- Arrêt du 3 mai 2012

03/05/2012 - C.11.0340.N

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Le juge qui ordonne la résolution du bail à charge du locataire peut condamner celui-ci, à titre de dédommagement, au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période entre la date à laquelle le bail a été résolu et la date à laquelle le bien locatif a été évacué; cette indemnité d’occupation constitue un dédommagement de l’inexécution par le locataire de ses obligations; la créance du bailleur résultant de l’indemnité d’occupation naît du défaut du preneur de remplir ses engagements lors de l’exécution du bail et est, en vertu de l’article 20, 1° de la Loi Hypothécaire, privilégiée (1). (1) Voir M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Le louage de choses, T. I., Les baux en général, in Les Novelles, Bruxelles, Larcier, 2000, 266-267.

Arrêt - Texte intégral

N° C.11.0340.N

H. D. M.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. I. V.,

2. J. D.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2011 par la cour d'appel de Gand.

Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.

L'avocat général délégué André Van Ingelgem a conclu.

II. Le moyen de cassation

Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1184, 1709 et 1741 du Code civil ;

- article 20, 1°, de la loi hypothécaire, qui constitue le livre 3, titre XVIII du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

Le juge d'appel a déclaré l'appel des défendeurs recevable et fondé et a décidé que la créance qui a trait à l'indemnité d'occupation pour l'occupation du bien immeuble depuis le 1er septembre 2005, date de la résolution, au 9 décembre 2005, est privilégiée en vertu de l'article 20, 1°, de la loi hypothécaire et ordonne sur cette base, la reprise au passif privilégié de la société privée à responsabilité limitée faillie Ryckaert-Neyt des sommes de 1.150,05 euros et 13.175,00 euros sur la base des considérations suivantes :

« IV. DISCUSSION

Le moyen relatif à l'article 20, 1°, de la loi hypothécaire concernant l'indemnité d'occupation du 16 septembre 2005 au 9 décembre 2005.

8. La cour d'appel doit trancher la question de savoir si l'indemnité d'occupation accordée et confisquée après la résolution judiciaire du bail commercial concerne ou non l'exécution du bail au sens de l'article 20, 1°, alinéa 4, in fine, de la loi hypothécaire.

Une réponse à cette question requiert un raisonnement strict. Il est, ainsi, constaté que le 31 août 2005 le juge de paix avait résolu le bail commercial et que, consécutivement, il n'était donc plus question d'un bail. Une indemnité d'occupation pourrait être totalement étrangère au bail et ne pas relever de ‘l'exécution de la convention'. Par ce motif, l'indemnité d'occupation ne ressortirait pas au privilège de l'article 20, 1°, de la loi hypothécaire.

Un argument en faveur de ce raisonnement strict pourrait être déduit de l'alinéa 4 de l'article 20, 1°, de la loi hypothécaire qui reprend dans une seule phrase les termes ‘réparations locatives' et ‘tout ce qui concerne ‘l'exécution du bail'. Les seuls termes « indemnité d'occupation » indiqueraient qu'il n'est plus question d'un bail.

9. La cour d'appel ne suit, toutefois, pas cette argumentation, pour les raisons suivantes.

Le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que le locataire s'oblige de lui payer (article 1708 - lire 1709 - du Code civil). Le bail commercial est une forme spéciale de louage d'un bien immobilier. Une des obligations du locataire d'un bien, quelle que soit la nature du bail, est de restituer le bien au bailleur après un certain temps. La restitution du bien loué relève de la bonne exécution du bail.

Lors de la résolution du bail commercial, une indemnité d'occupation est accordée afin d'éviter que le preneur ne rende pas (immédiatement) le bien et que le bailleur, d'une part, ne dispose pas de son bien et, d'autre part, ne bénéficie plus de revenus issus du bail (commercial), dès lors que ce bail a pris fin. L'indemnité d'occupation revêt, dès lors, le caractère d'une indemnité compensatoire lors de la fin du bail, ensuite de la mauvaise exécution du bail par le preneur et du défaut de remplir ses engagements sur la base du bail et de sa résolution. Non seulement l'indemnité d'occupation présente un aspect de dédommagement, mais elle présente aussi un élément impératif dès lors qu'elle est souvent supérieure à ce qui est prévu par le contrat de bail afin d'exercer une certaine contrainte pour que le bien soit restitué dans son intégralité.

L'indemnité d'occupation constitue, ainsi, un aspect de l'exécution du bail au sens de l'article 20, 1°, alinéa 4, de la loi hypothécaire.

