- Arrêt du 11 octobre 2012

11/10/2012 - C.10.0260.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Conclusions de l'avocat général Genicot.

Arrêt - Texte intégral

N° C.10.0260.F

1. L. S. et

2. M. P.,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile,

contre

1. M. I. et

2. S. C.,

défendeurs en cassation,

représentés par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile,

en présence de

IMMOBILIÈRE LE LION, société anonyme dont le siège social est établi à Watermael-Boitsfort, avenue Delleur, 8,

partie appelée en déclaration d'arrêt commun,

représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 26 novembre 2009 par la cour d'appel de Bruxelles.

Le 20 septembre 2012, l'avocat général Jean Marie Genicot a déposé des conclusions au greffe.

Le président Christian Storck a fait rapport et l'avocat général

Jean Marie Genicot a été entendu en ses conclusions.

II. Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

Articles 1101, 1108, 1134, 1135, 1142, 1145, 1146, 1150, 1151, 1184, 1582, 1583, 1584, 1589, 1603, 1625, 1626, 1628, 1630 et 1633 du Code civil

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt rejette la demande par laquelle les demandeurs réclamaient la condamnation des défendeurs à leur payer solidairement ou in solidum une indemnité évaluée à la somme de 1.500.000 euros, sous réserve de modifications, destinée à réparer le dommage subi par eux en raison de la perte sur la plus-value de l'immeuble, aux motifs suivants :

« En mai 2004, les [défendeurs] ont décidé de mettre en vente leur propriété située ... à ... ;

À cette fin, ils ont confié à la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] un contrat d'agence immobilière dont il n'est pas contesté qu'il n'a pas été constaté par écrit ;

À cet égard, il ressort de la lettre adressée le 12 mai 2004 aux [défendeurs] par la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] [...] que :

- une mission non exclusive a été confiée à celle-ci en vue de la vente du bien et ce, moyennant des honoraires fixés à trois p.c. du prix de vente définitif (plus taxe sur la valeur ajoutée) ;

- le prix annoncé est de 2.650.000 euros ;

- plusieurs candidats avaient déjà été contactés, dont les [demandeurs], dont la visite est annoncée le mercredi 12 mai 2004 à quatorze heures ;

En effet, dès le 10 mai 2004, agissant dans le cadre de sa mission, la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] avait communiqué par courriel au [demandeur] le descriptif du bien offert au prix de 2.650.000 euros qu'elle avait établi [...] et, le jour même, celui-ci avait répondu, s'informant des possibilités de visiter l'immeuble ;

Le mercredi 12 mai 2004, les [demandeurs] ont visité le bien en présence des [défendeurs] et de monsieur d. K., délégué de la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] ;

Le jeudi 13 mai, les [demandeurs], qui avaient rendez-vous avec la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] pour visiter un autre bien, ont exprimé le souhait de se voir accorder une option de deux mois sur l'immeuble de l'avenue ... et ce, au prix de 75.000 euros ;

Contactés par monsieur d. K., les [défendeurs] ont refusé d'accorder une telle option, marquant néanmoins, ainsi qu'il est dit ci-après, leur acceptation d'octroyer aux [demandeurs] un ‘droit' dont, comme l'a relevé le premier juge, ‘les contours exacts sont au centre du présent litige' ;

Le jeudi 13 mai 2004, les époux H.-S. ont visité le bien qu'ils ont vu encore deux fois le lendemain ;

Le vendredi 14 mai 2004, [la partie appelée en déclaration d'arrêt commun] a écrit aux [demandeurs] : ‘Je vous confirme que j'ai pu obtenir des vendeurs le droit de vous confirmer qu'ils s'engagent à vous tenir informés de toute offre ferme sur leur bien durant un délai de dix jours à dater du 13 mai 2004. Je dois également vous faire part que d'autres amateurs manifestent dès à présent des intérêts vraiment précis. Dès lors, je crois vraiment important de précipiter vos demandes bancaires si vous souhaitez garder toutes vos chances de vous positionner en temps utile. Il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour pouvoir vous aligner sur une offre précise. Je vous tiendrai informé' ;

Le même jour, la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] a écrit aux [défendeurs] : ‘Je vous confirme que j'ai bien noté que vous aviez accepté de donner une priorité [aux demandeurs] pour l'achat de votre propriété. Il ne s'agit pas d'une option mais seulement du droit de s'aligner dans un délai de vingt-quatre heures sur le montant d'une offre qui vous agréerait. [Les demandeurs] entreprennent les demandes bancaires pour savoir s'ils ont la possibilité de financer l'acquisition du bien dans le délai légal, même s'ils acceptent les conditions d'occupation que vous souhaitez. Je me permets de leur confirmer par un courrier votre accord verbal sur ces conditions, puisqu'ils me l'ont demandé. Je vous tiendrai informé bien évidemment des suites réservées par M. et Mme O. H. et M. et Mme D.' ;

Le samedi 15 mai 2004, les époux H.-S. ont visité le bien pour la quatrième fois, en présence de mademoiselle v. Z., déléguée de la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun], et, le même jour, ils ont signé une offre écrite pour le prix de 2.650.000 euros, cette offre prévoyant que la maison serait libre d'occupation pour le 17 janvier 2005, un compromis de vente serait signé au plus tard le lundi 17 mai 2004, un acompte de dix p.c. serait payé le jour du compromis, bloqué chez le notaire de l'acheteur, et l'acte authentique de vente serait signé au plus tard le 17 janvier 2005 ;

