- Arrêt du 11 octobre 2011

11/10/2011 - 2006AR2001

Jurisprudence

Résumé

Samenvatting 1

1. De onderzoeksplicht van de notaris is een inspanningsverbintenis en geen resultaatsverbintenis. Maar van de notaris wordt wel verwacht dat hij als het ware "maatwerk" aflevert.

2. De notaris dient rekening te houden met de doelmatigheid van de akte die hij verlijdt. Hij moet er in beginsel voor zorgen dat ze uitwerking kan krijgen, niet alleen op juridisch gebied, maar ook in de feiten. Concreet betekent dit dat de notaris de bebouwbaarheid van het perceel dient te onderzoeken wanneer hij weet dat de koper een perceel bouwgrond wenst te kopen om erop te bouwen.

3. De notaris dient de nodige opzoekingen om na te gaan of een eigenaar inmiddels niet een deel van zijn eigendom heeft verkocht en/of hierop zakelijke rechten heeft gevestigd, zoals bij een onderhgrondse inname gepaard gaande met de vestiging van erfdienstbaarheden.

4. De gemeente begaat een fout bij het verlenen van een verkavelings - en bouwvergunning ingevolge het niet nagegaan of op het bewuste perceel geen erfdienstbaarheid van openbaar nut rustte of een ondergrondse inneming had plaats gevonden bij authentieke en overgeschreven akte ten voordele van een nutsmaatschappij als gevolg waarvan in principe geen bouwvergunning had kunnen verleend worden gelet op het geldende bouwverbod in voormelde overgeschreven akte.


Arrêt - Texte intégral

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2011/

A.R. nr. 2006/AR/2001

INZAKE VAN :

De heer A. J., notaris

appellant tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 16 maart 2006,

vertegenwoordigd door Meester Jan STIJNS, advocaat te 3001 LEUVEN, Ubicenter, Philipssite 5/2,

1ste kamer

TEGEN :

1) De VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR WATERVOOR-ZIENING, burgerlijke vennootschap die de rechtsvorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkhied heeft aangenomen, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 1040 BRUSSEL, Belliardstraat 73, ingeschreven in de kruispuntbank van ondernemingen onder het nummer 0224.771.467,

eerste geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Hilde SMETS loco Meester Johan SMETS, advocaat te TONGEREN,

2) De naamloze vennootschap ALGEMENE BOUWONDER-NEMING VANDEBOS, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 3570 ALKEN, Bisschopsweyerstraat 17, ingeschreven in de kruispuntbank van ondernemingen onder het nummer 412.452.908,

tweede geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester REPRIELS loco Meester Dirk VAN COPPENOLLE, advocaat te 3520 ZONHOVEN, Beverzakbroekweg 97,

3) De GEMEENTE HOEGAARDEN, vertegenwoordigd door haar College van Burgemeester en Schepenen, waaarvan de burelen gevestigd zijn te 3320 HOEGAARDEN, Gemeenteplein 1,

4) De naamloze vennootschap ETHIAS VERZEKERINGEN, verzekeringsmaatschappij, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 4000 LUIK, rue des Croisiers 24,

derde en vierde geïntimeerden, vertegenwoordigd door Meester Patrick JACKERS, advocaat te 3300 T., Goossensvest 36,

5) De heer G. X.,

6) De heer E. X.,

7) Mevrouw D. S.,

8) De heer Ge. X.

geïntimeerden, vertegenwoordigd door Meester Lieven DUCHATEAU loco Meester M. DEWAEL, advocaat te LANDEN, Stationsstraat 108 A,

9) De naamloze vennootschap INTERNATIONAL MARKETING CONSULTANTS,

waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 3320 HOEGAARDEN, Hauthem 73a, ingeschreven in de kruispuntbank van ondernemingen onder het nummer 451.777.597,

10) De heer M. Y., en zijn echtgenote

11) Mevrouw V.Z.,

geïntimeerden, vertegenwoordigd door Meester TRESOR loco Meester Ge. VAN PASSEL, advocaat te 2000 ANTWERPEN, Tolstraat 85,

12) Het RUILVERKAVELINGSCOMITE HOEGAARDEN, waarvan de zetel gevestigd is te 3300 HOEGAARDEN, Gemeentehuis en secretariaa bij de Vlaamse Landmaatschappij, met zetel te 3000 LEUVEN, Diestsevest 25,

geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Jef SCHEEPERS, advocaat te TONGEREN,

BETREFT:

Verkoop van een onroerend goed. Bestaan van een voorafgaande ondergrondse inneming met bijkomende erfdienstbaarheden, toegestaan door de rechtsvoorganger van de huidige verkopers. Opzoekingsplicht, onderzoeksplicht en inlichtingsverplichting van de instrmenterende notaris. Impact van een ruilverkaveling doorgevoerd in de periode tussen de datum van de authentieke akte met de ondergrondse inneming en de datum van de verkoping van het onroerend goed, waarvan een gedeelte het voorwerp uitmaakte van een ondergrondse inneming.

1. De onderzoeksplicht van de notaris is een inspanningsverbintenis en geen resultaatsverbintenis. Maar van de notaris wordt wel verwacht dat hij als het ware "maatwerk" aflevert.

2. De notaris dient rekening te houden met de doelmatigheid van de akte die hij verlijdt. Hij moet er in beginsel voor zorgen dat ze uitwerking kan krijgen, niet alleen op juridisch gebied, maar ook in de feiten. Concreet betekent dit dat de notaris de bebouwbaarheid van het perceel dient te onderzoeken wanneer hij weet dat de koper een perceel bouwgrond wenst te kopen om erop te bouwen.

3. De notaris dient de nodige opzoekingen om na te gaan of een eigenaar inmiddels niet een deel van zijn eigendom heeft verkocht en/of hierop zakelijke rechten heeft gevestigd, zoals bij een onderhgrondse inname gepaard gaande met de vestiging van erfdienstbaarheden.

4. De gemeente begaat een fout bij het verlenen van een verkavelings - en bouwvergunning ingevolge het niet nagegaan of op het bewuste perceel geen erfdienstbaarheid van openbaar nut rustte of een ondergrondse inneming had plaats gevonden bij authentieke en overgeschreven akte ten voordele van een nutsmaatschappij als gevolg waarvan in principe geen bouwvergunning had kunnen verleend worden gelet op het geldende bouwverbod in voormelde overgeschreven akte.

Gelet op de procedurestukken:

 het voor eensluidend verklaard afschrift van het vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 16 maart 2006, beslissing waarvan geen akte van betekening wordt overgelegd;

 het verzoekschrift tot hoger beroep neergelegd ter griffie van het hof op 17 juli 2006;

 de conclusie van appellant neergelegd ter griffie op 14 april 2009;

 de conclusie van de VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR WATERVOORZIENING neergelegd ter griffie op 18 mei 2009;

 de conclusie van de NV VANDEBOS ALGEMENE BOUWONDERNEMING neergelegd ter griffie op 8 juni 2009;

 de syntheseconclusie van de GEMEENTE HOEGAARDEN en ETHIAS neergelegd ter griffie op 2 juli 2009;

 de syntheseconclusie van de consorten X. - S. neergelegd ter griffie op 17 en 18 augustus 2009;

 de syntheseconclusie van de NV INTERNATIONAL MARKETING CONSULTANTS en van de heer en mevrouw Y. - Z. neergelegd ter griffie op 15 september 2009;

 de syntheseconclusie van het RUILVERKAVLINGSCOMITE HOEGAARDEN neergelegd ter griffie op 28 september 2009.

Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzitting van 20 juni 2011 en gelet op de stukken die zij neerlegden.

Het hoger beroep en de incidenteel beroepen werden regelmatig naar vorm en termijn ingesteld en zijn bijgevolg ontvankelijk .

I. Voorwerp van de vorderingen.

1.1. De oorspronkelijke eis van de VMW strekte ertoe Bouwonderneming VANDEBOS en de IMC solidair, de ene bij gebreke aan de andere te horen veroordelen tot betaling van een bedrag van 6.631,83 euro plus de vergoedende intresten vanaf 21 maart 2002 en de gerechtelijke intresten (zaak 04/560/A).

IMC ging over tot het dagvaarden in tussenkomst en vrijwaring van de heren G. en E. X. alsmede van de echtgenoten X. - S..

De heer Willy X., de echtgenoten Y. - Z., de gemeente HOEGAARDEN, ETHIAS en het RUILVERKAVELINGSCOMITE kwamen vrijwillig tussen in het geding.

De VMW ging over tot het dagvaarden in gedwongen tussenkomst en vrijwaring van appellant (zaak 05/155/A).

1.2. VMW breidde haar oorspronkelijke vordering uit en vroeg de solidaire veroordeling van koper IMC, de aannemer, de notaris, kopers Y. - Z., de gemeente HOEGAARDEN, ETHIAS, de consorten X. - S. en het RUILVERKAVELINGSCOMITE tot betaling van het bedrag van 6.631,83 euro plus intresten.

1.3. IMC en de heer en mevrouw Y. - Z. stelden een vordering in vrijwaring in tegen (in hoofdorde) de consorten X. - S. en (ondergeschikt) tegen de gemeente HOEGAARDEN, ETHIAS en het RUILVERKAVELINGSCOMITE.

Zij vorderden tevens de betaling (in hoofdorde) vanwege de consorten X. - S. en (ondergeschikt) vanwege de gemeente HOEGAARDEN, ETHIAS en het RUILVERKAVELINGSCOMITE tot betaling van het bedrag van 26.578,81 euro plus de gerechtelijke intresten vanaf 25 januari 2007.

1.4. De consorten X. - S. stelden een vordering in vrijwaring in tegen de gemeente HOEGAARDEN, ETHIAS, het RUILVERKAVELINGSCOMITE, Bouwonderneming VANDEBOS en appellant ingeval van veroordeling.

1.5. De gemeente HOEGAARDEN en ETHIAS stelden een vordering in vrijwaring in tegen het RUILVERKAVELINGSCOMITE, Bouwonderneming VANDEBOS, appellant en de consorten X. - S. ingeval van veroordeling.

Zij stelde een tussenvordering in tegen VANDENBOS, de consorten X. - S., het RUILVERKAVELINGSCOMITE en appellant tot betaling aan elk van hen van een bedrag van 15.132,34 euro plus intresten.

1.6. VANDENBOS vroeg de betaling van een schadevergoeding van 22.899,52 euro plus intresten vanaf 20 maart 2002 vanwege VMW, IMC, de heer en mevrouw Y. - Z., de gemeente HOEGAARDEN, ETHIAS, appellant, de consorten X. - S. en het RUILVERKAVELINGSCOMITE.

De aannemer stelde tevens een vordering in vrijwaring in tegen de kopers.

1.7. Appellant vroeg in hoofdorde de VMW te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van 2.500 euro plus de gerechtelijke intresten wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding en in ondergeschikte orde VANDEBOS, de consorten X. - S., de gemeente HOEGAARDEN en ETHIAS te veroordelen op hem te vrijwaren ingeval van veroordeling.

1.8. Het RUILVERKAVELINGSCOMITE vroeg alle vorderingen in zoverre tegen hem gericht ongegrond te verklaren.

1.9. De eerste rechter heeft (1) de zaken samengevoegd, (2) alle vorderingen ontvankelijk verklaard en (3) vooraleer verder uitspraak te doen ten gronde deskundige Denis CLAESSENS uit Leuven aangestelde als deskundige met o.a. als opdracht zijn advies te geven over de omvang van de voorlopige herstellingswerken, van de meerwerken die door de aannemer uitgevoerd werden tengevolge van het ongeval, van de supplementaire erelonen van de architect en de stillingschade ondergaan door de kopers alsmede over de waarde van het betwiste perceel grond op 18 juni 2001, indien het niet als bouwgrond was verkocht.

1 1.10. Het hoger beroep van appellant beoogt de afwijzing te horen bekomen van de vorderingen in zoverre tegen hem gericht en de toekenning te horen bekomen van zijn initiële vorderingen zoals in hoofdorde en in ondergeschikte orde gesteld voor de eerste rechter.

1.11. VMW vordert (1) in hoofdorde het hoofdberoep niet ontvankelijk te verklaren en ondergeschikt de zaak terug te verwijzen naar de eerste rechter voor verdere afhandeling en (2) bij wijze van incidenteel beroep herneemt zij haar vordering zoals ingesteld voor de eerste rechter.

1.12. IMC en de heer en mevrouw Y. - Z. vragen (1) in hoofdorde het hoofdberoep niet ontvankelijk te verklaren en de zaak terug te verwijzen naar de eerste rechter voor verdere afhandeling en (2) bij wijze van incidenteel beroep herneemt zij haar vorderingen zoals ingesteld voor de eerste rechter.

1.13. De consorten X. vragen bij wijze van incidenteel beroep (1) de vorderingen in zoverre tegen hen gericht ongegrond te verklaren, (2) in ondergeschikte orde hernemen zij hun vorderingen in vrijwaring zoals ingesteld voor de eerste rechter en (3) nog meer ondergeschikt vragen zij de gevorderde bedragen te beperken.

1.14. De gemeente HOEGAARDEN en ETHIAS vragen bij wijze van incidenteel beroep (1) de vorderingen in zoverre tegen hen gericht ongegrond te verklaren, (2) in ondergeschikte orde hernemen zij hun tussenvordering en hun vorderingen in vrijwaring zoals ingesteld voor de eerste rechter.

1.15. NV VANDENBOS vraagt (1) in hoofdorde het hoofdberoep niet ontvankelijk te verklaren en de zaak terug te verwijzen naar de eerste rechter voor verdere afhandeling en (2) bij wijze van incidenteel beroep herneemt zij haar vordering zoals ingesteld voor de eerste rechter.

1.16. Het RUILVERKAVELINGSCOMITE vraagt alle hoofd - of incidentele beroepen tegen hem gericht ongegrond te verklaren.

II. Feitelijke precedenten.

2.1. De eerste rechter heeft de feiten die aanleiding hebben gegeven tot huidig geschil precies en volledig omschreven zodat het hof desbetreffend verwijst naar het bestreden vonnis.

