- Arrêt du 26 novembre 2013

26/11/2013 - 2012AR287

Jurisprudence

Résumé

Samenvatting 1

I. Hoewel artikel 744 Ger. W. onder meer bepaalt dat de conclusies uitdrukkelijk de eisen van de concluderende partij moeten uiteenzetten alsook de middelen in feite en in rechte waarop iedere eis steunt, is het inderdaad de verplichting van de rechter om de juiste juridische aard van de vorderingen die partijen hem voorleggen, te onderzoeken en om met naleving van het recht van verdediging ambtshalve de middelen in rechte op te werpen waarvan de toepassing geboden is door de feiten die in het bijzonder door de partijen werden ingeroepen ter ondersteuning van hun eisen. Hij kan ambtshalve, wat ook de kwalificatie is die zij eraan hebben gegeven, de door de partijen aangevoerde redenen vervangen mits hij geen enkele betwisting opwerpt waarvan zij het bestaan hebben uitgesloten, zijn beslissing uitsluitend grondt op feiten die hem regelmatig ter beoordeling zijn voorgelegd en het voorwerp van de vordering niet wijzigt.

II. In de omstandigheden van de concrete zaak moet een termijn van vier maanden tussen de ontdekking van het verborgen gebrek en het instellen van de vordering beschouwd worden als een korte termijn in de zin van art. 1648 BW.


Arrêt - Texte intégral

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2013/

A.R. nr. 2012/AR/287

INZAKE VAN :

Mevrouw M. B.,

appellante tegen een vonnis uitgesproken door de uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 26 oktober 2011,

in persoon verschijnende, bijgestaan door Meester GEBRUERS loco Meester Wim MERTENS, advocaat te 3580 BERINGEN, Scheigoorstraat 5,

1ste kamer

TEGEN :

De naamloze vennootschap MANON, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 3090 OVERIJSE, Ballingstraat 113, Ingeschreven in het register der kruispuntbank der ondernemingen onder het nummer 0460.788.897,

geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Luc DE COSTER, advocaat te 1190 BRUSSEL, G. Van Haelenlaan 1,

IN AANWEZIGHEID VAN :

1) Mevrouw M. P., eerste opgeroepen partij, vertegenwoordigd door Meester Thomas EYSKENS loco Meester Jan BERGE, advocaat te 3000 LEUVEN, Naamsestraat 165,

2) De heer J. V., wonende

3) De naamloze vennootschap ARCHITECTENATELIER DE voorheen de naamloze vennootschap BERGH & PARTNERS, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 1000 BRUSSEL, Kortenberglaan 134, Ingeschreven in het register der kruispuntbank der ondernemingen onder het nummer 0443.095.802,

tweede en derde opgeroepen partijen, vertegenwoordigd door Meester Dries OOMS loco Meester J. MOMMA., advocaat te 3000 LEUVEN, Brusselsesteenweg 62,

4) De heer G. C.

5) Mevrouw P. A.,

,

vierde en vijfde opgeroepen partijen, vertegenwoordigd door Meester Luc DE COSTER, advocaat te 1190 BRUSSEL, G. Van Haelenlaan 1

I. Gerechtelijk privaatrecht. Conclusies. Inhoud. Artkel 744 Ger. W. Uitdrukkelijke uiteenzetting van de eisen van de concluderende partij, alsook van de middelen in feite en in rechte waarop iedere eis steunt. Bevoegdheid van de rechter.

II. Verkoop van een onroerend goed. Verplichtingen van de verkoper. Vrijwaring voor gebreken in de verkochte zaak. Vordering in te leiden binnen een korte termijn (art. 1648 BW), op straffe van onontvankelijkheid van de vordering. Ratio legis en elementen ter bepaling van de korte termijn. Beoordeling op onaantastbare wijze door de feitenrechter.

