- Arrêt du 7 janvier 2014

07/01/2014 - 2011AR64

Jurisprudence

Résumé

Samenvatting 1

Krachtens artikel 1315, al. 1 B.W. rust op de appellanten de bewijslast van het bestaan en de inhoud van de beweerde koop-verkoopovereenkomst.

Aangezien de beweerde overeenkomst in hoofde van de geïntimeerde een handelsrechtelijk karakter heeft, mogen de appellanten aan die bewijslast voldoen volgens de vrije bewijsregeling die krachtens artikel 25 W. Kh. geldt in handelszaken, dit wil zeggen door alle middelen van recht, getuigen en feitelijke vermoedens inbegrepen.

Het hof kan niet anders dan vaststellen dat de appellanten niet bewijzen dat de brief van hun raadsman werd verzonden aan de geïntimeerde, dan wel door haar werd ontvangen. Een bewijs van aangetekende verzending ligt niet voor.

Bij gebrek aan bewijs van de verzending van de brief aan de geïntimeerde, dan wel de ontvangst ervan door de geïntimeerde, kan uit het gebrek aan protest van deze brief geen aanvaarding door de geïntimeerde met de inhoud ervan worden afgeleid.

De appellanten beroepen zich ook tevergeefs op de leer van het schijnmandaat op grond waarvan wordt geoordeeld dat iemand gebonden is door de rechtshandeling gesteld door een vermeende lasthebber die is opgetreden buiten of zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid en dit niet enkel als hij door zijn schuld de schijn heeft doen ontstaan, maar ook wanneer hem geen fout kan worden verweten, als de derde rechtmatig geloof kan hechten aan de omvang van de bevoegdheden van de lasthebber

(zie ook: Cass. 20 juni 1988, Arr. Cass. 1987-88, 1365; Cass. 20 januari 2000, Arr. Cass. 2000-01, 54).

De tweede appellant is notaris en bestuurder van de eerste appellante.

Het hof oordeelt dat van een notaris, die in eigen naam optreedt en als bestuurder van een vennootschap, in alle redelijkheid mag verwacht worden dat hij de vertegenwoordigingsbevoegdheid van zijn wederpartij onderzoekt alvorens met hem verregaande onderhandelingen aan te gaan en overeenkomsten te sluiten.

Het vertrouwen van de appellanten in de vertegenwoordigingsbevoegdheid was niet rechtmatig. Zij schoten tekort aan de op hen rustende redelijke onderzoeksplicht.

Het hof besluit dat de appellanten falen het bewijs te leveren van het bestaan en de inhoud van een koop-verkoopovereenkomst met de geïntimeerde aangaande haar onroerend goed. Hun vordering tot uitvoering in natura, dan wel bij equivalent blijft ongegrond.

In ondergeschikte orde vorderen de appellanten van de geïntimeerde schadeloosstelling wegens precontractuele aansprakelijkheid (artikelen 1382-1383 B.W.). De geïntimeerde zou de onderhandelingen onrechtmatig en te kwader trouw hebben afgebroken.

Het hof oordeelt dat geen buitencontractuele fout in hoofde van de geïntimeerde is be-wezen.


Arrêt - Texte intégral

2011/AR/64

1. BVBA BLO, met vennootschapszetel gevestigd te 2610 Wilrijk-Antwerpen, Jules Moretuslei 342 en ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder nr. 0898.017.783;

2. T. B., notaris, geboren te ... en wonende te ...;

appellanten,

ter terechtzitting van 7 oktober en 5 november 2013 is de tweede appellant verschenen in per-soon en werd hij bijgestaan door mr. Roel Augustyns, advocaat te 2000 Antwerpen, Leopold-plaats 10, die tevens verschenen is voor de eerste appellante;

tegen het vonnis van de tweede B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen van

14 december 2010, aldaar gekend onder nr. A.R. 09/8171/A;

tegen:

NV KALBURG, met vennootschapszetel gevestigd te 2920 Kalmthout, Statiestraat 99 en ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder nr. 0423.671.353;

geïntimeerde,

ter terechtzitting van 7 oktober 2013 vertegenwoordigd door mr. Joris A. Vercraeye, advocaat te 2018 Antwerpen, Jozef de Bomstraat 4 en ter terechtzitting van 5 november 2013 vertegenwoordigd door mrs. Joris A. Vercraeye, voormeld, & Sam Vlaminck, advocaat te 2018 Antwerpen, Jozef de Bomstraat 4;

* * * * *

1. De feiten

De feiten die ten grondslag liggen aan de vordering van de appellanten kunnen als volgt worden

samengevat:

- De NV Kalburg, de geïntimeerde, is eigenaar van een handelshuis gelegen te Antwerpen, ..., met een oppervlakte van 185 m².