2.2. Samengevat komt het hierop neer dat bij notariële akte van 25 februari 1959 wijlen mevrouw V. aan de rechtsvoorganger van VMW (= de Nationale Maatschappij der Waterwegen) een ondergrondse inneming van 1a 63ca verkocht heeft op een perceel grond gelegen te Hoegaarden voor de prijs van 11.315 BEF .

Zij kende op dat perceel tevens een recht van toe - en doorgang toe aan de rechtsvoorganger van de VMW en verzaakte als eigenares van de bovengrond aan haar recht om op minder dan 1,50m van de as van de waterleiding te bouwen of te planten.

2.3. Mevrouw V. overleed op 9 december 1997 en het voormelde perceel werd geërfd door haar kinderen G., E., W., H. en E. X..

De echtgenoten X. - S. hebben dit goed geërfd van E. X. die overleed op 18 oktober 2003.

Henry X. is overleden op 7 augustus 2000.

2.4. Op 27 februari 1999 werd aan de vier kinderen X. - die als enige eigenaars werden aanzien - een verkavelingsvergunning op een deel van voormeld perceel verleend.

Op 12 mei 2000 werd de authentieke akte van de ruilverkaveling nr. 1057 Hoegaarden, verleden door de heer D'Excelle, commissaris van het aankoopcomité Mechelen, waarbij het voormelde perceel verder eigendom bleef van de bestaande eigenaars (de voormelde vier kinderen X.).

Het perceel verkreeg alleen een nieuw kadastraal nummer, zijnde sectie G, nummer 50/K. Deze akte werd overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Leuven op 19 mei 2000, boek 5962, nummer 155.

De ruilverkavelingsakte bepaalt op pagina 9 het volgende:

"Erfdienstbaarheid van bestaande waterleiding.

De percelen waaronder zich de ondergrondse waterleiding bevindt, zijn bezwaard met de bestaande erfdienstbaarheid ten voordele van de Vlaamse Maatschappij voor Watervoorziening, Directie Vlaams-Brabant, te 3000 Leuven.

De erfdienstbaarheid bestaat uit:

- Het recht van de waterbedelingsmaatschappij om water doorheen een ondergrondse leiding af te voeren.

- Een recht ten allen tijde van toe - en doorgang van deze maatschappij over hoger vernoemde kavels voor bezoek en er onderhoudswerken uit te voeren.

- Het recht van deze maatschappij om toezicht over de leiding te houden langs de oppervlakte en er onderhoudswerken aan uit te voeren.

- Het verzaken door de eigenaar van hoger genoemde kavels van het recht van op minder dan twee meter vijftig centimeter langs weerszijden van de aslijn der leiding te bouwen of bomen te planten of de bodem boven de leiding zodanig te wijzigen dat de strook grond op de bovenzijde van de leiding minder dan één meter of meer dan drie meter zou worden.

De Vlaamse Maatschappij der Waterleidingen of haar rechthebbenden zullen het recht hebben de gebouwen af te breken en alle bewarende maatregelen te treffen zonder voorafgaande verwittiging of in mora stelling, en zonder schadeloosstelling in geval van inbreuk op voorgaande bepalingen, onverminderd de schadevergoeding waartoe de inbreuk aanleiding zou kunnen geven (...)".

2.5. Op 21 maart 2001 vroeg notaris A. J. een hypothecair getuigschrift aan bij het hypotheekkantoor te Leuven, betreffende akten en vonnissen houdende overdracht of aanwijzing van zakelijke rechten - aankopen inbegrepen - (...) sedert dertig jaar, en kreeg op dezelfde dag als antwoord: "Refertes van de laatst overgeschreven titel: datum akte 12/5/2000, overgeschreven 19/5/2000, boekdeel 5962, nr. 155".

De aangevraagde hypothecaire opzoeking had betrekking op zes personen, de voormelde vier kinderen X., alsook hun beide overleden ouders.

2.6. Op 18 juni 2001 werd een P.V. van toewijs verleden door notaris A. J. met standplaats te T., in het kader van de openbare verkoop die plaatsvond op verzoek van de consorten X. en die betrekking had op hier boven bedoelde kavel ("bouwgrond met achterliggende grond") uit de hier voren geciteerde verkaveling .

De toewijzing gebeurde aan de IMC (voor 99% in volle eigendom) en aan de echtgenoten Y. - Z. (voor gezamenlijk 1% in volle eigendom).

De prijs van de toewijs bedroeg 6.200.000 BEF.

2.7. Hierop verleende de gemeente HOEGAARDEN een bouwvergunning af met betrekking tot dit perceel aan de nieuwe eigenaars.

Op 20 maart 2002 gaven de kopers (= IMC en de echtgenoten Y.-Z.) opdracht aan de NV VANDEBOS graafwerken uit te voeren op hun perceel met het oog op het optrekken van een nieuwbouw.

Bij deze graafwerken trok de NV VANDEBOS een gietijzeren hoofdwaterleidingsbuis met een diameter van 300 mm stuk met een aanzienlijk waterverlies tot gevolg. Deze buis, eigendom van de VMW, liep dwars door het aangekochte perceel.

2.8. De VMW herstelde deze gebroken wateraanvoerleiding voorlopig en vordert thans de kosten (= 6.631,80 euro ) van die voorlopige herstelling terug.

2.9. Er werden dan tussen de belanghebbende partijen onderhandelingen gevoerd en hierbij werd beslist over te gaan tot het omleiden van de aanvoerleiding via de straat als schadebeperkende maatregel.

De werken voor het omleiden van de hoofdwaterleiding werden geprefinancierd door IMC, Ethias en de gemeente, elk voor 15.132,34 euro , dus samen 45.397 euro . De voorschotfactuur stond op naam van IMC die betaalde en 1/3 terugkreeg van de gemeente en Ethias.

2.10. Huidig geding heeft betrekking op de rechtsgevolgen van deze breuk in de waterleiding waarbij de aansprakelijkheid van diverse betrokken partijen in vraag wordt gesteld.

De betrokken partijen in huidig geding zijn de volgende:

1) De Vlaamse maatschappij voor watervoorziening (= eigenares van de waterleiding), hierna VMW genoemd;

2) De NV Vandebos (= de aannemer die de graafwerken uitvoerde), hierna de aannemer genoemd;

3) IMC en de echtgenoten Y.-Z. (= de kopers van het betrokken perceel), hierna de kopers genoemd;

4) De consoorten X. (= de verkopers), hierna de verkopers genoemd;

5) De gemeente Hoegaarden (= de gemeente waarin het perceel ligt en die vergunningen afleverde), hierna de gemeente genoemd;

6) NV Ethias, vroeger OMOB (= de verzekeraar van de gemeente Hoegaarden);

7) Het ruilverkavelingscomité Hoegaarden (het perceel lag in een ruilverkaveling);

8) De heer J. (= de notaris bij de openbare verkoop van 18 juni 2001), hierna de notaris genoemd.

III. Wat de ontvankelijkheid betreft van het principaal hoger beroep.

3.1. Uit de inhoud van het bestreden vonnis blijkt dat in het corpus ervan de eerste rechter reeds eindbeslissingen heeft genomen m.b.t. de aansprakelijkheid van bepaalde partijen waaronder deze van huidige appellant op hoofdberoep.