I. Hoewel artikel 744 Ger. W. onder meer bepaalt dat de conclusies uitdrukkelijk de eisen van de concluderende partij moeten uiteenzetten alsook de middelen in feite en in rechte waarop iedere eis steunt, is het inderdaad de verplichting van de rechter om de juiste juridische aard van de vorderingen die partijen hem voorleggen, te onderzoeken en om met naleving van het recht van verdediging ambtshalve de middelen in rechte op te werpen waarvan de toepassing geboden is door de feiten die in het bijzonder door de partijen werden ingeroepen ter ondersteuning van hun eisen. Hij kan ambtshalve, wat ook de kwalificatie is die zij eraan hebben gegeven, de door de partijen aangevoerde redenen vervangen mits hij geen enkele betwisting opwerpt waarvan zij het bestaan hebben uitgesloten, zijn beslissing uitsluitend grondt op feiten die hem regelmatig ter beoordeling zijn voorgelegd en het voorwerp van de vordering niet wijzigt.

II. In de omstandigheden van de concrete zaak moet een termijn van

vier maanden tussen de ontdekking van het verborgen gebrek en het

instellen van de vordering op grond van verborgen gebreken beschouwd

worden als een korte termijn in de zin van art. 1648 BW.

De procedure (...)m ingesteld.

1 De feiten

De door partijen aangebrachte relevante feiten kunnen als volgt worden samengevat:

Dit geschil betreft in oorsprong twee gebouwen te X (hierna: ‘pand 6' en ‘pand 8'). In 1982 koopt mevrouw B. pand 8 van de heer en mevrouw V. - P.; de heer V. is overleden en mevrouw P. is zijn rechtsopvolger. Pand 6 koopt mevrouw B. in 1988.

Op 12 oktober 1995 verkoopt mevrouw B. beide panden aan de heer J. V. die "verklaart deze aankoop te doen voor rekening van de naamloze vennootschap in oprichting Manon, met zetel te X.

Voor de verkoop in 1995 waren de panden samen uitgebouwd tot een groter opbrengsteigendom, bestaande uit studio's, kamers en een appartement. De notariële akte vermeldt onder meer: "De verkoopster verklaart dat er voor de door haar opgerichte gebouwen en/of uitgevoerde verbouwingswerken de nodige vergunningen werden afgeleverd." De koopprijs is 563.957,77 EUR.

Op 16 mei 1997, wordt de nv Manon opgericht door de heren G. C. en J. V..

Op 26 maart 2001 wordt een proces-verbaal van vaststelling opgesteld van een stedenbouwkundig misdrijf, dat als volgt wordt beschreven: "uitbreiden achterbouw zonder voorafgaandelijke stedenbouwkundige vergunning (opgericht na 1969) + plaatsing schotelantenne zonder voorafgaandelijke vergunning". Op 28 juni 2001 wordt een herstelvordering geformuleerd.

Op 30 juli 2001 dagvaardt de nv Manon (verder aangeduid als MANON) mevrouw B. in huidige procedure.

In een niet gedateerde en niet ondertekende aanvraag voor een stedenbouwkundig attest nr. 2 vraagt MANON toelating voor de panden 6 en 8 voor het "verbouwen van garages en werkhuis in de tuinzone en oprichten van bijgebouwen met het oog op de regularisatie van individuele woongelegenheden ". De aanvraag betreft dus in essentie niet het hoofdgebouw maar wat er achter ligt: garage, werkhuis en tuin.

Op 8 juni 2004 levert de Stad X een ongunstig stedenbouwkundig attest af aan MANON. Er worden geen woongelegenheden in tweede bouworde toegestaan; in die tuinzone kan enkel een tuinhuisje, bergruimte of garage komen. De gemeente verwijst ook naar een maximale bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers.

Op 20 juli 2004 schrijft de Stad X aan de heer procureur des Konings met betrekking tot de vermelde goederen:

"In toepassing van artikel 149 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening heeft het college van burgemeester en schepenen, in zitting van 15/07/2004 beslist:

- akkoord te gaan met het voorstel van de stedenbouwkundige inspecteur, d.w.z. de plaats in de vorige staat te laten herstellen in toepassing van art. 149 van het decreet van 18 mei 1999 op de ruimtelijke ordening. Dit betekent de afbraak van de constructies;

- een dwangsom van 50,00 EUR per dag vertraging te vorderen van de overtreder indien deze niet overgaat tot de afbraak binnen de termijn voorzien door de rechtbank."