Les [défendeurs] ont signé cette offre pour accord [...] ;

Toujours le samedi 15 mai 2004, monsieur d. K. a informé [le demandeur] par téléphone de l'existence d'une offre ferme émanant des époux H.-S. au prix de 2.650.000 euros ;

Le dimanche 16 mai, [le demandeur] a adressé à la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] la télécopie suivante : ‘Déférant à votre lettre du 14 mai ainsi qu'à nos entretiens téléphoniques d'hier après-midi, j'ai l'honneur de vous faire part que j'accepte l'offre de vente de la propriété sise avenue ... à ... de monsieur et madame I. au prix de 2.650.000 euros. La vente est donc parfaite. Vous plairait-il de me faire connaître le nom du notaire des vendeurs afin que je puisse le communiquer au mien' ;

Le même jour, monsieur d. K. a écrit par télécopie aux [défendeurs] : ‘Je prends connaissance de votre décision de vendre la propriété dont référence sous rubrique à M. et Mme O. H. en dépit du fait que vous m'avez autorisé verbalement à octroyer [au demandeur] un droit de préférence de dix jours à dater du 13 mai 2004 (ce qui a été confirmé par mon courrier du 14 mai 2004). Je dois décliner toute responsabilité quant aux suites éventuelles de votre décision. Je reste à votre entière disponibilité pour la conclusion de cette affaire' ;

Les [défendeurs] ont répondu le lendemain, 17 mai 2004 : ‘J'accuse bonne réception de votre lettre du 16 mai dont le contenu me surprend. Dans le courrier que vous adressez le 14 mai [au demandeur], vous lui confirmez que vous avez obtenu de notre part « le droit de vous confirmer qu'il s'engage à vous tenir informé de toute offre ferme sur le bien durant un délai de dix jours à dater du 13 mai 2004 » et en outre qu'« il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour vous aligner sur une offre précise ». Lorsque votre assistante, madame v. Z., m'a fait part de l'intérêt de monsieur et madame H. et qu'elle m'a soumis leur offre, je lui ai demandé si nous étions en droit de l'accepter. Elle m'a répondu par l'affirmative, ce qui m'a été confirmé par mon notaire, étant donné que nous n'avions accordé aucune option [au demandeur] ; le seul engagement que nous avions pris était de le tenir informé d'une autre offre, sans que nous ayons l'obligation de lui vendre le bien à un prix déterminé. Contrairement à ce que [le demandeur] affirme dans le fax [qu'il] vous a adressé le 16 mai, la vente n'est pas parfaite et nous sommes libres de vendre le bien à qui nous le souhaitons. Je regrette que vous décliniez toute responsabilité quant aux suites éventuelles de notre décision, celle-ci ayant été prise en concertation avec votre assistante, madame v. Z., qui était présente lors de toutes les démarches entreprises ce week-end. Je vous demande dès lors de confirmer notre point de vue auprès [du demandeur] envers qui nous estimons n'avoir aucun engagement' ;

Par ailleurs, le même jour, soit le lundi 17 mai 2004 encore, les [défendeurs] ont signé avec les époux H.-S. un compromis de vente préparé par le notaire J. [...] ;

Toujours le lundi 17 mai 2004, [le demandeur] ayant été informé de la signature de ce compromis, a adressé au notaire J., avec copie à la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun], une télécopie qui se lit [...] : ‘Faisant suite à notre entretien téléphonique de ce matin, je vous confirme que je ne partage nullement votre opinion selon laquelle [les défendeurs] seraient en droit de vendre leur propriété à quiconque au mépris des droits qu'ils m'ont consentis ce 14 mai. Permettez-moi également de vous faire part de notre consternation. Mon épouse et moi-même étions convaincus de traiter en toute confiance. Je considère en tout cas que monsieur et madame H. ne pourront acquérir de bonne foi cette propriété et que, si vente il devait y avoir, elle ne me sera pas opposable' ;

Après un échange de correspondance, les [demandeurs] ont saisi le président du tribunal de première instance de Bruxelles, sur requête unilatérale, et, parallèlement, en référé, pour qu'il soit fait interdiction aux [défendeurs] de céder la propriété litigieuse à qui que ce soit, sous peine d'une astreinte de 500.000 euros. Le président du tribunal a fait droit à leur demande par ordonnances respectives des 2 juin et 10 décembre 2004, l'ordonnance de référé étant ultérieurement réformée par arrêt de la cour [d'appel] du 11 août 2005 ;

L'acte de vente du bien entre les [défendeurs] et les époux H.-S. a été reçu le 10 octobre 2005 et transcrit le lendemain à la conservation des hypothèques ;

Entre-temps, les [demandeurs] ont payé, le 6 septembre 2004, les droits d'enregistrement relatifs à la vente de la propriété de l'avenue ... et procédé à l'enregistrement de la lettre du 16 mai 2004 par laquelle [le demandeur] écrit accepter la vente du bien au prix de 2.650.000 euros » ,

et sur les motifs selon lesquels :

« 1. Quant à l' ‘engagement' pris par les [défendeurs] envers les [demandeurs]