Het is dan ook ten onrechte dat VMW en de aannemer het bestreden vonnis kwalificeren als een beslissing alvorens recht te doen waartegen geen hoger beroep open staat.

Het gezag van gewijsde is niet beperkt tot het beschikkend gedeelte van een rechterlijke beslissing doch strekt zich uit tot alle redenen of motieven waarop de beslissing noodzakelijk gesteund is.

3.2. IMC en de consorten Y. - Z. voeren verder ten onrechte aan dat gezien er in eerste aanleg tussen appellant en henzelf geen vorderingen werden ingesteld het hoger beroep in zoverre tegen hen gericht niet ontvankelijk zou zijn.

Het gaat in deze om een onsplitsbaar geschil in de zin van artikel 1053 Ger.W. zodat appellant terecht IMC en de consorten Y. - Z. betrokken heeft in hoger beroep.

Gelet op de aard van de verschillende wederzijdse vorderingen zou de gezamenlijke tenuitvoerlegging van onderscheiden beslissingen materieel onmogelijk zijn.

3.3. Het principaal hoger beroep is derhalve ontvankelijk.

IV. Bespreking ten gronde.

4.1. Wat de aansprakelijkheid van appellant (= de notaris) en het RUILVERKAVELINGSCOMITE HOEGAARDEN betreft:

4.1.1. Partijen houden voor dat de notaris aansprakelijk is voor het schadegeval omwille van een beroepsfout begaan bij het verlijden van de notariële akte van 18 juni 2001.

Zij verwijten meer bepaald aan de notaris de inhoud van de akte van 25 februari 1959 over het hoofd te hebben gezien waarin een ondergrondse inneming werd toegestaan door de overleden moeder van de huidige onverdeelde mede - eigenaars alsmede erfdienstbaarheden van toegang en doorgang.

Volgens hen was de notaris in staat om kennis te nemen van de inhoud van voornoemde akte van 1959.

Aan de het RUILVERKAVELINGSCOMITE HOEGAARDEN wordt als fout verweten het niet vermelden van de ondergrondse inneming door VMW en de gevestigde erfdienstbaarheden ten nadele van het verkochte goed en ten voordele van VMW in de ruilverkavelingsakte van 12 mei 2000.

4.1.2. De notaris repliceert dat hij geen enkele professionele fout heeft begaan minstens dat een mogelijke fout van hem niet in oorzakelijk verband kan staan met de schade ontstaan ten gevolge van de graafwerken verricht door de aannemer.

Het RUILVERKAVELINGSCOMITE HOEGAARDEN betwist tevens elke verantwoordelijkheid.

4.1.3. Er moet vooreerst gewezen worden op de van toepassing zijnde wetgeving inzake de inlichtingsverplichting van de notaris.

De wettelijke notariële inlichtingsverplichting vloeit thans voort en is gegrond op het gewijzigde artikel 9, §1, derde lid, Org. W. Not., in werking sedert 1 januari 2000, en dus van toepassing op voormelde verkoopakte van 18 juni 2001.

Dit artikel bepaalt dat de notaris elke partij altijd volledig inlicht over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit rechtshandelingen waarbij zij betrokken is...".

In deze betekent dit concreet dat de notaris verder moet gaan dan het louter uitvoeren van de wettelijke en gebruikelijke administratieve formaliteiten.

Gelet op de specifieke omstandigheden eigen aan het geval - namelijk de voormelde grondinname in 1959 en de ruilverkaveling in het jaar 2000 - had de notaris al het redelijke en mogelijke moeten doen om de koper van het perceel - bestemd door hem als bouwgrond voor het oprichten van een nieuwbouw - in te lichten en de eventuele beperkingen aan zijn bouwrecht op te zoeken.

De koper heeft immers recht op een volledige informatie vanwege de notaris en diens beroepsaansprakelijkheid in dat verband dient beoordeeld te worden met redelijke criteria en met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Kortom, de beroepsaansprakelijkheid van de notaris komt in het gedrang wanneer hij niet zorgvuldig heeft gehandeld volgens het criterium van de normaal zorgzame en omzichtige notaris geplaatst in dezelfde feitelijke concrete omstandigheden.

4.1.4. De voormelde wettelijke inlichtingsplicht van de notaris vereist dat de notaris zijn opzoeking - en onderzoeksplicht zorgvuldig vervult.

Dit betekent in casu dat de notaris met de vereiste zorgvuldigheid de titels van eigendom van de verkoper(-s) dient op te zoeken en te onderzoeken.

Wanneer de notaris bewijst zijn onderzoeksplicht vervuld te hebben door het opvragen van de gebruikelijke stukken, treft hem in beginsel geen fout. Wat deze beroepsplichten van de notaris betreft is het inderdaad zo dat niemand gehouden is tot het onmogelijke. De onderzoeksplicht van de notaris is immers een inspanningsverbintenis en geen resultaatsverbintenis. Maar van de notaris wordt wel verwacht dat hij als het ware "maatwerk" aflevert.

4.1.5. In deze zaak ging het echter om een uitzonderlijke casus waarbij de vorige eigenares een deel van haar grond - zijnde een ondergrondse inneming met bijkomende erfdienstbaarheden ter realisatie van het doel ervan - verkocht had en waarbij nadien haar erfgenamen het verdere deel van dat perceel verkopen, zonder enig voorbehoud te maken in verband met die grondinname.

Het uitzonderlijke ligt hem ook hierin dat het verkochte perceel het jaar voordien het voorwerp had uitgemaakt van een ruilverkaveling die steeds een mogelijke weerslag kan hebben op wegenis en waterleidingen.

De notaris dient rekening te houden met de doelmatigheid van de akte die hij verlijdt. Hij moet er in beginsel voor zorgen dat ze uitwerking kan krijgen, niet alleen op juridisch gebied, maar ook in de feiten.

Concreet betekent dit dat de notaris de bebouwbaarheid van het perceel had dienen te onderzoeken nu hij wist dat de koper een perceel bouwgrond wenste te kopen met de bedoeling hierop te bouwen. De notaris moest de koper wijzen op zowel de juridische als economische risico's die een akte kan hebben.

De notaris dient dus nauwgezet de titels van eigendom van de verkoper en de stukken van het dossiers te ontleden om de doelmatigheid van zijn akte te kunnen verzekeren.

In deze had de instrumenterende notaris kennis van de zeer recente ruilverkaveling, van de voorwaarden en de plannen ervan. Hij wist derhalve of diende te weten dat er problemen konden rijzen met bestaande waterleidingen in de ondergrond, aangelegenheid waarop in de ruilverkavelingsakte overigens de aandacht werd gevestigd op pagina 9 ervan onder de titel "Erfdienstbaarheid van bestaande waterleiding" .

De notaris had derhalve moeten nagaan of de bebouwbaarheid van het perceel niet in het gedrang kwam door dergelijke waterleidingen door zich desgevallend te wenden tot de Vlaamse Maatschappij voor Watervoorziening, directie voor Vlaams Brabant.