In de motivering staat: "De werken zijn in overtreding met de algemeen gangbare bouwvoorschriften (overschrijding bouwdiepte, wonen in tweede bouworde, overbezetting terrein)."

Verder gebeurt er niets, tot op 31 maart 2010 MANON de panden 6 en 8 verkoopt aan de nv E&P Invest, een projectontwikkelaar, voor 500.000,00 EUR. E&P Invest koopt ook een aantal belendende goederen en sloopt alles voor de oprichting van een appartementencomplex.

Tussen mevrouw B. en MANON zijn ondertussen verscheidene beslagprocedures gevoerd.

2 Het onderwerp van de vordering

2.1

MANON heeft mevrouw B. gedagvaard; de overige partijen zijn gedagvaard in tussenkomst of zijn vrijwillig tussengekomen.

Bij vonnis van 4 oktober 2001 is deskundige CLAESSENS aangesteld voor een beschrijving van de bouwmisdrijven en de schadeposten. Beroep werd verworpen bij arrest van dit hof van 9 september 2002. De deskundige heeft zijn verslag neergelegd op 30 november 2004.

Bij vonnis van 10 maart 2009 werd deskundige FEYA. aangesteld voor een advies met betrekking tot de schade uit de door deskundige CLAESSENS beschreven onvergunde werken. De deskundige heeft zijn verslag neergelegd op 15 januari 2010.

Voor de eerste rechter vorderden MANON en de heer C. de veroordeling van mevrouw B., hoofdelijk met mevrouw P., de heer V. en de nv DE BERGH & PARTNERS, tot de betaling van 462.875 EUR, met voorbehoud voor een wederbeleggingsvergoeding en een kapitalisatie van het verlies aan huuropbrengsten en tot betaling van de kosten van deskundigenonderzoeken. Zij vroegen verder de veroordeling van mevrouw B. tot betaling van een schadevergoeding van 20.000,00 EUR wegens tergend en roekeloos verweer.

De heer C. en mevrouw A. vorderden de veroordeling van de heer V. en de nv DE BERGH & PARTNERS tot betaling van 1,00 EUR provisioneel.

Mevrouw B., mevrouw P., de heer V. en de nv DE BERGH & PARTNERS concludeerden tot de ongegrondheid van de vordering.

Mevrouw B. stelde een tegeneis in tegen MANON tot betaling van een schadevergoeding van 7.500,00 EUR wegens tergend en roekeloos geding. Zij vorderde de vrijwaring door mevrouw P., de heer V. en de nv DE BERGH & PARTNERS.

2.2

De eerste rechter verklaarde de vordering van MANON gedeeltelijk gegrond en veroordeelde mevrouw B. tot betaling aan MANON van 270.000,00 EUR, plus de gerechtelijke interesten daarop aan de wettelijke rentevoet vanaf 30 januari 2004. Hij verklaarde de overige vorderingen ontvankelijk maar ongegrond.

2.3

In hoger beroep vraagt mevrouw B. de vordering van MANON niet ontvankelijk, minstens ongegrond te verklaren.

MANON concludeert tot de niet-ontvankelijkheid, minstens de ongegrondheid van het hoger beroep.

Bij incidenteel hoger beroep herneemt zij haar oorspronkelijke vordering tegen mevrouw B..

Mevrouw P., de heer V. en de nv ARCHITECTENATELIER (voorheen nv DE BERGH & PARTNERS) concluderen tot de ongegrondheid van het hoger beroep, maar ten aanzien van hen is er geen hoger beroep ingesteld.