Les [demandeurs] font valoir que les [défendeurs] se sont engagés à leur égard, leur accordant un droit de préférence ;

Conformément aux disposions des articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire, c'est aux [demandeurs] qu'il appartient d'en rapporter la preuve. En outre, s'agissant d'un engagement excédant une somme de 375 euros, cette preuve doit être, en principe, rapportée au moyen d'un écrit (article 1341 du Code civil) ou, s'il existe un commencement de preuve par écrit [soit un document émanant de celui contre lequel la demande est formée, ou de son représentant légal ou conventionnel, qui rend vraisemblable le fait allégué (article 1347 du Code civil ; Cass., 14 octobre 1965, Pas., 1966, I, 206)], notamment par présomptions ;

En l'espèce, par sa lettre du 14 mai 2004, [la partie appelée en déclaration d'arrêt commun] a écrit aux [demandeurs] : ‘Je vous confirme que j'ai pu obtenir des vendeurs le droit de vous confirmer qu'ils s'engagent à vous tenir informés de toute offre ferme sur leur bien durant un délai de dix jours à dater du 13 mai 2004 [...]. Il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour pouvoir vous aligner sur une offre précise' ;

Or, indépendamment de toute apparence, il est incontestable que, comme l'a par ailleurs justement constaté le premier juge, la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] avait reçu mandat des [défendeurs] de confirmer cet engagement aux [demandeurs] ;

Si, certes, la mission d'un agent immobilier n'est pas, en principe, d'accomplir des actes juridiques au nom et pour compte de ses clients mais de rechercher des candidats intéressés par l'acquisition de leur propriété, aucune disposition n'interdit qu'il soit également chargé d'un mandat ;

Or, en l'espèce - sans qu'il soit nécessaire aux [demandeurs] de produire un écrit ou un commencement de preuve par écrit puisqu'ils sont des tiers au contrat de mandat -, l'existence de celui-ci est démontrée à suffisance de droit par les éléments suivants :

1. dans sa lettre du 14 mai 2004, la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] a écrit aux [demandeurs] : ‘Je vous confirme que j'ai pu obtenir des vendeurs le droit de vous confirmer qu'ils s'engagent à vous tenir informés de toute offre ferme', l'agence notifiant en leur nom l'engagement pris par les [défendeurs] ;

2. dans sa lettre simultanée, la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] a écrit aux [défendeurs] : ‘Je vous confirme que j'ai bien noté que vous aviez accepté de donner une priorité [aux demandeurs] pour l'achat de votre propriété. Il ne s'agit pas d'une option mais seulement du droit de s'aligner dans un délai de vingt-quatre heures sur le montant d'une offre qui vous agréerait', l'agence confirmant la mission de conférer le ‘droit de s'aligner' aux [demandeurs], donnée par les [défendeurs] ;

Il convient de relever ici que les [défendeurs], non seulement n'ont pas contesté in illo tempore les instructions qu'ils avaient données et qui sont ainsi rappelées, mais encore qu'ils s'y réfèrent expressément au deuxième paragraphe de leur lettre du 14 mai 2004 [...], le paragraphe suivant dans cette lettre ne confirmant nullement leur thèse selon laquelle la faculté d'alignement n'offrait aucun droit aux [demandeurs], mais ayant un objet tout différent, ainsi qu'il est dit au point 4 ci-dessous ;

3. Les [défendeurs] qui, certes, donnent au ‘droit' concédé une portée différente (cf. leurs conclusions déposées le 30 mai 2008, pages 4 et 8 : ‘il est indiscutable que les [défendeurs] ont fait une concession aux [demandeurs]), non seulement ne contestent pas sérieusement avoir donné mandat à la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] de céder un ‘droit' en leur nom aux [demandeurs], mais encore ont exécuté, au moins pour partie, l'engagement contracté par leur mandataire (cf. : ‘nous nous étions engagés à vous tenir informés de toute offre, ce qui a été fait par [la partie appelée en déclaration d'arrêt commun], lettre du 18 mai 2004 des [défendeurs] au demandeur), puisqu'ils ont veillé à ce que les [demandeurs] aient connaissance de l'offre des époux H.-S. et, ainsi qu'il est dit ci-dessous, ont ‘suspendu' leur accord sur cette offre ;

En confirmant la reconnaissance d'un droit au nom de ses clients, la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] n'a pas agi simplement comme leur ‘porte-parole', mais bien comme leur mandataire, accomplissant en leur nom un acte juridique dont elle avait été chargée. Il est sans incidence à cet égard qu'ultérieurement les [demandeurs] aient pu s'adresser directement aux [défendeurs] plutôt qu'à leur mandataire ;

Dès lors que, ainsi qu'il ressort de ce qui précède, la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] était valablement mandatée par les [défendeurs] pour concéder un droit en leur nom aux [demandeurs] et que l'agence, agissant dans le cadre de ce mandat, en a fait part à ces derniers par la lettre précitée du 14 mai 2004, il faut considérer que cette lettre constitue un commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 du Code civil et que, partant, les [demandeurs] sont autorisés à rapporter la preuve des contours du droit qui leur a été concédé, notamment par présomptions ;

La lettre du 14 mai 2004 contient deux éléments concernant l'engagement des [défendeurs] :

