- Arrêt du 10 septembre 2012

10/09/2012 - C.10.0259.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Il appartient au juge du fond d’apprécier en fait si le possesseur d’un bien, qui, après l’avoir vendu, conserve sur lui une maîtrise matérielle, garde l’intention de se comporter à son égard comme un propriétaire ou comme le titulaire d’un droit réel en telle sorte qu’il peut la posséder utilement en vue de son acquisition par la prescription, ou si, à partir de la vente, il en devient seulement détenteur et ne peut en conséquence, l’acquérir par usucapion qu’en rapportant la preuve d’une interversion de titre.

Arrêt - Texte intégral

N° C.10.0259.F

1. P.D.,

2. V. D.,

agissant tant en nom personnel qu'en qualité d'héritiers de leur père, M.D.,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile,

contre

W. G.,

défendeur en cassation,

représenté par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 17 décembre 2009 par la cour d'appel de Mons.

Par ordonnance du 20 août 2012, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat général délégué Michel Palumbo a conclu.

II. Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

Articles 1138, 1583, 2228, 2229, 2231, 2236 et 2238 du Code civil

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt décide que le défendeur a acquis par usucapion la propriété de la parcelle cadastrée 328f, par tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et, spécialement, par les motifs que :

« Le premier juge a procédé à une analyse pertinente des actes authentiques produits par les (demandeurs).

Il a pertinemment écarté la convention du 18 février 1976. L'expert Tambour a en effet conclu que les parcelles 327a, 328a et 329a sur lesquelles porte ladite convention sont situées au-delà de la parcelle 332m 9, en manière telle qu'elles ne concernent pas le présent litige.

C'est avec bon sens que le premier juge a souligné que les actes du 20 janvier 1972 du notaire B. et du 6 mai 1975 du notaire C. n'étaient pas formellement entachés d'erreur dès lors que l'échange intervenu en 1952 n'avait pas fait l'objet d'un acte authentique et n'était donc pas opposable aux acquéreurs.

Il reste toutefois que ces actes ne tiennent pas compte de la modification de la situation intervenue en 1952 mais précisent qu'ils portent sur des parcelles tenant ou ayant ten(u) au ruisseau, aux vendeurs ou à G. et au chemin Baraque Bertine.

L'expert conclut que le tronçon du chemin Bertine qui touche la propriété des (demandeurs) ne peut être que la partie du chemin qui se situe dans le prolongement du chemin Bertine proprement dit et qui porte le numéro de cadastre 328e.

Il précise également que : ‘Les modifications des lieux sont telles qu'un homme normalement constitué et jouissant de ses facultés mentales, sans être un spécialiste, aurait pu se rendre compte que le plan du cadastre de 1972 et 1975 n'était plus conforme à la réalité du terrain' (rapport d'expertise, deuxième partie, p.30).

La cour [d'appel] partage toutefois les réserves exprimées sur ce point par le premier juge dans la mesure où la parcelle litigieuse 328f fut à l'origine formée par une partie de la parcelle 346c, une partie de la parcelle 347a et la parcelle 348a (et non pas 328a comme le précisent erronément les [demandeurs]) acquises par les (demandeurs) suivant actes du 6 mai 1975 et du 18 février 1976 (rapport d'expertise, p. 16).

Les attestations déposées par la commune d'Estinnes ne sont pas à cet égard déterminantes puisqu'elles mentionnent que le chemin Baraque Bertinne s'étendait entre la rue des Trieux et la rue du Moulin, ce qui pourrait correspondre à l'ancienne assiette du chemin 25.

C'est de manière pertinente que le premier juge a rappelé les principes fondant l'usucapion que la cour [d'appel] tient ici pour reproduits.

La cour [d'appel] fait également siens les judicieux motifs du premier juge qui l'ont amené à considérer que (le défendeur) pouvait prétendre à l'acquisition de la parcelle 328f, ayant exercé sur celle-ci une possession conforme à l'article 2229 du Code civil.