De notaris had overigens het verschil moeten opmerken tussen de ruilverkavelingsplannen die wel de aanwezigheid van een waterleiding vermelden en het attest van de gemeente dat er geen melding van maakte.

De notaris had de nodige opzoekingen moeten verrichten bij het hypotheekkantoor waar er nagegaan kan worden of een eigenaar inmiddels niet een deel van zijn eigendom heeft verkocht en/of hierop zakelijke rechten heeft gevestigd.

De eerste rechter heeft hierbij terecht gerefereerd naar H. Casman die desbetreffend o.a. schrijft:

"De notaris zal de hypotheekbewaarder vragen om dit na te kijken. Dit gebeurt door de aanvraag van een hypothecair getuigschrift, dat door de hypotheekbewaarder ondertekend moet worden, en waarbij deze ambtenaar op zijn persoonlijke aansprakelijkheid bevestigt of er met betrekking tot dit goed door die persoon sedert de datum waarop hij eigenaar is geworden een akte is verleden die in zijn registers is overgeschreven, waarbij eigendomsrecht of andere zakelijke rechten zijn overgedragen resp. gevestigd. De notaris mag voortgaan op de informatie die hij op deze wijze bekomt: afschrift van de akte, overschrijving op het hypotheekkantoor, hypothecair getuigschrift waaruit blijkt dat eigendomsrecht niet geheel of gedeeltelijk is afgestaan noch met een zakelijk recht bezwaard."

4.1.6. De notaris heeft in deze een fout begaan door alleen een dertigjarige staat aan te vragen. Hij had integendeel een hypothecair getuigschrift moeten opvragen op naam van de huidige eigenaars en op naam van de rechtsvoorgangster - sedert de datum van haar aankoop - ten einde te weten of deze rechtsvoorgangster inmiddels al dan niet een deel van het door haar aangekochte goed had verkocht. De notaris was in de mogelijkheid om kennis te nemen van de akte inzake de verkoop van de grondinname en van de begeleidende erfdienstbaarheden.

Een koper kan de notaris ter verantwoording roepen indien hij niet op de hoogte werd gesteld van bepaalde lasten met een zakenrechtelijk statuut, zoals erfdienstbaarheden, die hem tegenstelbaar zijn en die zijn eigendom bezwaren en niet opgenomen werden in zijn eigendomsakte.

De notaris is ook aansprakelijk tegenover de kopers omdat hij hen niet inlichtte over de draagwijdte van de clausule in de ruilverkavelingsakte van het jaar 2000 inzake bestaande erfdienstbaarheden van waterleiding. Hij had kennis moeten nemen van de integrale inhoud van de ruilverkavelingsakte en dus van de daar in vervatte duidelijke bedingen inzake de bestaande erfdienstbaarheden van waterleiding.

Bovendien had de notaris verder onderzoek dienen te doen. Hij had desnoods de verkopers en de VMW (Directie Vlaams-Brabant te 3000 Leuven) moeten ondervragen (over grondinname en/of bestaande erfdienstbaarheden ten gevolge hiervan) en in uitvoering van zijn wettelijke ruime inlichtingsplicht, vervat in artikel 9 Org. W.Not., hun antwoord kunnen vermelden in de bijzondere verkoopvoorwaarden van de openbare verkoop.

Appellant is derhalve tekort gekomen aan zijn wettelijke inlichtingsplicht t.a.v. de kopers door niet voldoende nauwgezet de gegevens betreffende de bestaande waterleiding - ondergrondse inneming en erfdienstbaarheden van toegang, doorgang, niet - bouwen en niet-beplanting - na te gaan nu hij het doel van de verkoop voor de kopers kende, met name het oprichten van een nieuwbouw.

4.1.7. Appellant houdt ten onrechte voor dat hij onmogelijk kon weten of er erfdienstbaarheden van waterleiding waren. Mede gelet op de door de notaris aangehaalde titels van de oorsprong van eigendom waaronder de ruilverkavelingsakte van 12 mei 2000 diende zijn aandacht gevestigd te zijn op mogelijke bestaande erfdienstbaarheden inzake waterleiding. De ontleding van deze ruilverkavelingsakte en van de erin vervatte bijzondere en verregaande bedingen inzake ondergrondse waterleiding hadden hem ertoe moeten aanzetten om in concreto na te gaan of erfdienstbaarheden van openbaar nut inzake waterleiding in deze toepassing zouden kunnen vinden.

Dit alles geldt des te meer nu het perceel, onderdeel van deze recente ruilverkaveling, vrij onmiddellijk erna, als bouwgrond werd verkocht.

De plannen van een ruilverkaveling ontslaan overigens de notaris niet van zijn onderzoeksverplichting naar de eigendomstitel van de verkoper bij verkoop van een perceel gelegen in de ruilverkaveling.

4.1.8. Gelet op de specifieke omstandigheden waarin de ruilverkaveling plaatsvond, erin bestaande dat het voormelde perceel nr. 556c aan dezelfde eigenaars verder ongewijzigd bleef toebehoren, vereiste de algemene zorgvuldigheidsplicht niet dat het Ruilverkavelingscomité Hoegaarden in de ruilverkavelingsakte ook alle bestaande erfdienstbaarheden en grondinnemingen met betrekking tot dit perceel zou vermelden.

Een ruilverkaveling gaat weliswaar gepaard met een subrogatie in de rechten en plichten met betrekking tot de erin betrokken percelen. Maar in deze was er geen subrogatie van een derde in de rechten en plichten van een vroegere eigenaar gezien de eigenaars dezelfde bleven. Het betwiste perceel van de consorten X. werd in de ruilverkaveling ingebracht en werd hen ongewijzigd terug toebedeeld.

De onderzoeksverplichting van het Ruilverkavelingscomité is in een dergelijk geval zeer beperkt omdat er juist geen eigendomsoverdracht of ruil plaatsvindt.

De bestaande eigenaars en dus ook de instrumenterende notaris mochten er bijgevolg niet op vertrouwen dat de nieuwe titel (= ruilverkavelingsakte) volledig en geactualiseerd zou zijn. De zogenaamde nieuwe titel veranderde immers niets aan de bestaande titels van de eigenaars die dezelfde bleven.

Het niet vermelden van een eigendomsoverdracht - zijnde een ondergrondse inneming - vastgesteld in een akte overgeschreven in een hypotheekkantoor heeft overigens niet tot gevolg dat die eerste eigendomsoverdracht niet meer tegenstelbaar zou zijn.

4.1.9. De eerste rechter heeft bijgevolg terecht de notaris aansprakelijk gesteld voor de opgelopen schade en even terecht geen enkele fout aangehouden in hoofde van het ruilverkavelingscomité.

Het bestreden vonnis wordt op dat punt dan ook bevestigd.

De motieven aangehaald door de eerste rechter worden tevens als hernomen beschouwd voor zover ze niet tegenstrijdig zijn met deze ontwikkeld in huidig arrest.

Alle overige door partijen terzake ingeroepen middelen zijn niet ter zake dienend in het licht van wat voorafgaat.