- pour les vendeurs, une obligation d'information en ce qui concerne les offres reçues et ce, pendant dix jours (note de la cour d'appel : obligation à laquelle ils se sont tenus, ainsi qu'il est dit plus haut) ;

- pour les acquéreurs, un droit de ‘s'aligner' sur une offre précise, et ce, dans les vingt-quatre heures ;

Les parties divergent sur l'interprétation qu'il convient de donner aux mots ‘s'aligner' ;

Selon le sens commun, ‘s'aligner' signifie ‘se ranger, être rangé sur la même ligne' (cf. Larousse), de telle sorte qu'il faut comprendre, en toute hypothèse, que les [défendeurs], au travers de la lettre de leur mandataire du 14 mai 2004, ont entendu, non seulement que les [demandeurs] soient informés de toutes offres qu'ils recevraient, mais encore qu'ils aient la faculté de ‘s'aligner' sur cette offre, c'est-à-dire de faire une offre identique et ce, dans un délai de vingt-quatre heures ;

Or, il faut relever que, selon les termes du descriptif, l'immeuble litigieux est proposé à la vente pour le prix de 2.650.000 euros et qu'il n'est ni démontré ni même allégué que les [défendeurs] entendaient recevoir un prix supérieur. En d'autres termes, s'ils recevaient d'un tiers une offre d'acheter l'immeuble au prix de 2.650.000 euros, les [demandeurs] avaient la faculté de ‘s'aligner' sur les termes et conditions d'une telle offre ;

Si, comme le soutiennent en substance les [défendeurs], le fait de ‘s'aligner' devait seulement permettre aux [demandeurs] de faire savoir qu'ils formulaient la même offre que le tiers, la clause ‘il vous sera donné un délai de vingt-quatre heures pour pouvoir vous aligner sur une offre précise' ne présente aucun intérêt pour les [demandeurs] ;

En revanche, si les mots ‘s'aligner' impliquent que ces derniers, en formulant une offre identique à celle du tiers, doivent être préférés à ce dernier, la clause prend toute sa signification (cf. article 1157 du Code civil) ;

Il convient, à cet égard, de relever que c'est bien cette signification qui était donnée, in tempore non suspecto, par monsieur d. K., intervenu trois jours plus tôt comme mandataire des [défendeurs] pour confirmer aux [demandeurs] le droit qui leur était octroyé ; monsieur d. K., professionnel de l'immobilier, a écrit en effet aux [défendeurs] le 16 mai 2004 : ‘vous m'avez autorisé verbalement à octroyer [au demandeur] un droit de préférence de dix jours à dater du 13 mai 2003', le ‘droit de préférence' étant, par essence, le droit d'être préféré, comme en l'espèce, à une tierce personne ;

Les [défendeurs], se référant notamment aux conclusions prises par la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] devant le premier juge, soutiennent vainement qu'ils devaient, à offre égale, conserver la faculté de choisir à qui ils décideraient de vendre leur bien ;

En effet, cette thèse ne repose ni sur les termes employés pour confirmer aux [demandeurs] le droit qui leur a été octroyé ni sur aucun élément objectif entourant les circonstances dans lesquelles ce droit leur a été concédé, étant par ailleurs souligné que les [demandeurs] avaient, eux, sollicité l'octroi d'un droit plus contraignant encore pour les vendeurs, à savoir une option de deux mois sur l'immeuble puisqu'une telle option était de nature à ‘geler' la vente du bien pendant deux mois et que le fait que l'option qu'ils avaient demandée leur ait été refusée n'implique pas, en soi, le refus d'un droit de préférence ;

En outre, ainsi qu'il ressort de ce qui est dit ci-dessus, cette thèse revient à vider de son contenu le droit d'alignement reconnu aux [demandeurs] ;

Par ailleurs, le fait que ni l'acceptation le 15 mai 2004 par les [défendeurs] de l'offre des époux H.-S. ni le compromis signé entre eux le 17 mai 2004 (soit postérieurement à la télécopie du 16 mai 2004 par laquelle les [demandeurs] ont déclaré s'aligner sur l'offre précitée) ne soient assortis d'une condition suspensive de non-alignement des [demandeurs] n'est pas de nature à démontrer que, nonobstant le droit qu'ils leur avaient concédé, les [défendeurs] s'étaient réservé la faculté de choisir à qui ils vendraient leur bien ;

À cet égard, il est sans pertinence de relever, comme le font les [défendeurs], que le compromis qu'ils ont signé le 17 mai 2004 avec les époux H.-S. ne comporte pas de clause suspensive relative au droit d'alignement. En effet, ainsi qu'il ressort des documents soumis à la cour [d'appel], au moment de la signature de ce compromis, les [défendeurs] avaient déjà définitivement arrêté leur décision de ne pas respecter l'engagement qu'ils avaient pris en faveur des [demandeurs] ;

