- Arrest van 10 maart 2011

10/03/2011 - C.10.0046.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Wanneer een koper opteert voor een actio aestimatoria teneinde een gedeelte van de koopprijs terugbetaald te krijgen, verantwoordt het arrest naar recht zijn beslissing dat het gedeelte van de aan de koper terug te betalen prijs vastgelegd moet worden op grond van de werkzaamheden die nodig zijn om de verborgen gebreken te verhelpen, zonder rekening te houden met prijs waartegen het pand achteraf werd doorverkocht.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.10.0046.F

P. M.,

Mr. Paul Alain Foriers, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

B. B.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Brussel van 7 januari 2009.

Raadsheer Albert Fettweis heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Thierry Werquin heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eiseres voert volgend middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 1147, 1149, 1150, 1641, 1643 en 1644 van het Burgerlijk Wetboek;

- artikel 149 van de Grondwet.

Aangevochten beslissingen

Het arrest beslist dat de kosten in hoger beroep "moeten worden ten laste gelegd van [de eiseres] tegen wie de hoofdvordering van [de verweerster] gegrond is en wiens vordering tot tussenkomst en hoger beroep niet-gegrond zijn verklaard (onder het minimale voorbehoud van een eventuele verschrijving)" en "verklaart het principaal hoger beroep tegen [de verweerster] niet-gegrond, behalve eventueel wat het bedrag van haar materiële schade betreft, waarover de uitspraak thans wordt aangehouden en naar aanleiding waarvan het debat is heropend om de partijen de kans te geven de hierboven gestelde vraag van het hof [van beroep] te beantwoorden".

Het arrest grondt die beslissing met name hierop dat "[verweersters] materiële schade moet worden geraamd op grond van het bedrag van de werkzaamheden dat overeenkomt met de objectieve waardevermindering van het goed ten tijde van de aankoop in januari 1997, zoals de eerste rechter terecht heeft beslist.

Die ramingsmethode strookt met het beginsel en de opzet van actio aestimatoria die ertoe strekt de aankoopprijs evenredig te doen dalen met de omvang van de verborgen gebreken die de waarde ervan verminderen.

Er dient geen rekening gehouden met de latere gebeurtenissen die de toekomstige bestemming of de waarde van het goed kunnen beïnvloeden (herverkoop, afbraak, verbouwing, marktevolutie ...) aangezien dit beoordelingsparameters zijn die helemaal geen verband houden met de raming van de werkelijke waarde van het goed bij de aankoop ervan.

Die waarde hangt af van de specifieke objectieve kenmerken ervan ten tijde van de verkoop, met daarin begrepen de verborgen gebreken die haar beïnvloeden, en niet van latere omstandigheden.

Het wordt overigens eenparig aanvaard dat de schadelijder het recht heeft de ontvangen vergoedingen te spenderen zoals het hem zint, zelfs als hij ze niet gebruikt voor de herstellingswerken waarvan de uitvoering geacht wordt mogelijk te zijn dankzij die schadevergoeding".

Grieven

Het arrest stelt vast dat verweersters vordering "dus enkel de actio aestimatoria doet ingaan die steunt op de aan de verkoper opgelegde vrijwaring voor verborgen gebreken".

Het wijst die vordering toe door te beslissen "dat de vordering van [de verweerster] tegen [de eiseres] in beginsel gegrond is op de vrijwaring voor verborgen gebreken".

Om de in het middel weergegeven redenen beslist het arrest "dat [verweersters] materiële schade moet worden geraamd op grond van het bedrag van de werkzaamheden dat overeenkomt met de objectieve waardevermindering van het goed ten tijde van de aankoop in januari 1997, zoals de eerste rechter terecht heeft beslist" en dat "er geen rekening dient gehouden met de latere gebeurtenissen die de toekomstige bestemming of de waarde van het goed kunnen beïnvloeden", zoals de herverkoop ervan.

Die overwegingen, die de noodzakelijke grondslag van het arrest vormen, zijn onwettig.

Wanneer immers, zoals in dit geval, een actio aestimatoria wordt toegewezen, vormt de terugbetaling van een gedeelte van de prijs een tenuitvoerlegging bij equivalent en, bijgevolg, een schadevergoeding.

In dat opzicht vormt artikel 1644 van het Burgerlijk Wetboek de verwezenlijking van het gemeen recht van de aansprakelijkheid uit overeenkomst (artikelen 1147, 1149 en 1150 van het Burgerlijk Wetboek).

Overeenkomstig dat gemeen recht moet de schuldenaar van een contractuele verbintenis bij niet-uitvoering de volledige schade van de schuldeiser, maar niets dan de schade, vergoeden.

