- Arrêt du 4 mai 2012

04/05/2012 - C.10.0595.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1

Un immeuble en voie de construction est un immeuble dont la construction n’est pas achevée; la construction d’un immeuble est achevée lorsque le degré de finition des travaux est tel que l’habitabilité normale de l’immeuble est assurée.


Arrêt - Texte intégral

N° C.10.0595.F

1. BOCA, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Manage, rue Saint-Hubert, 11,

2. J.-P. D.,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile,

contre

1. a) B. D. et

b) C. F.,

2. a) P. D. A. et

b) Z. H.,

3. a) J.-L. R. et

b) H. M.,

4. a) S. A. et

b) Y. R.,

5. S. B.,

6. ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « COMMISSAIRE MAIGRET », dont le siège est établi à Mons (Saint-Symphorien), avenue Gustave Maigret, 41 B, représentée par son syndic, la société anonyme Sage Mons, dont le siège social est établi à Mons, rue Notre-Dame Débonnaire, 16,

défendeurs en cassation,

représentés par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile,

en présence de

ASSURANCES FÉDÉRALES, société coopérative à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Bruxelles, rue de l'Etuve, 12,

partie appelée en déclaration d'arrêt commun.

La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 12 février 2010 par la cour d'appel de Mons.

Le conseiller Didier Batselé a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- article 1er de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, modifiée par la loi du 3 mai 1993, dite loi Breyne ;

- articles 1319, 1320, 1322, 1349 et 1353 du Code civil ;

- article 149 de la Constitution.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt, confirmant en cela le jugement dont appel, décide que, nonobstant les clauses figurant dans les actes authentiques d'achat des acquéreurs portant sur l'immeuble litigieux, lesdits contrats étaient soumis à la loi Breyne et confirme, partant, la mesure d'expertise prononcée par le jugement entrepris, de même qu'il condamne les demandeurs aux dépens d'appel.

L'arrêt est fondé sur les motifs suivants :

« Le titre de propriété des demandeurs originaires (ici défendeurs), soit l'acte notarié reçu le 5 juillet 2006, stipule expressément, quant à l'état du bien vendu, que ‘les parties déclarent bien connaître le bien présentement vendu pour l'avoir visité et examiné ensemble de manière approfondie préalablement aux présentes. Les parties déclarent et reconnaissent que le bien, objet des présentes, satisfait à toutes les conditions requises pour une habitabilité normale de celui-ci. Elles nous déclarent qu'après la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur n'est plus tenu à aucune autre obligation que celles découlant des présentes. En conséquence, après avoir été informé[es] par nous, notaire, sur le champ d'application de la loi du 9 juillet 1971, modifiée par la loi du 3 mai 1993, dite ‘loi Breyne', les parties reconnaissent que cette loi n'est pas applicable au présent acte.

Le bien est transmis à l'acquéreur dans son état actuel, bien connu de lui.

À cet effet, le vendeur subroge envers lui l'acquéreur dans ses droits vis-à-vis des architectes et entrepreneurs, comme il est dit ci-après au point ‘Garantie décennale'.

L'article 8 précise en conséquence que ‘l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur en sa qualité de maître de l'ouvrage vis-à-vis des entrepreneurs et architectes quant aux vices dont ces derniers répondent en vertu des articles 1792 et 2270 du Code civil. Les articles 1792 et 2270 du Code civil restent applicables au vendeur'.

La [demanderesse] déduit de ces clauses que la loi Breyne n'est pas applicable, que la réception définitive lui a été accordée et que la chose vendue a été agréée ; elle fait par ailleurs valoir que la preuve des conditions de mise en œuvre de la responsabilité décennale n'est pas rapportée.

[Le demandeur] reprend cette argumentation à son compte.

Les [défendeurs] invoquent l'application de la loi Breyne vu l'état d'inachèvement de l'immeuble lors de la vente des appartements et l'écartement des clauses de style reproduites ci-dessus et sollicitent la confirmation du jugement dont appel.

Les mentions des actes authentiques constituant les titres de propriété des [défendeurs] reproduites ci-dessus font foi de leurs déclarations recueillies par le notaire instrumentant.

Elles valent seulement jusqu'à preuve du contraire.