3 De gronden van de beslissing en het antwoord op de middelen van de partijen

3.1 De ontvankelijkheid van het hoger beroep

MANON concludeert tot de niet-ontvankelijkheid van het hoger beroep, maar ontwikkelt geen middel dat daartoe strekt. Het hof ziet er geen dat ambtshalve aan te voeren is.

3.2 De grond van het hoger beroep

3.2.1 De ontvankelijkheid van de vordering

MANON werpt op dat de vordering van mevrouw B. niet ontvankelijk is, omdat zij steunt op verborgen gebreken en niet is ingesteld binnen de korte termijn van artikel 1648 van het Burgerlijk Wetboek.

Een beoordeling van dit middel vergt een onderzoek naar de rechtsgrond van de vordering van MANON.

MANON heeft op 31 juli 2001 gedagvaard nadat zij was geconfronteerd met een proces-verbaal van 26 maart 2001 van vaststelling van een stedenbouwkundig misdrijf op het goed dat zij van mevrouw B. had gekocht bij authentieke verkoopsovereenkomst van 12 oktober 1995. In de dagvaarding vroeg zij de veroordeling van mevrouw B. tot het voorleggen van de vergunningen die zij beweerdelijk had, en tot vrijwaring tegen de schade die voortvloeide uit het gebrek aan vergunningen. Nadat bleek dat mevrouw B. geen vergunningen kon voorleggen, viel het eerste luik van de vordering weg, en bleef alleen het luik met betrekking tot de vergoeding over.

MANON laat daarbij na te verduidelijken wat daarbij de rechtsgrond is die zij viseert, ondanks de uitdrukkelijke vragen van mevrouw B. op dit punt, die - uiteraard - een gericht verweer wenst te voeren. MANON stelt uitdrukkelijk dat het aan het hof toekomt de rechtsgrond van de vordering te kwalificeren.

Hoewel artikel 744 van het Gerechtelijk Wetboek onder meer bepaalt dat de conclusies uitdrukkelijk de eisen van de concluderende partij moeten uiteenzetten alsook de middelen in feite en in rechte waarop iedere eis steunt, is het inderdaad de verplichting van de rechter om de juiste juridische aard van de vorderingen die partijen hem voorleggen, te onderzoeken en om met naleving van het recht van verdediging ambtshalve de middelen in rechte op te werpen waarvan de toepassing geboden is door de feiten die in het bijzonder door de partijen werden ingeroepen ter ondersteuning van hun eisen. Hij kan ambtshalve, wat ook de kwalificatie is die zij eraan hebben gegeven, de door de partijen aangevoerde redenen vervangen mits hij geen enkele betwisting opwerpt waarvan zij het bestaan hebben uitgesloten, zijn beslissing uitsluitend grondt op feiten die hem regelmatig ter beoordeling zijn voorgelegd en het voorwerp van de vordering niet wijzigt (artikel 1138, 2° van het Gerechtelijk Wetboek). Het zij anderzijds opgemerkt dat de efficiëntie van het debat en van de rechtsbedeling gediend worden door heldere en eenduidige argumentatie van de partijen; dit is ook in het eigen belang van een eisende partij die een vordering instelt voor een belangrijk bedrag.

De vaagheid bij MANON is niet ongedaan gemaakt door de motivering van de eerste rechter, die zijn kwalificatie beperkte tot "een contractuele wanprestatie vermits zij onroerende goederen verkocht die deels niet vergund waren terwijl zij toch in de verkoopsakte van 12 oktober 1995 liet opnemen: ‘De verkoopster verklaart dat er voor de door haar opgerichte gebouwen en/of uitgevoerde verbouwingswerken de nodige vergunningen werden afgeleverd". Het is niet duidelijk of de eerste rechter daarmee doelt op de niet-conforme levering dan wel op het verborgen gebrek.

