- Arrest van 15 april 2011

15/04/2011 - C.10.0119.N

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1

De huurder die opzegging geeft van een handelshuurovereenkomst in de gevallen van het Bodemsaneringsdecreet 1995, kan het huurgoed slechts overdragen aan de verhuurder en derhalve slechts aan de wettelijke teruggaveplicht voldoen, als hij vooraf en op zijn kosten een oriënterend bodemonderzoek heeft laten uitvoeren dat hij aan OVAM meedeelt en voor zover OVAM hierop binnen zestig dagen niet reageert door een beschrijvend bodemonderzoek te eisen; als OVAM een beschrijvend bodemonderzoek eist en hieruit of uit het register van de verontreinigde gronden blijkt dat de bodemsaneringsnormen overschreden zijn, kan de overdracht niet plaatsvinden vooraleer de overdrager ten opzichte van OVAM de verplichtingen heeft aangegaan bedoeld in artikel 38, § 2, van het Bodemsaneringsdecreet 1995 (1). (1) Zie de concl. van het O.M.


Arrest - Integrale tekst

Nr. C.10.0119.N

MARMINVEST nv, met zetel te 9790 Wortegem-Petegem, Kouter 3,

eiseres,

vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Central Plaza, Loksumstraat 25, waar de eiseres woonplaats kiest,

tegen

TOYOTA KORTRIJK nv, met zetel te 8500 Kortrijk, Pottelberg 30,

verweerster,

vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de verweerster woonplaats kiest.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis in hoger beroep van de rechtbank van koophandel te Kortrijk van 20 oktober 2009.

Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, twee middelen aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste middel

1. Artikel 37, §§ 1 tot 3, van het decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering, hierna Bodemsaneringsdecreet 1995, zoals hier van toepassing, bepaalt:

"§ 1. Gronden waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1, kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend bodemonderzoek heeft plaatsgehad, behalve in het geval bedoeld in artikel 3, § 2, 1°, tweede lid.

§ 2. Het oriënterend bodemonderzoek wordt op initiatief en kosten van de overdrager uitgevoerd onder leiding van een bodemsaneringsdeskundige.

§ 3. De overdrager meldt aan OVAM zijn bedoeling om tot de overdracht over te gaan. Hij voegt bij de melding een verslag van het oriënterend bodemonderzoek. De Vlaamse regering kan nadere regels vastleggen omtrent de modaliteiten van deze melding."

Artikel 38, §§ 1 en 2, Bodemsaneringsdecreet 1995, zoals hier toepasselijk, eveneens in zijn te deze toepasselijke versie, bepaalt:

"§ 1. Indien OVAM op grond van een oriënterend bodemonderzoek of van het register van de verontreinigde gronden van oordeel is dat er ernstige aanwijzingen zijn dat een grond als bedoeld in artikel 37, § 1, Bodemsaneringsdecreet is aangetast door bodemverontreiniging die is tot stand gekomen na de inwerkingtreding van dit decreet en die de bodemsaneringsnormen overschrijdt of dreigt te overschrijden, maant OVAM binnen zestig dagen na de melding van de overdracht de overdrager aan om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren. Indien OVAM deze aanmaning niet binnen zestig dagen na de melding heeft gegeven, kan de overdracht plaatsvinden, onverminderd de mogelijkheid om de andere bepalingen van dit decreet later toe te passen.

§ 2. Indien uit het beschrijvend bodemonderzoek of uit het register der verontreinigde gronden blijkt dat de bodemsaneringsnormen overschreden zijn, kan de overdracht niet plaatsvinden voor de overdrager:

a) een bodemsaneringsproject heeft opgesteld dat ontvankelijk en volledig is;

b) jegens OVAM de verbintenis heeft aangegaan de bodemsaneringswerken uit te voeren; en

c) financiële zekerheden heeft gesteld overeenkomstig artikel 29.

Zolang er geen bodemsaneringsnormen vastgesteld zijn, zijn de bepalingen van de vorige paragrafen van overeenkomstige toepassing indien de bodemverontreiniging een ernstige bedreiging vormt."

2. Uit deze bepalingen volgt dat de huurder die opzegging geeft van een handelshuurovereenkomst in de gevallen van het decreet, het huurgoed slechts kan overdragen aan de verhuurder en derhalve slechts aan de teruggaveverplichting van artikel 1731 Burgerlijk Wetboek kan voldoen, als hij vooraf en op zijn kosten een oriënterend bodemonderzoek heeft laten uitvoeren dat hij aan OVAM meedeelt en voor zover OVAM hierop binnen zestig dagen niet reageert door een beschrijvend bodemonderzoek te eisen.

Als OVAM een beschrijvend bodemonderzoek eist en hieruit of uit het register van de verontreinigde gronden blijkt dat de bodemsaneringsnormen overschreden zijn, kan de overdracht niet plaatsvinden vooraleer de overdrager ten opzichte van OVAM de verplichtingen heeft aangegaan bedoeld in artikel 38, § 2, Bodemsaneringsdecreet 1995.

3. Deze decretale bepalingen staan niet eraan in de weg dat de verhuurder en de huurder in de huurovereenkomst bedingen wie van hen uiteindelijk zal instaan voor de gevolgen van de bodemverontreiniging en voor de kosten verbonden aan de saneringswerken.

