- Arrest van 5 mei 2011

05/05/2011 - F.08.0066.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Het verminderde recht als bepaald in artikel 62, eerste lid, van het Wetboek van de registratie-, hypotheek- en griffierechten kan niet worden toegepast wanneer een overeenkomst waarbij eigendom wordt overgedragen, ter registratie aangeboden wordt vóór het verlijden van de authentieke akte (1). (1) Zie concl. O.M., AR. F.08.0066.F, Pas., 2011, nr. …

Arrest - Integrale tekst

Nr. F.08.0066.F

SOTRINVEST nv,

Mr. John Kirkpatrick, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

BELGISCHE STAAT, minister van Financiën,

Mr. Antoine De Bruyn, advocaat bij het Hof van Cassatie.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest, op 13 september 2007 gewezen door het hof van beroep te Brussel.

Bij arrest van 30 oktober 2009 heeft het Hof de uitspraak aangehouden tot het antwoord van het Grondwettelijk Hof op de in het dictum van dat arrest gestelde prejudiciële vraag.

Het Grondwettelijk Hof heeft geantwoord in het arrest nr. 127/2010 van 4 november 2010

Op 5 april 2011 heeft advocaat-generaal André Henkes een conclusie neergelegd ter griffie.

Raadsheer Sylviane Velu heeft verslag uitgebracht en advocaat-generaal André Henkes is in zijn conclusie gehoord.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert een middel aan:

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 44 en 62, inzonderheid eerste lid, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten;

- de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet

Aangevochten beslissingen

Het arrest stelt vast dat de eiseres bij onderhandse overeenkomst van 28 februari 2000 van een natuurlijk persoon een in Eigenbrakel gelegen stuk grond gekocht heeft voor de prijs van 53.000.000 F; dat de overeenkomst bepaalde dat de notariële koopakte uiterlijk op 22 december 2000 zou worden ondertekend en dat de eiseres, om de in artikel 62 van het Wetboek van registratierechten bepaalde vermindering van de registratierechten te genieten, in de overeenkomst verklaarde beroepshalve onroerende goederen te kopen om ze te verkopen, wat immers haar werk is; dat die onderhandse overeenkomst die op 22 juni 2000 ter registratie werd aangeboden, werd geregistreerd tegen betaling van het verlaagde recht van 5 pct., bepaald in artikel 62 van het Wetboek van registratierechten; dat de ontvanger van de registratie achteraf echter de betaling eiste van een bijkomend bedrag van 3.975.000 frank, zijnde het recht van overgang, berekend aan het gewone tarief van 12,5 pct., verminderd met het reeds betaalde recht van 5 pct.; dat hij die eis handhaafde, hoewel de op 22 december 2000 verleden authentieke koopakte aan het vaste tarief was geregistreerd op grond dat het recht reeds betaald was bij de registratie van de onderhandse koopakte; dat de ontvanger derhalve tegen de eiseres een dwangbevel heeft uitgevaardigd tot betaling van het aanvullend recht; dat de eiseres tegen dat bevel verzet heeft aangetekend.

Vervolgens verklaart het arrest, met wijziging van de beslissing van de eerste rechter, het verzet tegen het dwangbevel van de eiseres niet gegrond en veroordeelt haar in de kosten van beide instanties.

Het beslist aldus om de volgende redenen:

"Artikel 62 van het Wetboek van registratierechten luidt als volgt: ‘Het in artikel 44 bepaalde recht wordt tot 5 pct. verminderd voor de verkopingen die uit de hand en bij authentieke akte gedaan worden, aan personen die hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen ...'

Het wetboek eist dat de koop uit de hand bij authentieke akte zou worden vastgesteld omdat het authentieke karakter de grondslag vormt van onze vastgoedregeling en omdat de toekomstige kopers die met de makelaar handelen, te maken moeten hebben met een verkoper die in het bezit is van een regelmatige en naar behoren overgeschreven titel die als zodanig aan derden kan worden tegengeworpen (artikel 1 van de hypotheekwet van 16 december 1851) (Genin, Commentaire du Code des droits d'enregistrement, 2e uitg., 1950, p. 261, nr. 687).

Het vereiste van de authentieke akte ‘est à considérer à la lumière des aspirations du législateur de voir se dérouler l'activité des agents immobiliers en toute clarté' (F. Werdefroy, Droits d'enregistrement, nr 817-2, p. 847).