- De geïntimeerde voerde met de appellanten, de BVBA BLO en T. B., onderhandelingen over de verkoop van dit onroerend goed.

- Volgens de appellanten leidden deze onderhandelingen op 18 september 2009 tot een rechts-geldige koop-verkoopovereenkomst wat door de geïntimeerde wordt tegengesproken.

2. De voorafgaande rechtspleging

2.1. Bij exploot van 2 december 2009 dagvaarden de appellanten de geïntimeerde. Zij vorderen te zeggen voor recht dat een rechtsgeldige koop-verkoopovereenkomst tot stand kwam en de dwang-uitvoering van de overeenkomst.

2.2. Het bestreden vonnis van de rechtbank van eerste aanleg van Antwerpen van 14 december 2010:

- verklaart de vordering toelaatbaar maar ongegrond;

- veroordeelt de appellanten tot de gedingkosten.

2.3. De appellanten tekenen tegen dit vonnis hoger beroep aan bij verzoekschrift neergelegd ter grif-fie van het hof op 7 januari 2011.

3. De standpunten in hoger beroep

3.1. De appellanten vorderen in hun op 5 november 2013 ter terechtzitting neergelegde conclusies:

- het hoger beroep toelaatbaar en gegrond te verklaren;

- in hoofdorde, voor recht te zeggen dat een rechtsgeldige koop-verkoopovereenkomst tot stand kwam over het handelshuis op en met grond gelegen te Antwerpen, ..., met een oppervlakte van 185 m²;

- de geïntimeerde te veroordelen om binnen de 48 uur na de betekening van het tussen te komen arrest te verschijnen bij notaris J. J., met standplaats te ..., om de verkoopakte te ondertekenen op straffe van een dwangsom van 2.500,00 EUR per dag vertraging;

- de geïntimeerde te veroordelen aan hen 6.432,50 EUR per maand (gederfde huurinkomsten) te betalen vanaf 18 september 2009 tot en met de dag waarop de authentieke verkoopakte zal worden verleden;

- te zeggen voor recht dat ze gemachtigd worden om alle kosten en vergoedingen, naar aanleiding van deze procedure gemaakt, rechtstreeks in mindering mogen brengen van het te betalen sal-do;

- tevens een tweede notaris aan te stellen die, voor het geval de geïntimeerde zou blijven weige-ren het nodige te doen, vanaf de zevende dag na de betekening van het tussen te komen arrest gelast wordt de niet-verschijnende of weigerende partij te vertegenwoordigen en in zijn plaats de verkoopakte te ondertekenen;

- minstens te zeggen voor recht dat het tussen te komen arrest geldt als titel en de hypotheek-bewaarder te bevelen het tussen te komen arrest over te schrijven op het hypotheekkantoor;

- ondergeschikt, de geïntimeerde te veroordelen om hen 3.893.629,20 EUR te betalen, te ver-meerderen met de gerechtelijke intrest;

- uiterst ondergeschikt, de geïntimeerde te veroordelen hen 1,00 EUR provisioneel te betalen en een gerechtsdeskundige aan te stellen met de opdracht zoals vermeld;

- de geïntimeerde te veroordelen tot betaling van de kosten van beide aanleggen.

3.2. De geïntimeerde vordert in haar op 11 oktober 2013 ter griffie neergelegde conclusies:

- het hoger beroep niet toelaatbaar, minstens ongegrond te verklaren;

- het bestreden vonnis te bevestigen;

- de appellanten solidair te veroordelen tot de gedingkosten;

- ondergeschikt, de behandeling van de zaak op te schorten tot een in een kracht van gewijsde gegane beslissing is tussengekomen in een procedure ingeleid door de appellanten tegen de NV Verpo voor de rechtbank van eerste aanleg.

Ter terechtzitting van 7 oktober 2013 verklaart de geïntimeerde dat zij de toelaatbaarheid van het hoger beroep niet betwist, maar de toelaatbaarheid van de oorspronkelijke vordering.