Également à cet égard, il est significatif de constater que si, certes, les [défendeurs] n'ont pas expressément assorti d'une clause suspensive l'accord qu'ils ont donné le 15 mai 2004 à l'offre des époux H.-S., il n'en demeure pas moins que, ainsi qu'il ressort des explications concordantes tant de la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] (note de la cour d'appel : cf. les conclusions de synthèse, point 18, p. 5 : ‘[monsieur d. K.] demande donc à madame v. Z. de conserver l'exemplaire de la promesse réservée aux consorts H. afin de ne parfaire la vente que lorsque les consorts S. auront eu l'occasion de se manifester') que des [défendeurs] (note de la cour d'appel : cf. leurs conclusions, point 6, p. 5 : ‘la représentante de l'agence va conserver, pendant une durée de vingt-quatre heures, l'exemplaire de l'offre d'achat contresignée pour accord par les vendeurs'), que ceux-ci ont manifestement usé d'un ‘stratagème' peu qualifiable pour suspendre les effets de leur accord, ce qui confirme, s'il en est encore besoin, qu'ils avaient accordé aux [demandeurs] un droit de préférence. En effet, en retenant l'exemplaire (instrumentum) de l'offre d'achat du 15 mai 2004 qui leur revenait et, partant, en privant les époux H.-S. de l'instrument probatoire de leur accord, les [défendeurs] confirment par leur comportement, non seulement le droit qu'ils ont concédé aux [demandeurs], mais également que, contrairement à ce que [les défendeurs] affirment, ils n'avaient pas conservé le droit de vendre à qui ils voulaient, sans quoi cette rétention de document n'avait aucun sens puisque, selon leur thèse, ils pouvaient, en définitive, vendre aux époux H.-S. à tout moment ;

Contrairement à ce qu'affirment les [défendeurs], selon lesquels ‘aucune raison ne justifie [qu'ils] octroient un droit de préférence', l'octroi de ce droit est justifié, ne serait-ce que pour répondre à l'offre d'une option payante qui leur avait été faite ;

Par ailleurs, c'est à tort que les [défendeurs] tentent de nier le droit consenti aux [demandeurs] en affirmant que ‘l'on peut se demander pourquoi [la partie appelée en déclaration d'arrêt commun], familiarisée avec un mécanisme tel le droit de préférence, ne l'aurait pas qualifié comme tel' dans la lettre du 14 mai 2004. En effet, la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] n'était pas tenue d'utiliser un vocabulaire spécifique pour définir la préférence donnée aux [demandeurs], préférence qui ne souffre d'aucune ambiguïté selon les termes utilisés par l'agence dans la lettre de confirmation du 14 mai 2004 qu'elle a adressée à ses mandants (cf. ‘Je vous confirme que j'ai noté que vous aviez accepté de donner une priorité') ;

Il n'est ni démontré ni même allégué qu'en déclarant, par leur télécopie du 16 mai 2004, ‘s'aligner' sur l'offre des époux H.-S. (dont les conditions ressortent de leur offre d'achat du 15 mai 2004), les [demandeurs] se seraient écartés des conditions offertes par ces derniers ;

À cet égard, les courriers de la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun], qui - sans émaner des [demandeurs] - évoquent les contacts que ceux-ci devaient prendre avec leur banquier, ne peuvent aucunement accréditer la thèse d'une solvabilité insuffisante pour acquérir le bien (insuffisance qui n'est, par ailleurs, pas alléguée comme n'est pas davantage démontré le fait que les [défendeurs] auraient subordonné leur accord à la production de garanties bancaires par les [demandeurs], comme tente de l'affirmer la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun], alors qu'ils visent les démarches qu'il est unanimement admis que l'acquéreur d'un bien immeuble doit réaliser pour disposer des liquidités nécessaires au moment du paiement du prix. Dans ce contexte, la lettre des [demandeurs] du 17 mai 2004 n'est qu'une démonstration complémentaire de leur surface financière mais aussi, alors qu'il semble que les [défendeurs] étaient intéressés par l'acquisition d'un appartement à Bruxelles, de dégager entre acheteurs et vendeurs, sous la forme d'un échange, une solution qui pouvait être intéressante pour tous, tout en présentant des avantages fiscaux ;

Dès lors qu'il n'est ni démontré ni allégué que les [demandeurs], d'une part, et les [défendeurs], d'autre part, auraient - indépendamment des conditions précisées par ces derniers dans leur offre d'achat du 15 mai 2004 - entendu déroger d'une quelconque manière aux conditions habituellement rencontrées lors d'une vente (état du bien, liberté de charges et hypothèques, servitudes urbanismes, etc.), il ressort de ce qui est dit ci-dessus qu'en déclarant ‘s'aligner' sur l'offre des époux H.-S. par leur télécopie du 16 mai 2004, les [demandeurs] ont confirmé leur accord sur le prix et sur la chose, de sorte que la vente de l'immeuble situé avenue ... à ..., était parfaite au sens de l'article 1583 du Code civil ;

Il n'y a, à ce sujet, pas d'ambiguïté, contrairement à ce que tente de soutenir la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun]. En effet, en faisant référence à l'entretien téléphonique de la veille, par lequel la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] lui a fait connaître l'offre des époux H.-S. et en écrivant ‘j'accepte l'offre' et en écrivant logiquement ‘la vente est donc parfaite' dans sa lettre du 16 mai 2004, [le demandeur] a, dans le délai convenu, exercé le droit d'alignement octroyé à la [demanderesse] et à lui-même, de sorte qu'ils devaient être préférés comme acquéreurs aux époux H.-S. ;

2. Quant aux manquements reprochés par les [demandeurs] aux [défendeurs] et à la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun]

