exception de transaction soulevée par la défenderesse et ce par les motifs suivants :

« L'exception de transaction soulevée par [la défenderesse]

7. La première question à trancher est de savoir si [la défenderesse] et monsieur Z. ont ou non convenu d'une transaction concernant le problème présenté par le sous-sol que [le demandeur] a acquis en 1985. [Le demandeur] ne dispose pas envers [la défenderesse] de plus de droits que n'en disposait monsieur Z.

8. Un problème d'humidité s'est présenté pour la première fois en 1983 (voir pièce 2 déposée par [le demandeur] - procès-verbal de l'assemblée générale de [la défenderesse] du 16 novembre 1983).

Il semblerait qu'à cette époque des travaux aient été exécutés, sans que leur issue ne présente une incidence pour la solution à apporter au présent litige.

Lors d'une assemblée générale du 16 janvier 1985, la question relative à l'humidité régnant dans les lieux litigieux en sous-sol a été abordée et tranchée.

Le procès-verbal relate ce qui suit :

‘Monsieur Z. a pris un expert-immobilier, monsieur V. W., pour savoir d'où venait l'humidité qui apparaissait dans son flat.

Cet expert, dans sa lettre du 22 novembre 1984, signalait que : « l'enduit hydrofugeant appliqué sur la paroi extérieure, côté parterre, est abîmé et que ceci a dû se produire lors de l'implantation d'une tuyauterie ou autre installation ».

Or ces travaux ont été effectués par la société Lorimo, représentée par monsieur C. , avant l'achat des appartements et du flat.

Lorsque le propriétaire actuel du flat a acheté son bien immobilier, il était censé « connaître parfaitement les lieux vendus ».

L'humidité viendrait, d'une part, du fait des travaux effectués par la société Lorimo, d'autre part de l'immeuble voisin (n° 35). (...)

L'assemblée générale demande à monsieur Z. de se retourner lui-même contre la société Lorimo.

D'autre part, la firme Marcotte a réparé les fissures de la terrasse en plaçant des joints de silicone et il n'y aurait plus eu d'humidité à la terrasse depuis lors (août 1984).

[Le demandeur] pense que, si le manque « d'étanchéité » est un défaut de la partie commune, terrain en l'occurrence, la copropriété pourrait être coresponsable.

Madame B. propose alors de demander au « syndicat des propriétaires » l'avis d'un avocat à ce sujet.

L'assemblée générale propose, en vue d'en terminer rapidement et à l'amiable avec cette affaire, à monsieur Z. de contribuer pour moitié aux frais de réparation ou d'amélioration, soit :

* 50 p.c. serait payé par monsieur Z.,

* 50 p.c. serait payé par la copropriété

et ce, jusqu'à concurrence de 30.000 francs maximum.

Cette transaction amiable se ferait sans que cette preuve de bonne volonté ne puisse être considérée comme une reconnaissance implicite de la copropriété dans la situation existante.

Monsieur Z. accepte cette transaction amiable'.

Les parties s'accordent à déclarer que des travaux ont été effectués, conformément au devis dressé le 25 mars 1985 par la société TEC Service (pièce 8 produite tant par [le demandeur] que par [la défenderesse]).

L'acte notarié de vente des lieux litigieux par monsieur Z. [au demandeur] précise en sa page 2 que 'l'acquéreur obtiendra tous les droits concernant la réparation et la rénovation qui étaient accordés pendant l'assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 1985' (pièce 9 du dossier [du demandeur]).

Lors de l'assemblée générale du 18 septembre 1996, au vu des plaintes [du demandeur] concernant la persistance du problème d'humidité, [la défenderesse] décide de « 'faire exécuter de nouvelles investigations au niveau de la terrasse et du jardinet de l'immeuble ; qu'une déclaration de sinistre 'dégâts des eaux' sera introduite auprès de la compagnie d'assurance ; que, toutefois, si les investigations entreprises au niveau de la terrasse s'avéraient négatives, la franchise de 15.000 francs imposée par l'assureur resterait à charge du demandeur, ainsi que les frais résultants de dégradations ou de destructions de matériaux, consécutifs aux travaux entrepris ; que l'intervention de la copropriété se limitera uniquement aux travaux extérieurs à l'immeuble - pour les dégâts intérieurs, [le demandeur] introduira une déclaration de sinistre 'dégâts des eaux' auprès de sa compagnie d'assurance' (pièce 14 produite par [le demandeur]).