Op de dag evenwel van de registratie van de overeenkomst tot overdracht van de eigendom van een onroerend goed aan een makelaar waarvoor in beginsel het aan het gewone tarief berekende recht van overgang moet worden betaald, is die makelaar niet in het bezit van een regelmatige en naar behoren overgeschreven titel die op grond van artikel 1 van de hypotheekwet van 16 december 1851 als zodanig aan derden kan worden tegengeworpen. Op die datum kan de makelaar dus geen vermindering van het tarief eisen omdat hij niet voldoet aan het in artikel 62 van dat wetboek bepaalde vereiste van een authentieke akte.

De wet kent aan de betrokkene niet het recht toe om een voorlopige vermindering van het gewone tarief te eisen in afwachting dat achteraf (eventueel) een authentieke akte verleden wordt (...).

Artikel 62 van het wetboek was dus niet van toepassing op de onderhandse akte die op 22 juni 2000 ter registratie werd aangeboden".

Grieven

Eerste onderdeel

Artikel 62, eerste lid, van het Wetboek van de registratierechten luidt als volgt: "het in artikel 44 bepaalde recht (voor de verkopingen en andere overeenkomsten onder bezwarende titel waarbij eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen wordt overgedragen) wordt verminderd tot 5 pct. voor de verkopingen die uit de hand en bij authentieke akte gedaan worden aan personen die hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen".

Het verslag aan de Koning dat voorafgaat aan het koninklijk besluit nr. 64 van 30 november 1939 houdende het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten, dat deze bepaling heeft ingevoerd, rechtvaardigt deze als volgt: "Vooralsnog bleek de wet op de registratierechten de handel in onroerende goederen niet te kennen (...). Welnu, het is duidelijk dat, indien de tussenpersoon de hoge rechten moet betalen welke op de verkrijgingen met patrimoniaal karakter slaan (...), onverminderd de notariële honoraria, elke mogelijkheid om zaken te doen aan deze tussenpersoon praktisch wordt ontnomen en dat hem niets anders overblijft dan zich te onthouden ofwel, buiten de fiscale wet om, hun bedrijf uit te oefenen. Inderdaad, het is, normaal genomen, niet mogelijk van een soortgelijke verrichting een winst te verwachten, waarvan zulke onkosten zouden worden afgetrokken". Gelet op de "economische rol van deze beroepspersonen", "verdient het aanbeveling (...) degenen die er een beroep van maken het verkeer van onroerende goederen te vergemakkelijken en te bespoedigen, zoniet gunstig, dan toch billijk te behandelen. Het komt er dus op aan (...) een stelsel van heffing in te voeren dat de tweevoudige verdienste zal hebben dat het, enerzijds, de Schatkist nieuwe middelen zal verschaffen en, anderzijds, de beroepspersonen in zake onroerende verrichtingen de mogelijkheid zal bieden in volle vrijheid en openbaarheid te handelen en van een praktijk af te zien, die op burgerlijk en fiscaal gebied vol gevaar is, en erin bestaat een verkoop onder verschillende vormen te vermommen, inzonderheid onder het voorkomen van een lastgeving tot verkoop hun door de eigenaar gegeven, of onder de vorm van inbreng in een vennootschap. In navolging van een wetgeving welke bewijzen van doelmatigheid heeft gegeven - de wet op de overdrachtstaks welke de gehele handelsbedrijvigheid omhelst - vestigt artikel 62 van het Wetboek een registratierecht van 2,50 t.h. (thans 5 t.h.) op de verkoop in der minne en bij authentieke akte van onroerende goederen, aan personen die er hun beroep van maken soortgelijke goederen te kopen met het oog op wederverkoop, en die aan sommige voorwaarden voldoen".

Hoewel dit verslag aan de Koning, zoals de tekst van artikel 62, doelt op de verkoop ‘bij authentieke akte', verantwoordt het nergens dit vereiste dat geen verband houdt met het uitdrukkelijk aangegeven doel van het in artikel 62 van het Wetboek van registratierechten bepaald verlaagd tarief. Blijkbaar heeft de wetgever gewoon niet gedacht aan het uitzonderlijke geval dat de partijen de onderhandse koopakte ter registratie aanbieden voor het verlijden van de authentieke akte die op zijn beurt moet worden geregistreerd.

