- Arrest van 28 april 2011

28/04/2011 - C.08.0332.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand; aangezien de partijen die huur kunnen beëindigen met inachtneming van een relatief korte opzeggingstermijn, kunnen de partijen die een dergelijke nieuwe huur hebben aangegaan, de huur niet herzien.

Arrest - Integrale tekst

A.R. C.08.0332.F

1. C. G. en

2. P. D.,

Mr. Paul Alain Foriers, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

CARU bvba,

verweerster,

Mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 28 februari 2008 in hoger beroep gewezen door de rechtbank van eerste aanleg te Bergen.

Het Hof heeft de uitspraak bij arrest van 20 november 2009 aangehouden tot het Grondwettelijk Hof geantwoord had op de in het dictum van dat arrest gestelde prejudiciële vraag.

Het Grondwettelijk Hof heeft geantwoord bij het arrest nr. 150/2010 van 22 december 2010.

Raadsheer Sylviane Velu heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Thierry Werquin heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eisers voeren volgend middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 1134, 1714, 1728, 2°, 1728bis en 1736 van het Burgerlijk Wetboek;

- de artikelen 3, inzonderheid derde lid, 6 en 14, derde lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, d.i. afdeling 2bis van hoofdstuk II van titel VIII van boek II van het Burgerlijk Wetboek;

- de artikelen 11, eerste lid, en 962, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek, voormeld artikel 962 zoals aangevuld door artikel 4 van de wet van 15 mei 2007 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek betreffende het deskundigenonderzoek.

Aangevochten beslissingen

Het bestreden vonnis:

Het bestreden vonnis: "Verklaart het hoger beroep ontvankelijk,

Stelt, alvorens recht te doen over de gegrondheid van dat hoger beroep, de heer P.D., architect te B., ..., aan als deskundige, en gelast hem om, overeenkomstig de bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek inzake het burgerlijk deskundigenonderzoek:

. de partijen samen te roepen op de litigieuze plaats te H., ...,

. tijdens de eerste vergadering, na kennisgenomen te hebben van de te onderzoeken problemen en na van de partijen hun dossiers met geïnventariseerde stukken ontvangen te hebben, samen met hen een planning voor de deskundigenverrichtingen op te stellen en hen een overzicht te geven van het voor het deskundigenonderzoek begrote totaalbudget,

- het litigieuze gehuurde pand te beschrijven,

- de actuele normale huurwaarde ervan te bepalen,

- indien die normale huurwaarde verschilt van de huurwaarde die de partijen waren overeengekomen bij het sluiten van de huurovereenkomst, d.i. een bedrag van 80.000 oude Belgische frank of 1.983,15 euro op 1 september 1984, zijn advies te geven over de gegevens of omstandigheden die dit verschil kunnen verantwoorden,

- te trachten de partijen te verzoenen,

- bij gebrek aan een akkoord, zijn eindverslag ten laatste op 15 juni 2008 ter griffie neer te leggen;

Zegt dat het toezicht op het deskundigenonderzoek verricht zal worden door rechter T. D., en, bij diens afwezigheid, door rechter L., en dat alle vragen over dit deskundigenonderzoek tot hem gericht kunnen worden;

Stelt het bedrag van de provisie die door (de verweerster) ten laatste op 1 maart 2008 in bewaring gegeven moet worden, hetzij ter griffie (rekeningnummer 630-0503415-44, ref.: RG 2007-1999-1), hetzij op een geblokkeerde bankrekening, vast op een bedrag van 800 euro;

Zegt dat er ten behoeve van de deskundige onmiddellijk een bedrag van 500 euro vrijgegeven zal kunnen worden voor de kosten om het deskundigenonderzoek op te starten;

Houdt de uitspraak voor het overige aan en heropent het debat;

Verwijst de aldus beperkte zaak naar de algemene rol".