Een en ander is uiteraard niet zonder belang, gelet op de eigen sanctieregimes van de verplichting tot conforme levering en de vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken . MANON vermeldt ook als afzonderlijke mogelijke grond de vrijwaring voor uitwinning, maar er is in deze geen uitwinning geweest, zodat die vrijwaring alleen kan slaan op vrijwaring voor verborgen gebreken. Voor zoveel als nodig zij opgemerkt dat de partijen niet stellen of suggereren dat dwaling of bedrog in deze aan de orde is (de verklaring van MANON kan de wilsvorming van mevrouw B. beïnvloed hebben); de nietigheid van de overeenkomst wordt niet gevorderd.

Bij tekortkoming aan de leveringsplicht heeft de koper de keuze tussen de ontbinding, eventueel aangevuld met schadevergoeding, of het vorderen van de uitvoering van de overeenkomst, hetzij in natura, hetzij in equivalent. In geval van verborgen gebrek daarentegen kan de koper alleen een beroep doen op de sancties voorzien in artikel 1644 van het Burgerlijk Wetboek, namelijk teruggave van de gekochte zaak mits terugbetaling van de prijs of het vragen van een prijsvermindering.

MANON heeft in deze alleszins niet gekozen voor ontbinding van de overeenkomst of teruggave van de gekochte zaak met terugbetaling van de prijs. Zij heeft integendeel de gekochte zaak doorverkocht.

Ook in de syntheseconclusie is MANON niet uitdrukkelijk in haar keuze voor de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent of voor een prijsvermindering. Zij heeft het nu eens over schadevergoeding uitgedrukt in een geldsom - wat de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent veronderstelt - en dan weer over "het gedeelte van de prijs d[at] terugbetaald dient te worden" - wat wijst op een prijsvermindering. Verder duidt zij blijkbaar mevrouw B. ten kwade dat zij slechts voor de noden van het geschil de door haar begane stedenbouwkundige overtredingen kwalificeert als een verborgen gebrek, maar verwijst zij zelf naar de artikelen 1644 en 1645 van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de keuzes van de koper bij verborgen gebrek .

Uit de terminologie in de dagvaarding (vordering tot vrijwaring), de handhaving van de vordering in de laatste syntheseconclusie in hoger beroep en uit wat MANON schrijft over gebreken aan de verkochte zaak met vermelding van onder meer de artikelen 1644 en 1645 begrijpt het hof dat MANON een vordering heeft ingesteld tot vrijwaring voor verborgen gebreken en eist dat een prijsvermindering wordt toegekend. Die vordering is in wezen niet gewijzigd, en blijft haar steun vinden in de feiten of akten aangevoerd in de dagvaarding (artikelen 807 en 1042 van het Burgerlijk Wetboek).

Of de vordering op grond van koopvernietigende gebreken binnen een korte tijd is ingesteld nadat die gebreken aan het licht gekomen zijn, is voorwerp van een feitelijke beoordeling. Daarbij wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van de zaak, met name de aard van het verkochte, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een gerechtelijk deskundigenonderzoek.

De korte termijn voor de vordering van de koper wegens verborgen gebreken heeft verscheidene redenen. Het bewijs van het gebrek wordt in de loop van de tijd ingewikkelder. De langdurige afwezigheid van protest van de koper kan worden beschouwd als een aanvaarding van het gebrek. Een snelle reactie van de koper moet de verkoper in staat stellen zijn eigen verkoper aan te spreken. Ten slotte brengt een te langdurig gebruik van de zaak de vernietiging van de koop in het gedrang. De vereiste dat een vordering tot schadeloosstelling op grond van verborgen gebreken binnen een korte tijd moet ingesteld worden, is ingegeven door de zorg dat de nodige bewijzen niet verloren zouden gaan en het onderzoek naar de verborgen gebreken accuraat kan verlopen. Het artikel strekt ertoe te vermijden dat het onderzoek naar het ontstaan van het gebrek en de toestand van het verkochte goed niet onmogelijk wordt gemaakt door het al te lange tijdsverloop.