De door het arrest geciteerde auteurs hebben voorstellen gedaan ter verantwoording van het feit dat het toepassingsgebied van het verlaagd tarief beperkt blijft tot de authentieke akten, maar die voorstellen vinden nergens steun in het voormelde verslag aan de Koning en beantwoorden zelf geenszins aan het doel van de bepaling, zoals dit uit het verslag aan de Koning blijkt.

De hypotheekwet onderwerpt de overschrijving van de overeenkomst tot verkoop van een onroerend goed en de mogelijkheid om deze aan derden tegen te werpen weliswaar aan de voorwaarde dat een authentieke akte verleden wordt, maar het lijdt geen twijfel dat de makelaar die het verlaagd tarief genoten heeft bij de registratie van de onderhandse overeenkomst waarbij hij het onroerend goed heeft aangekocht, dit pas zal kunnen verkopen na het verlijden van de authentieke koopakte en de overschrijving ervan. De registratie van de onderhandse koopakte aan het verlaagd tarief levert dus geen enkel gevaar op voor de personen aan wie de makelaar het goed zal doorverkopen.

Noch de burgerlijke wet noch de belastingwet legt aan de partijen die een onderhandse overeenkomst tot verkoop van een onroerend goed hebben gesloten de verplichting op om de authentieke akte binnen een welbepaalde termijn te verlijden. De belastingwet vereist enkel dat "de akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen overgedragen of aangewezen wordt" (Art. 19, 2°, Wetboek van registratierechten) geregistreerd wordt binnen een termijn van vier maanden (Artikel 32, 4°, Wetboek van registratierechten).

Overigens is de toepassing van het verlaagd tarief op de registratie van een onderhandse koopakte in geen enkel opzicht strijdig met het doel dat uit het voormelde verslag aan de Koning blijkt, namelijk om een einde te maken aan praktijken die, met de bedoeling de toepassing van een peperduur registratierecht te voorkomen, erin bestaan een verkoop te vermommen als een lastgeving tot verkoop door de eigenaar gegeven of onder de vorm van inbreng in een vennootschap of anderszins.

Indien artikel 62, eerste lid, van het Wetboek van registratierechten naar de letter zou moeten worden geïnterpreteerd, zou die bepaling, in combinatie met artikel 44 van dat wetboek, derhalve een niet redelijk te verantwoorden discriminatie invoeren tussen de makelaars naargelang de onderhandse overeenkomst tot aankoop van een onroerend goed al dan niet voor het verlijden van de authentieke koopakte ter registratie wordt aangeboden, zodat die bepaling het grondwettelijk beginsel van gelijkheid en non-discriminatie zou miskennen.

In beginsel evenwel moet de wet in de mate van het mogelijke worden uitgelegd op een wijze die conform de Grondwet is.

Bijgevolg moet worden aangenomen dat artikel 62, eerste lid, van het Wetboek van registratierechten, om dezelfde redenen, van toepassing is op de onderhandse koopovereenkomsten wanneer zij voor het verlijden van de authentieke akte ter registratie worden aangeboden.

Deze interpretatie is geenszins onverenigbaar met de artikelen 63-1 en 64 van het Wetboek van registratierechten. De voorwaarden waaraan artikel 63-1 van het Wetboek van registratierechten de toepassing van het verlaagd tarief onderwerpt, gelden immers voor de toepassing van het verlaagd tarief op de registratie van de onderhandse overeenkomst en het tarief van het verschuldigde recht zal overeenkomstig artikel 64 12,5 pct. bedragen in het geval dat de verkrijger het onroerend goed niet heeft vervreemd door wederverkoop, vastgesteld in een authentieke akte, uiterlijk verleden op 31 december van het tiende jaar na de datum van de koopakte, die de onderhandse akte is in geval van registratie van de onderhandse koopakte tegen het verlaagd tarief.

Het arrest schendt derhalve de in de aanhef van het middel aangegeven bepalingen van het Wetboek van registratierechten.

Tweede onderdeel

De grondwettelijke regels inzake de gelijkheid van de Belgen voor de wet en de niet-discriminatie in het genot van de aan de Belgen toegekende rechten impliceren dat de bedoelde maatregel op dezelfde wijze wordt toegepast op al degenen wier toestand voor de toepassing van deze maatregel geen relevante verschillen vertoont.

Het beginsel dat die grondwettelijke regels niet uitsluiten dat een onderscheid in behandeling wordt ingevoerd tussen bepaalde categorieën van personen geldt enkel op voorwaarde dat het criterium van onderscheid op een objectieve en redelijke wijze kan worden verantwoord gelet op het doel en de gevolgen van de bedoelde maatregel.