4. Beoordeling

4.1. De tijdigheid, de regelmatigheid en de toelaatbaarheid van het hoger beroep

Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm over-gelegd, waaronder het bestreden vonnis, waarvan geen akte van betekening wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellanten tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op toelaatbare wijze hoger beroep werd aangetekend bij hun op 7 januari 2011 ter griffie van het hof neergelegd verzoekschrift tot hoger beroep.

4.2. De grond van de betwisting

4.2.1. De toelaatbaarheid van de oorspronkelijke vordering

4.2.1.1. De geïntimeerde werpt in de eerste plaats de exceptie van de niet-toelaatbaarheid van de vordering van de appellanten op omdat niet werd voldaan aan de bepalingen van artikel 3 Hyp. W.

De appellanten voeren hiertegen aan dat hun vordering niet onderworpen is aan de vereiste van kantmelding voorgeschreven in artikel 3 Hyp. W.

4.2.1.2. Bij artikel 3, lid 1 Hyp. W. wordt voorgeschreven:

"Geen eis strekkende tot vernietiging of tot herroeping van rechten voortvloeiende uit akten, aan overschrijving onderworpen, wordt door de rechter ontvangen, dan na te zijn ingeschreven op de kant der overschrijving van de titel van verkrijging, waarvan de vernietiging of herroeping gevorderd wordt, en, in voorkomend geval, op de kant der overschrijving van de laatst overgeschreven titel".

4.2.1.3. Het hof stelt samen met de appellanten vast dat hun vordering niet beantwoordt aan

de toepassingsvoorwaarden van artikel 3, lid 1 Hyp. W. Kantmelding ervan is bijgevolg niet vereist.

De omstandigheid dat het betrokken onroerend goed inmiddels aan een derde werd verkocht bij een authentieke akte die werd overgeschreven op het hypotheekkantoor kan aan het voorgaande niets veranderen.

De oorspronkelijke vordering van de appellanten is toelaatbaar.

4.2.2. De gegrondheid van de oorspronkelijke vordering

4.2.2.1. De vordering tot uitvoering

4.2.2.1.1. De appellanten laten gelden dat tussen hen en de geïntimeerde een koop-verkoopover-eenkomst is tot stand gekomen aangaande het onroerend goed van de geïntimeerde gelegen te Antwerpen ... Zij vorderen in hoofdorde de uitvoering in natura ervan, ondergeschikt de uitvoering bij equivalent.

De geïntimeerde betwist het bestaan van de beweerde overeenkomst.

4.2.2.1.2 . Krachtens artikel 1315, al. 1 B.W. rust op de appellanten de bewijslast van het bestaan en de inhoud van de beweerde koop-verkoopovereenkomst.

Aangezien de beweerde overeenkomst in hoofde van de geïntimeerde een handelsrechtelijk karakter heeft, mogen de appellanten aan die bewijslast voldoen volgens de vrije bewijsregeling die krachtens artikel 25 W. Kh. geldt in handelszaken, dit wil zeggen door alle middelen van recht, getuigen en fei-telijke vermoedens inbegrepen.

4.2.2.1.3. De appellanten verwijzen in dat verband naar e-mails gewisseld tussen de BVBA Viares en de BVBA FideCon en in het bijzonder naar een e-mail van 18 september 2009 van G. T. aan de BVBA Viares met verzending van een kopie ervan aan de BVBA FideCon met de volgende inhoud:

"Angelo,

Bij deze bevestig ik onze afspraken betreffende de verkoop van de ... te Antwerpen, conform de on-derstaande mails (dit zijn de voorafgaande e-mails gewisseld op 16 en 17 september 2009 tussen de BVBA Viares en de BVBA FideCon).

Gelieve met uw klant vanaf aanstaande maandag de nodige schikkingen te treffen om asap over te gaan tot ondertekening van de compromis."

4.2.2.1.4. Met de geïntimeerde oordeelt het hof dat de e-mail van 18 september 2009 van G. T. met de voormelde mails van 16 en 17 september 2009, respectievelijk het bestaan en de inhoud van het beweerde akkoord tussen de appellanten en de geïntimeerde niet bewijzen.