Il se déduit du courrier du 13 mars 1997 de l'architecte consulté par [le demandeur] dans le cadre de l'expertise précitée que la compagnie d'assurance n'interviendra pas et que les frais de remise en état du flat sont à charge de la copropriété du fait de l'origine de l'humidité.

Le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 avril 1997 expose que [la défenderesse] a toujours décliné sa responsabilité, que [le demandeur] a acquis le bien en connaissance de cause et que toute ‘intervention financière éventuelle de la copropriété ne pourra être considérée que comme une libéralité, et en aucun cas comme une reconnaissance de responsabilité ou implication quelconque dans le problème d'humidité évoqué ci-dessus' (pièce 18 déposée par [le demandeur]).

Aucune autre pièce plus récente n'est produite.

Il résulte, implicitement, du rapport d'expertise, et notamment des échanges relatifs à la tentative de conciliation, que [la défenderesse] a fait le nécessaire concernant les pierres bleues descellées. Cette constatation est confirmée par le fait que les travaux proposés par l'expert judiciaire ont trait à la pose d'un cuvelage intérieur, solution à laquelle se rallie [le demandeur].

9. [...]

Le procès-verbal du 16 janvier 1985, tel qu'il est produit de part et d'autre, avec un contenu identique, est opposable [au demandeur].

10. La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître moyennant des concessions réciproques.

Eu égard au texte du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 janvier 1985, auquel le tribunal se réfère, l'accord avenu entre [la défenderesse] et monsieur Z. constitue une transaction.

Il est utile de souligner qu'une transaction est valable du seul échange de consentement des parties, sans que sa validité ne soit subordonnée au besoin d'un écrit.

Il est également utile de souligner que dans le cas d'espèce la transaction a été conclue alors qu'il était déjà connu que ‘le problème d'humidité' trouvait son origine, notamment, dans un problème d'étanchéité des murs. [Le demandeur] avait d'ailleurs déjà personnellement fait état de ce que la copropriété pouvait être tenue pour responsable du fait que le vice dont il était question touchait des parties communes de la copropriété.

Cette transaction a reçu exécution et la situation n'a plus connu de problème jusqu'à ce que [le demandeur] introduise de nouvelles plaintes concernant la situation d'humidité des lieux en litige.

Les conséquences de la transaction

15. La transaction avenue entre les parties, telle qu'elle résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 janvier 1985 (pièce 8 déposée de part et d'autre), est claire. Il n'y a dès lors pas lieu à l'interpréter.

16. [Le demandeur] considère que, si transaction il y a eu, les parties à ce contrat n'ont pas eu pour intention de régler les problèmes d'humidité qui font actuellement l'objet de sa demande.

Le tribunal ne peut suivre [le demandeur] dans son raisonnement : le problème d'humidité qu'il dénonce actuellement trouve manifestement son origine dans la même situation que celle déjà dénoncée en 1983-1984, laquelle a précisément mené à la transaction du 16 janvier 1985.

Il est acquis qu'entre les deux situations des travaux ont été effectués à frais communs entre le propriétaire du sous-sol litigieux et [la défenderesse]. Ces travaux ont donné satisfaction pendant plusieurs années, suite à quoi le problème d'humidité est réapparu.

[Le demandeur] expose que ces travaux ont été mal ou incomplètement exécutés à l'époque.

[La défenderesse] ne s'est pas engagée à faire exécuter des travaux de nature à remédier au problème d'humidité (elle contestait en être responsable ou en être tenue pour responsable) mais bien de contribuer financièrement, dans une certaine mesure, aux frais de réparation ou d'amélioration.