De rechter die de schade raamt, moet op het ogenblik waarop hij uitspraak doet, rekening houden met alle omstandigheden van de zaak die een invloed kunnen hebben op het bestaan en de omvang van die schade en met name moet hij rekening houden met omstandigheden die zich na de fout hebben voorgedaan en die er niets mee te maken hebben, maar wel de schade die erdoor is ontstaan, beïnvloeden.

De herverkoop van een pand kan aldus, naar gelang van de opbrengst ervan, de door de oorspronkelijke koper van dat pand geleden schade beïnvloeden wegens de verborgen gebreken die de waarde ervan aantastten die het had bij de aankoop ervan.

Daaruit volgt dat het arrest, dat in algemene bewoordingen bevestigt dat de herverkoop van het goed een beoordelingsparameter is die geen enkel verband houdt met de schade, namelijk de objectieve waardevermindering van het goed bij de aankoop ervan, terwijl die herverkoop een invloed kan hebben op het bedrag van de schade die de koper wegens de verborgen gebreken van dat goed geleden heeft:

1° het wettelijke begrip hestelbare schade in het raam van een actio aestimatoria miskent (schending van de in het middel aangewezen artikelen van het Burgerlijk Wetboek);

2° in strijd met de wet, in algemene bewoordingen, beslist dat de herverkoop van het pand altijd een gegeven is dat niets uit te staan heeft met de schade die de doorverkoper geleden heeft wegens de verborgen gebreken die dat pand bij de aankoop ervan vertoonde (schending van de in het middel aangewezen artikelen van het Burgerlijk Wetboek).

Het arrest dat de feitelijke omstandigheden niet vaststelt waaruit te dezen blijkt dat herverkoop van het appartement door de verweerster geen enkele invloed heeft gehad op het bedrag van de schade die zij geleden heeft bij de aankoop van dat appartement, bevat niet de feitelijke vaststellingen op grond waarvan het Hof zijn wettigheidstoetsing kan uitoefenen en is dus niet regelmatig met redenen omkleed (schending van artikel 149 van de Grondwet).

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Krachtens artikel 1644 heeft de koper, in het geval van de artikelen 1641 en 1643, de keuze om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald. Hij kan ook opteren voor een actio aestimatoria teneinde een gedeelte van de koopprijs terugbetaald te krijgen.

Het bestreden arrest vermeldt dat:

- het litigieuze pand, dat de eiseres op 22 januari 1997 aan de verweerster heeft verkocht, bij de verkoop op verschillende plaatsen vocht doorliet wat de verweerster niet kon zien bij de bezoeken en de aankoop van het goed;

- de vordering in beginsel gegrond is op de vrijwaring voor verborgen gebreken;

- de prijs van het werk om die verborgen gebreken te verhelpen door de gerechtsdeskundige geraamd werd op 21.887 euro exclusief btw;

- de vordering enkel de actio aestimatoria doet ingaan die steunt op de aan de verkoper opgelegde vrijwaring voor verborgen gebreken.

Het arrest dat op grond van die vermeldingen oordeelt dat "[verweersters] materiële schade geraamd moet worden op grond van het bedrag van de werkzaamheden dat overeenkomt met de objectieve waardevermindering van het goed ten tijde van de aankoop ervan in januari 1997", dat "die ramingsmethode strookt met het beginsel en de opzet van actio aestimatoria die ertoe strekt de aankoopprijs evenredig te doen dalen met de omvang van de verborgen gebreken die de waarde ervan verminderen" en dat "er geen rekening dient gehouden met de latere gebeurtenissen die de toekomstige bestemming of de waarde van het goed kunnen beïnvloeden (herverkoop, afbraak, verbouwing, marktevolutie ...) aangezien dit beoordelingsparameters zijn die helemaal geen verband houden met de raming van de werkelijke waarde van het goed bij de aankoop ervan", verantwoordt naar recht zijn beslissing dat het gedeelte van de aan de verweerster terug te betalen prijs vastgesteld moet worden op grond van de werkzaamheden die nodig zijn om de verborgen gebreken te verhelpen, zonder rekening te houden met de prijs waartegen het pand in april 2006 werd doorverkocht, en omkleedt die beslissing regelmatig met redenen.

Het middel kan niet worden aangenomen.

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiseres in de kosten.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Paul Mathieu, de raadsheren Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray en Mireille Delange, en in openbare rechtszitting van 10 maart 2011 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Paul Mathieu, in aanwezigheid van advocaat-generaal Thierry Werquin, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Eric Stassijns en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Verborgen gebreken

  • Actio aestimatoria

  • Teruggave van een gedeelte van de koopprijs

  • Wijze van vaststelling