De korte termijn van artikel 1648 van het Burgerlijk Wetboek begint in hoofde van de ontdekker van het gebrek te lopen vanaf de ontdekking van het verborgen gebrek en zodra vaststaat dat een minnelijke schikking uitgesloten is. In deze heeft MANON de verborgen gebreken kunnen ontdekken op 26 maart 2001, datum van een proces-verbaal van vaststelling, in haar aanwezigheid, van bouwinbreuken. Bovendien werd aan haar kopie bezorgd. De korte termijn is op dat moment ingegaan. De vordering is ingesteld op 31 juli 2001, vier maanden later.

De verkochte zaak betreft in dit geval onroerende goederen, bestaande uit twee percelen grond met daarop gebouwen die bestemd waren voor bewoning. Het gebrek bestaat eruit dat er stedenbouwkundige inbreuken werden begaan bij de oprichting van een belangrijk gedeelte van de gebouwen en bij verbouwingswerken.

Het blijkt niet dat enige vertraging vanwege MANON bij het instellen van haar vordering het bewijs van het gebrek of de bewijsmogelijkheden van de verkoper moeilijk of onmogelijk zou gemaakt hebben. Het onderzoek naar de verborgen gebreken is accuraat kunnen verlopen. Evenmin kan in casu worden vastgesteld dat het verdere gebruik van de gebouwen door de koper gedurende vier maanden vooraleer haar vordering in te leiden, een aanvaarding van dat gebrek doet vermoeden. De verkoper had tevens nog alle mogelijkheden om haar verkopers in rechte te betrekken. In de omstandigheden van de zaak moet een termijn van vier maanden tussen de ontdekking van het gebrek en het instellen van de vordering op grond van verborgen gebreken beschouwd worden als een korte termijn. De hoedanigheid van MANON, een vennootschap opgericht voor het beheer van onroerende goederen, doet hieraan niets af.

De vordering is dus ontvankelijk.

3.2.2 De grond van de vordering

Hierboven is reeds het onderscheid beklemtoond tussen de vordering op grond van verborgen gebreken en die op grond van niet conforme levering, en is de vordering van MANON onderkend als een vordering op grond van verborgen gebreken. De vaststelling van het bestaan van het verborgen gebrek laat alleen de vordering op grond van verborgen gebreken toe en niet die op grond van niet conforme levering . Het hof hoeft na de vaststelling van het verborgen gebrek niet meer de conformiteit te onderzoeken.

In huidige zaak is het bestaan van een gebrek niet ernstig betwistbaar. Uit de voorgelegde stukken en vooral ook uit de bevindingen van deskundige Claessens blijkt wel degelijk dat de geviseerde constructies werden opgericht toen mevrouw B. volle eigenaar was van de gronden en dat ze zijn opgericht toen zij vergunningsplichtig waren. Bovendien blijkt uit het stedenbouwkundige attest nr. 2 dat door partijen samen is aangevraagd bij het college van burgemeester en schepenen van de stad Leuven dat voor die bouwwerken geen bouwvergunning zou worden verstrekt. Mevrouw B. betwist dit overigens ook niet meer. Het ontbreken van de vereiste vergunningen voor een belangrijk gedeelte van een onroerend goed is een gebrek.

Zoals vermeld heeft mevrouw B. in de overeenkomst van verkoop uitdrukkelijk en ondubbelzinnig verklaard dat "de door haar opgerichte gebouwen en/of uitgevoerde verbouwingswerken de nodige vergunningen werden afgeleverd"; zij heeft dit ook geruime tijd volgehouden. MANON mocht te goeder trouw voortgaan op deze bewering. Het blijkt niet dat de aard en de plaats van de achterbouw a priori de mogelijkheid van een vergunning of een regularisatie moesten uitsluiten, zodat MANON, gelet op de uitdrukkelijke verklaring van mevrouw B., niet de verplichting had om als kandidaat koper actief te onderzoeken of er inderdaad vergunningen waren. Dat MANON een vennootschap was voor het beheer van onroerende goederen en dus een gespecialiseerde koper schept geen vermoeden van kennis van het verborgen gebrek . Het blijkt dus niet dat MANON het gebrek kende of behoorde te kennen; het was dus een verborgen gebrek.