Het bestreden vonnis grondt die beslissingen met name op de volgende redenen:

"Het staat vast dat (de verweerster), huurster, na afloop van de termijn van de oorspronkelijke huurovereenkomst van 1 februari 1984, hetzij op 31 januari 1993, het gehuurde pand is blijven bezetten en de huur is blijven doorbetalen, zonder dat de verhuurders zich hiertegen hebben verzet en niettegenstaande het feit dat er binnen de wettelijke termijnen geen aanvraag tot huurhernieuwing werd gedaan.

Luidens artikel 14 van de huurovereenkomst ‘zijn de bijzondere regels van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten van toepassing op deze overeenkomst, in zoverre geen van de bepalingen van deze overeenkomst noch expliciet, noch impliciet, van die wetsbepalingen afwijkt'.

De eerste rechter wijst erop dat geen enkele bepaling van de door de partijen gesloten huurovereenkomst afwijkt van artikel 14, derde lid, van de Handelshuurwet.

Krachtens die wetsbepaling zijn de partijen bijgevolg sinds 1 februari 1993 gebonden door een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur, waarover zij het voor het overige ook eens zijn (...).

(De verweerster) beroept zich op artikel 6 van de Handelshuurwet om een herziening van de huurprijs te verkrijgen.

De (eisers) betwisten het recht van de (verweerster) om zich op die bepaling te beroepen binnen het kader van een huurovereenkomst van onbepaalde duur, die voortvloeit uit een stilzwijgende hernieuwing van de huur, overeenkomstig artikel 14, derde lid, van de wet (...).

Enerzijds moet erop gewezen worden dat artikel 14, b), van de tussen de partijen gesloten huurovereenkomst uitdrukkelijk voorziet in de mogelijkheid om de herziening van de huur te vragen, en dit binnen de ‘drie maanden vóór het verstrijken van het derde en het zesde jaar, bij een ter post aangetekende brief'. Hiervoor verwijst die bepaling naar artikel 6 van de wet.

Anderzijds heeft de stilzwijgend verlengde huurovereenkomst, als ze als een huurovereenkomst van onbepaalde duur beschouwd mocht worden, volgens een bepaalde strekking in de rechtsleer evenwel tot gevolg dat de in artikel 6 van de wet van 15 (lees: 30) april 1951 bedoelde rechtsvordering tot herziening niet van toepassing is (cf., in die zin, M. La Haye en J. Vankerckhove, Novelles, deel VI, volume 2, Les baux commerciaux, Larcier, 1984, nr. 1773 ; P. Jadoul, La révision du loyer et les aspects financiers du bail commercial, in 50 ans d'application de la loi sur les baux commerciaux, actes du colloque, Brussel, Die Keure, p. 65 ; J. T'Kint en M. Godhaird, Répertoire Notarial, deel VIII, Les Baux, boek IV, Le Bail Commercial, Brussel, Larcier, 1990, p. 103).

De rechtbank kan dit standpunt echter niet volgen.

Artikel 6 van de wet werd evenwel opgesteld in het belang van de twee contracterende partijen (cf. P. Jadoul, La révision du loyer et les aspects financiers du bail commercial, in 50 ans d'application de la loi sur les baux commerciaux, actes du colloque, Brussel, Die Keure, p. 64).

Hoewel ervan uitgegaan kan worden dat de in die wetsbepaling bepaalde mogelijkheid tot herziening bedoeld was om de minimumtermijn van negen jaar van de handelshuurovereenkomsten te temperen of te ‘compenseren', en artikel 14 van de wet in een andere compensatie voorziet, door de verhuurder de mogelijkheid te bieden om de stilzwijgend verlengde huurovereenkomst te beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 18 maanden, moet de wet van 1951, die dwingend is, strikt worden uitgelegd.

Artikel 6 van de wet vereist, voor de toepassing ervan, op geen enkel ogenblik het bestaan van een huurovereenkomst van onbepaalde duur.

