- Arrêt du 11 janvier 2011

11/01/2011 - 2008AR2005

Jurisprudence

Résumé

Samenvatting 1

Een persoon die een derde is in de verhouding tussen twee andere personen en hun notaris is niet per se gehouden om het bestaan van een de lastgeving gegeven door deze twee personen aan de notaris, door middel van een geschrift te bewijzen. Artikel 1341 BW legt de partijen (en niet derden) op, een bewijsstuk op te maken van de rechtshandeling waartoe ze overgaan. Derden mogen dus wel het bestaan van de lastgeving bewijzen door middel van getuigen of vermoedens.


Arrêt - Texte intégral

HET HOF VAN BEROEP TE BRUSSEL

1e kamer,

A.R. Nr.: 2008/AR/2005

zetelend in burgerlijke zaken,

Rep. nr.: 2011/ na beraad, wijst volgend arrest:

INZAKE VAN:

ORBIS N.V., met maatschappelijke zetel te 9051 SINT-DENIJS-WESTREM, Kortrijksesteenweg 1157, ingeschreven met KBO-nummer 0472.307.054,

appellante,

vertegenwoordigd door Mr. JANSSENS B. loco Mr. BURSSENS Frank, advocaat te 9052 ZWIJNAARDE, Bollenbergen 2A bus 20 ;

TEGEN:

1. C. K.,

2. C. Y.,

geïntimeerden,

beiden vertegenwoordigd door Mr. MOERDIJK K. loco Mr. DE BIE Eduard, advocaat te 2018 ANTWERPEN, Lange Lozanastraat 145-147 ;

Overeenkomsten. Lastgeving aan een notaris. Beweerd schijnmandaat in hoofde van de notaris. Bewijs.

Een persoon die een derde is in de verhouding tussen twee andere personen en hun notaris is niet per se gehouden om het bestaan van een de lastgeving gegeven door deze twee personen aan de notaris, door middel van een geschrift te bewijzen. Artikel 1341 BW legt de partijen (en niet derden) op, een bewijsstuk op te maken van de rechtshandeling waartoe ze overgaan. Derden mogen dus wel het bestaan van de lastgeving bewijzen door middel van getuigen of vermoedens.

Gelet op de stukken van de rechtspleging, inz.:

Ø het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel (10de kamer) na tegenspraak uitgesproken op 21 april 2008, aan appellante bij exploot van 23 juni 2008 betekend;

Ø het verzoekschrift tot hoger beroep, op 22 juli 2008 ter griffie neergelegd;

Ø de conclusie en syntheseconclusie van appellante;

Ø de conclusie, syntheseconclusie en laatste syntheseconclusie van geïntimeerden.

Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzitting van 29 november 2010 en gelet op de stukken die zij neerlegden.

I. Antecedenten

1. Appellante stelt hoger beroep in tegen het bestreden vonnis dat haar oorspronkelijke vordering tegen geïntimeerden ongegrond verklaart en haar tot de gerechtskosten, inclusief 15.000 euro rechtsplegingsvergoeding, veroordeelt.

Appellante vordert voor het hof met de hervorming van het vonnis haar oorspronkelijke vordering gegrond te verklaren en vordert in hoofdorde de ontbinding van de overeenkomst tussen partijen ten laste van geïntimeerden, met veroordeling van geïntimeerden, solidair, minstens in solidum tot betaling van een provisionele schadevergoeding van een euro. In ondergeschikte orde vordert appellante te zeggen voor recht dat geïntimeerden zich schuldig hebben gemaakt aan een precontractuele fout en hen om deze reden te veroordelen tot betaling van een provisionele schadevergoeding van een euro.

Appellante vordert vervolgens de aanstelling van een gerechtsdeskundige met de opdracht (samengevat) (1) de litigieuze onroerende goederen te beschrijven (2) advies te geven over de schade die zij geleden heeft doordat zij door de fout van geïntimeerden de opstalrechten op die onroerende goederen zou hebben mislopen.

Zij vordert de gerechtskosten van beide aanleggen en verzoekt het hof, wat de rechtsplegingsvergoedingen in eerste aanleg betreft, een prejudiciële vraag te stellen aan het Grondwettelijk Hof met betrekking tot het in voege treden van de wet van 21 april 2007.

Het hoger beroep werd tijdig en regelmatig ingesteld en is ontvankelijk.

2. Geïntimeerden besluiten tot de ongegrondheid van het hoger beroep.

Zij vorderen hun gerechtskosten, inclusief de rechtsplegingsvergoeding begroot op 15.000 euro (maximumbedrag).