De e-mail van 18 september 2009 houdende de bevestiging van de "afspraken betreffende de ver-koop van de ... te Antwerpen conform de onderstaande mails" gaat immers niet uit van de geïnti-meerde, maar van G. T. De heer G. T. was weliswaar bestuurder van de geïntimeerde, maar blijkens de door de geïntimeerde aan het hof voorgelegde statuten kon hij de vennootschap op 18 september 2009 extern niet alleen verbinden. De statuten van de geïntimeerde werden wat de externe verte-genwoordiging van de vennootschap betreft gewijzigd bij akte van 15 oktober 2003, waaruit blijkt dat de bestuurders in en buiten rechte dienden op te treden als college, of met twee van hen, met uitzondering van de gedelegeerde bestuurder die de vennootschap alleen kon verbinden.

Uit de omstandigheid dat G. N. niet reageerde op een kopie van een e-mail van de BVBA FideCon aan de BVBA Viares van 24 oktober 2009 die aan haar (en aan G. T.) zou zijn verzonden en waarin de

BVBA FideCon de BVBA Viares verzoekt om voor de verdere afhandeling van de verkoop contact op te nemen met G. T., kan niet worden afgeleid dat G. T. de geïntimeerde alleen mocht vertegenwoor-digen voor de verkoop van haar onroerend goed.

4.2.2.1.5. Volgens de appellanten is de geïntimeerde in alle geval gebonden door de door G. T. aan-gegane koop-verkoopovereenkomst omdat zij deze overeenkomst stilzwijgend zou hebben bekrach-tigd. Ze verwijst dienaangaande naar de voormelde e-mail van 24 oktober 2009, naar een brief van haar raadsman van 6 november 2009 aan de geïntimeerde en naar een e-mail van haar raadsman van 26 november 2009 geadresseerd aan G. T. De geïntimeerde betwist de brief en de e-mails te hebben ontvangen.

Het hof stelt vast dat een kopie van de voormelde e-mail van 24 oktober 2009 enkel is geadresseerd aan G. T. en G. N. en niet aan de geïntimeerde, zodat uit het stilzwijgen volgend op de beweerde ver-zending geen bekrachtiging van de koop-verkoop door de geïntimeerde kan worden afgeleid. Het-zelfde wat betreft de e-mail van de raadsman van 26 november 2009. Deze e-mail is enkel geadres-seerd aan G. T.

Wat de brief van 6 november 2009 van de raadsman van de appellanten aan de geïntimeerde be-treft, waarin hij stelt dat hij beschikt over een dossier waaruit blijkt dat zijn cliënten met de geïnti-meerde een koop-verkoopovereenkomst sloten met betrekking tot het onroerend goed van de geïn-timeerde, betwist de geïntimeerde deze brief ontvangen te hebben. Uit het stilzwijgen volgend op deze brief zou dan ook haar akkoord met de koop-verkoopovereenkomst niet kunnen worden afge-leid.

Het hof kan niet anders dan vaststellen dat de appellanten niet bewijzen dat de brief van hun raads-man werd verzonden aan de geïntimeerde, dan wel door haar werd ontvangen. Een bewijs van aan-getekende verzending ligt niet voor. Bij gebrek aan bewijs van de verzending van de brief aan de ge-intimeerde, dan wel de ontvangst ervan door de geïntimeerde, kan uit het gebrek aan protest van deze brief geen aanvaarding door de geïntimeerde met de inhoud ervan worden afgeleid.

4.2.2.1.6. De appellanten beroepen zich ook tevergeefs op de leer van het schijnmandaat op grond waarvan wordt geoordeeld dat iemand gebonden is door de rechtshandeling gesteld door een ver-meende lasthebber die is opgetreden buiten of zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid en dit niet enkel als hij door zijn schuld de schijn heeft doen ontstaan, maar ook wanneer hem geen fout kan worden verweten, als de derde rechtmatig geloof kan hechten aan de omvang van de bevoegdheden van de lasthebber (zie ook: Cass. 20 juni 1988, Arr. Cass. 1987-88, 1365; Cass. 20 januari 2000, Arr. Cass. 2000-01, 54).