4.2. Wat de aansprakelijkheid betreft van de aannemer (= NV VANDEBOS):

4.2.1. Een aannemer heeft een raadplegingsplicht voor het starten van de werken en is gehouden aan de nutsmaatschappijen de liggingsplannen te vragen en de nodige sonderingen te doen, zo niet begaat hij een fout in de zin van artikel 1382 e.v. B.W.

In deze betreft het een bijzondere situatie waarbij een erfdienstbaarheid werd toegekend ten voordele van VMV voor de aanleg van een wateraanvoerleiding midden op een bebouwbaar geacht perceel.

4.2.1. Aan zijn aannemingsovereenkomst en aan het lastenboek was een bijlage gevoegd, zijnde een document dat de gemeente aan de notaris had overgemaakt. Dat document met als hoofding "Identificatie van het onroerend goed" bevatte de vraag of voor zover bekend het onroerend god bezwaard was met andere erfdienstbaarheden van openbaar nut waarop de gemeente neen invulde. De aannemer heeft derhalve voldaan aan zijn contractuele verplichting opgenomen in artikel 01.01.5 van de aannemingsovereenkomst.

4.2.3 De aannemer kon er zich overigens redelijk niet aan verwachten dat een perceel waarvoor een bouw - en verkavelingsvergunning was uitgereikt en waarop geen enkel merkteken was aangebracht in het midden doorkruist werd door een ondergrondse hoofdwaterleiding dan nog. Door het feit zelf van de aanwezigheid van die leiding was het perceel immers de facto onbebouwbaar.

Gezien er voor de aannemer geen enkele aanwijzing bestond om zich te richten tot de nutsmaatschappijen heeft hij geen fout begaan door geen plannen op te vragen.

Hem kan evenmin verweten worden geen sonderingen te hebben uitgevoerd. Deze verplichting bestaat enkel wanneer vaststaat dat gegraven moet worden in de nabijheid van nutsleidingen en ter ondersteuning van de medegedeelde liggingsplannen.

4.2.3. De eerste rechter heeft dan ook terecht beslist dat aan de aannemer geen fout (contractueel of quasi - delictueel) kon worden verweten bij de uitvoering van de graafwerken.

Het bestreden vonnis wordt op dat punt bevestigd.

4.3. Wat de aansprakelijkheid van de gemeente betreft:

4.3.1. De gemeente wordt anderzijds geacht te weten waar zich nutsleidingen zouden kunnen bevinden, te meer daar het in deze ging om een hoofdwaterleiding.

Op het perceel was bovendien een erfdienstbaarheid van openbaar nut gevestigd en de gemeente wordt geacht dit te weten.

Het hof verwijst naar een recent overzicht van aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad waarin het volgende gesteld wordt:

"Aldus is de gemeente beter dan wie ook geplaatst om te weten welke erfdienstbaarheden van openbaar nut op haar grondgebied gevestigd zijn, zeker aangezien het hier gaat om een hoofdwaterleiding. Als de gemeente inlichtingen verstrekt, dient zij na te gaan of deze gegevens juist zijn, zoniet heeft het geen enkele zin dergelijke inlichtingenformulieren te verstrekken. Wanneer er geen andere elementen zijn die de aannemer erop kunnen wijzen dat er ondergrondse leidingen zijn, kan de aannemer ervan uitgaan dat de door de gemeente verstrekte inlichtingen correct zijn. De raadplegingsverplichting kan niet zover reiken dat de aannemer ook alle mogelijke nutsmaatschappijen die niet op het inlichtingenformulier van de gemeente vermeld staan persoonlijk dient aan te schrijven om na te gaan of zij geen ondergrondse leidingen hebben op het perceel waarop hij werken uitvoert. Op het betwiste perceel waren geen uiterlijke merktekens aanwezig. Voor het perceel was ten onrechte een verkavelingsvergunning en een bouwvergunning afgeleverd. De aannemer kon er dus terecht van uitgaan dat er geen hoofdwaterleiding het midden van het perceel zou doorkruisen. Geen enkel gegeven kon de aannemer doen vermoeden dat er mogelijks ondergrondse leidingen aanwezig waren, die het perceel de facto onbebouwbaar maakten. De aannemer kan dan ook niet verweten worden geen peilingen te hebben uitgevoerd."

4.3.2. Het feit dat onderaan het formulier waarvan hoger sprake vermeld staat dat het een louter indicatieve waarde heeft en het gemeentebestuur niet verantwoordelijk is voor de juistheid en de volledigheid van de informatie ontneemt niet elke verantwoordelijkheid van de gemeente.

Wanneer door de gemeente zonder meer ontkennend geantwoord wordt op de vraag naar erfdienstbaarheden van openbaar nut mag er van uitgegaan worden dat dergelijke informatie juist is. Anders oordelen ontneemt elk nut aan dergelijke formulieren wat toch niet de bedoeling hiervan kan zijn.

4.3.3. De gemeente beging overigens ook een fout door voor dergelijk perceel een verkavelings - en bouwvergunning te verlenen.

Hierbij werd duidelijk niet nagegaan of op het bewuste perceel geen erfdienstbaarheid van openbaar nut berustte of innemingen hadden plaats gevonden t.v.v. een nutsmaatschappij als gevolg waarvan in principe geen bouwvergunning had kunnen verleend worden gelet op het geldende bouwverbod.

4.3.4. De eerste rechter heeft dan ook even terecht de gemeente Hoegaarden mede aansprakelijk gesteld.

4.4. Wat de aansprakelijkheid van VMW betreft:

4.4.1. Aan deze nutsmaatschappij wordt verweten dat er geen bovengrondse merktekens aanwezig waren op het perceel.

Van een nutsmaatschappij kan niet verwacht worden dat zij al haar nutsvoorzieningen voorziet van een bovengronds merkteken.

Bovendien werd de erfdienstbaarheid van openbaar nut verleend in de jaren ‘50 en zou elk merkteken door verloop van de jaren hoe dan ook geen juist beeld meer hebben kunnen geven van de ligging van welke nutsvoorziening ook.

4.4.2. De eerste rechter heeft andermaal terecht beslist dat aan de VMW geen enkele fout ten laste kon gelegd worden.

4.5. Wat de aansprakelijkheid van de kopers betreft:

4.5.1. Hen treft geen enkele fout.

Zij werden op geen enkel ogenblik op de hoogte gebracht van de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid van openbaar nut m.b.t. een ondergrondse nutsleiding die van het door hen gekochte goed in feite een onbebouwbaar perceel maakte. Zij waren evenmin op de hoogte dat een deel van het gekochte eigendom was van een derde.

Van de kopers mag niet verwacht worden dat zij de inlichtingen verstrekt door de gemeente en de instrumenterende notaris nader zouden gaan onderzoeken of zelf op onderzoek zouden moeten gaan.

4.5.2. In eerste aanleg steunde VMW haar vordering t.a.v. de kopers op artikel 544 B.W. (= burenhinder).

In haar conclusie in hoger beroep bespreekt zij die rechtsgrond niet nader doch gezien zij in het beschikkend gedeelte ervan vraagt enkel het bestreden vonnis te willen hervormen voor wat de aansprakelijkheid van de aannemer en het Ruilverkavelingscomité betreft en voor het overige dit vonnis te willen bevestigen, leidt het hof hieruit af dat zij haar vordering t.o.v. de kopers op grond van artikel 544 B.W. gestand doet.