Zoals vermeld kiest MANON niet voor de teruggave van de zaak en de prijs, maar voor de terugbetaling van een gedeelte van de prijs.

Zij laat bovendien gelden dat mevrouw B. het gebrek kende, zodat zij met toepassing van artikel 1645 van het Burgerlijk Wetboek ook gehouden is tot vergoeding van alle schade. Aangenomen wordt dat artikel 1645 wel slaat op de vordering tot wederzijdse teruggave, maar dat de principes ervan ook van toepassing zijn op de vordering tot vermindering van de prijs . "Alle schade" in de zin van artikel 1645 vormt een aanvullende vergoeding van afzonderlijke schade die moet onderscheiden worden van de prijsvermindering op zich.

In de omstandigheden van de zaak kan niet anders dan aangenomen worden dat mevrouw B. wist dat zij geen vergunningen had voor de werken die zij zelf had uitgevoerd, zodat zij dus kennis had van het verborgen gebrek. Mevrouw B. betwist dat op zich ook niet. Zij voert (na het instellen van de vordering door MANON) aan dat de constructies genoten van het vermoeden van vergunning, maar dat is niet het zelfde als het voorwerp van haar bewering in de akte van verkoop, namelijk dat de "nodige" vergunningen "afgeleverd" waren.

Onder artikel 1644 van het Burgerlijk Wetboek heeft de koper die heeft gekozen voor de prijsvermindering recht op terugbetaling van het deel van de prijs dat hij niet zou hebben betaald indien hij het gebrek had gekend . Het gedeelte van de prijs bedoeld in artikel 1644 van het Burgerlijk Wetboek kan bepaald worden op grond van de werkzaamheden die nodig zijn om de verborgen gebreken te verhelpen, zonder rekening te houden met de prijs waartegen het pand achteraf werd doorverkocht . Die redenering kan in deze echter niet gevolgd worden. Het gebrek bestond erin dat een deel van de verkochte gebouwen was opgetrokken zonder dat een vergunning was afgeleverd. Dat niet-vergund zijn kon niet worden "hersteld", nu minstens een deel van de gebouwen niet had kunnen vergund worden (de tuinzone, voorbij de 15 meter bouwdiepte). De prijsvermindering kan in dit geval dus alleen bepaald worden als het verschil tussen wat MANON nu heeft betaald in 1995 (563.957,77 EUR) en wat zij zou hebben betaald in 1995 voor het zelfde goed indien zij zou hebben geweten dat er geen vergunningen waren afgeleverd.

Artikel 1644 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat het gedeelte van de prijs dat de koper zich kan doen terugbetalen "door deskundigen zal worden bepaald", maar dat betekent niet dat de rechter gebonden is door het advies van de deskundige . Het hof vindt in casu in de neergelegde verslagen van deskundigen overigens ook niet de adviezen om de prijsvermindering te beoordelen.

Deskundige CLAESSENS heeft immers geen schade begroot, laat staan een mindere waarde of een prijsvermindering die daaraan beantwoordt, daarbij uitdrukkelijk overwegend dat zijn deskundigheid beperkt is tot de bouwkunde of de architectuur .

Deskundige FEYAERT, meetkundige-schatter van onroerende goederen, heeft een waardevermindering begroot die zou resulteren uit de afbraak van 13 niet vergunde kamers in de achtergebouwen. Hij raamt die waardevermindering op 433.875,00 EUR, en de prijs van het slopen en een regularisatiedossier op 29.000,00 EUR. Die twee bedragen samen vormen de 462.875,00 EUR die MANON vordert.