De tweede appellant is notaris en bestuurder van de eerste appellante. Het hof oordeelt dat van

een notaris, die in eigen naam optreedt en als bestuurder van een vennootschap, in alle redelijkheid mag verwacht worden dat hij de vertegenwoordigingsbevoegdheid van zijn wederpartij onderzoekt alvorens met hem verregaande onderhandelingen aan te gaan en overeenkomsten te sluiten. Het vertrouwen van de appellanten in de vertegenwoordigingsbevoegdheid van G. T. was niet recht-matig. Zij schoten tekort aan de op hen rustende redelijke onderzoeksplicht.

4.2.2.1.7. Het hof besluit dat de appellanten falen het bewijs te leveren van het bestaan en de inhoud van een koop-verkoopovereenkomst met de geïntimeerde aangaande haar onroerend goed. Hun vordering tot uitvoering in natura, dan wel bij equivalent blijft ongegrond.

4.2.2.2. De vordering tot schadeloosstelling wegens precontractuele fout

4.2.2.2.1. In ondergeschikte orde vorderen de appellanten van de geïntimeerde schadeloosstelling wegens precontractuele aansprakelijkheid (artikelen 1382-1383 B.W.). De geïntimeerde zou de on-derhandelingen onrechtmatig en te kwader trouw hebben afgebroken.

De geïntimeerde betwist enige precontractuele aansprakelijkheid.

4.2.2.2.2. Het hof oordeelt dat geen buitencontractuele fout in hoofde van de geïntimeerde is be-wezen.

Uit niets blijkt dat de geïntimeerde door een daartoe bevoegde persoon met de appellanten in on-derhandelingen trad over de verkoop van haar onroerend goed.

De appellanten voeren weliswaar aan dat de onderhandelingen plaatsvonden met de zaakgelastigde van de geïntimeerde, de BVBA FideCon, de geïntimeerde bestrijdt dit. Ze betwist dat ze de BVBA

FideCon ooit enige opdracht heeft gegeven in verband met de verkoop van haar onroerend goed

... te Antwerpen. Zij stelt dat ze vanwege de BVBA FideCon de e-mails die zich bevinden in het bundel van de appellanten nooit ontving.

Het hof kan ook hier niet anders dan vaststellen dat de appellanten in gebreke blijven het tegendeel te bewijzen. Een bewijs van verzending van de e-mails van de BVBA FideCon aan de geïntimeerde ligt niet voor. G. T. kon, zoals gezegd, de geïntimeerde niet alleen verbinden.

4.2.2.2.3. In de gegeven omstandigheden kan er geen sprake zijn van een onrechtmatige beëindiging, dan wel een beëindiging te kwader trouw van onderhandelingen door de geïntimeerde.

Bij gebrek aan bewijs van de beweerde precontractuele fout van de geïntimeerde, is niet voldaan aan de toepassingsvoorwaarden van de precontractuele aansprakelijkheid. Op de andere toepassings-voorwaarden (vergoedbare schade en oorzakelijk verband) wordt dan ook niet verder ingegaan.

4.2.3. De gedingkosten

Als de in het ongelijk gestelde partij, dienen de appellanten de gedingkosten te betalen. Het hof ver-effent de rechtsplegingsvergoeding op het basistarief van 1.320,00 EUR voor niet in geld waardeer-bare vorderingen. Er is geen reden om af te wijken van dit basistarief. Aan de voorwaarden van arti-kel 1022 Ger. W. is niet voldaan.

5. Beslissing

Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.

De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.

Het hof:

- verklaart het hoger beroep toelaatbaar, maar ongegrond;

- bevestigt het bestreden vonnis;

- veroordeelt de appellanten tot de gedingkosten in hoger beroep, aan de zijde van de geïnti-meerde vastgesteld als volgt:

- rechtsplegingsvergoeding hoger beroep: 1.320,00 EUR

Dit arrest werd uitgesproken in de openbare zitting van ZEVEN JANUARI TWEEDUIZEND VEERTIEN door:

M. BLEYENBERGH raadsheer, dd. voorzitter

B. CATTOIR raadsheer

R. LYEN raadsheer

G. VELTMANS griffier

G. VELTMANS R. LYEN

B. CATTOIR M. BLEYENBERGH

Mots libres

  • Artikel 1315, al. 1 BW

  • bewijslast

  • koop-verkoopovereenkomst

  • notaris als bestuurder van vennootschap

  • onderzoek vertegenwoordigingsbevoegdheid

  • schijnmandaat (neen)

  • geen precontractuele aansprakelijkheid