- Arrêt du 3 mai 2012

03/05/2012 - C.11.0379.N

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
L’article 595, alinéas 2 et 3, du Code civil vise un équilibre entre les intérêts du locataire et ceux du nu-propriétaire qui est devenu plein propriétaire à la suite de l’extinction de l’usufruit, en permettant au locataire d’opposer de manière limitée au nu-propriétaire le bail que l’usufruitier a consenti, sans qu’il puisse, toutefois, prétendre à son exécution complète; le bail est résilié sans devoir observer les conditions de fond et de forme prévues par la loi sur les baux à ferme; à cet égard, le fait que le bail consenti par l’usufruitier ait une durée inférieure ou supérieure à neuf ans est sans importance (1). (1) Voir Cass. 30 avril 2004, RG C.01.0591.F, Pas. 2004, n° 229; voir aussi Cour d’arbitrage, arrêt n° 85/2005 du 4 mai 2005, 1041.

Arrêt - Texte intégral

N° C.11.0379.N

M. D.,

Mr. Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. C. D.,

2. M. D.,

3. A. D.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 17 novembre 2010 par le tribunal de première instance d'Ypres statuant en degré d'appel.

Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.

L'avocat général délégué André Van Ingelgem a conclu.

II. Le moyen de cassation

Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 578, 595 et 1709 du Code civil ;

- articles 4, 6, 7, 8, § 1er, 8bis, 11 et 14, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, qui constitue la section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, ci-après dite loi sur le bail à ferme.

Décisions et motifs critiqués

Par le jugement attaqué du 17 novembre 2010, le tribunal de première instance d'Ypres déclare recevable mais non fondé l'appel du demandeur contre le jugement rendu le 22 octobre 2009 par la justice de paix du canton d'Ypres II - Poperinge, par lequel il était dit pour droit que depuis le 30 septembre 2006 le demandeur n'est plus preneur des biens immeubles dépendants de la succession D.-V., plus précisément la terre agricole sise à Poperinge, enregistrée au cadastre sous la section L numéros 294, 295, 296, 719, 721, 723, 724, 613/b, 614, 615/b, 616/b et 613/a, pour une superficie totale de 5ha 37a 70ca et qu'il ne jouit plus de la protection de la loi sur le bail à ferme pour ces terres, confirme le jugement du premier juge dans tout son dispositif, à l'exception de la décision sur les dépens et condamne le demandeur avec la troisième défenderesse à payer aux première et deuxième défenderesses une indemnité de procédure de 1.200 euros en première instance et le demandeur à payer aux première et deuxième défenderesses une indemnité de procédure de 1.200 euros en deuxième instance, et ce aux motifs suivants :

Les faits et antécédents

Le demandeur et les défenderesses sont les enfants et héritiers de feu A.D. et A.V.

La terre agricole située à Poperinge, enregistrée au cadastre sous la section L numéros 294, 295, 296, 719, 721, 723, 724, 613/b, 614, 615/b, 616/b et 613/a, pour une superficie totale de 5ha 37a 70ca fait partie de la succession.

Dans le cadre de la liquidation-partage de la communauté matrimoniale et des deux successions d'A.D. et d'A.V., il y a lieu de clarifier la situation locative ou d'occupation des biens immeubles précités.

Les biens immeubles litigieux ont été donnés à bail à ferme au demandeur par A.D. et A.V. par acte notarié du 28 juin 1991, prenant cours le 1er octobre 1991.

Après le décès d'A.D. le 9 octobre 1991, un contrat de bail sous seing privé a été conclu entre A.V. en tant qu'usufruitière et le demandeur le 15 juin 1997, prenant cours le 1er octobre 1997.

A.V. est décédée le 30 novembre 2005.

(...)

D. Discussion et appréciation

Le tribunal constate qu'alors que la discussion actuelle entre dans le cadre d'une procédure de liquidation-partage, les parties ont saisi le tribunal de la cause par (un procès-verbal de) comparution volontaire et non par un procès-verbal des difficultés du partage du notaire de la masse désigné par l'arrêt rendu le 18 décembre 2008 par la cour d'appel de Gand.

Les parties ne contestent pas que A.V. ne donnait les terres à bail au demandeur par convention sous seing privé du 15 juin 1997 qu'à titre d'usufruitier.