Outre le fait que (le défendeur) s'est toujours comporté comme le propriétaire des lieux, il ne saurait être question de l'existence d'un bail à ferme dès lors que l'acte du 18 février 1976 concerne une parcelle cadastrée 328a, laquelle est étrangère au présent litige »,

et par les motifs du premier juge que :

« Suite au décès de feu H. G. et de son épouse, leurs héritiers, dont (le défendeur), vendirent aux époux G.-B., ‘à Estinnes-au-Mont, une propriété comprenant buvette, cabines, bassin de natation, étang de pêche, étang, jardin et terrain, paraissant cadastrée section B, n° 349d, 346c, 345c, 349c, 348a, 347a et 346b, pour une contenance de 1ha 82 a tenant ou ayant tenu au ruisseau, aux vendeurs, au chemin Baraque Bertine et sise rue du Moulin où la buvette est cotée n° 25'.

Cet acte ne reprend pas l'ancienne assiette du chemin n° 25 mais les parcelles qui sont actuellement cadastrées 328e et 328f (rapport de M. Tambour, p. 32).

Selon l'expert, le chemin ‘Baraque Bertine' mentionné dans l'acte de 1972 ne peut être que la nouvelle assiette du chemin n° 25 créée postérieurement à l'arrangement de 1952 sur la parcelle 328e (...).

Un doute persiste cependant quant à ce, dès lors que le chemin ‘Baraque Bertine' s'étendait entre les actuelles rue des Trieux et rue du Moulin et se terminait à l'entrée du complexe de loisir ‘Estinnes plage', ainsi que cela ressort notamment des diverses attestations produites aux débats par la commune d'Estinnes (...).

Il est possible que la mention ‘Chemin Baraque Bertine' dans l'acte de 1972 vise en fait l'ancienne assiette du chemin n° 25.

Il n'est donc pas permis, à partir de ce seul élément, de considérer que l'acte de vente du 20 janvier 1972 ne concerne pas les parcelles situées au nord de l'actuel tracé du chemin n° 25 et ce, d'autant moins que ledit acte vise expressément les parcelles 347a et 348a, qui formeront par la suite la parcelle 328f, située elle aussi au-delà de l'actuelle assiette du chemin n° 25.

Le bien fut ensuite revendu aux époux D.-P. par acte du 6 mai 1975 du notaire C..

Il n'y a pas lieu de tenir compte à cet égard des considérations de l'expert judiciaire aux termes desquelles les actes du 20 janvier 1972 et du 6 mai 1975 seraient ‘entachés d'erreur' en ce qu'ils ne tiennent pas compte de la ‘vente sous seing privé' de 1952.

Comme relevé ci-dessus, la vente (?) envisagée en 1952 ne fut finalement pas réalisée, de sorte que c'est à juste titre que les notaires instrumentants ne tinrent pas compte de celle-ci dans leurs actes.

(...) Jusqu'au 20 janvier 1972 à tout le moins, la parcelle actuellement cadastrée 328f est demeurée dans le patrimoine de feu H. G. et de ses héritiers avant d'être revendue aux époux G.-B..

Le point de départ de la prescription acquisitive dont se prévaut (le défendeur) ne saurait être antérieur à cette date, l'usucapion n'étant possible, par définition, que dans le chef du possesseur d'une chose.

Nonobstant les ventes du 20 janvier 1972 et du 6 mai 1975, (le défendeur) est resté en possession de la parcelle 328f et s'est comporté comme s'il en était le véritable propriétaire, clôturant et entretenant celle-ci.

Il n'apparaît pas que les époux G.-B. puis les époux D.-P. eurent à un moment quelconque la possession de ladite parcelle.

Cette situation s'explique notamment :

- par le fait qu'en 1952, il fut procédé à la modification du tracé du chemin n° 25 sans que cette modification ne fût régularisée en droit, l'ancien tronçon étant abandonné de fait par la commune et intégré à la propriété de feu H.G. ;

- par la grande confusion régnant au niveau des références cadastrales de plusieurs parcelles des environs et l'absence de mise à jour des données du cadastre.

D'après les (demandeurs), cette occupation des lieux par (le défendeur) s'expliquerait par un bail à ferme verbal (expertise, p. 7).

Aucun bail n'est mentionné dans les actes du 20 janvier 1972 et du 6 mai 1975.

Un bail verbal relatif à la pâture cadastrée 328a est mentionné dans l'acte du 19 février 1976 mais est étranger au présent litige, comme relevé ci-avant.

Les (demandeurs) ne produisent aucun élément de nature à démontrer l'existence d'un bail relatif au bien litigieux (quittance de loyer, état des lieux, etc).

En outre, (le défendeur) ne s'est pas comporté comme un simple locataire mais bien comme un véritable propriétaire.

