- Arrêt du 2 octobre 2012

02/10/2012 - 2009AR1551

Jurisprudence

Résumé

Samenvatting 1

De koper van een gebouwd onroerend goed mag ervan uitgaan dat de verkochte constructie volledig legaal was is en, in ontkennend geval, dat de verkoper hierover spontaan alle inlichtingen zou verschaffen.


Arrêt - Texte intégral

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2012/

A.R. nr. 2009/AR/1551

INZAKE VAN :

De heer P. R.,

appellant tegen een vonnis uitgesproken door de uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel op 21 november 2003,

vertegenwoordigd door Meester W. CLOET loco Meester Jo VANBELLE, advocaat te 1500 HALLE, Vandenpeereboomstraat 66-68,

1ste kamer

TEGEN :

De heer M. L.,

geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Johan ZANARDI, advocaat te 1785 MERCHTEM, Kalkovenlaan 75,

VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED. WEIGERING VAN DE KOPER OM TOT ONDERTEKENING VAN DE AUTHENTIEKE AKTE OVER TE GAAN, UITSLUITEND OM REDEN VAN DE STEDENBOUWKUNDIGE INBREUK VAN DE VERKOPER WEGENS NIET VERGUNDE BESTEMMINGSWIJZING VAN HET VERKOCHTE ONROEREND GOED. FEESTZAAK OMGEBOUWD TOT APPARTEMENTEN

De koper van een gebouwd onroerend goed mag ervan uitgaan dat de verkochte constructie volledig legaal was is en, in ontkennend geval, dat de verkoper hierover spontaan alle inlichtingen zou verschaffen.

___________________________________________________________

...

I. Procedure

1. Appellant stelt hoger beroep in tegen het bestreden vonnis dat de oorspronkelijke vordering van geïntimeerde, ingesteld bij dagvaarding van 11 augustus 1999, in de hierna bepaalde mate gegrond verklaart en appellant veroordeelt tot betaling aan geïntimeerde van 3.655,91 euro, te vermeerderen met de gerechtelijke interest en de gerechtskosten en de oorspronkelijke tegenvordering van appellant onontvankelijk verklaart.

2. Appellant vordert met de hervorming van het bestreden vonnis, om de oorspronkelijke vordering van geïntimeerde ongegrond te verklaren en zijn oorspronkelijke tegenvordering ontvankelijk en gegrond te verklaren, met veroordeling van geïntimeerde tot betaling van de contractueel bepaalde schadevergoeding van 9.915,74 euro, te vermeerderen met de verwijlinterest aan de wettelijke rentevoet vanaf 30 juni 1999 en de gerechtelijke interest vanaf de dagvaarding, alsook met de gerechtskosten van beide aanleggen.

Appellant besluit bovendien tot de afwijzing van het incidenteel beroep als ongegrond.

Het hoger beroep werd tijdig en regelmatig ingesteld en is ontvankelijk.

3. Geïntimeerde besluit tot de ongegrondheid van het hoger beroep en stelt incidenteel beroep in strekkende tot de veroordeling van appellant tot betaling van 19.803,76 euro, te vermeerderen met de gerechtelijke interest op de som van 19.456,71 euro vanaf 11 augustus 1999 en met de gerechtskosten van het hoger beroep.

II. Relevante feitelijke gegevens

4. Het hof verwijst naar de omstandige uiteenzetting van de relevante feiten in het bestreden vonnis (sub 1, p. 2 en 3).

Bij "voorlopige verkoopovereenkomst" van 13 april 1999 heeft appellant aan geïntimeerde verkocht "een handelshuis gelegen te O., hoek ... en de handelszaak (herberg)" voor de globale prijs van 8.000.000 BEF. Op deze datum heeft geïntimeerde een voorschot van 400.000 BEF betaald. Het saldo zou betaald zijn bij de ondertekening van de authentieke akte bij notaris Y te S.

Partijen werden bij brief van 24 juni 1999 van notaris Y. aan appellant en bij brief van 22 juni 1999 van notaris X. aan geïntimeerde uitgenodigd om de akte te ondertekenen in het kantoor van notaris X. t. op 30 juni 1999. Een ontwerp van de verkoopakte was aan deze brieven gevoegd.

Volgens dit ontwerp van akte verklaarde de verkoper "dat de bestaande constructies werden opgericht met naleving van de van toepassing zijnde stedenbouwkundige reglementering en dat in de mate dat hij bouwvergunningplichtig was, zij opgericht werden in overeenstemming met de uitgereikte vergunningen".

