- Arrest van 24 februari 2011

24/02/2011 - C.09.0553.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Artikel 89, §1, eerste lid, W.W.R.O.S.P., krachtens hetwelk het verboden is een terrein te verkavelen zonder voorafgaande, schriftelijke en uitdrukkelijke toestemming van het college van burgemeester en schepenen, waarbij bedoeld verbod ook geldt voor de daarop betrekking hebbende verkoopbevordering, is een bepaling van openbare orde (1). (1) Art. 89, §1, eerste lid, W.W.R.O.S.P., zoals het van kracht was na de wijziging ervan bij het decreet van 18 juli 2002 en vóór de wijziging ervan bij het decreet van 3 feb. 2005.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.09.0553.F

1. F. D.,

2. F. C.,

Mr. Jacqueline Oosterbosch, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

T. M.,

Mr. François T'Kint, advocaat bij het Hof van Cassatie.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest, op 12 mei 2009 gewezen door het hof van beroep te Luik.

Raadsheer Didier Batselé heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Thierry Werquin heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eisers voeren de volgende twee middelen aan.

Eerste middel

Geschonden wettelijke bepalingen

- artikel 89 van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie, zoals het van kracht was na de wijziging ervan bij het decreet van 18 juli 2002 en vóór de wijziging ervan bij het decreet van 3 februari 2005 ;

- de artikelen 93, 94 en 95 van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie, zoals zij van kracht waren na de wijziging ervan bij het decreet van 18 juli 2002 en vóór de wijziging ervan bij het decreet van 30 april 2009 ;

- de artikelen 1134, 1168 en 1181 van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Het arrest beslist dat de litigieuze voorlopige koopovereenkomst nietig is, verklaart het hoger beroep bijgevolg gegrond, wijzigt het beroepen vonnis, verklaart de oorspronkelijke vordering van de eisers niet-gegrond, verwerpt ze, en ontslaat de verweerster van alle tegen haar uitgesproken veroordelingen.

Die beslissing is op de volgende redenen gegrond:

"Het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, zoals het van kracht was toen de litigieuze voorlopige koopovereenkomst werd gesloten, bepaalde dat er voor de verdeling van een terrein met het oog op woningbouw een bouwvergunning lees: verkavelings-vergunning nodig was en verbood een perceel te verkopen zonder voorafgaande verkavelingsvergunning;

Luidens het Waalse decreet van 3 februari 2005, dat op 11 maart 2005 in werking is getreden, is die voorafgaande verkavelingsvergunning niet vereist in geval van ‘verdelingen van goederen [...] voor zover elk perceel dat uit de verdeling voortspruit, gelegen is langs een weg die voldoende uitgerust is met water- en elektriciteitsleidingen, over een wegverharding beschikt en breed genoeg is';

Die vrijstelling van verkavelingsvergunning geldt bij verkoop van een perceel dat langs een straat gelegen is en dat aan alle voorwaarden voor een bouwterrein voldoet, met name dat één van de gevels aan de kant van de straat bereikbaar moet zijn zonder aanleg van een weg;

Op de datum van het sluiten van de verkoopsovereenkomst mocht het perceel niet verkocht worden zonder voorafgaande verkavelingsvergunning;

Elke verkoop van een perceel waarvoor een verkavelingsvergunning is vereist en die voltrokken wordt vóór die vergunning werd verkregen, is nietig;

Die nietigheid is van openbare orde;

De nietigheid van een overeenkomst moet beoordeeld worden op de datum waarop ze werd gesloten;

Een nietige overeenkomst is een overeenkomst die geacht wordt nooit te hebben bestaan;

De toevoeging van een beding dat de litigieuze voorlopige koopovereenkomst opschort zolang de verkavelingsvergunning niet is verkregen, maakt een nietige koopovereenkomst niet geldig indien er vóór het sluiten van de koopovereenkomst geen bouwvergunning lees: verkavelingsvergunning is afgegeven;

De wetgever heeft elke verkoop van een goed uitdrukkelijk willen verbieden zolang dat goed niet conform het algemeen belang is verklaard door de afgifte van een verkavelingsvergunning;