Het advies van deskundige FEYAERT sluit wel aan bij de formulering van de opdracht die de eerste rechter hem had gegeven (..." advies te geven nopens de eventuele schade en onbeschikbaarheid hier inbegrepen de kostprijs van afbraak en wederopbouw, huurwaardevermindering, intrinsieke waardevermindering voortvloeiend uit de door de gerechtsdeskundige D. Claessens, in zijn verslag dd. 29.11.2004 omtrent de niet vergunde bouwwerken betreffende de panden gelegen te Leuven, Tervuursesteenweg nr. 6 en 8 (sic)". Deskundige FEYAERT gaat echter uit van de hypothese van het verlies van de niet vergunde delen, terwijl overeenkomstig de bovenstaande overwegingen van het hof de vraag is wat de waarde was van het gebouw zoals het bestond in 1995, dus met behoud van de niet vergunde delen, maar voor een koper die wist dat er geen vergunningen waren.

Op basis van de voorliggende dossiers kan het hof niet komen tot een bepaling van de juiste prijsvermindering in de zin van artikel 1644 van het Burgerlijk Wetboek. Een bijkomend deskundig advies is daarom noodzakelijk.

Of er aanvullende schade is in de zin van artikel 1645 van het Burgerlijk Wetboek, los van de prijsvermindering, kan ondertussen nog niet worden beoordeeld. Wel kunnen reeds enkele posten van schadevergoeding uitgesloten worden.

MANON kan aldus geen vergoeding krijgen voor de prijs van sloopwerken, want die heeft ze niet uitgevoerd.

MANON kan ook geen aanspraak maken op een vergoeding voor huurderving, want die wordt niet bewezen. Het blijkt niet dat het gebrek aan vergunning de exploitatie door MANON heeft gehinderd: tot zij besliste te verkopen aan een projectontwikkelaar, heeft zij kunnen verhuren. Het is overigens opmerkelijk dat MANON geen enkel boekhoudkundig stuk neerlegt.

Terecht heeft de eerste rechter de gevraagde wederbeleggingsvergoeding verworpen. Er is geen gedwongen afstand, noch een daarmee gelijk te stellen situatie; uit niets blijkt dat MANON gedwongen is geweest in 2010 te verkopen aan een projectontwikkelaar. MANON vermeldt overigens ook niet wat een wederbeleggingsvergoeding zou kunnen rechtvaardigen.

Ten slotte kan bezwaarlijk gesteld worden dat de dreiging of eventualiteit van een herstelvordering (strekkende tot afbraak van het niet vergunde en niet regulariseerbaar deel) voor MANON, een vennootschap, een reële morele schade heeft veroorzaakt die vergoeding rechtvaardigt.

OM DEZE REDENEN :

HET HOF,

Rechtdoende op tegenspraak,

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep van mevrouw B. ontvankelijk;

Alvorens verder recht te spreken,

Stelt aan als deskundige, Benny FEYA., meetkundige-schatter van onroerende goederen, te 3128 Baal, Pastoriestraat 31 01 , (tel. 016/53 98 97 - fax : 016/53 98 96- GSM : 0475 45 60 94),

met als opdracht een onderzoek te voeren naar en advies te geven over de vraag wat op 12 oktober 1995 de waarde zou zijn geweest van de gebouwen te ...in de toestand zoals zij toen waren, voor een koper die wist dat er geen vergunningen waren afgeleverd voor de door mevrouw B. opgerichte gebouwen en/of uitgevoerde verbouwingswerken.

Zegt dat deze deskundige zijn opdracht zal vervullen door: (...)

Verzendt de zaak voor het overige naar de bijzondere rol;

Houdt de beslissing over de kosten aan

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op

26/11/2013

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Astrid DE PREESTER, Voorzitter,

Evrard JANSSENS DE BISTHOVEN, Raadsheer,

Marc DEBAERE, Raadsheer,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

Mots libres

  • I. Gerechtelijk privaatrecht. Conclusies. Inhoud. Artkel 744 Ger. W. Uitdrukkelijke uiteenzetting van de eisen van de concluderende partij, alsook van de middelen in feite en in rechte waarop iedere eis steunt. Bevoegdheid van de rechter. II. Verkoop van een onroerend goed. Vrijwaring voor gebreken in de verkochte zaak. Vordering in te leiden binnen een korte termijn (art. 1648 BW). Begrip en sanctie