Il fit procéder au bornage du terrain le 6 septembre 1985 (pièce 14, expertise).

En 1996, il sollicita et obtint l'autorisation du collège échevinal de couper les peupliers plantés sur la parcelle.

Lors des réunions intervenues en 1999, il confirma qu'il se considérait comme propriétaire de la parcelle litigieuse.

Cette croyance semble d'ailleurs avoir été partagée par les (demandeurs) puisqu'il n'apparaît pas qu'ils auraient contesté la situation actuelle avant 1999, au moment des réunions organisées par la commune.

Il découle de ce qui précède que le (défendeur) a exercé sur la parcelle 328f une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant plus de trente ans, conformément à l'article 2229 du Code civil.

Il en a par conséquent acquis la propriété par usucapion ».

Griefs

En vertu de l'article 2229 du Code civil, il faut, pour pouvoir prescrire, une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, la possession étant définie par l'article 2228 du même code comme « la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom ».

La faculté d'usucaper est refusée par l'article 2236 du Code civil à ceux qui possèdent pour autrui, tels le fermier, le dépositaire, l'usufruitier et tout autre qui détient précairement la chose du propriétaire. Par application de l'article 2231 du Code civil, celui qui a commencé à posséder pour autrui est toujours présumé posséder au même titre, s'il n'y a preuve du contraire. Néanmoins, en vertu de l'article 2238 du Code civil, le titre de détention peut se trouver interverti en un titre de possession, soit par une cause venant d'un tiers, soit par la contradiction opposée au droit du propriétaire, de sorte que le détenteur devenu possesseur puisse désormais usucaper.

Lors d'une vente, le vendeur, jusque-là possesseur du bien vendu, en devient simple détenteur en raison de la perte de l'animus, c'est-à-dire de l'intention de se comporter comme propriétaire ou titulaire d'un droit réel sur ce bien, par la reconnaissance qu'il fait des droits de l'acquéreur sur celui-ci. En effet, en vertu des articles 1138 et 1583 du Code civil, l'obligation du vendeur de transférer la propriété se réalise lors de l'échange des consentements de sorte que l'acquéreur devient propriétaire dès cet instant, ce que le vendeur reconnaît nécessairement. La vente produit ainsi un effet analogue à celui du constitut possessoire.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions qu'à défaut d'animus et par conséquent de possession, le vendeur n'est pas fondé à acquérir par prescription un droit de propriété sur le bien dont il continue à avoir la mainmise matérielle (corpus), sauf, le cas échéant, à rapporter la preuve d'une interversion de titre.

En l'espèce, en considérant que « la parcelle litigieuse 328f fut à l'origine formée par une partie de la parcelle 346c, une partie de la parcelle 347a et la parcelle 348a (...) acquises par les (demandeurs) suivant actes du 6 mai 1975 et du 18 février 1976 » et que « c'est avec bon sens que le premier juge a souligné que les actes du 20 janvier 1972 du notaire B. et du 6 mai 1975 du notaire C. n'étaient pas formellement entachés d'erreur dès lors que l'échange intervenu en 1952 n'avait pas fait l'objet d'un acte authentique et n'était donc pas opposable aux acquéreurs », tout en se référant à l'analyse pertinente par le premier juge des actes authentiques produits par les demandeurs, l'arrêt reconnaît que, par acte du 20 janvier 1972, le défendeur a vendu aux auteurs des demandeurs ses droits de copropriétaire indivis dans la parcelle cadastrée n° 328f.

Dès lors que, par cette cession, le défendeur était devenu simple détenteur de ladite parcelle, l'arrêt n'a pu décider, sans violer les articles 1138, 1583, 2228, 2229, 2231, 2236 et 2238 du Code civil, que « (le défendeur) pouvait prétendre à l'acquisition de la parcelle 328f, ayant exercé sur celle-ci une possession conforme à l'article 2229 du Code civil » ni que « (le défendeur) s'est toujours comporté comme le propriétaire des lieux » dès lors qu'il ne constate pas l'existence d'une interversion de titre dans son chef. Il n'est, partant, pas légalement justifié (violation de toutes les dispositions visées au moyen).

III. La décision de la Cour

L'article 2229 du Code civil dispose que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

La possession est définie par l'article 2228 du même code comme la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom.