Een latere wetswijziging die de nietigheidsgrond opheft, is slechts onmiddellijk van toepassing op de overeenkomsten die vanaf de inwerkingtreding van die wijziging worden gesloten;

Die wijziging (...) kan geen terugwerkende kracht hebben; een latere wetswijziging is niet van toepassing op overeenkomsten die vóór die wijziging zijn gesloten en kan een nietige en onbestaande overeenkomst niet ‘opnieuw doen ontstaan';

De partijen bij een overeenkomst die nietig is op grond van wettelijke bepalingen die op die overeenkomst van toepassing waren toen zij werd gesloten, kunnen aan de nieuwe bepalingen pas gevolgen en uitwerking verlenen als zij een nieuwe overeenkomst conform de gewijzigde bepalingen sluiten, waarop die bepalingen van toepassing zijn ;

Wegens de nietigheid van de voorlopige koopovereenkomst op grond waarvan de (eisers) in rechte optreden, heeft het onderzoek naar de vraag wie aansprakelijk kan worden gesteld voor de niet-vervulling van de opschortende voorwaarde, geen zin meer".

Grieven

De bepalingen van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie, die betrekking hebben op het verkrijgen van een verkavelingsvergunning bij verdeling van een perceel en zoals zij van toepassing waren op het ogenblik dat de litigieuze voorlopige koopakte werd opgemaakt, zijn de artikelen 89 en 93 tot 95.

Artikel 89, § 1, uit de afdeling "Handelingen waarvoor een verkavelingsvergunning vereist is", luidt als volgt:

"Het is verboden een terrein te verkavelen zonder voorafgaande, schriftelijke en uitdrukkelijke toestemming van het college van burgemeester en schepenen, waarbij bedoeld verbod ook geldt voor de daarop betrekking hebbende verkoopbevordering.

Onder ‘verkavelen' wordt verstaan de verdeling van een goed in minstens twee percelen zodra er op één van de percelen die uit de verdeling voortspruiten

1° ofwel noch een gebouw regelmatig opgetrokken wordt dat als woning kan worden gebruikt;

2° ofwel noch zich een regelmatig geplaatste vaste installatie bevindt dat als woning kan worden gebruikt.

(...) De verdeling wordt enkel bedoeld indien er minstens één van de percelen die uit de verdeling voortspruiten bestemd is voor de oprichting van een woning of de plaatsing van een vaste of verplaatsbare inrichting die als woning kan worden gebruikt".

De artikelen 93 tot 95 uit de afdeling "Gevolgen van de verkavelingsvergunning", bepalen wat volgt:

Artikel 93. "Voorafgaandelijk aan elke akte tot aanwijzing, overdracht of oprichting van een zakelijk recht (...) betreffende een perceel dat onderworpen is aan een verkavelingsvergunning, moet op verzoek van de eigenaar(s) van de terreinen een notariële akte worden opgesteld in verband met de verdeling van deze terreinen en de verkavelingslasten.

De verkavelingsvergunning en het verdelingsplan worden bij de akte gevoegd en op verzoek van de notaris die de akte heeft ontvangen, binnen twee maanden na ontvangst ervan samen overgeschreven op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar de goederen gelegen zijn (...)".

Artikel 94. "De verdelingsakte, het verkavelingsbestek, de bepalingen van de verkavelingsvergunning en de wijzigende bepalingen worden door de notaris aan de partijen betekend. De notaris maakt daarvan melding in de akte, alsook van de datum van de vergunning.

De notaris vermeldt eveneens in de akte :

1° dat er geen enkele mogelijkheid bestaat om op het goed werken en handelingen te verrichten zoals bedoeld in artikel 84, §§ 1 en 2, zonder een stedenbouwkundige vergunning gekregen te hebben ;

2° dat er regels bestaan met betrekking tot het verval van de stedenbouwkundige vergunningen ;

3° dat men ondanks het bestaan van een stedenbouwkundig attest niet vrijgesteld wordt van de aanvraag en het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning.

Dezelfde voorschriften worden opgenomen in de onderhandse akten en in de authentieke akten tot vaststelling van deze verrichtingen".