Het staat vast dat het goed oorspronkelijk een feestzaal was en dat zijn bestemming op latere ongekende datum werd gewijzigd naar appartementen. Een tweede ingang werd toen in de gevel geopend om toegang te geven tot de appartementen.

Op 30 juni 1999 heeft geïntimeerde de voorlegging geëist van de stedenbouwkundige vergunningen m.b.t. deze wijzigingen maar deze documenten konden niet voorgelegd worden zodat de ondertekening van de akte uitgesteld werd.

Uit een brief van het gemeentebestuur Z. d.d. 4 september 2001 blijkt dat appellant op 15 juni 2001 "een aanvraag tot regularisatie heeft ingediend m.b.t. de bestemmingswijziging, zijnde het omvormen van een feestzaal tot woongelegenheid".

III. Bespreking

5. Geïntimeerde verwijt aan appellant dat hij bij de verkoop van het onroerend goed verzwegen heeft dat het goed een bestemmingswijziging had ondergaan zonder een stedenbouwkundige vergunning te verkrijgen. Geïntimeerde stelt dat hij, als koper, van de verkoper mocht verwachten "dat alle nuttige, noodzakelijke vergunningen in orde zouden zijn, en dat er geen inbreuken op de stedenbouwwet zouden voorliggen". Gelet op de vaststaande inbreuk, was hij niet alleen gerechtigd om het verlijden van de authentieke akte te weigeren maar ook om de ontbinding van de overeenkomst ten laste van appellant te vorderen, met veroordeling van deze laatste tot betaling van schadevergoeding.

6. Appellant vermeldt niet de rechtsgrond waarop zijn vordering steunt. De eerste rechter stelde vast dat de vordering van geïntimeerde niet gesteund was op de contractuele wanprestatie maar dat, in de motivering van zijn vordering, geïntimeerde zich beriep op een precontractuele fout.

In zijn conclusie voor de eerste rechter (procedurebundel, stuk 4, p. 3) had geïntimeerde gesteld dat appellant "in de precontractuele fase een fout (heeft) gemaakt". De aanvullende conclusie van geïntimeerde voor de eerste rechter spreekt alleen over fouten van appellant, doch zonder nadere omschrijving van de rechtsgrond. Zijn conclusie voor het hof is niet meer expliciet.

Het hof kan hieruit niet afleiden dat geïntimeerde wel degelijk zijn vordering beperkt tot de buitencontractuele aansprakelijkheid van appellant. De omstandigheid dat geïntimeerde in hoofdorde de ontbinding van de overeenkomst vorderde lijkt te bevestigen dat geïntimeerde tevens een contractuele fout aan appellant ten laste legde.

7. Appellant is van oordeel dat geïntimeerde geen wettige reden had om de ondertekening van de authentieke akte te weigeren en derhalve een fout heeft begaan, zodat het bestreden vonnis moet hervormd worden en zijn oorspronkelijke tegenvordering moet worden ingewilligd met veroordeling van geïntimeerde tot betaling van de contractueel bepaalde schadevergoeding, gelijk aan het voorschot van 400.000 BEF (9.915,74 euro).

8. De eerste rechter oordeelde:

"Wat betreft de buitencontractuele fout en de schadelijke gevolgen ervan voor (geïntimeerde), moet de rechtbank vaststellen dat, indien aan de verkoper kan worden verweten dat hij (geïntimeerde) niet heeft ingelicht over de stedenbouwkundige inbreuk alvorens tot verkoop over te gaan, wat een normaal vooruitziende verkoper zou moeten doen, is het opvallend dat de koper hierover geen enkele vraag heeft gesteld aan de verkoper alvorens tot de koop over te gaan, en geen enkele garantie heeft doen inlassen in de onderhandse overeenkomst, wat niet past voor een voorzichtige koper.

De fout ligt derhalve zowel bij de verkoper als bij de koper, schadelijder. In die omstandigheden kan gesteld worden dat de schade van (geïntimeerde) slechts voor de helft dient te worden vergoed door (appellant).

9. Appellant betwist enige fout. Hij voert aan dat geïntimeerde perfect op de hoogte was van de situatie en zich in het bijzonder heeft kunnen vergewissen van het bestaan van appartementen. Hij verwijst naar de verklaring van notaris Y die op 16 augustus 1999 bevestigde "dat (geïntimeerde) inderdaad zeer goed op de hoogte was van het feit van het bestaan van de appartementen, daar hij zelfs melding maakte van de huurwaarborgen en de vraag stelde naar de afrekening ervan".