Celle-ci résulte des termes de la convention sous seing privé signée le jour de la passation de ces actes par la [demanderesse] et [les défendeurs sub 1], qui précise que la construction de l'immeuble litigieux n'est pas terminée.

Cette convention est en effet libellée comme suit : ‘les abords de l'immeuble ainsi que la pente d'accès aux garages n'étant pas terminés, il a été convenu que la [demanderesse] bloquerait en l'étude de Maître T., notaire à Mons, une somme de 5.000 euros. Cette somme sera débloquée lorsque les travaux repris ci-dessus seront réalisés, et ce au plus tard le 15 octobre 2006'.

Les [demandeurs] ne contestent ni l'existence de cette convention ni son contenu, laquelle est opposable à la [demanderesse] qui l'a signée alors que l'architecte n'en dit mot.

Ils ne peuvent donc prétendre que l'immeuble était achevé le 5 juillet 2006 même si les appartements étaient en état d'être habités et le sont d'ailleurs depuis lors.

Dès lors qu'il est établi que les ventes portaient sur, dans un immeuble collectif, la propriété privative d'une surface à usage d'appartement ou de bureau et des parkings et, en indivision forcée, celle de quotités au niveau du sous-sol et dans les parties communes, dont le terrain et les frais d'ascenseur, alors que les abords de l'immeuble et la pente d'accès aux garages ne sont pas terminés, l'objet du contrat était ‘en voie de construction' au sens de la loi du 9 juillet 1971 dite loi Breyne, d'ordre public ; les clauses de l'acte de vente stipulant son inapplicabilité doivent donc être écartées, les acquéreurs qu'elle protège sollicitant son application ».

Griefs

Première branche

1. L'article 1er de la loi Breyne dispose que « [cette] loi s'applique à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu'à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l'appartement est destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et qu'en vertu de la convention l'acheteur ou le maître de l'ouvrage est tenu d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction ».

Il ressort de cette disposition que la loi Breyne ne s'applique pas aux biens qui sont achevés lors de la conclusion de la convention ayant pour objet d'en transférer la propriété.

Or, sont considérés comme achevés, les biens qui, lors de ladite conclusion, présentent un degré de finition suffisant pour en permettre l'habitabilité normale.

II s'ensuit que l'engagement du vendeur des biens, au moment de la conclusion de la convention ayant pour objet d'en transférer la propriété, d'y exécuter encore certains travaux de finition ne constitue pas l'obligation d'achever la construction au sens de l'article 1er de la loi Breyne, dès lors que les biens concernés sont immédiatement et normalement habitables.

Il appartient donc au juge d'apprécier si le degré d'achèvement éventuellement envisagé dans la convention qui lui est soumise justifie ou non l'application de la loi Breyne, et, à cette fin, de vérifier concrètement si la portée de l'engagement du vendeur entame l'habitabilité normale des biens concernés.

2. En l'espèce, l'arrêt constate que (i) « les ventes portaient sur, dans un immeuble collectif, la propriété privative d'une surface à usage d'appartement ou de bureau et des parkings et, en indivision forcée, celle de quotités au niveau du sous-sol et dans les parties communes, dont le terrain et les frais d'ascenseur », et que (ii) à la date du 5 juillet 2006, « les appartements étaient en état d'être habités et le sont d'ailleurs depuis lors ».

Mais, pour ce qui concerne les autres surfaces vendues, l'arrêt ne contient aucune considération relative à leur habitabilité et se borne à relever que, d'après la convention sous seing privé du 5 juillet 2006, conclue seulement avec les [défendeurs sub 1], les abords de l'immeuble ainsi que la pente du garage n'étaient pas terminés à cette date.

Ainsi, l'arrêt n'examine nullement si les travaux à effectuer aux abords de l'immeuble ainsi qu'à la pente de garage étaient de nature à entamer l'habitabilité normale de l'immeuble collectif.

En conséquence, des seules constatations précitées, l'arrêt, à défaut de procéder à cette vérification, n'a pu déduire légalement que « l'objet du contrat était en voie de construction au sens de la loi du 9 juillet 1971 dite loi Breyne, d'ordre public » et décider en conséquence que « les clauses de l'acte de vente stipulant son inapplicabilité doivent donc être écartées, les acquéreurs qu'elle protège sollicitant son application ».