Artikel 95. "Het is verboden de door de verkavelingsvergunning of een fase daarvan toegelaten verdeling te verrichten die stedenbouwkundige lasten vergt, of waarvoor de aanleg van nieuwe verbindingswegen, de wijziging van het tracé van de bestaande gemeentelijke verbindingswegen, hun verbreding of afschaffing nodig is, voordat de houder van de vergunning hetzij de opgelegde werken en lasten heeft uitgevoerd, hetzij de financiële waarborgen heeft verstrekt die nodig zijn voor de uitvoering daarvan.

De vervulling van deze formaliteiten wordt vastgesteld in een door het College van burgemeester en schepenen afgegeven attest (...).

(...) In voorkomend geval worden in de verkavelingsvergunning de loten bepaald, bedoeld in artikel 89, § 3, eerste lid, die afgestaan kunnen worden zonder dat de houder de opgelegde werken en lasten heeft uitgevoerd of de financiële waarborgen heeft geleverd die nodig zijn voor uitvoering ervan".

Hieruit kan worden afgeleid dat het verboden was een goed in twee percelen te verdelen en de eigendom ervan zonder voorafgaande verkavelingsvergunning over te dragen en zonder in de akte van eigendomsoverdracht de in artikel 94 opgesomde vermeldingen en inlichtingen op te nemen.

Noch uit de voormelde bepalingen noch uit enige andere bepaling van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie, zoals het op het geschil van toepassing is, kan evenwel worden afgeleid dat de onderhandse overeenkomst die vóór de afgifte van de verkavelingsvergunning wordt gesloten en waarbij een partij zich ertoe verbindt één van de percelen te verkopen die zij uit de verdeling van haar goed heeft verkregen, onder de opschortende voorwaarde dat eerst de vereiste verkavelingsvergunning moet zijn verkregen, nietig zou zijn, aangezien de eigendom krachtens de artikelen 1168 en 1181 van het Burgerlijk Wetboek pas overgaat nadat die voorwaarde vervuld is en, bijgevolg, de wet werd nageleefd.

Het arrest, dat - zonder naar een welbepaald artikel van het voormelde wetboek te verwijzen - beslist "dat elke verkoop van een perceel waarvoor een verkavelingsvergunning is vereist en die voltrokken wordt vóór die vergunning werd verkregen, nietig is" en "dat de toevoeging van een beding dat de litigieuze voorlopige koopovereenkomst opschort zolang de verkavelingsvergunning niet is verkregen, een nietige koopovereenkomst niet geldig maakt indien er vóór het sluiten van de koopovereenkomst geen bouwvergunning (lees: verkavelingsvergunning) is afgegeven", schendt derhalve de artikelen 89, 93, 94 en 95 van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie, zoals zij van kracht waren na de wijziging ervan bij het decreet van 18 juli 2002, evenals de artikelen 1134, 1168 en 1181 van het Burgerlijk Wetboek, daar het weigert aan de overeenkomst tussen de partijen uitwerking te verlenen.

(...)

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste middel

Luidens artikel 89, § 1, eerste lid, van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium, zoals het van toepassing is op het geschil, is het verboden een terrein te verkavelen zonder voorafgaande, schriftelijke en uitdrukkelijke toestemming van het college van burgemeester en schepenen, waarbij bedoeld verbod ook geldt voor de daarop betrekking hebbende verkoopbevordering.

Uit die bepaling van openbare orde volgt dat de verkoop van een van de percelen die uit de verdeling van een terrein voortspruiten, nietig is wanneer dat perceel vóór de afgifte van de verkavelingsvergunning wordt verkocht, zelfs als de verkoop afhankelijk is gesteld van de opschortende voorwaarde dat die vergunning eerst moet zijn verkregen.

Het middel, dat van het tegendeel uitgaat, faalt naar recht.

(...)

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eisers in de kosten.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, de raadsheren Didier Batselé, Albert Fettweis, Alain Simon en Mireille Delange, en in openbare rechtszitting van 24 februari 2011 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Thierry Werquin, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Eric Stassijns en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Verbod om te verkavelen zonder voorafgaande toestemming

  • Wettelijke bepaling

  • Aard