En vertu de l'article 2236 de ce code, ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais, par quelque laps de temps que ce soit ; ainsi, le fermier, le dépositaire, l'usufruitier, et tous autres qui détiennent précairement la chose du propriétaire, ne peuvent la prescrire, à moins que, suivant l'article 2238, le titre de leur possession se trouve interverti, soit par une cause venant d'un tiers, soit par la contradiction qu'ils ont opposée au droit du propriétaire.

Il appartient au juge du fond d'apprécier en fait si le possesseur d'un bien, qui, après l'avoir vendu, conserve sur lui une maîtrise matérielle, garde l'intention de se comporter à son égard comme un propriétaire ou comme le titulaire d'un droit réel, en telle sorte qu'il peut le posséder utilement en vue de son acquisition par la prescription, ou si, à partir de la vente, il en devient seulement détenteur et ne peut, en conséquence, l'acquérir par usucapion qu'en rapportant la preuve d'une interversion de titre.

L'arrêt constate que, par acte du 20 janvier 1972, les héritiers de H.G. et de son épouse, dont le défendeur, ont vendu leurs parts indivises dans diverses parcelles, dont la parcelle litigieuse cadastrée 328f, aux époux G.-B. qui les ont revendues, le 6 mai 1975, aux époux D.-P., auteurs des demandeurs ; que, le 27 janvier 1972, lesdits héritiers ont réalisé une cession au profit du défendeur de leurs droits indivis dans d'autres parcelles ; qu'en dépit de la première vente, le défendeur a continué à occuper la parcelle litigieuse et que son action tend à entendre dire qu'il en a acquis la propriété par prescription trentenaire.

Par adoption des motifs du premier juge, l'arrêt relève que, « nonobstant les ventes du 20 janvier 1972 et du 6 mai 1975, [le défendeur] est resté en possession de la parcelle 328f et s'est comporté comme s'il en était le véritable propriétaire, clôturant et entretenant celle-ci ; qu'il n'apparaît pas que les époux G.-B. puis les époux D.-P. eurent à un moment quelconque la possession de ladite parcelle ; que cette situation s'explique notamment par le fait qu'en 1952, il fut procédé à la modification du tracé du chemin n° 25 sans que cette modification ne fût régularisée en droit [et] par la grande confusion régnant au niveau des références cadastrales de plusieurs parcelles des environs et l'absence de mise à jour des données du cadastre ; que, d'après les [demandeurs], cette occupation des lieux par [le défendeur] s'expliquerait par un bail à ferme verbal [...] ; qu'aucun bail n'est mentionné dans les actes du 20 janvier 1972 et du 6 mai 1975 ; qu'un bail verbal relatif à la pâture cadastrée 328a est mentionné dans l'acte du 19 février 1976 mais est étranger au présent litige [...] ; que les [demandeurs] ne produisent aucun élément de nature à démontrer l'existence d'un bail relatif au bien litigieux [...] ; qu'en outre, [le défendeur] ne s'est pas comporté comme un simple locataire mais bien comme un véritable propriétaire ; qu'il fit procéder au bornage du terrain [...] ; qu'en 1996, il sollicita et obtint l'autorisation du collège échevinal de couper les peupliers plantés sur la parcelle ; que, lors des réunions intervenues en 1999, il confirma qu'il se considérait comme propriétaire de la parcelle litigieuse [et] que cette croyance semble d'ailleurs avoir été partagée par les [demandeurs] puisqu'il n'apparaît pas qu'ils auraient contesté la situation actuelle avant 1999 ».

L'arrêt a pu légalement déduire de ces éléments que le défendeur avait exercé sur la parcelle litigieuse une possession qui, dès lors qu'elle répondait aux conditions prévues par l'article 2229 du Code civil et qu'elle avait duré plus de trente ans, lui permettait d'acquérir la propriété de cette parcelle par usucapion.

Le moyen ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de neuf cent quarante-neuf euros quarante-quatre centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent quatre-vingt-deux euros quatre-vingt-neuf centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Sylviane Velu, Alain Simon et Mireille Delange, et prononcé en audience publique du dix septembre deux mille douze par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général délégué Michel Palumbo, avec l'assistance du greffier Fabienne Gobert.

Mots libres

  • Bien immeuble

  • Vente

  • Droit de propriété

  • Possession utile

  • Durée supérieure à trente ans

  • Usucapion