L'arrêt, qui décide, d'une part, que, contrairement aux mentions de l'acte authentique de vente du 5 juillet 2006 quant à l'état du bien vendu, l'objet du contrat était en voie de construction et donc soumis à l'application de la loi Breyne et qui confirme, d'autre part, la mesure d'expertise sollicitée par les défendeurs, méconnaît dès lors la notion légale d'achèvement au sens de l'article 1er de la loi Breyne et viole cette disposition légale.

À tout le moins, l'arrêt, qui n'examine pas dans quelle mesure les travaux que la demanderesse s'était engagée à exécuter lors de la convention du 5 juillet 2006 étaient de nature à entamer l'habitabilité normale des biens concernés, ne permet pas à la Cour d'exercer le contrôle de légalité qui lui est confié et, par suite, n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

Deuxième branche

Si l'existence des faits sur lesquels le juge se fonde, au titre de présomption de l'homme, est souverainement constatée par lui et si les conséquences qu'il en déduit, à ce titre, sont abandonnées par la loi aux lumières et à la prudence de ce juge, la Cour de cassation contrôle néanmoins si celui-ci n'a pas méconnu la notion juridique de présomption de l'homme.

Tel est le cas lorsque le juge déduit de faits connus l'existence d'un fait inconnu qu'il recherche, en en inférant des conséquences qui ne sont, sur ce fondement, susceptibles d'aucune justification.

En l'espèce, la convention sous seing privée du 5 juillet 2006, conclue entre la [demanderesse] et les [défendeurs sub 1], telle qu'elle est reproduite dans les motifs de l'arrêt, expose que : « les abords de l'immeuble ainsi que la pente d'accès aux garages n'étant pas terminés, il a été convenu que la [demanderesse] bloquerait en l'étude de Maître T., notaire à Mons, une somme de 5.000 euros. Cette somme sera débloquée lorsque les travaux repris ci-dessus seront réalisés et ce au plus tard le 15 octobre 2006 ».

Il ressort des termes mêmes de cette convention que les travaux de finition relatifs aux abords de l'immeuble litigieux, objets de ladite convention, devaient être achevés et que la somme bloquée devait être libérée au plus tard pour le 15 octobre 2006.

Par ailleurs, il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard et, en particulier, de la première pièce jointe à la requête, constituée de l'acte authentique de vente par lequel les [défendeurs sub 4] ont acquis leurs droits dans l'immeuble litigieux, qu'au jour de cet acte, soit le 25 octobre 2006, ceux-ci déclaraient reconnaître que le bien satisfaisait à toutes les conditions requises pour une habitabilité normale et reconnaissaient que la loi du 3 mai 1993 (modifiant la loi du 9 juillet 1971), dite « loi Breyne », n'était pas applicable.

Il s'ensuit que, de ces deux faits connus, à savoir, d'une part, l'existence de la convention du 5 juillet 2006, laquelle prévoit, comme le mentionne l'arrêt, l'achèvement des travaux de finition et la libération de la somme bloquée pour le 15 octobre 2006 au plus tard, et, d'autre part, la circonstance que l'acte authentique de vente entre la [demanderesse] et les [défendeurs sub 4] a été dressé le 25 octobre 2006, avec transfert de propriété à cette date, soit postérieurement à la fin des travaux selon la convention du 5 juillet 2006, l'arrêt n'a pu déduire qu'il est établi que toutes « les ventes (sans distinction) (...) avaient pour objet un immeuble collectif ‘en voie de construction' » car cette déduction n'est susceptible, sur le fondement des deux faits précités, d'aucune justification.

En conséquence, l'arrêt, qui décide, d'une part, que l'immeuble collectif était en voie de construction lors de son acquisition par les défendeurs et donc soumis à l'application de la loi Breyne, et qui confirme, d'autre part, la mesure d'expertise sollicitée par les défendeurs, méconnaît la notion légale de présomption de l'homme (violation des articles 1349 et 1353 du Code civil).