Il peut être ajouté de manière plus générale à ce qui précède que l'indemnité d'occupation découle d'une présence sur les lieux, qui est initialement fondée sur le bail. Dans le cas d'une indemnité pour un usage ou une occupation précaire, il n'y a jamais eu de bail et une indemnité pour une simple occupation ne peut, dès lors, jamais être spécialement privilégiée.

Le privilège d'un bailleur non payé garantit toutes les créances que le bailleur peut introduire contre le preneur en vertu du bail en raison de son inexécution.

De toute façon, jusqu'à la faillite, seule l'indemnité d'occupation existait et il n'était pas encore question d'un concours avec les créanciers de la société privée à responsabilité limitée Ryckaert-Neyt. Aucun argument ne peut, dès lors, être puisé dans les droits respectifs des créanciers.

10. Ce qui précède vaut a fortiori pour l'indemnité accordée par le juge de paix du chef du retard dans l'évacuation, entre le 1er et le 15 septembre 2005.

Le jugement entrepris est réformé en ce sens ».

Griefs

Conformément à l'article 20, 1°, de la loi hypothécaire, les loyers des immeubles sont des créances privilégiées sur tout ce qui garnit la maison louée. Le même privilège a lieu pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail. Il découle de cette disposition légale que la créance garantie est la créance qui tend au paiement des loyers dus en vertu d'un bail d'un immeuble. Aux termes de l'article 1709 du Code civil, le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Il s'ensuit que le loyer est le prix que doit le preneur au bailleur en exécution du bail. Conformément à l'article 1741 du Code civil, qui est une application spéciale de l'article 1184 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements. Une telle résolution met fin au bail.

Le juge d'appel a constaté que la demande des défendeurs a trait à une indemnité d'occupation qui était accordée par le juge de paix par jour après la résolution judiciaire d'un bail commercial jusqu'à la date de la déclaration en faillite de la société-débitrice, soit la société privée à responsabilité limitée Ryckaert-Neyt. Une indemnité d'occupation ne constitue, toutefois, pas un loyer au sens des articles 1709 du Code civil et 20, 1°, de la loi hypothécaire, une telle indemnité d'occupation n'étant pas due en vertu du bail et n'étant, dès lors, pas de nature contractuelle mais extra-contractuelle. Dans la mesure où le juge d'appel considère que l'indemnité d'occupation constitue un aspect de l'exécution du bail, il méconnaît les effets juridiques de la résolution du bail, conformément aux articles 1741 et 1184 du Code civil (violation des articles 1741 et 1184 du Code civil et 20, 1°, alinéa 4, de la loi hypothécaire). En considérant, en outre, que la demande tendant au paiement de l'indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résolution du bail est privilégiée en vertu de l'article 20, 1°, de la loi hypothécaire, il accorde une portée à cette disposition légale qu'elle n'a pas, dès lors que ce privilège n'a lieu qu'en garantie de ce qui est dû en exécution du bail (violation des articles 20, 1°, de la loi hypothécaire et 1709 du Code civil).

III. La décision de la Cour

1. L'article 20, 1°, alinéa 1er, de la loi hypothécaire dispose que les loyers et fermages des immeubles sont des créances privilégiées sur les fruits de la récolte de l'année, et sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et de tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme.

L'alinéa 4 de cet article dispose que le même privilège a lieu pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail.

L'article 1741 du Code civil dispose que le contrat de louage se résout par le défaut du preneur de remplir ses engagements.

L'article 1760 du Code civil dispose qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.

2. Le juge qui ordonne la résolution du bail à charge du locataire peut condamner celui-ci, à titre de dédommagement, au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période entre la date à laquelle le bail a été résolu et la date à laquelle le bien locatif a été évacué. Cette indemnité d'occupation constitue un dédommagement de l'inexécution par le locataire de ses obligations.

La créance du bailleur résultant de l'indemnité d'occupation naît du défaut du preneur de remplir ses engagements lors de l'exécution du bail et est, en vertu de l'article 20, 1°, alinéa 4, de la loi hypothécaire, privilégiée.

En supposant le contraire, le moyen manque en droit.

3. Les autres dispositions légales indiquées comme étant violées sont entièrement déduites de la violation vainement invoquée de l'article 20, 1°, de la loi hypothécaire et sont, dès lors, irrecevables.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, le conseiller Eric Stassijns, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Beatrijs Deconinck et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du trois mai deux mille douze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général délégué André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Frank Adriaensen.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le conseiller,

Mots libres

  • Résolution par le juge à charge du locataire

  • Dédommagement

  • Indemnité d'occupation

  • Notion

  • Créance du bailleur

  • Portée