Il ressort de la copie de la convention de bail sous seing privé du 15 juin 1997 produite par les deux parties qu'outre différentes autres radiations et additions manuscrites, la durée de deux fois neuf ans prévue dans le formulaire pré-imprimé a été radiée et remplacée par une fois neuf ans et ce dans une écriture identique à celle des autres additions. Dès lors que les première et deuxième défenderesses ne démontrent en aucune manière ou ne rendent même quelque peu plausible que cette radiation et ce remplacement en question n'auraient pas eu lieu au moment de la conclusion de la convention le 15 juin 1997 et qu'ils auraient été apportés par la suite, à l'insu d'A.V., il y a lieu admettre qu'ils ont été faits lors de la signature même et relevaient de l'intention des parties. En effet, les première et deuxième défenderesses ne produisent que cette copie de la convention avec les radiations et additions.

Les deux parties se réfèrent à l'article 595 du Code civil dont il suit qu'un usufruitier peut seul conclure un bail à ferme. Le deuxième alinéa de cet article dispose que les baux faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir de la période de neuf ans en cours.

Le demandeur soutient que l'article 595, alinéa 2, du Code civil ne s'applique pas à son bail à ferme, dès lors que celui-ci n'a été conclu que pour une durée d'une fois neuf ans, alors que la disposition légale n'a trait qu'aux baux faits par un usufruitier seul pour un temps qui excède neuf ans.

Les première et deuxième défenderesses contestent qu'une différence peut être faite entre un bail à ferme fait par un usufruitier seul pour une durée de neuf ans ou pour une durée supérieure.

En vertu de l'article 595, alinéa 2 du Code civil, le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire suite à la cessation de l'usufruit, ne doit respecter le bail que l'usufruitier seul a fait pour un temps qui excède neuf ans que pour le temps qui reste à courir de la période de neuf ans où le preneur se trouve.

C'est à juste titre que les première et deuxième défenderesses soutiennent que dans la présente situation cela semble étrange qu'un bail à ferme d'une durée de neuf ans puisse continuellement être prolongé suivant les règles de la loi sur le bail à ferme, alors qu'il peut être mis fin à un bail à ferme de plus de neuf ans après maximum neuf ans. Elles se réfèrent à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass., 2 avril 1998) et à un arrêt de la Cour constitutionnelle du 4 mai 2005 (R.W., 2005-06, 705) qui considère notamment que par l'article 595, alinéa 2, du Code civil, le législateur a entendu créer un équilibre entre les droits du preneur et ceux du nu-propriétaire qui devient plein propriétaire.

Dans l'optique du demandeur, il suffirait en effet de conclure un bail à ferme de neuf ans plutôt qu'un bail qui excède neuf ans afin de garantir au preneur une durée de bail beaucoup plus longue, ce qui ne serait pas logique.

En l'espèce, il semble que le bail à ferme sous seing privé du 15 juin 1997, bien que pourvu de manière expresse d'une durée d'une fois neuf ans, doit tout de même être considéré comme un contrat de plus de neuf ans, dès lors que le bail a toujours, en fait et en droit, une durée de plus de neuf ans, dès lors qu'il ne prend fin qu'en vertu de la notification d'un congé pour exploitation personnelle. En ce sens, il y a lieu d'admettre que l'article 595, alinéa 2, du Code civil s'applique aussi à un bail à ferme de neuf ans consenti par l'usufruitier seul (voir E. Grégoire et F. Vandermeulen in G. Benoit, R. Gotzen et G. Rommel, « De Landpacht », Reeks Huurrecht, 2010, p. 49, n° 6).

En outre, la doctrine et jurisprudence, et il peut à cet égard notamment être renvoyé à l'arrêt de la Cour de cassation du 17 octobre 2005, semblent unanimes quant au fait que le nu-propriétaire qui est devenu plein propriétaire suite à l'extinction de l'usufruit n'est pas tenu par l'obligation de donner congé au preneur aux conditions de la loi sur le bail à ferme. Le bail en question prend fin de plein droit à l'expiration du temps qui reste à courir de la période de neuf ans. En l'espèce, il s'agissait du 30 juin 2006, vu le décès d'A.V. le 30 novembre 2005, soit au cours de la première période de neuf ans.

Evidemment, le demandeur ne peut à nouveau invoquer l'ancien bail à ferme (notarié) du 28 juin 1991, dès lors que celui-ci a été remplacé par le bail à ferme sous seing privé du 15 juin 1997 qui n'a, par ailleurs, pas été conclu entre les mêmes parties ni aux mêmes conditions.