Troisième branche

1. Aux termes des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil, viole la foi due à un acte le juge qui donne de cet acte une interprétation inconciliable avec ses termes. Tel est le cas lorsque le juge lit quelque chose dans l'acte qui ne s'y trouve pas ou n'y lit pas quelque chose qui s'y trouve.

2. En l'espèce, l'arrêt est fondé sur les motifs selon lesquels : « Le titre de propriété (de tous les) demandeurs originaires (sans distinction), soit l'acte notarié reçu le 5 juillet 2006, stipule expressément, quant à l'état du bien vendu, que ‘les parties déclarent bien connaître le bien présentement vendu pour l'avoir visité et examiné ensemble de manière approfondie préalablement aux présentes. Les parties déclarent et reconnaissent que le bien, objet des présentes, satisfait à toutes les conditions requises pour une habitabilité normale de celui-ci. Elles nous déclarent qu'après la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur n'est plus tenu à aucune autre obligation que celles découlant des présentes. En conséquence, après avoir été informées par nous, notaire, sur le champ d'application de la loi du 9 juillet 1971 modifiée par la loi du 3 mai 1993, dite ‘loi Breyne', les parties reconnaissent que cette loi n'est pas applicable au présent acte ».

L'arrêt considère de la sorte que les [défendeurs sub 4] et [les défendeurs sub 5] auraient acquis la propriété de l'immeuble litigieux par l'un des actes notariés reçus le 5 juillet 2006, dont il reproduit les termes. Or, ces actes ne concernent ni [les défendeurs sub 4 ni les défendeurs sub 5], comme le montrent les deuxième, troisième et quatrième pièces jointes à la requête, constituées desdits actes notariés.

3. Il découle de ce qui précède que l'arrêt décide que les actes notariés du 5 juillet 2006 contiennent une mention qui ne s'y trouve pas et leur donne ainsi une portée inconciliable avec leurs termes (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil).

La décision de la Cour

Quant à la première branche :

L'article 1er, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction dispose que cette loi s'applique à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu'à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l'appartement est destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et qu'en vertu de la convention l'acheteur ou le maître de l'ouvrage est tenu d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction.

Un immeuble en voie de construction est un immeuble dont la construction n'est pas achevée ; la construction d'un immeuble est achevée lorsque le degré de finition des travaux est tel que l'habitabilité normale de l'immeuble est assurée.

L'arrêt relève que les défendeurs « sollicitaient la condamnation [des demandeurs] à leur payer la somme provisionnelle de 10.000 euros sur un dommage évalué à 25.000 euros sous toutes réserves, en raison des vices et malfaçons affectant les immeubles [que la demanderesse] leur avait vendus, et, avant dire droit, la désignation d'un expert » et que le jugement entrepris « a fait droit à cette demande d'expertise, avant dire droit quant à la recevabilité et au fondement de la demande principale ».

L'arrêt constate que « les ventes portaient sur, dans un immeuble collectif, la propriété privative d'une surface à usage d'appartement ou de bureau et des parkings et, en indivision forcée, celle de quotités au niveau du sous-sol et dans les parties communes, dont le terrain et les frais d'ascenseur », et que « les appartements étaient en état d'être habités ».

En se fondant, pour décider que « l'objet du contrat était ‘en voie de construction' au sens de la loi du 9 juillet 1971 », sur la seule considération que « les abords de l'immeuble et la pente d'accès au garage ne sont pas terminés », sans examiner l'incidence de cette circonstance sur l'habitabilité normale du bien vendu, l'arrêt, qui ne permet pas à la Cour de contrôler la légalité de sa décision, n'est pas régulièrement motivé.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé.

Il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du moyen, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

Et les demandeurs ont intérêt à ce que l'arrêt soit déclaré commun à la partie appelée à la cause devant la Cour à cette fin.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué, sauf en tant qu'il statue sur les appels du demandeur et de la partie appelée en déclaration d'arrêt commun ;

Déclare le présent arrêt commun à la société coopérative Les Assurances Fédérales ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Liège.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Alain Simon, Mireille Delange et Michel Lemal, et prononcé en audience publique du quatre mai deux mille douze par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Mots libres

  • Vente d'immeubles en voie de construction

  • Notion d'immeuble en voie de construction