2.1. Les manquements des [défendeurs]

En acceptant l'offre des époux H.-S. et, par voie de conséquence, en refusant de vendre leur bien aux [demandeurs] nonobstant le droit d'alignement qu'ils leur avaient octroyé et que ceux-ci ont exercé dans les limites convenues, ainsi qu'il ressort de ce qui est dit ci-dessus, les [défendeurs] ont commis une faute qui a entraîné pour les [demandeurs] un préjudice dont ils sont fondés à réclamer la réparation »,

ainsi que sur les motifs suivants :

« 3. Quant au dommage des [demandeurs]

Dès lors que, par la faute des [défendeurs], les [demandeurs] ont été privés [...] de la possibilité de finaliser l'acquisition de l'immeuble, c'est à bon droit qu'ils réclament la réparation du préjudice qui en découle ;

Les [demandeurs] réclament à ce titre en ordre principal une somme de (1.500.000 euros) ‘sous réserve de modification' [...] pour la perte sur la plus-value de l'immeuble ;

En ce qui concerne la perte sur la plus-value de l'immeuble, les [demandeurs], qui estiment avoir été ‘évincés' par les [défendeurs], fondent la demande sur l'article 1633 du Code civil qui dispose que, ‘si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l'époque de l'éviction, indépendamment du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du prix de la vente'. L'éviction consiste dans tout fait quelconque, émanant du vendeur lui-même ou d'un tiers, ayant pour effet d'enlever à l'acheteur, en tout ou en partie, la propriété ou l'usage de la chose vendue. Elle suppose nécessairement la dépossession (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, n° 124) ;

Or, en l'espèce, les [demandeurs] ne sont pas fondés à reprocher au [défendeurs] de les avoir ‘dépossédés' de l'immeuble litigieux en ne respectant pas le droit de préférence qu'ils leur avaient concédé, parce qu'au moment (note de la cour d'appel : soit le 15 mai 2004 en contresignant pour accord l'offre d'achat et le 17 mai 2004 en signant le compromis de vente en l'étude du notaire J.) où ils ont définitivement scellé la vente du bien aux époux H.-S., les [demandeurs], bien qu'en en étant valablement les acquéreurs ainsi qu'il est dit ci-dessus, n'en étaient pas encore les propriétaires ;

En effet, alors qu'il n'est pas contesté que le compromis de vente signé par les époux H.-S. le 17 mai 2004 reflète les conditions de leur offre du 15 mai 2004 et que, ainsi qu'il ressort de ce qui est dit ci-dessus, les [demandeurs] se sont alignés sur ces conditions, les faisant leurs, il était entendu que le transfert de propriété ne devait se réaliser qu'au moment de la passation de l'acte authentique qui ne devait pas intervenir avant le 17 janvier 2005 ;

Dès lors qu'ils n'ont pas été évincés au sens des articles 1603 et 1625 et suivants du Code civil, les [demandeurs] ne sont pas fondés à réclamer l'indemnisation prévue par l'article 1633 du même code. En revanche, ils sont bien fondés à réclamer l'indemnisation dont il est question ci-après, à la suite de la faute commise par les [défendeurs] d'avoir vendu le bien aux époux H.-S. malgré l'engagement qu'ils avaient pris envers les [demandeurs] ».

Griefs

1. Il découle des articles 1582 et 1583 du Code civil que la vente, même faite sous seing privé, est « parfaite entre parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

En vertu de l'article 1584 du Code civil, quelles que soient les modalités de la vente, les effets qu'elle produit entre les parties sont réglés par les principes généraux des conventions, et notamment par les articles 1134 et 1135 du Code civil, qui contraignent le juge à respecter la force obligatoire d'une convention en reconnaissant à celle-ci l'effet que, dans l'interprétation qu'il en donne, elle a légalement entre les parties.

En application des articles 1101, 1108 et 1589 du Code civil, la promesse de vente engage irrévocablement le promettant à réaliser la vente si le bénéficiaire exprime la volonté d'acquérir le bien, pour autant que les parties soient d'accord et échangent leurs consentements sur la chose et sur le prix (Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, 482 ; Cass., 12 décembre 1991, Pas., 1992, I, 284, avec les conclusions du ministère public).

L'article 1603 du Code civil met à charge du vendeur deux obligations principales : « celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ». Cette seconde obligation se décompose elle-même, d'après l'article 1625 du Code civil, en deux objets, dont le premier consiste en la garantie pour l'acheteur « d'une possession paisible de la chose vendue ». Cela implique, d'après l'article 1626 du Code civil, à charge du vendeur, l'obligation de garantir l'acquéreur « de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente », y compris, ajoute l'article 1628 du Code civil, « celle qui résulte de son fait personnel ».

Par application aussi bien des articles 1142, 1145,1146, 1150, 1151 et 1184 que de l'article 1630 du Code civil, « si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur les dommages et intérêts », s'étendant, selon l'article 1633 du Code civil, pour les cas où « la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l'époque de l'éviction [...], à ce qu'elle vaut au-dessus du prix de la vente ».

Sur le fondement de ces dispositions légales, constitue une cause de mise en œuvre de la garantie d'éviction, l'impossibilité dans laquelle se trouve l'acquéreur, alors que la vente est parfaite, de se voir transférer, au terme convenu, la propriété et la jouissance du bien acquis, même si l'acquéreur évincé n'a pas encore été mis en possession lors de la survenance de cette cause.