4.5.3. De kopers werpen geen enkel middel op tegen de beslissing van de eerste rechter die hen gehouden achtte t.a.v. VMW op grond van artikel 544 B.W. Zij vragen weliswaar bij wijze van incidenteel beroep de vorderingen in zoverre tegen hen gericht ongegrond te verklaren en in geval van veroordeling dat de verkopers hen zouden vrijwaren.

De eerste rechter heeft een correcte analyse gemaakt - die niet ernstig betwist wordt - van de toepassingsvoorwaarden van artikel 544 B.W. die hier als hernomen wordt beschouwd.

Het bestreden vonnis wordt dan ook bevestigd in zoverre hierin de kopers gehouden zijn tot vergoeding aan VMW op grond van artikel 544 B.W.

4.6. Wat de verantwoordelijkheid betreft van de verkopers:

4.6.1. De kopers steunen hun vordering voor wat de rechtstreeks door hen geleden schade betreft op de artikelen 1625 en 1626 B.W.

De verkopers werpen op dat zij geen kennis hadden van de verkoop die plaatsvond in 1959 en zij derhalve ter goeder trouw zijn.

4.6.2. De verkoper moet de koper vrijwaren tegen elke daad van een derde. Het dient te gaan om een rechtsstoornis die actueel is en ontstaan is voor de verkoop.

In deze is een dergelijke rechtsstoornis voorhanden gezien vaststaat dat VMW een zakelijk recht - zij beroept zich op haar eigendomsrecht betreffende een deel van de ondergrond van het verkochte goed en op een ten hare voordele gevestigde erfdienstbaarheid - bezit op het gekochte goed en dit sedert 1959. Vrijwaring is het gevolg van een gebrek aan informatie aan de koper aangaande zijn rechten betreffende de verkochte zaak.

4.6.3. De verkoper is vrijwaring verschuldigd zelfs ingeval van goede trouw wat betekent dat de vrijwaring voor uitwinning zelfs geen fout vereist in hoofde van de verkoper.

Het is om het even of de verkoper te goeder trouw is of te kwader trouw. Steeds zal hij vrijwaring verschuldigd zijn. Ook al kende hij de grond tot uitwinning niet, toch heeft de verkoper de volle prijs ontvangen, waarop hij geen recht had. Overigens moet de verkoper nauwkeurig weten wat hij verkoopt, de koper kan niet steeds zo goed weten wat hij koopt.

3.6.4. Het feit dat de akte van 25 februari 1959 overgeschreven werd, is in deze irrelevant.

De overschrijving beschermt de verkrijger tegen daden van beschikking van de verkoper maar dient niet om de verkoper te beschermen tegen de eis tot vrijwaring van de koper.

3.6.5. De verkopers wijden in hun conclusie uit of de gevestigde erfdienstbaarheden al dan niet dienen beschouwd te worden als wettelijke erfdienstbaarheden van openbaar nut.

Dit middel is op zich niet relevant gezien VMW beschikt over een eigendomsrecht op een deel van de ondergrond van het gekochte perceel wat een rechtsstoornis op zich uitmaakt die aanleiding geeft tot vrijwaring door de verkoper.

Ten overvloede wordt opgemerkt dat het in deze o.a. ook gaat om een erfdienstbaarheid die vastgelegd werd bij notariële akte ( = recht van toe - en doorgang) en derhalve geen wettelijke erfdienstbaarheid kan zijn gezien een dergelijke erfdienstbaarheid slechts gevestigd kan worden bij wet, decreet of ordonnantie enerzijds of door verjaring anderzijds.

3.6.6. Ten onrechte houden de verkopers voor dat ingevolge de ruilverkaveling VMW geen zakelijke rechten meer zou kunnen doen gelden op het verkochte perceel.

De akte van 25 februari 1959 is tegenstelbaar aan derden ingevolge overschrijving. Hierdoor kan in een latere akte niet meer beschikt worden over de ondergrondse inneming ten voordele van VMW.

Bovendien was VMW geen betrokken partij bij de ruiloperatie en werd na de ruil de eigendom van de verkopers terug gegeven in dezelfde toestand als bij haar inbreng.

3.6.7. De verkopers verwijzen naar artikel 10 van de algemene verkoopsvoorwaarden waarin gesteld wordt dat de verkoper niet tot vrijwaring kan geroepen worden wegens alle zicht - en niet zichtbare, voortdurende en niet voortdurende erfdienstbaarheden betreffende de te koop gestelde goederen.

Dit exoneratiebeding is hoe dan ook niet van toepassing op de ondergrondse inneming waarop een eigendomsrecht gevestigd is ten voordele van VMW en dat op zich reeds een rechtsstoornis uitmaakt waarvoor de verkopers vrijwaring verschuldigd zijn.

3.6.8. De bestreden beslissing wordt derhalve bevestigd in zoverre hierin beslist werd dat de verkopers gehouden zijn tot vrijwaring t.a.v. de kopers.

3.6.9. De verkopers hebben bovendien een eigen fout begaan.

De erfopvolgers ( = de voormelde kinderen X.) van moeder V. die bij akte van 25 februari 1959 de grondinneming en vestiging van erfdienstbaarheden toestond, treden van rechtswege in de rechten en plichten van hun voorgangster (artikelen 724 BW en 1122 BW) en worden derhalve geacht hiervan op de hoogte te zijn.

De eerste rechter heeft dan ook terecht in die zin beslist.

4.7. Wat de onderscheiden vorderingen betreft:

4.7.1.De VMW vraagt de bevestiging van het bestreden vonnis betreft in zoverre hierin haar vordering tegen appellant (impliciet en principieel) gegrond verklaarde.

Bij wijze van incidenteel beroep vraagt zij haar vordering tevens gegrond te verklaren t.a.v. de kopers (= IMC en de consorten Y. - Z.), de aannemer (= Vandenbos), de gemeente Hoegaarden, Ethias Verzekeringen (= verzekeraar van de gemeente), de consorten X. (= verkopers) en het Ruilverkavelingscomité Hoegaarden.

Gelet op wat hier voren werd uiteengezet komt de vordering van de VMW als gegrond voor in zoverre gericht tegen de notaris, de gemeente alsmede haar verzekeraar en de kopers en is ongegrond in zoverre gericht tegen de andere partijen.

4.7.2. De kopers (=IMC en de consorten Y. - Z.) stelden vooreerst een vordering in vrijwaring in tegen de consorten X. (= de verkopers) ingeval van veroordeling tot betaling aan VMW.

Gelet op wat uiteengezet werd in punt 3.6. van huidig arrest is deze vordering gegrond.

De kopers vorderen tevens eigen schade, met name (1) de kosten voor het verleggen van de waterleidingsbuis (= 13.058,92 euro dat inmiddels betaald werd door de consorten X. op 25 januari 2007), (2) een supplement aan ereloon aan hun architect (= 1.536 euro ) en (3) stillingschade (= 15.000 euro ).

Voor deze schade dienen de verkopers eveneens in te staan overeenkomstig artikel 1638 e.v. B.W.