Indien artikel 62, eerste lid, van het Wetboek van registratierechten, in combinatie met artikel 44 van dat wetboek aldus zou worden uitgelegd dat het tarief van 5 pct. niet mag worden toegepast in geval van registratie van een onderhandse overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verkocht aan een persoon die er zijn beroep van maakt onroerende goederen te kopen om ze te verkopen, voert het tussen de makelaars een discriminatie in die niet redelijk te verantwoorden valt gelet op het doel van de wet zoals dit blijkt uit het in het eerste onderdeel geciteerde verslag aan de Koning, naargelang de onderhandse overeenkomst waarbij zij een onroerend goed aankopen al dan niet ter registratie wordt aangeboden voor het verlijden van de authentieke akte.

Het arrest dat toepassing maakt van het aldus geïnterpreteerde artikel 62, eerste lid, van het Wetboek van registratierechten, schendt bijgevolg de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet.

Krachtens artikel 26, §2, van de bijzondere wet op het Grondwettelijk Hof moet het Hof van Cassatie, alvorens uitspraak te doen over te middel, althans over het tweede onderdeel ervan, aan het Grondwettelijk Hof een prejudiciële vraag voorleggen die de eiseres voorstelt te formuleren als volgt: "Schendt artikel 62, eerste lid, van het Wetboek van registratie, hypotheek- en griffierechten, in combinatie met artikel 44 van genoemd wetboek, indien het aldus wordt uitgelegd dat het uitsluitend van toepassing is op de bij authentieke akte vastgestelde verkopen, de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet door een niet te verantwoorden discriminatie in te voeren tussen de personen die er hun beroep van maken onroerende goederen te kopen om ze te verkopen, naargelang de onderhandse overeenkomst waarin zij een onroerend goed kopen al dan niet ter registratie wordt aangeboden voor het verlijden van de authentieke koopakte"?

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

Artikel 44 van het Wetboek van de registratie-, hypotheek- en griffierechten bepaalt dat het recht wordt gesteld op 12,50 pct. voor de verkopingen, ruilingen en alle overeenkomsten onder bezwarende titel waarbij eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen wordt overgedragen.

Krachtens artikel 62, eerste lid, van hetzelfde wetboek wordt het in artikel 44 bepaalde recht tot 5 pct. verminderd voor de verkopingen die uit de hand en bij authentieke akte gedaan worden aan personen die hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen.

Uit laatstgenoemde bepaling blijkt dat het voordeel van het verminderde recht onderworpen is aan de voorwaarde dat er een authentieke akte ter registratie wordt aangeboden. Dat recht kan aldus niet worden toegepast wanneer een onderhandse overeenkomst ter registratie wordt aangeboden voor het verlijden van die akte.

Het onderdeel dat het tegendeel aanvoert, faalt naar recht.

Tweede onderdeel

Het Hof heeft bij arrest van 30 oktober 2009 aan het Grondwettelijk Hof de prejudiciële vraag gesteld of artikel 62, eerste lid, van voornoemd wetboek, in combinatie met artikel 44 van dat wetboek, indien het aldus wordt uitgelegd dat het uitsluitend van toepassing is op de bij authentieke akten vastgestelde verkopen, de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet schendt door tussen de personen die er hun beroep van maken onroerende goederen te kopen om ze te verkopen, een onderscheid in behandeling in te voeren naargelang de onderhandse overeenkomst waarbij zij een onroerend goed kopen al dan niet ter registratie wordt aangeboden voor het verlijden van de authentieke koopakte.

Bij arrest nr. 127/2010 van 4 november 2010 heeft het Grondwettelijk Hof op deze vraag ontkennend geantwoord.

Het bestreden arrest beslist bijgevolg wettig dat het verlaagd recht als bepaald in artikel 62, eerste lid, niet mag worden toegepast wanneer een overeenkomst waarbij eigendom wordt overgedragen, ter registratie aangeboden wordt voor het verlijden van de authentieke akte.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiseres in de kosten.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, afdelingsvoorzitter Paul Mathieu, de raadsheren Didier Batselé, Albert Fettweis en Sylviane Velu, en in openbare terechtzitting van 5 mei 2011 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal André Henkes, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van Geert Jocqué en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Verminderd recht

  • Overeenkomst waarbij eigendom wordt overgedragen

  • Registratie voor het verlijden van de authentieke akte

  • Toepassing