Il y a, en effet, trouble de droit imputable au vendeur, sanctionné par les dispositions précitées, faisant jouer la garantie d'éviction du fait personnel, lorsque le vendeur vend une seconde fois l'immeuble à une autre personne qui fait transcrire son titre avant le preneur acquéreur.

2. L'arrêt déduit, en substance, de l'ensemble des constatations citées au moyen, qu'« en déclarant ‘s'aligner' sur l'offre des époux H.-S. par leur télécopie du 16 mai 2004, [les demandeurs] ont confirmé leur accord sur le prix et sur la chose, de sorte que la vente de l'immeuble situé avenue ... à ..., était parfaite au sens de l'article 1583 du Code civil ; qu'il n'y a, à ce sujet, pas d'ambiguïté, contrairement à ce que tente de soutenir la [partie appelée en déclaration d'arrêt commun] ; qu'en effet, en faisant référence à l'entretien téléphonique de la veille par lequel [cette partie] a fait connaître l'offre des époux H.-S. et en écrivant ‘j'accepte l'offre' et en écrivant logiquement ‘la vente est donc parfaite' dans sa lettre du 16 mai 2004 [...], [le demandeur] a, dans le délai convenu, exercé le droit d'alignement octroyé [aux demandeurs], de sorte qu'ils devaient être préférés comme acquéreurs aux époux H.-S. ».

Il ressort de ces considérations que, dans l'interprétation qu'il en donne, l'arrêt décide que, en vertu de la convention des parties, les demandeurs sont, à l'égard des défendeurs, les véritables acquéreurs de l'immeuble en litige.

Par ailleurs, l'arrêt relève, néanmoins, dans les constations citées au moyen, que :

- « l'acte de vente du bien entre les [défendeurs] et les époux H.-S. a été reçu le 10 octobre 2005 et transcrit le lendemain à la conservation des hypothèques » ;

- « entre-temps, [les demandeurs] ont payé, le 6 septembre 2004, les droits d'enregistrement relatifs à la vente de la propriété de l'avenue

... et procédé à l'enregistrement de la lettre du 16 mai 2004 par laquelle [le demandeur] écrit accepter la vente du bien au prix de 2.650.000 euros et, par acte du 17 septembre 2004, ont assigné [les défendeurs] devant le tribunal de première instance de Bruxelles, pour (à ce stade de la procédure) les entendre condamner, sous peine d'astreinte, à passer avec eux l'acte authentique de vente de l'immeuble de l'avenue ... » ;

- « au moment de la signature de ce compromis (conclu avec les époux H.-S.), [les défendeurs] avaient déjà définitivement arrêté leur décision de ne pas respecter l'engagement qu'ils avaient pris en faveur des [demandeurs] » ;

- les défendeurs « ont manifestement usé d'un ‘stratagème' peu qualifiable pour suspendre les effets de leur accord, ce qui confirme, s'il en est encore besoin, qu'ils avaient accordé aux [demandeurs] un droit de préférence ».

Ces considérations montrent que, par le fait des défendeurs, vendeurs de l'immeuble en litige aux demandeurs, ces derniers ont été évincés de la totalité du bien vendu.

Les demandeurs se trouvaient donc justifiés à mettre en oeuvre la garantie d'éviction au sens des articles 1625 et 1626 du Code civil afin d'obtenir la condamnation des défendeurs à leur payer les dommages intérêts attribués par les articles 1142, 1145, 1146, 1150, 1151, 1184, 1630 et, en particulier, 1633 du Code civil mettant à charge du vendeur l'obligation de payer à l'acheteur évincé ce que la chose vaut « au-dessus du prix de la vente ».

En conséquence, en décidant de rejeter la réclamation des demandeurs d'obtenir, sur le fondement des dispositions légales précitées et, en particulier, de l'article 1633 du Code civil, le paiement d'une somme de 1.500.000 euros à charge des défendeurs afin de réparer la perte sur la plus-value de l'immeuble, par les motifs cités au moyen et, notamment, que « l'éviction [...] suppose nécessairement la dépossession [...] ; qu'en l'espèce, [les demandeurs] ne sont pas fondés à reprocher aux [défendeurs] de les avoir ‘dépossédés' de l'immeuble litigieux en ne respectant pas le droit de préférence qu'ils leur avaient concédé, parce qu'au moment où ils ont définitivement scellé la vente du bien aux époux H.-S., [les demandeurs], bien qu'en en étant valablement les acquéreurs ainsi qu'il est dit ci-dessus, n'en étaient pas encore les propriétaires ; qu'effet, alors qu'il n'est pas contesté que le compromis de vente signé par les époux H.-S. le 17 mai 2004 reflète les conditions de leur offre du 15 mai 2004 (...) et que, ainsi qu'il ressort de ce qui est dit ci-dessus, [les demandeurs] se sont alignés sur ces conditions, les faisant leurs, il était entendu que le transfert de propriété ne devait se réaliser qu'au moment de la passation de l'acte authentique qui ne devait pas intervenir avant [le] 17 janvier 2005 ; que, dès lors qu'ils n'ont pas été évincés au sens des articles 1603 et 1625 et suivants du Code civil, les [demandeurs] ne sont pas fondés à réclamer l'indemnisation prévue par l'article 1633 du même code », l'arrêt méconnaît, dans l'interprétation qu'il en donne, les effets légaux produits entre les parties par la convention de vente conclue le 16 mai 2004 et, partant, viole la force obligatoire de cette convention (violation des articles 1101, 1108,1134, 1135, 1582, 1583, 1584 et 1589 du Code civil) ainsi que les effets légaux de la garantie d'éviction de son fait personnel due à l'acquéreur par le vendeur, telle qu'elle était mise en œuvre par les demandeurs à l'égard des défendeurs (violation des article 1142, 1145, 1146, 1150, 1151, 1184, 1603, 1625, 1626, 1628, 1630 et 1633 du Code civil).