4. De appelrechters oordelen niet alleen zoals vermeld in het middel, maar ook dat op grond van artikel 16 van de huurovereenkomst de verweerster als huurder enkel instaat voor de additionele kosten van bodemvervuiling die met zekerheid na de intrede van de huurder is veroorzaakt en dat de huurder niet instaat voor de kosten van vervuiling die reeds aanwezig was bij de aanvang van de huur, zoals zulks volgens de niet-bekritiseerde vaststelling van de appelrechters hier ook het geval was.

5. Op grond hiervan konden zij oordelen dat de verweerster na het verstrijken van de opzeggingstermijn, slechts moet instaan voor de betaling van de huur tot op het ogenblik dat zij heeft voldaan aan de verplichtingen opgelegd door artikel 37 Bodemsaneringsdecreet 1995, dat wil zeggen tot op het ogenblik dat na een oriënterend bodemonderzoek een bodemattest ter beschikking werd gesteld.

Zij konden dan ook te kennen geven dat de verweerster geen huur diende te betalen tijdens de periode die nodig was om haar toe te laten te voldoen aan haar verplichtingen uit artikel 38 Bodemsaneringsdecreet, daar de gevolgen van de additionele bodemverontreiniging contractueel ten laste waren gelegd van de eiseres.

6. Op grond van voormeld oordeel blijft de beslissing van de appelrechters overeind, zodat het middel, ook al was het gegrond, geen belang vertoont en mitsdien niet ontvankelijk is.

Tweede middel

Ontvankelijkheid

7. De verweerster voert een grond van niet-ontvankelijkheid van het middel aan: de eiseres heeft voor de appelrechters niet geargumenteerd dat zij op grond van de verdeling van de kosten van bodemsanering overeengekomen in de huurovereenkomst, niet gehouden is tot betaling van de kosten verbonden aan het verplichte bodemattest en het daarbij horende oriënterend bodemonderzoek, zodat het middel nieuw is.

8. De eiseres heeft de tegenvordering van de verweerster in haar geheel betwist. Zij diende hierbij niet uitdrukkelijk te vermelden dat noch het decreet, noch de bepalingen van de huurovereenkomst toelieten de kosten van het oriënterend bodemonderzoek met het oog op het verkrijgen van een bodemattest te haren laste te leggen.

De grond van niet-ontvankelijkheid van het middel moet worden verworpen.

Gegrondheid

9. Artikel 36, § 1, Bodemsaneringsdecreet 1995, zoals hier van toepassing bepaalt dat voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van grond, de overdrager bij OVAM een bodemattest moet aanvragen en de inhoud ervan moet meedelen aan de verwerver. Dat attest wordt afgeleverd uiterlijk een maand na de ontvankelijke aanvraag. Wanneer de aanvraag betrekking heeft op een grond waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1, wordt het attest afgeleverd uiterlijk twee maanden na de ontvankelijke aanvraag.

10. Zoals blijkt uit het antwoord op het eerste middel kan OVAM op grond van artikel 37 Bodemsaneringsdecreet 1995 in bepaalde gevallen eisen dat de overdrager op zijn kosten een oriënterend bodemonderzoek laat uitvoeren vooraleer een bodemattest af te leveren.

Hieruit volgt dat de huurder een pand bedoeld in het decreet slechts kan overdragen aan de verhuurder nadat hij een bodemattest heeft verkregen, zo nodig na het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek.

De kosten hieraan verbonden zijn ten laste van de huurder, tenzij blijkt dat de partijen hiervan conventioneel zijn afgeweken.

11. Uit het bestreden vonnis blijkt dat de partijen zijn overeengekomen: "de huurder staat enkel in voor de additionele kosten veroorzaakt door bodemvervuiling waarvan met zekerheid bewezen is dat deze na de datum van overdracht door de huurder veroorzaakt is".

Hieruit volgt dat de partijen zijn overeengekomen dat de huurder alleen instaat voor de kosten van bodemsanering in zoverre zij het gevolg is van zijn toedoen.

Hieruit volgt niet dat de partijen de kosten verbonden aan de formaliteiten die de huurder moet vervullen om het gehuurde goed aan de verhuurder te kunnen overdragen, in afwijking van het decreet ten laste hebben willen leggen van de verhuurder.

12. Door op grond van voormelde contractsbepaling de eiseres niettemin te veroordelen tot de kosten verbonden aan de aanvraag van een bodemattest en het bijhorend oriënterend bodemonderzoek, geven de appelrechters van voormelde bepaling een uitlegging die met de bewoordingen ervan niet verenigbaar is.

Het middel is gegrond.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het vonnis in zoverre het de eiseres veroordeelt tot de kosten verbonden aan de aanvraag van de verweerster tot het verkrijgen van een bodemattest en het bijhorend oriënterend bodemonderzoek.

Verwerpt het cassatieberoep voor het overige.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis.

Veroordeelt de eiseres tot de twee derden van de kosten.

Houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van koophandel te Brugge, rechtszitting houdende in hoger beroep.

Bepaalt de kosten voor de eiseres op de som van 544,59 euro en voor de verweerster op de som van 171,24 euro.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Edward Forrier, als voorzitter, en de raadsheren Eric Dirix, Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck en Alain Smetryns, en in openbare rechtszitting van 15 april 2011 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Edward Forrier, in aanwezigheid van advocaat-generaal Christian Vandewal, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.

Vrije woorden

  • Bodemsanering

  • Handelshuur

  • Opzegging

  • Overdracht van het goed