Het staat inderdaad vast dat geïntimeerde het goed had kunnen bezichtigen en zich rekening had kunnen geven van het bestaan van appartementen. Het bestaan van appartementen is echter niet de oorzaak van de weigering van geïntimeerde. De enige reden van de weigering van geïntimeerde om tot de ondertekening van de authentieke akte over te gaan betreft de stedenbouwkundige inbreuk wegens niet vergunde bestemmingswijziging van het gebouw.

10. Appellant blijkt de stedenbouwkundige inbreuk te betwisten en hij haalt de "stedenbouwkundige vergunning die dateert van 7 december 1994" aan. Appellant legt echter geen vergunning van 7 december 1994 voor maar wel een vergunning van 9 februari 1994 (dossier appellant, stuk 2), welke betrekking heeft op een aanvraag "strekkende tot het maken van een deuropening". Ook al diende deze deur om toegang te verschaffen tot de appartementen, toch houdt de voorgelegde vergunning geen (impliciete) toelating om de bestemming te wijzigen. Slechts de gemaakte deuropening werd vergund en uiteraard niet de omvorming van de feestzaal in appartementen.

Appellant kan bezwaarlijk het illegale karakter van de bestemmingswijziging betwisten nu hij op 15 juni 2001 een aanvraag tot regularisatie m.b.t. de bestemmingswijziging heeft ingediend. Indien de situatie wel legaal was, dan zou een regularisatie immers overbodig zijn geweest.

Het hof stelt vast dat appellant zorgvuldig nalaat zelf stukken voor te leggen m.b.t. deze aanvraag tot regularisatievergunning en het gevolg dat eraan gegeven werd. De brief van de gemeente van Z. d.d. 12 januari 2007, waarbij het gemeentebestuur verklaarde "geen opmerkingen" te hebben betreffende de opsplitsing van de eigendom in een woonhuis en een handelshuis levert bijgevolg geen bewijs van enige legaliteit, quod non, van de situatie in 1999, ten tijde van de verkoop.

Overeenkomsten moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht (artikel 1134, derde lid B.W.) en appellant had als verkoper de elementaire verplichting om spontaan geïntimeerde te wijzen op dit belangrijk gegeven.

Geïntimeerde kan niet verweten worden dat hij weigerde de authentieke akte te ondertekenen wanneer hij vernomen had dat appellant niet over de vereiste vergunning beschikte. Geïntimeerde liep inderdaad een niet onbelangrijk risico om te worden blootgesteld aan een zware herstelvordering.

Nadat de authentieke akte niet kon ondertekend worden op 30 juni 1999 heeft appellant bovendien geen initiatief genomen om onmiddellijk een regularisatieaanvraag in te dienen, wat hij slechts twee jaar later deed, dit is ruim nadat de rechtbank, bij tussenvonnis van 30 september 1999, al de verkoopovereenkomst tussen partijen ontbonden had verklaard.

11. De uitleg van appellant, als zou geïntimeerde om andere (vooral financiële) redenen hebben afgehaakt is niet geloofwaardig. Geïntimeerde had immers bij de ondertekening van de onderhandse overeenkomst een voorschot van 400.000 BEF betaald. Hij had een akkoord bereikt met de Generale Bank over een hypothecair krediet en en had aan de notaris X. een bankcheque voor het saldo van de koopprijs + kosten (8.724.000 BEF) bezorgd, wat de notaris bij zijn brief van 26 april 2004 bevestigd heeft.

12. Anders dan de eerste rechter is het hof niet van oordeel dat geïntimeerde als koper een fout heeft begaan.

Hij ondertekende op 13 april 1999 een vooraf door appellant opgestelde "voorlopige verkoopovereenkomst" en heeft geen eigen onvoorzichtigheid begaan door geen expliciete voorwaarde te doen inlassen waarbij de verkoper zou garanderen dat hij over alle vereiste stedenbouwkundige vergunningen beschikte. Dit was immers een vanzelfsprekende accessorium van het voorwerp van de verkoop en het beding in kwestie werd overigens in het ontwerp van authentieke akte overgenomen.

Als koper van een gebouwd onroerend goed mocht geïntimeerde ervan uitgaan dat de constructie volledig legaal was en, in ontkennend geval, dat de verkoper hierover spontaan alle inlichtingen zou verschaffen.

13. Geïntimeerde heeft geweigerd de authentieke akte te ondertekenen maar dit is uitsluitend te wijten aan de eigen fout van appellant.