Eu égard à la transaction avenue entre les parties, il n'y a pas lieu de revenir sur le fait que [la défenderesse] était ou non tenue de prendre les mesures adéquates pour remédier au problème d'humidité rencontré par le sous-sol en litige. C'est notamment précisément sur ce point que portait la transaction.

Le fait que la société TEC Service (qui a effectué les travaux en 1985) a été contactée pour l'entremise de [la défenderesse] (élément factuel non contesté par [le demandeur]), reste sans incidence sur la demande actuellement formée par [le demandeur]. Il n'est pas démontré que le propriétaire du sous-sol aurait, d'une manière ou d'une autre, été évincé du choix des travaux à réaliser pour remédier au problème d'humidité.

Par ailleurs, vu la nature du problème auquel le propriétaire des lieux situés en sous-sol était confronté (humidité) et le fait que le sous-sol était (de par nature) partiellement enterré (situation connue de tous), les parties à la transaction pouvaient raisonnablement s'attendre à ce que le problème d'humidité surgisse à nouveau, un jour ou l'autre, du fait de l'écoulement du temps. La transaction a été conclue en tenant compte de cet élément prévisible.

17. Le tribunal confirme dès lors la décision prise par le premier juge de déclarer non fondée la demande [du demandeur]».

Griefs

Première branche

Le jugement attaqué, par les motifs reproduits au moyen et spécialement par ceux qui figurent sous ses numéros 15 et 16, interprète la transaction du 16 janvier 1985 comme couvrant l'objet de la demande du demandeur.

Ladite transaction avait toutefois été conclue dans le cadre du litige opposant la défenderesse à l'auteur du demandeur.

Or, les transactions se renferment dans leur objet et les renonciations qu'elles comportent ne s'entendent que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu (article 2048 du Code civil et principe général du droit relatif à l'interprétation stricte des renonciations à un droit) et l'article 2049 du Code civil précise que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris.

II suit de là qu'en considérant que la transaction du 16 janvier 1985 couvre l'objet de la demande du demandeur alors que cette demande introduisait un différend non compris dans cette transaction et que celle-ci n'était pas relative à ce nouveau différend, le jugement attaqué méconnaît le principe de l'interprétation stricte des transactions contenu dans les articles 2048 et 2049 du Code civil et viole, partant, lesdits articles 2048 et 2049 et le principe général du droit visé au moyen. Il méconnaît, en outre, par voie de conséquence, la force obligatoire de la transaction dont il constate l'existence (violation de l'article 1134, spécialement alinéa 1er du Code civil).

Seconde branche

Le jugement attaqué, par les motifs reproduits au moyen déclare opposable au demandeur la transaction conclue le 16 janvier 1985 entre l'auteur de ce dernier, monsieur Z., et la défenderesse.

Le jugement fonde essentiellement cette décision sur ce que cette transaction a été exécutée, sur ce que « [le demandeur] ne dispose pas envers [la défenderesse] de plus de droits que n'en disposait monsieur Z. », sur ce que « [le demandeur] a acquis le bien en connaissance de cause » et sur ce que « l'acte notarié de vente des lieux litigieux par monsieur Z. [au demandeur] précise en sa page 2 que ‘l'acquéreur obtiendra tous les droits concernant la réparation et la rénovation qui étaient accordés pendant l'assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 1985' (pièce 9 du dossier [du demandeur]) ».

Or, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ainsi qu'il résulte de l'article 1165 du Code civil et, spécialement quant au contrat de transaction, des articles 2050 à 2052 du Code civil.

L'ayant cause à titre particulier d'une partie à un contrat n'est pas lui-même une partie à ce contrat (articles 1119, 1121, 1122 et 1165 du Code civil).

Il suit de là que le demandeur, ayant cause à titre particulier de monsieur Z., n'était pas partie à la transaction conclue par ce dernier, qui ne lui était dès lors pas opposable (articles 1165 et 2050 à 2052 du Code civil).