III. La décision de la Cour

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen par la partie appelée en déclaration d'arrêt commun et déduite du défaut d'intérêt :

La partie appelée en déclaration d'arrêt commun soutient que celui qui accorde un droit de préférence s'oblige uniquement à ne pas vendre à une personne autre que le bénéficiaire, qu'en conséquence, les demandeurs, auxquels, suivant l'analyse de l'arrêt, les défendeurs avaient consenti, non une promesse unilatérale de vente, mais un droit de préférence seulement, n'ont pu conclure une vente portant sur l'immeuble litigieux en s'alignant sur le prix agréé par les défendeurs, de sorte que le refus de l'arrêt de reconnaître aux demandeurs le bénéfice de la garantie d'éviction en raison de la vente de cet immeuble aux époux H.-S. est légalement justifié.

L'arrêt décide toutefois, par un motif que le moyen ne critique pas et auquel la Cour ne saurait dès lors en substituer un autre sans excéder ses pouvoirs, qu' « en déclarant ‘s'aligner' sur l'offre des époux H.-S. par leur télécopie du 16 mai 2004, les [demandeurs] ont confirmé leur accord sur le prix et sur la chose, de telle sorte que la vente de l'immeuble [litigieux] était parfaite au sens de l'article 1583 du Code civil ».

La fin de non-recevoir ne peut être accueillie.

Sur le fondement du moyen :

En vertu de l'article 1626 du Code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Suivant l'article 1630, 4°, de ce code, lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

Conformément à l'article 1633 du même code, si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l'époque de l'éviction, indépendamment même du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du prix de la vente.

La garantie d'éviction, qui est un effet de la vente, n'est pas exclue par le fait que le transfert de la propriété de la chose vendue est différé.

L'arrêt considère que les demandeurs ont conclu une vente parfaite de l'immeuble litigieux avec les défendeurs le 16 mai 2004 et que les défendeurs ont vendu le même immeuble aux époux H.-S. en vertu d'un compromis signé le 17 mai 2004, l'acte authentique de cette vente ayant été passé le 10 octobre 2005 et transcrit le lendemain à la conservation des hypothèques.

En considérant, pour refuser aux demandeurs le bénéfice de la garantie d'éviction qu'ils invoquaient et rejeter la demande qu'ils fondaient sur l'article 1633 du Code civil, que « l'éviction consiste dans tout fait quelconque, émanant du vendeur lui-même ou d'un tiers, ayant pour effet d'enlever à l'acheteur, en tout ou en partie, la propriété ou l'usage de la chose vendue, [qu'] elle suppose nécessairement la dépossession, [qu'] en l'espèce, les [demandeurs] ne sont pas fondés à reprocher aux [défendeurs] de les avoir ‘dépossédés' de l'immeuble litigieux en ne respectant pas le droit de préférence qu'ils avaient concédé parce qu'au moment où ils ont définitivement scellé la vente du bien aux époux H.-S., les [demandeurs], bien qu'en étant valablement les acquéreurs [...], n'en étaient pas encore les propriétaires, [qu'] en effet, [...] il était entendu que le transfert de propriété [à leur profit] ne devait se réaliser qu'au moment de la passation de l'acte authentique, qui ne devait pas intervenir avant le 17 janvier 2005 », l'arrêt viole les dispositions légales précitées.

Le moyen est fondé.

Sur la demande en déclaration d'arrêt commun :

Les demandeurs ne critiquent pas la décision déclarant non fondée leur demande contre la partie appelée en déclaration d'arrêt commun, décision d'ailleurs sans lien avec les décisions cassées.

Ils sont dès lors sans intérêt à demander que l'arrêt soit déclaré commun à cette partie.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué en tant qu'il dit non fondée la demande des demandeurs fondée sur l'article 1633 du Code civil et qu'il statue sur les dépens, à l'exception de ceux de la partie appelée en déclaration d'arrêt commun ;

Rejette la demande en déclaration d'arrêt commun ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Condamne les demandeurs aux dépens de la partie appelée en déclaration d'arrêt commun ;

Réserve le surplus des dépens pour qu'il soit statué sur celui-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Liège.

Les dépens de la partie appelée en déclaration d'arrêt commun taxés à la somme de cent septante et un euros vingt-quatre centimes.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, le conseiller Didier Batselé, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Alain Simon et Michel Lemal, et prononcé en audience publique du onze octobre deux mille douze par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont M. Lemal A. Simon

A. Fettweis D. Batselé Chr. Storck

Mots libres

  • Garantie d'éviction

  • Transfert de propriété différé

  • Application