Anders dan de eerste rechter is het hof van oordeel dat de oorspronkelijke tegeneis van appellant tot betaling van de som van 400.000 BEF wel ontvankelijk is. Appellant had zich akkoord verklaard (de verkoop te laten ontbinden en) om aan geïntimeerde het voorschot van 400.000 BEF terug te betalen maar zulks "zonder nadelige erkenning" zodat hij nog aanspraak kon maken op schadevergoeding op grond van artikel 1184 B.W.

Uit de uiteenzetting hierboven leidt het hof echter vast dat deze oorspronkelijke vordering van appellant ongegrond is en dat alleen geïntimeerde recht heeft op vergoeding van zijn schade.

14. De door geïntimeerde gevorderde schadevergoeding ziet eruit als volgt:

- bankonkosten voor de lening: 198,31 euro

- schattingskosten: 263,53 euro

- notariskosten: 1.351,02 euro

- interestderving van 13 april tot 14 oktober 1999: 347,05 euro

- derving beroepsinkomsten: 7.728,11 euro

- geleden last wegens ontbinding van de koop,

ex aequo et bono: 9.915,74 euro

TOTAAL: 19.803,76 euro

15. De bankkosten, schattingskosten en notariskosten werden inderdaad gemaakt met het oog op de uitvoering van de overeenkomst die, ingevolge de fout van appellant, niet is kunnen tot stand komen. Deze posten zijn verantwoord.

Appellant is kennelijk ook de vergoedende interest verschuldigd op het voorschot van 400.000 BEF die hij onder zich hield tussen 13 april en 14 oktober 1999. Rekening houdend met de periode waarin de feiten zich afspeelden heeft de eerste rechter terecht een rentevoet van 7 % toegepast en deze post op 347,05 euro geschat.

Geïntimeerde vordert bovendien vergoeding voor gederfde beroepsinkomsten gedurende drie maanden nu hij de handelszaak in de gegeven omstandigheden niet heeft kunnen uitbaten. Hij schat zijn nettowinst op 2.576,03 euro per maand, op grond van de omzet door appellant gerealiseerd in het jaar 1997. De eerste rechter heeft oordeelkundig beslist dat de derving van beroepsinkomsten principieel kan aangenomen worden nu niet betwist wordt dat geïntimeerde zijn eigen handelszaak en woning in S. reeds had verkocht in de overtuiging dat hij de litigieuze handelszaak onmiddellijk zou kunnen uitbaten. In zover de eerste rechter een inkomstenderving gedurende een periode van twee maanden heeft toegekend, wordt het bestreden vonnis eveneens bevestigd. Deze post wordt dan ook berekend op 5.152,06 euro.

Geïntimeerde kan ten slotte principieel aanspraak maken op vergoeding van de schade doordat hij nutteloze onderhandelingen met de bank voerde met het oog op het hypothecair krediet of met de brouwerij of doordat hij op zoek is moeten gaan naar een ander onroerend goed. De begroting van deze schade op 9.915,74 euro (= 400.000 BEF) is echter kennelijk overschat. Het hof kent in billijkheid een vergoeding van 1.250 euro toe.

De totale schade van geïntimeerde bedraagt bijgevolg 8.561,97 euro (198,31 + 263,53 + 1.351,02 + 347,05 + 5.152,06 + 1.250,00 euro). Het incidenteel beroep is deels gegrond.

16. ...

OM DEZE REDENEN,

HET HOF,

Rechtsprekende na tegenspraak...

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch slechts deels gegrond.

Verklaart het incidenteel beroep ontvankelijk en in de volgende mate gegrond.

Hervormt het bestreden vonnis, behoudens in zover het de hoofdvordering ontvankelijk verklaart en de gerechtskosten begroot en, opnieuw rechtsprekende, verklaart de oorspronkelijke tegenvordering van appellant ontvankelijk doch ongegrond en de oorspronkelijke vordering van geïntimeerde in de volgende mate gegrond.

Veroordeelt appellant tot betaling aan geïntimeerde van ACHTDUIZEND VIJFHONDERD EENENZESTIG EURO ZEVENENNEGENTIG CENT (8.561,97 euro), te vermeerderen met de gerechtelijke interest vanaf 11 augustus 1999. Wijst geïntimeerde van het overige van zijn vordering af.

Veroordeelt appellant in de gerechtskosten van beide aanleggen.

...

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op

02/10/2012

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Evrard JANSSENS DE BISTHOVEN, Raadsheer,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

Mots libres

  • Verkoop. Onroerend goed. Wijziging van de bestemming. Afwezigheid van stedenbouwkundige vergunning. informatieverplichting van de verkoper. Weigering van de koper om de authentieke akte te verlijden.