II. RELEVANTE FEITELIJKE GEGEVENS

3. Eerste geïntimeerde en zijn zoon, tweede geïntimeerde, zijn onverdeelde eigenaars van een perceel grond met een oppervlakte van 87 aren, 61 centiaren, gelegen te A., eerste afdeling, Adolphe Willemijnsstraat, naast het nummer 178, en een perceel met een oppervlakte van 5 aren, 30 centiaren, eveneens te A., op de hoek van de Groeninckx-De Maylaan en de Adolphe Willemijnsstraat, percelen ten kadaster gekend onder sectie A, nummer 408/B/2 en deel van nummers 408/V, 408/T en 416/2.

Appellante, projectontwikkelaar, wenste ter plaatse een bepaald project (gebouw met 36 appartementen) te verwezenlijken en kwam in het najaar van 2006 in contact met geïntimeerden, via vastgoedmakelaar M. B. te Zaventem om over deze percelen te onderhandelen.

Concrete onderhandelingen werden gevoerd door notaris X. te Z.. Appellante bevestigde bij faxbericht van 3 oktober 2006 aan notaris X. de draagwijdte van het mondelinge akkoord dat op die dag door bemiddeling van de vastgoedmakelaar met geïntimeerden bereikt werd, meer bepaald de verzaking door de eigenaars aan het recht van natrekking voor een bepaalde termijn en aankoopoptie voor de totale prijs van 1.180.000 euro, zulks onder allerlei nader beschreven modaliteiten.

Bij faxbericht van 6 oktober 2006 bevestigde appellante nog eens bepaalde details i.v.m. de huuropbrengsten van ter plaatse aanwezige publiciteitspanelen.

Onderhandelingen werden verder gevoerd.

Notaris X. bevestigde bij faxbericht van 13 oktober 2006 aan appellante de inhoud van het akkoord dat tijdens een bijeenkomst tussen de makelaar en geïntimeerden bereikt werd. Het akkoord was onderworpen aan de voorwaarden dat (1) de geldigheidsduur van de stedenbouwkundige vergunning met één jaar zou verlengd worden en (2) dat het akkoord zou bekrachtigd worden in een schriftelijke overeenkomst op te stellen door notaris X. en de notaris van appellante. Appellante verklaarde later aan de eerste voorwaarde te verzaken (faxbericht van 17 oktober 2006) en de geldigheidsduur van de stedenbouwkundige vergunning werd alleszins verlengd tot 27 december 2006 .

Notaris X. stelde een ontwerpakte op en nodigde de partijen uit op een vergadering op 6 november 2006 op zijn studie. Op deze dag lieten geïntimeerden weten dat zij weigerden de akte overeenkomstig het ontwerp te ondertekenen, hetgeen door notaris X. aan appellante bij faxbericht van dezelfde dag bevestigd werd. Een alternatief voorstel zou op een vergadering op 10 november 2006 besproken worden.

Een nieuwe vergadering werd op 10 november 2006 belegd maar zij werd door geïntimeerden afgezegd.

Notaris X. bevestigde op 13 november 2006 dat de afspraak op verzoek van geïntimeerden afgelast werd. Hij informeerde ook appellante dat geïntimeerden hem op 10 november 2006 een aangetekend schrijven hadden verstuurd waarin "de inhoud van zijn faxberichten van 13 en 20 oktober laatst betwist (wordt) en wordt gesteld dat er geen mondelinge overeenkomst gesloten werd doch dat er louter besprekingen werden gevoerd".

De vastgoedmakelaar bevestigde per mailbericht van 15 november 2006 aan appellante dat eerste geïntimeerde "tijdens de vergadering van 6 november 2006 bij notaris X. verklaard heeft dat hij nog in onderhandeling was met andere kandidaten voor bovenvermeld project".

Appellante stelde geïntimeerden in gebreke bij aangetekende brief van 13 december 2006 en stelde op 12 februari 2007 de vordering in.

III. Bespreking

4. De eerste rechter heeft de vordering afgewezen nu er geen enkel bewijs voorhanden zou zijn van enige lastgevingopdracht door de heren C. aan notaris X., noch van de omvang van diens eventueel mandaat, dat aan hen de eventueel gewekte schijn niet kan toegerekend worden, dat er ook geen bewijs is, en zelfs geen begin van bewijs, door geschrift voorhanden van de overeenkomst waarvan in de brief van 13 oktober 2006 sprake is, bij gebreke waarvan getuigen en vermoedens niet toegelaten zijn om alsnog tot het bewijs van de verkoopovereenkomst te komen.

5. Appellante stelt in hoofdorde dat het wel degelijk vaststaat dat notaris X. als gemandateerde van de geïntimeerden handelde.

Geïntimeerden betwisten dat zij ooit notaris X. als hun lasthebber hebben aangesteld.