M.b.t. de omvang van de door deze partij geleden schade stelde de eerste rechter terecht een deskundige aan met uitzondering voor wat de kosten voor de omleiding van de aanvoerleiding betreft die door de kopers, de gemeente en Ethias geprefinancierd werden en op zich niet ernstig betwist worden.

Voor wat de definitieve schadebegroting betreft wordt de zaak opnieuw verwezen naar de rechtbank van eerste aanleg te Leuven wat overigens ook gevorderd wordt door de kopers.

4.7.3. De verkopers (= de consorten X.) vragen ingeval van veroordeling dat de gemeente, Ethias, het Ruilverkavelingscomité, de aannemer en de notaris hen zou vrijwaren.

De aannemer en het Ruilverkavelingscomité kan geen fout worden verweten zodat de vordering in vrijwaring in zoverre tegen hen gericht ongegrond is.

De schade die de verkopers ondergaan staat niet in oorzakelijk verband met de fout begaan door de notaris en de gemeente.

Indien de notaris en de gemeente het bestaan van de authentieke akte van 1959 hadden gemeld dan hadden de verkopers hun eigendom niet hebben kunnen verkopen als bouwgrond en hadden zij geen of een veel lagere koopprijs hebben ontvangen.

Zonder de omleiding van de hoofdwaterleiding - waarvan de kosten geprefinancierd werden door de kopers, de gemeente en Ethias - zou het verkochte perceel immers onbebouwbaar zijn gebleken en hadden de kopers de ontbinding kunnen vorderen van de koopovereenkomst en hadden zij recht gehad op eventuele schadevergoeding.

Dank zij de omlegging van de hoofdwaterleiding werd het perceel wel bebouwbaar en steeg de eigendom van de verkopers in waarde.

De eerste rechter gelastte overigens de deskundige met de opdracht na te gaan welke de waarde van het perceel zou geweest zijn indien het niet als bouwgrond was verkocht aan de kopers.

De vordering in vrijwaring van de verkopers in zoverre gericht tegen de gemeente, Ethias en de notaris is derhalve tevens ongegrond.

Het bestreden vonnis wordt op dit laatste punt hervormd gezien desbetreffend enige verwarring zou kunnen blijken.

4.7.4. De notaris vraagt in hoofdorde de VMW en in ondergeschikte orde de aannemer, de verkopers, de gemeente en Ethias solidair te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van 2.500 euro plus de gerechtelijke intresten wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding.

De aansprakelijkheid van de notaris staat vast zodat een dergelijke vordering ongegrond is gezien de afwezigheid van enige tergende en roekeloze vordering t.a.v. hem.

4.7.5. De aannemer vraagt in hoofdorde het door de notaris ingestelde hoger beroep onontvankelijk te verklaren en ondergeschikt het vonnis a quo te bevestigen en de zaak voor verdere behandeling terug te verwijzen naar de eerste rechter.

Gezien de aannemer in het gelijk wordt gesteld wat zijn vordering betreft zoals gesteld in ondergeschikte orde dient niet verder ingegaan te worden op de vordering zoals gesteld in uiterst ondergeschikte orde.

De vordering van de aannemer is derhalve principieel gegrond in zoverre gericht tegen de verkopers, de notaris, de gemeente en Ethias.

4.7.6. De gemeente en Ethias vragen ingeval van veroordeling de aannemer, de verkopers, het Ruilverkavelingscomité en de notaris solidair te veroordelen om hen te vrijwaren.

De aannemer en het Ruilverkavelingscomité kunnen geen fout verweten worden zodat de vordering in vrijwaring in zoverre gericht tegen deze partijen ongegrond is.

De fouten begaan door de gemeente, de notaris en de verkopers zijn samenlopende fouten die er elk toe bijgedragen hebben dat de schade zich in concreto heeft voorgedaan zoals ze zich voordeed in hoofde van de gemeente en Ethias.

Bijgevolg zijn de verkopers en de notaris geen vrijwaring verschuldigd aan de gemeente en Ethias .

De gemeente stelde ook een tussenvordering in en vroeg de terugbetaling van haar aandeel voor het prefinancieren van de werken voor het omleiden van de waterleiding aan de kopers. Gezien de kopers geen enkele fout kan worden verweten, is deze vordering ongegrond in zoverre tegen hen gericht.

Deze kosten worden ten beloop van 1/3 ten laste gelegd van (1) de verkopers, (2) de notaris en (3) de gemeente samen met Ethias.

4.7.7. Wat de concrete begroting betreft van de diverse vorderingen wordt de zaak opnieuw verwezen naar de rechter ten gronde die, na alle vorderingen ontvankelijk te hebben verklaard, vooraleer verder recht te doen, desbetreffend terecht een deskundigenonderzoek heeft bevolen.

Wat de rechtsplegingsvergoeding betreft: (...)

OM DEZE REDENEN :

HET HOF,

Rechtdoende op tegenspraak,

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken;

De vordering van VMW is principeel gegrond in zoverre gericht tegen de kopers, de verkopers, de notaris, de gemeente en Ethias.

Veroordeelt de verkopers om de kopers te vrijwaren voor voornoemde veroordeling en verklaart de overige vorderingen in vrijwaring ongegrond of zonder voorwerp.

De vordering van de aannemer is principieel gegrond in zoverre gericht tegen de verkopers, de notaris, de gemeente en Ethias.

De vorderingen in vrijwaring m.b.t. tot voornoemde veroordeling zijn allen ongegrond of zonder voorwerp.

De vordering van de kopers is principeel gegrond in zoverre gericht tegen de verkopers, de notaris, de gemeente en Ethias.

De vorderingen in vrijwaring m.b.t. tot voornoemde veroordeling zijn allen ongegrond of zonder voorwerp.

De vordering van de gemeente en Ethias is principieel gegrond in die zin dat de notaris en de verkopers elk instaan voor 1/3 van de door de gemeente en Ethias geleden schade en 1/3 ten laste blijft van laatst genoemde partijen. De vordering is ongegrond in zoverre gericht tegen de overige partijen.

De vorderingen in vrijwaring ingesteld door de gemeente en Ethias zijn allen ongegrond of zonder voorwerp.

De vordering van de notaris tot betaling van een schadevergoeding wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding is ongegrond (...)

Verzendt de zaak voor het overige opnieuw naar de eerste rechter bij toepassing van artikel 1068, tweede lid Ger.W.

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op 11/10/2011

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Astrid DE PREESTER, Voorzitter,

Evrard J.S DE BISTHOVEN, Raadsheer,

Flip PETILLION, Plaatsvervangend Raadsheer,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

Mots libres

  • Ondergrondse grondinname. Tegenstelbaarheid. Verkoop van een onroerend goed voorerp van een ondergrondse inneming. Notaris: opzoekingsplicht, onderzoeksplicht, inlichtingsverplichting, informatieplicht. Verkoop vrwijaring door de verkoper voor eigen daad. Goed dat begrepen was in een ruilverkaveling. Aansprakelijkheid van het ruilverkavelingscomité. Aansprakelijkheid van e notaris. Aansprakelijkheid van de gemeente: bouwvergunning, verkavelingsvergunning.