Le jugement attaqué relève certes que « L'acte notarié de vente des lieux litigieux par monsieur Z. [au demandeur] précise en sa page 2 que ‘l'acquéreur obtiendra tous les droits concernant la réparation et la rénovation qui étaient accordés pendant l'assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 1985' (pièce 9 du dossier [du demandeur]) » mais, si l'ayant cause à titre particulier peut se prévaloir des droits étroitement liés au bien qu'il a acquis, il n'est pas tenu pour autant des obligations ou dettes de son auteur.

Si, en effet, les créances sont cessibles (articles 1689 et 1690 du Code civil), les dettes ne le sont pas, hors le cas d'une novation (article 1271, 2°, du Code civil), laquelle ne se présume pas (articles 1273 et 1277 du Code civil) et n'est pas constatée en l'espèce, ou d'une délégation (article 1275 du Code civil), laquelle n'est pas davantage constatée.

Il s'ensuit que

1° en déclarant opposable au demandeur la transaction conclue par son auteur le 16 janvier 1985, le jugement attaqué méconnaît le principe de la relativité des conventions (violation de l'article 1165 du Code civil) et, spécialement, des transactions (violation des articles 2050 à 2052 du Code civil) ;

2° en déduisant cette opposabilité des mentions, reproduites au moyen, de l'acte de vente des biens litigieux au demandeur, le jugement attaqué méconnaît les effets d'une stipulation pour autrui (violation des articles 1121 et 1122 du Code civil) ainsi que le principe de l'incessibilité des dettes en l'absence d'une novation (violation des articles 1134, 1271, 2°, 1273, 1275, 1277, 1689 et 1690 du Code civil).

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

Aux termes de l'article 2048 du Code civil, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L'article 2049 de ce code dispose que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d'une autre interprétation.

Le jugement attaqué constate que :

- l'appartement appartenant au demandeur a présenté un problème d'humidité pour la première fois en 1983 ;

- le 16 janvier 1985 est intervenue, entre monsieur Z., précédent propriétaire de cet appartement, et la défenderesse, une transaction, actée dans un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires, suivant laquelle, « en vue d'en terminer rapidement et à l'amiable avec cette affaire », chacune des parties s'engageait à « contribuer pour moitié aux frais de réparation ou d'amélioration » ;

- « cette transaction a reçu exécution et la situation n'a plus connu de problème jusqu'à ce que [le demandeur] introduise de nouvelles plaintes concernant la situation d'humidité des lieux en litige » ;

- lors de l'assemblée générale du 18 septembre 1996, à la suite de ces plaintes, la défenderesse a décidé de « faire exécuter de nouvelles investigations au niveau de la terrasse et du jardinet de l'immeuble, qu'une déclaration de sinistre ‘dégâts des eaux' [serait] introduite auprès de la compagnie d'assurance » et a précisé la mesure dans laquelle la défenderesse supporterait le coût des travaux.

Le jugement ne constate pas que les stipulations mêmes de la convention de transaction comportent d'autre renonciation qu'à une contribution pour moitié aux frais de réparation ou d'amélioration dont la réalisation s'imposait en 1985 pour remédier à la situation existant à ce moment.

Par les seules considérations que « le problème d'humidité que [le demandeur] dénonce actuellement trouve manifestement son origine dans la même situation que celle déjà dénoncée en 1983-1984, laquelle a précisément mené à la transaction du 16 janvier 1985 », et que « la transaction a été conclue en tenant compte de [l'] élément prévisible [que] le problème d'humidité surgisse à nouveau, un jour ou l'autre, du fait de l'écoulement du temps », les juges d'appel n'ont pu décider légalement que le litige opposant le demandeur à la défenderesse en 1996 était compris dans la transaction conclue entre celle-ci et monsieur Z.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du moyen qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur la demande principale et qu'il statue sur les dépens de première instance et d'appel ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Nivelles, siégeant en degré d'appel.

Les dépens taxés à la somme de quatre cent quatre-vingt-sept euros quatorze centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent trente-cinq euros quatre-vingt-sept centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, les conseillers Sylviane Velu, Alain Simon, Mireille Delange et Michel Lemal et prononcé en audience publique du six février deux mille douze par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Chantal Vandenput.

Mots libres

  • Renonciation aux droits, actions et prétentions

  • Appréciation