(De verweerster) merkt terecht op dat de uitlegging van de wettekst op een dergelijke, beperkende manier, niet alleen in strijd is met de bewoordingen van dat artikel maar ook met de geest van de wet, waarvan het artikel 3, voor de geldigheid van een handelshuurovereenkomst, alleen vereist dat die overeenkomst gesloten wordt voor een duur van minimum 9 jaar, zodat de partijen bij de aanvang ook kunnen overeenkomen om een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur te sluiten.

Net als voor de beoordeling van de termijnen die nageleefd moeten worden in het kader van de in artikel 3, derde lid, van de wet, bedoelde opzegging (de mogelijkheid, voor de huurder, om de huur onder die voorwaarden te beëindigen, bestaat niet alleen voor de huurovereenkomsten van 9 jaar maar ook voor de huurovereenkomsten van langere tijd en voor de periodes van hernieuwing), blijft het perfect mogelijk om het beginpunt en het eindpunt van een ‘driejarige periode' te bepalen, op voorwaarde dat de datum waarop de huurovereenkomst (van bepaalde of onbepaalde duur) begint te lopen, gekend is, wat te dezen het geval is".

Grieven

Eerste onderdeel

Het bestreden vonnis stelt vast dat de partijen, krachtens het in het middel bedoelde artikel 14, derde lid, van de wet van 30 april 1951, sinds 1 februari 1993 gebonden zijn door een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur.

Het vonnis beslist, om de in het middel weergegeven redenen, dat de vennootschap-huurster, te dezen de verweerster, het recht heeft zich te beroepen op het in het middel bedoelde artikel 6 van de wet van 30 april 1951 om de herziening van haar huurprijs te verkrijgen.

Die beslissing is niet naar recht verantwoord.

Hoewel er luidens het in het middel bedoelde artikel 14, derde lid, een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt in de in dat artikel bedoelde hypothese, bepaalt dat artikel geenszins dat die nieuwe huurovereenkomst, in haar geheel, onder de toepassing van de wet van 30 april 1951 valt.

Die nieuwe huurovereenkomst wordt beheerst door het gemeen recht en de partijen zijn alleen onderworpen aan de handelshuurwet in het geval dat een nieuwe huurovereenkomst van negen jaar wordt gesloten als gevolg van een aanvraag van de van het recht op hernieuwing vervallen huurder, die in het bezit gelaten wordt van het gehuurde goed en aan wie de verhuurder de bij voormeld artikel 14, derde lid, bepaalde opzegging heeft betekend.

Aangezien de huurovereenkomst van onbepaalde duur, waarvan de van het recht op hernieuwing vervallen huurder titularis is, onder de toepassing van het gemeen recht valt, met de in artikel 14, derde lid, bedoelde regels, die hiervan afwijken, als enige uitzondering, staat artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek een door de huurder niet aanvaarde huurprijsherziening in de weg.

Hieruit volgt dat het bestreden vonnis, dat de door de verweerster ingestelde vordering tot herziening van de huurprijs ontvankelijk verklaart en een deskundigenonderzoek met de in het middel weergegeven opdracht beveelt:

1° de uitwerking miskent van artikel 14, derde lid, van de wet van 30 april 1951, dat die wet niet in zijn geheel toepasselijk verklaart op de huurovereenkomst die voor onbepaalde duur stilzwijgend wordt verlengd krachtens voormeld artikel 14, derde lid (schending van dat artikel 14, derde lid, en voor zover nodig, van de andere in het middel bedoelde bepalingen, met uitzondering van die van het Gerechtelijk Wetboek),

2° de verbindende kracht miskent van de huurovereenkomst van onbepaalde duur, die de partijen bindt (schending van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek) en de artikelen 1728, 2°, en 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, die alleen de betaling van, respectievelijk, de overeengekomen huur en de overeengekomen indexatie opleggen,

3° artikel 6 van de wet van 30 april 1951 schendt, door het toepasselijk te verklaren op een geval waarin het niet van toepassing is.