6. Appellante dient het bewijs te leveren van de overeenkomst die volgens haar met geïntimeerden afgesloten werd.

Een akte voor een notaris of een onderhandse akte is te dezen vereist nu de beoogde verzaking aan het recht van natrekking en toekenning van een aankoopoptie ongetwijfeld de waarde van 375 euro te boven gaat (artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek). Deze regel lijdt uitzondering wanneer er een begin van bewijs door geschrift aanwezig is (artikel 1347 van het Burgerlijk Wetboek). "Men noemt begin van bewijs door geschrift elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt" (artikel 1347, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek).

De hypothese van de morele onmogelijkheid om zich een schriftelijk bewijs te verschaffen wordt te dezen niet aangehaald en kan overigens in hoofde van een professionele projectontwikkelaar in het kader van een transactie zoals in huidig geval manifest niet voorhanden zijn.

7. Appellante beschikt over geen begin van bewijs door geschrift uitgaande van geïntimeerden zelf en steunt zich bijgevolg op geschriften uitgaande van notaris X., als zijnde de lasthebber van geïntimeerden. Het geschrift dat uitgaat van de lasthebber van de tegenstander maakt immers een begin van geschreven bewijs uit dat gelijkgesteld wordt met een geschrift uitgaande van degene tegen wie men het inroept .

8. Appellante, die een derde is in de verhouding tussen geïntimeerden en notaris X., is niet per se gehouden om het bestaan van een de lastgeving gegeven aan de notaris, door middel van een geschrift te bewijzen. Artikel 1341 legt de partijen (en niet derden) op, een bewijsstuk op te maken van de rechtshandeling waartoe ze overgaan. Derden mogen dus wel het bestaan van de lastgeving bewijzen door middel van getuigen of vermoedens .

9. Geïntimeerden werpen terecht op dat notaris X. nergens in zijn brieven verklaart of te kennen geeft dat hij als mandataris van de geïntimeerden is opgetreden.

Uit de inhoud van de gevoerde briefwisseling moet afgeleid worden dat er bijeenkomsten werden gehouden op de studie van notaris X., telkens in aanwezigheid van geïntimeerden zelf en van de vastgoedmakelaar die appellante vertegenwoordigde. De aanwezigheid van de notaris op deze vergaderingen impliceert op zich geen vermoeden dat hij als lasthebber van geïntimeerden is opgetreden. Geïntimeerden waren zelf aanwezig om hun akkoord te geven over een overeenkomst. De aanwezigheid van notaris X. op die vergaderingen kan evengoed worden verklaard doordat hij later de authentieke akte zou verlijden of nog dat hij, in het kader van een aannemingsovereenkomst met geïntimeerden, van zijn "cliënten", een bemiddelingsopdracht had gekregen. In haar faxbericht van 3 oktober 2006 aan notaris X. maakt appellante bovendien nergens allusie op enig akkoord met de notaris in diens hoedanigheid van lasthebber.

In het faxbericht van 13 oktober 2006 bevestigt notaris X. evenmin op enigerlei wijze dat hijzelf, optredend dan in hoedanigheid van lasthebber van geïntimeerden, zijn definitief akkoord zou hebben gegeven over de inhoud van een overeenkomst. Hij verwijst naar de besprekingen tussen geïntimeerden en de vertegenwoordiger van appellante maar nergens naar een standpunt dat hij zelf als mandataris zou ingenomen hebben.

10. Geïntimeerden hebben bovendien op 10 november 2006 geprotesteerd tegen het bestaan van een zgn. definitief akkoord en hebben geschreven dat er slechts voorbesprekingen waren.

11. Appellante blijft dus in gebreke het bewijs te leveren van het bestaan van een mandaat dat geïntimeerden aan notaris X. zouden hebben verleend. Zij kunnen zich bijgevolg niet steunen op enig begin van bewijs door geschrift en brengen geen bewijs voor van enige overeenkomst met geïntimeerden.

De handelwijze van geïntimeerde in hun onderhandelingen met andere partijen is niet ter zake dienend.

12. Appellante beroept zich in ondergeschikte orde op de leer van het schijnmandaat.

De schijnvertegenwoordiging veronderstelt in de eerste plaats dat de schijnvertegenwoordiger, te dezen notaris X., bij appellante het gerechtvaardigde vertrouwen zou hebben gewekt dat hij als lasthebber optrad van de schijnvertegenwoordigde, te dezen geïntimeerden.

Zoals hierboven gesteld bewijzen appellanten niet dat de notaris deze schijn wekte. Hij was weliswaar aanwezig op vergaderingen tussen partijen maar het wordt niet aangetoond dat hij zich ooit voorstelde als mandataris van geïntimeerden, met de bevoegdheid om in hun naam rechtshandelingen te kunnen stellen. Hij is nooit in naam van geïntimeerden opgetreden en heeft zelf nooit, in hoedanigheid van lasthebber, zijn instemming met enige overeenkomst uitgedrukt.