Conformément à l'article 14, alinéa 2, de la loi sur les baux à ferme, mettre fin au bail doit nécessairement se faire par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix. Le défaut de cette forme de contrat n'implique, toutefois, pas la nullité de plein droit. Il n'est question que d'une nullité relative. Dès lors qu'elle ne relève pas de l'ordre public, cette nullité peut être couverte par l'exécution du contrat (Cass., 15 octobre 1996, Pas., 1996-97, 209 ; E. Stassijns, « Pacht », APR, 1997, p. 313, n° 331 ; G. Benoit, R. Gotzen, « De Landpacht », Reeks Huurrecht, 2010, p. 105, n° 81 et H. d'Udekem d'Acoz, I. Snick et M. Snick, « De Pachtovereenkomst », Larcier, 2010, p. 313,n° 490). La preuve de la résiliation d'un bail à ferme peut en effet être déduite de l'exécution non ambiguë d'un accord de résiliation. Le bailleur acquiert ainsi un droit dont il ne peut plus être privé (H. d'Udekem d'Acoz, I. Snick et M. Snick, « De Pachtovereenkomst », Larcier, 2010, p. 313, n° 490).

En l'espèce, il est hors de doute que par la conclusion d'un nouveau contrat de bail à ferme, qui ne renvoie par ailleurs pas au précédent contrat, A.V. et le demandeur ont exécuté de manière non ambiguë un accord de résiliation du bail à ferme initial.

Le contrat de bail du demandeur a pris fin le 30 septembre 2006, de sorte qu'actuellement il n'est plus preneur.

Griefs

L'article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

Aux termes de l'article 4, alinéa 1er, de la loi sur les baux à ferme, la durée d'un bail à ferme est fixée par les parties ; elle ne peut être inférieure à neuf ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à neuf ans.

L'article 4, alinéa 2, de cette loi précise qu'à défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration, par périodes successives de neuf ans, même si la durée de la première occupation a excédé neuf ans.

Conformément à l'article 578 du Code civil, l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.

En application de l'article 595, alinéa 2, du Code civil, les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

L'article 595, alinéa 3, du Code civil dispose que les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit.

Première branche

L'article 595 du Code civil opère une distinction entre le bail consenti par l'usufruitier pour une durée de neuf ans et le bail consenti par l'usufruitier pour une durée de plus de neuf ans.

L'usufruitier est compétent pour consentir tant un bail de neuf ans qu'un bail qui excède neuf ans. L'article 595 du Code civil suppose, toutefois, que le nu-propriétaire du bien loué, lorsqu'il est devenu plein propriétaire suite à la cessation de l'usufruit avant la fin du bail consenti, ne peut se trouver dans une situation qui le priverait trop longtemps de ses droits en tant que plein propriétaire et qu'il ne doit que tolérer un contrat dont la durée est de neuf ans.

C'est la raison pour laquelle un bail à ferme, consenti par l'usufruitier pour une période de neuf ans et ayant commencé avant la cessation de l'usufruit, comme le précise l'article 595, alinéa 3, du Code civil, a effet, ce qui signifie que dès l'instant où le nu-propriétaire est devenu, suite à la cessation de l'usufruit, plein propriétaire du bien loué par l'usufruitier, demeure lui-même en tant que bailleur lié par le bail consenti. Il s'ensuit qu'en tant que bailleur, il reste aussi soumis aux conditions de forme et de fond prévues par la loi sur les baux à ferme relativement à la résiliation du bail. Dans ce cas, en application de l'article 4, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme, à défaut de congé valable, le bail consenti par l'usufruitier pour une durée de neuf ans sera prolongé de plein droit à son expiration par périodes successives de neuf ans.

Si, par contre, l'usufruitier a consenti un bail à ferme qui excède neuf ans, en application de l'article 595, alinéa 2, du Code civil, le bail n'est obligatoire à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir de la période de neuf ans où les parties se trouvent et ce de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. Dans ce cas, le nu-propriétaire peut, dès lors, exiger à la cessation de l'usufruit que la durée du bail soit limitée jusqu'à l'expiration de la période de neuf ans où le bail se trouve, même si le bail est soumis à la loi sur le bail à ferme, sans qu'il soit lié par les conditions de fond et de forme prévues par la loi sur le bail à ferme pour le congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s'y opposer en vertu de l'article 4, alinéa 2, de la loi sur les baux à ferme.

Les juges d'appel ont constaté que madame A.V., à titre de seule usufruitière, a donné les terres litigieuses à bail à ferme au demandeur par un nouveau contrat sous seing privé du 15 juin 1997 (1), qu'il ressort de la copie produite par les deux parties du bail sous seing privé du 15 juin 1997 que la durée prévue dans le formulaire pré-imprimé de deux fois neuf ans a été radiée et remplacée par une fois neuf ans (2), que ceci a eu lieu lors de la signature même et relevait de l'intention des parties (3) et que le contrat de bail sous seing privé du 15 juin 1997 a ainsi été pourvu de manière expresse d'une durée « d'une fois une période de neuf ans ».