Tweede onderdeel (subsidiair)

Zelfs al zou - quod non - de huurovereenkomst van onbepaalde duur, die de partijen bindt krachtens het in het middel bedoelde artikel 14, derde lid, onder de toepassing vallen van sommige bepalingen van de wet van 30 april 1951, dan nog kan een dergelijke overeenkomst niet onder de toepassing vallen van artikel 6 van die wet.

De in dat artikel 6 bepaalde mogelijkheid om de huurprijs om de drie jaar te herzien, vormt immers een tegenprestatie voor de lange duur van de handelshuurovereenkomst.

Hieruit volgt dat de "ratio legis" van dat artikel ontbreekt in het geval van een huurovereenkomst van onbepaalde duur, die beëindigd kan worden door de verhuurder, met een opzegging van ten minste achttien maanden (het in het middel bedoelde artikel 14, derde lid), en door de huurder, met een opzegging van de gemeenrechtelijke opzeggingstermijn bepaald in artikel 1736 van het Burgerlijk Wetboek.

Het feit dat artikel 6 van de wet van 30 april 1951 te dezen niet van toepassing is, volgt bovendien uit de tekst zelf van dat artikel, dat verwijst naar "het verstrijken van elke driejarige periode". Die verwijzing impliceert het bestaan van een lopende huurovereenkomst van bepaalde duur, aangezien de voor onbepaalde duur stilzwijgend verlengde huurovereenkomst niet opgesplitst kan worden in periodes van drie jaar.

Hieruit volgt dat het bestreden vonnis, dat de door de verweerster ingestelde vordering tot huurprijsherziening ontvankelijk verklaart krachtens artikel 6 van de wet van 30 april 1951 en een deskundigenonderzoek met de in het middel weergegeven opdracht beveelt:

1°) de uitwerking miskent van artikel 14, derde lid, van de wet van 30 april 1951, dat artikel 6 van die wet niet in zijn geheel toepasselijk verklaart op de huurovereenkomst die krachtens voormeld artikel 14, derde lid, voor onbepaalde duur stilzwijgend wordt verlengd (schending van dat artikel 14, derde lid, en voor zover nodig, van de andere in het middel bedoelde bepalingen, met uitzondering van die van het Gerechtelijk Wetboek),

2°) artikel 6 van de wet van 30 april 1951 schendt, door het toepasselijk te verklaren op een geval waarin het niet van toepassing is

Derde onderdeel (meer subsidiair)

Het bestreden vonnis geeft de deskundige door de in het middel weergegeven opdracht "de actuele normale huurwaarde van het pand te bepalen".

Zodoende gelast het bestreden vonnis de deskundige niet alleen vaststellingen te doen of een technisch advies te geven, zoals bepaald in artikel 962, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek, maar draagt het de rechtsmacht van de appelrechters over aan de deskundige, door hem te gelasten advies te geven over de gegrondheid van de vordering tot herziening van de huurprijs zelf.

Artikel 11, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek verbiedt de rechters echter om hun rechtsmacht over te dragen.

Hieruit volgt dat het bestreden vonnis:

1° de deskundige belast met een opdracht die de grenzen, bepaald in artikel 962, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek, te buiten gaat en, bijgevolg, dat artikel 962, eerste lid, schendt,

2° de rechtsmacht van de appelrechters onwettig aan de deskundige overdraagt, door laatstgenoemde te gelasten uitspraak te doen over een wezenlijk onderdeel van de betwisting, met name het bepalen van de actuele normale huurwaarde van het pand, daar die bepaling een noodzakelijke voorwaarde is voor de beoordeling van de marge van ten minste 15 pct., zoals vereist bij artikel 6, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 en aangevoerd door de verweerster, en dus een essentieel onderdeel vormt van het geschil dat door de appelrechters beslecht moest worden (schending van artikel 11, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek).

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Tweede onderdeel

Volgens artikel 6 van de Handelshuurwet hebben de partijen, bij het verstrijken van elke driejarige periode, het recht om aan de vrederechter de herziening van de huurprijs te vragen, onder de voorwaarden die deze bepaling oplegt.

