- Arrêt du 18 octobre 2013

18/10/2013 - C.12.0209.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
L’association des copropriétaires peut ester en justice en vue d’assurer la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles; la bonne administration de l’immeuble peut impliquer des actes de disposition.

Arrêt - Texte intégral

N° C.12.0209.F

1. BELGIAN BUILDING AND PROMOTION COMPANY, société anonyme dont le siège social est établi à Malines (Heffen), steenweg op Blaasveld, 56 A,

2. INTERNATIONAL BUILDING ORGANISATION, société anonyme dont le siège social est établi à Malines (Heffen), steenweg op Blaasveld, 56 A,

demanderesses en cassation,

représentées par Maître Paul Wouters, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Louvain, Koning Leopold I straat, 3, où il est fait élection de domicile,

contre

1. ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VERSAILLES VI, dont le siège est établi à Bruxelles, rue du Craetveld, 137/139, représentée par son syndic, la société anonyme Régie immobilière et mobilière, dont le siège social est établi à Etterbeek, square Charles-Maurice Wiser, 13,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

2. ARCHI DS, société civile ayant emprunté la forme de la société privée à responsabilité limitée, dont le siège est établi à Beersel (Huizingen), Guido Gezellestraat, 126,

défenderesse en cassation,

3. a) T. S. et

b) A. D.,

4. a) J.-P. G. et

b) A. H.,

5. J. V.,

6. a) B. L. et

b) E. H.,

défendeurs en cassation ou, à tout le moins, parties appelées en déclaration d'arrêt commun.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 15 septembre 2011 par la cour d'appel de Bruxelles.

Le conseiller Didier Batselé a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

II. Le moyen de cassation

Les demanderesses présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 577-5, spécialement § 3, et 577-9, spécialement § 1er (tel qu'il était en vigueur avant sa modification par la loi du 2 juin 2010), du Code civil ;

- articles 17 et 18 du Code judiciaire.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt réforme les jugements entrepris, déclare l'intervention de la première défenderesse recevable et en partie fondée, et, de ce fait, condamne les demanderesses à lui payer les montants repris en ses pages 44 et 45, ainsi qu'aux dépens des deux instances, aux motifs suivants :

« En vertu de l'article 577-9 du Code civil, introduit par la loi du

30 juin 1994, l'association des copropriétaires est dotée de la personnalité juridique et a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant ;

L'objet de l'association des copropriétaires se limite à la conservation et à l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis (article 577-5, § 3, du Code civil) ;

Si elle n'est pas propriétaire des parties communes, elle en assume néanmoins la gestion et leur bon état relève des finalités propres pour lesquelles l'association des copropriétaires a reçu la personnalité juridique ;

L'action en responsabilité qu'elle intente contre les promoteurs et constructeurs en raison de l'état des parties communes est donc recevable au regard des objectifs poursuivis par le législateur de 1994 ;

Surabondamment, il y a lieu d'observer que, vu l'existence, sur cette question, de deux courants jurisprudentiels et doctrinaux en sens contraire, les intentions du législateur ont été récemment précisées par l'ajout, à l'article 577-9, § 1er, du Code civil, d'un alinéa qui indique que l'association des copropriétaires est en droit d'agir en justice en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes et qu'elle est réputée avoir qualité et intérêt pour la défense de ces droits ;

Il en résulte que l'association des copropriétaires [...] a qualité et intérêt pour agir et que le jugement du 15 septembre 2006 est réformé en ce qu'il déclare irrecevable la demande formée par cette association ».

Griefs

L'introduction d'une action en justice suppose intérêt et qualité à agir, suivant les articles 17 et 18 du Code judiciaire. Ces conditions doivent être présentes au moment de l'introduction de l'action.

Selon l'article 577-9, § 1er, du Code civil, en vigueur avant sa modification par la loi du 2 juin 2010, l'association des copropriétaires est dotée de la personnalité juridique et a qualité pour agir en justice, en demandant comme en défendant.