Il n'y avait pas de contestation entre les parties sur le fait que ce nouveau contrat de bail sous seing privé du 15 juin 1997 a pris cours le 1er octobre 1997.

Il ressort, dès lors, des éléments auxquels la Cour peut avoir égard que ce n'est qu'en tant qu'usufruitière que madame A.V. a consenti le 15 juin 1997 au demandeur un nouveau contrat de bail sous seing privé relatif à une terre agricole située à Poperinge pour une période de neuf ans prenant cours le 1er octobre 1997, que madame A.V., comme l'ont constaté les juges d'appel, est décédée le 30 novembre 2005, soit après que l'exécution de la convention de bail a commencé, que les parties sont les enfants et héritiers de madame A.V. et de son époux prédécédé le 9 octobre 1991, monsieur A.D., et que dans le cadre de la liquidation-partage de la communauté matrimoniale et des successions des parents des parties il y avait lieu de clarifier la situation locative des terres agricoles précitées.

Dès lors, depuis le 30 novembre 2005, ensuite de la cessation de l'usufruit, les défenderesses sont entrées en tant que plein propriétaires en jouissance des terres agricoles litigieuses louées au demandeur par madame A.V. et elles étaient elles-mêmes liées, conformément à l'article 595, alinéas 1er et 3, du Code civil, en tant que bailleresses, par le bail à ferme du 15 juin 1997, dès lors que ce bail a été consenti pour une période de neuf ans et que l'exécution du contrat de bail avait déjà commencé avant la cessation de l'usufruit.

Il s'ensuit que les défenderesses étaient tenues d'observer le contrat de bail à ferme du 15 juin 1997 et qu'à défaut de congé valable, ce bail était prolongé de plein droit pour une période successive de neuf ans, conformément à l'article 4, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme.

Dès lors, en décidant, néanmoins, que le bail en question a pris fin de plein droit à l'expiration de la durée restante de la période de neuf ans en cours, en l'espèce le 30 septembre 2006, vu le décès de madame A.V. le 30 novembre 2005, sans que les défenderesses étaient tenues par l'obligation de donner congé au demandeur aux conditions prévues par la loi sur le bail à ferme, les juges d'appel ont violé les articles 578, 595, alinéas 1er et 3, et 1709 du Code civil, ainsi que 4 de la loi sur le bail à ferme. En décidant que l'article 595, alinéa 2, du Code civil s'applique aussi à un bail à ferme de neuf ans, consenti par le seul usufruitier, les juges d'appel ont aussi violé l'article 595, alinéa 2, du Code civil précité.

(...)

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

1. L'article 595, alinéa 2, du Code civil dispose que les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

L'article 595, alinéa 3, du Code civil dispose que les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit.

2. Cet article vise un équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du nu-propriétaire qui est devenu plein propriétaire suite à l'extinction de l'usufruit, en permettant au preneur d'opposer de manière limitée au nu-propriétaire le bail que l'usufruitier a consenti, sans qu'il puisse, toutefois, prétendre à son exécution complète.

Le contrat de bail est résilié sans devoir observer les conditions de fond ou de forme prévues par la loi sur le bail à ferme. A cet égard, le fait que le bail consenti par l'usufruitier ait une durée inférieure ou supérieure à neuf ans est sans importance.

Selon le cas, le preneur ne pourra prétendre qu'à la période restante de neuf ans où le bail se trouve ou à une période entière de neuf ans prenant cours à l'expiration de la période de neuf ans en cours si le bail est renouvelé dans le délai légal.

3. En supposant que le nu-propriétaire qui est devenu plein propriétaire suite à l'extinction de l'usufruit ne peut mettre fin au bail courant sans observer les conditions de fond ou de forme prévues par la loi sur le bail à ferme que si le bail est consenti par l'usufruitier pour une période qui excède neuf ans, le moyen, en cette branche, manque en droit.

(...)

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, le conseiller Eric Stassijns, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Beatrijs Deconinck et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du trois mai deux mille douze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général délégué André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Frank Adriaensen.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le conseiller,

Mots libres

  • Bail à ferme

  • Louage par l'usufruitier

  • Extinction de l'usufruit

  • Opposition du droit du bail au nu-propriétaire