Artikel 14, derde lid, van die wet bepaalt dat, indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand komt die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen.

Het Hof heeft het Grondwettelijk Hof bij arrest van 20 november 2009 een prejudiciële vraag gesteld teneinde te weten of de artikelen 6 en 14, derde lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten de artikelen 10 en 11 van de Grondwet schenden, indien zij zo uitgelegd worden dat de huurder die gebonden is door een handelshuur die krachtens artikel 14, derde lid, voor onbepaalde duur maar veronderstellenderwijs voor meer dan drie jaar stilzwijgend is verlengd, de rechter niet op grond van voormeld artikel 6 kan vragen om de in die huurovereenkomst bepaalde huurprijs te herzien, en aldus een onderscheid in behandeling invoeren tussen die huurder en de huurder die gebonden is door een handelshuur die niet stilzwijgend is verlengd en die wel over die mogelijkheid beschikt.

Het Grondwettelijk Hof heeft, bij arrest nr. 150/2010 van 22 december 2010, op die vraag geantwoord dat de voormelde artikelen 6 en 14, derde lid, die grondwetsbepalingen niet schenden.

Uit de parlementaire voorbereiding van de wet blijkt dat de in voormeld artikel 6 bedoelde mogelijkheid tot herziening een tegenprestatie vormt voor de lange duur van de handelshuur, die, krachtens artikel 3, eerste lid, niet minder dan negen jaar mag bedragen, waarbij de partijen de handelshuurovereenkomst alleen mogen beëindigen onder de zeer strikte voorwaarden die bepaald zijn in het derde tot vijfde lid van die bepaling.

Wanneer een nieuwe huur tot stand komt overeenkomstig voormeld artikel 14, derde lid, is die huur van onbepaalde duur en kunnen de partijen deze beëindigen met inachtneming van een relatief korte opzeggingstermijn, die, volgens die bepaling, voor de verhuurder beperkt kan worden tot achttien maanden en voor de huurder, krachtens artikel 1736 van het Burgerlijk Wetboek, tot een maand.

De partijen die een dergelijke nieuwe huur hebben aangegaan, beschikken dus niet over de in voormeld artikel 6 bepaalde mogelijkheid om de huur te herzien.

Het bestreden vonnis stelt vast dat dit gold voor de partijen, daar de verweerster na afloop van de termijn van de oorspronkelijke huurovereenkomst van 1 februari 1984, namelijk op 31 januari 1993, het gehuurde pand is blijven bezetten en de huur is blijven doorbetalen, zonder dat de verhuurders zich hiertegen hebben verzet en niettegenstaande de verweerder binnen de wettelijke termijnen geen aanvraag tot huurhernieuwing heeft gedaan.

Het bestreden vonnis, dat de vordering tot herziening die de verweerster bij dagvaarding van 16 november 2004 heeft ingesteld, in beginsel gegrond verklaart, schendt de voormelde artikelen 6 en 14, derde lid.

Het onderdeel is gegrond.

Omvang van de cassatie

De vernietiging van de beslissing strekt zich uit tot die waarbij een deskundige belast wordt met de daarin gepreciseerde opdracht, wegens het verband tussen beide beslissingen.

Er bestaat bijgevolg geen grond tot onderzoek van de tegen het middel opgeworpen grond van niet-ontvankelijkheid, in zoverre deze gericht is tegen die tweede beslissing.

Overige grieven

Er is geen grond tot onderzoek van de andere twee onderdelen van het middel, die niet tot ruimere cassatie kunnen leiden.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre het het hoger beroep ontvankelijk verklaart.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Doornik, zitting houdende in hoger beroep.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, afdelingsvoorzitter Paul Mathieu, de raadsheren Albert Fettweis, Christine Matray en Sylviane Velu, en in openbare terechtzitting van 28 april 2011 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Thierry Werquin, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Geert Jocqué en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Huurovereenkomst van onbepaalde duur

  • Huurprijs

  • Herziening

  • Mogelijkheid