Toutefois, selon l'article 577-5, § 3, du Code civil, l'objet de l'association des copropriétaires consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles en copropriété et c'est en fonction de son objet, limité, que l'étendue de son droit à ester en justice doit être appréciée.

À cet égard, il convient de souligner que l'association des copropriétaires n'est pas propriétaire de l'immeuble ou des parties communes de l'immeuble. Elle n'a, par ailleurs, pas de relation contractuelle avec l'entrepreneur. Partant, elle n'a pas intérêt et qualité pour introduire une action en responsabilité à l'encontre du promoteur ou du constructeur, en raison de l'état des parties communes de l'immeuble dont elle n'est pas ou ne devient pas propriétaire.

En l'espèce, il ressort de l'arrêt que l'action de la première défenderesse, dont l'objet est plus amplement décrit aux pages 15 et suivantes de l'arrêt, tendait, en substance, à obtenir la condamnation des demanderesses au paiement de montants qui représentaient, selon le cas, 100, 75 ou 50 p.c. des travaux de remède à certaines parties communes de l'immeuble, ainsi qu'à des dommages et intérêts pour privation de jouissance.

Il s'ensuit que l'arrêt, qui décide que l'action de l'association des copropriétaires, ici première défenderesse, à l'encontre des demanderesses est recevable (et partiellement fondée), viole les articles 17 et 18 du Code judiciaire ainsi que les articles 577-5, spécialement § 3, et 577-9, spécialement § 1er (en vigueur avant sa modification par la loi du 2 juin 2010), du Code civil), dans la mesure où l'association des copropriétaires n'est pas propriétaire des parties communes de l'immeuble et où l'action introduite ne rentre pas dans la catégorie des actes d'administration et de gestion visés par l'article 577-5, § 3, du Code civil (violation de cette dernière disposition).

III. La décision de la Cour

L'article 577-5, § 1er, alinéa 1er, du Code civil reconnaît la personnalité juridique à toute association de copropriétaires qui satisfait aux conditions légales.

L'article 577-5, § 3, de ce code dispose que l'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

En vertu de l'article 577-9, § 1er, alinéa 1er, du même code, l'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.

Il découle de ces dispositions que l'association des copropriétaires peut ester en justice en vue d'assurer la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.

Les travaux préparatoires de la loi énoncent que la bonne administration de l'immeuble peut impliquer des actes de disposition.

L'arrêt, qui considère que, bien que l'association des copropriétaires ne soit pas « propriétaire des parties communes, elle en assume néanmoins la gestion, et que leur bon état relève des finalités propres pour lesquelles l'association des copropriétaires a reçu la personnalité juridique », que « l'action en responsabilité qu'elle intente contre les promoteurs et constructeurs en raison de l'état des parties communes est donc recevable, au regard des objectifs poursuivis par le législateur de 1994 », et que, « surabondamment, il y a lieu d'observer que, vu l'existence, sur cette question, de deux courants jurisprudentiels et doctrinaux en sens contraire, les intentions du législateur ont été récemment précisées par l'ajout, à l'article 577-9, § 1er, du Code civil, d'un alinéa qui indique que l'association des copropriétaires est en droit d'agir en justice en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes et qu'elle est réputée avoir qualité et intérêt pour la défense de ces droits », justifie légalement sa décision que « l'association des copropriétaires [...] a qualité et intérêt pour agir et que le jugement du 15 septembre 2006 est réformé en ce qu'il déclare irrecevable la demande formée par cette association ».

Le moyen ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne les demanderesses aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de mille cent quarante-cinq euros cinquante-neuf centimes envers les parties demanderesses et à la somme de trois cent nonante-cinq euros soixante et un centimes envers la première partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, le conseiller Didier Batselé, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Martine Regout et Marie-Claire Ernotte, et prononcé en audience publique du dix-huit octobre deux mille treize par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont M.-Cl. Ernotte M. Regout

A. Fettweis D. Batselé Chr. Storck

Mots libres

  • Copropriété

  • Association de copropriétaires

  • Capacité d'agir en justice