De omstandigheid dat appellante notaris X. als de notaris van geïntimeerden (zijn "cliënten") zag, sluit niet in dat hij schijnmandataris zou geweest zijn. Dit is nog minder het geval in hoofde van een professionele projectontwikkelaar die de gewoonte heeft - en de elementaire voorzorg moet nemen - om zich een regelmatige volmacht te laten voorleggen door de personen die zouden verklaren voor rekening, en vooral in naam, van kandidaten contractspartijen op te treden.

13. Het hof gaat niet in op het verzoek tot horen van notaris X. als getuige. Geïntimeerden stellen immers terecht dat de notaris een eigen belang had bij het tot stand komen van een overeenkomst tussen partijen nu hij dan allerlei aktes had kunnen verlijden, te weten de basisakte, de verkoopakten enz. Zijn verklaring zou bijgevolg niet alle garanties van objectiviteit vertonen.

14. Nu appellante geen bewijs naar voor brengt van enige overeenkomst tussen partijen, moet haar vordering tot gerechtelijke ontbinding van de beweerde overeenkomst wegens niet-uitvoering ervan en tot betaling van schadevergoeding, ongegrond worden verklaard.

15. Appellante vordert in ondergeschikte orde schadevergoeding wegens het plegen van een precontractuele fout die erin zou bestaan hebben de onderhandelingen af te breken en van de overeenkomst af te zien en hiervoor duidelijk een drogreden te hebben gebruikt.

Dat er tussen partijen voorbesprekingen werden gevoerd kan niet betwist worden. In hun brief van 10 november 2006 aan notaris X. hebben geïntimeerden overigens zelf geschreven: "Jusqu'ici, il n'y a eu que des pourparlers" (vrij vertaald: "Tot heden zijn er maar onderhandelingen geweest.")

Het afbreken van de onderhandelingen op zichzelf kan geen fout uitmaken, gelet op de principiële vrijheid van de onderhandelende partijen, maar de omstandigheden die met het afbreken gepaard gaan, kunnen dat afbreken wel een foutief karakter verlenen .

Te dezen blijkt dat de onderhandelingen een aanvang namen begin oktober 2006 om een einde te nemen op 10 november 2006. Voor een dergelijke gewichtig en complex ontwerp met geen alledaagse juridische constructie maakt dit geen bijzonder lange onderhandelingsduur uit. De onderhandelingen verliepen kennelijk, na amper twee vergaderingen bij de notaris, nog in de beginfase.

Het is ook kenschetsend dat geïntimeerden zelf tijdens de vergadering van 6 november 2006 aan de vertegenwoordiger van appellante hebben verklaard dat zij tegelijkertijd met derde partijen aan het onderhandelen waren. De vastgoedmakelaar die voor rekening van appellante handelde, blijkt niet tegen deze mededeling geprotesteerd te hebben, wat impliceert dat hij niet van oordeel was dat geïntimeerden op dat ogenblik niet meer het recht hadden om een einde te stellen aan de onderhandelingen. Dit betekent ook dat geïntimeerden oprecht lieten weten nog met andere kandidaten kopers te negotiëren zodat zij niet de indruk hebben kunnen geven dat de onderhandelingen met appellante met (voldoende) zekerheid tot een vast contract zouden leiden.

Het voeren van parallelle onderhandelingen met verschillende mogelijke contractspartijen teneinde de beste voorwaarden te bereiken, wordt niet als foutief bestempeld . Te dezen voerden bovendien geïntimeerden, die particulieren zijn, de onderhandelingen met verschillende professionele projectontwikkelaars, zoals appellante, en deze laatste was goed geplaatst om te weten dat zij in dit stadium geen garantie had gekregen m.b.t. het afsluiten van een contract.

De eerste rechter heeft terecht de vordering als ongegrond afgewezen.

(...)

OM DEZE REDENEN,

HET HOF,

(...)

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond.

Veroordeelt appellante in de gerechtskosten van het hoger beroep, begroot op

- in hoofde van appellante op 1.386 euro (186 euro rolrechten + 1.200 euro rechtsplegingsvergoeding) en

- in hoofde van geïntimeerden op 1.200 euro rechtsplegingsvergoeding.

Aldus gevonnist en uitgesproken in openbare burgerlijke terechtzitting van de eerste kamer van het hof van beroep te Brussel op 11 januari 2011.

Waar aanwezig waren:

Mevr. A. De Preester, Kamervoorzitter,

Dhr. E. Janssens de Bisthoven, Raadsheer,

Dhr. M. Debaere, Raadsheer,

Mevr. B. Heymans, Griffier.

Mots libres

  • Lastgeving tussen een particulier en zijn notaris. Bewijs door de partijen. Bewijs van het bestaan van dergelijke lastgeving door derden. Bewijs van het bestaan van een schijnmandaat in hoofde van de notaris.