- Arrest van 21 november 2011

21/11/2011 - C.10.0673.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Uit de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat de verhuurder, wanneer de huur betrekking heeft op een goed dat specifiek bestemd is voor een welbepaalde exploitatie en met het oog daarop is ingericht, behoudens andersluidend beding, het goed moet leveren in een staat die deze exploitatie mogelijk maakt, gelet op de administratieve voorschriften die op het ogenblik van het sluiten van de huurovereenkomst van toepassing waren, en het goed, onder voorbehoud van een latere wijziging van die voorschriften, in die staat moet houden zolang de huur duurt.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.10.0673.F

BRASSERIE DUBUISSON FRÈRES bvba,

Mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

D. S.,

Mr. Jacqueline Oosterbosch, advocaat bij het Hof van Cassatie.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis, op 15 juni 2010 in hoger beroep gewezen door de rechtbank van eerste aanleg te Doornik.

De zaak is bij beschikking van 26 oktober 2011 van de eerste voorzitter verwezen naar de derde kamer.

Raadsheer Sylviane Velu heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal met opdracht Michel Palumbo heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert volgend middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Om het geschil te beslechten, maakt het bestreden vonnis toepassing van de bepalingen betreffende de huur van onroerende goederen, meer bepaald de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek, die de verplichtingen van de verhuurder opsommen.

Het bestreden vonnis, dat erkent, enerzijds, dat [de verweerder] ten genoege van recht had aangetoond "dat de zaal ‘Les Glycines' deel uitmaakt van de tussen de partijen gesloten huurovereenkomst", en, anderzijds, dat "de gehuurde lokalen, en meer bepaald de litigieuze zaal, vanaf februari 1993 niet meer konden dienen tot het gebruik waartoe ze waren verhuurd", stelt vast dat het geschil "bijgevolg niet alleen maar betrekking heeft op de 'gewone feitelijke stoornissen' waaraan de heer M. en mevrouw D. zich volgens de [eiseres] schuldig hebben gemaakt" en dat de litigieuze toestand uitsluitend betrekking heeft op de betrekkingen die zijn ontstaan uit de tussen [de verweerder] en [de eiseres] gesloten huurovereenkomst.

Het [bestreden] vonnis verwerpt bijgevolg de oplossingen voor het geschil die de gerechtsdeskundige had voorgesteld in zijn eerste verslag en die de heer M. en mevrouw D. zouden hebben verplicht om een erfdienstbaarheid op hun goed te vestigen of een gedeelte van hun goed af te staan, en geeft de voorkeur aan een oplossing die de gerechtsdeskundige in zijn tweede verslag had voorgesteld en die [de verweerder] in zijn appelconclusie "zeer subsidiair" had gevraagd, met name een oplossing die rekening houdt met de betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder.

De appelrechters hebben bijgevolg toepassing gemaakt van de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek: "De artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek verplichten de verhuurder om het goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen te doen die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder".

De appelrechters stellen vast "dat tevens vaststaat dat de verhuurde lokalen, en meer bepaald de litigieuze zaal, vanaf februari 1993 niet meer konden dienen tot het gebruik waartoe ze verhuurd waren" en beslissen vervolgens dat de aanpassingen die nodig waren om de feestzaal te exploiteren overeenkomstig de voorschriften van de gewestelijke dienst voor brandbestrijding, herstellingen zijn die niet ten laste van de huurder maar van de verhuurder vallen: "De werkzaamheden die nodig zijn om de zaal in overeenstemming met de voorschriften te brengen, met name de aanpassing van de keuken en van de stookruimte met het oog op de opdeling ervan en het voorzien van een tweede nooduitgang, zijn aanpassingen die door hun omvang en het feit dat zij de structuur van het gebouw betreffen, geen zogenaamde ‘herstellingen ten laste van de huurder' zijn".

Grieven

( )

De artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek bepalen de verplichtingen van de verhuurder ten aanzien van de huurder.

Artikel 1719 bepaalt dat de verhuurder verplicht is het verhuurde goed aan de huurder te leveren, dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en, ten slotte, de huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt.

Artikel 1720, van zijn kant, bepaalt dat de verhuurder verplicht is het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren en dat hij daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen moet doen die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.

Het Hof van Cassatie heeft in twee beginselarresten van 29 mei 1989 de draagwijdte van de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek gepreciseerd. Het Hof heeft beslist dat "aanpassingswerken die vereist zijn als gevolg van veiligheidsnormen die de overheid oplegt om het verhuurde goed te mogen exploiteren, niet vallen onder de onderhoudsverplichtingen of herstelverplichtingen die aan de verhuurder worden opgelegd" in de artikelen 1719 en 1720 (Cass., 29 mei 1989, A.C., 1988-89, nr. 550 ; R.C.J.B. 1990, p. 533, en de noot Y. Merchiers).

Het bestreden vonnis, dat beslist dat de werkzaamheden die nodig zijn om de zaal in overeenstemming met de voorschriften te brengen, geen zogenaamde "herstellingen ten laste van de huurder" zijn en deze aan de verhuurder ten laste legt omdat ze onder zijn onderhouds- en herstelverplichtingen zouden vallen, schendt derhalve de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Krachtens artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek is de verhuurder, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht: 1° het verhuurde goed aan de huurder te leveren; 2° dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is; 3° de huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt.

Overeenkomstig artikel 1720 van dat wetboek is de verhuurder verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.

Uit die bepalingen volgt dat, wanneer de huur betrekking heeft op een goed dat specifiek bestemd is voor een welbepaalde exploitatie en met het oog daarop is ingericht, de verhuurder, behoudens andersluidend beding, het goed moet leveren in een staat die deze exploitatie mogelijk maakt, gelet op de administratieve voorschriften die op het ogenblik van het sluiten van de huurovereenkomst van toepassing zijn, en het goed, onder voorbehoud van een latere wijziging van die voorschriften, in die staat moet houden zolang de huur duurt.

Het bestreden vonnis stelt het volgende vast:

- de eiseres heeft, bij een op 12 februari 1993 ondertekende huurovereenkomst, aan de verweerder een pand verhuurd dat in de eerste plaats bestond uit, vooraan, een café en, achteraan, een feestzaal;

- de toegang tot die zaal liep langs het aangrenzende pand, hetgeen gedoogd werd door de bewoners, die dat goed eerst huurden maar vervolgens de eigenaars ervan werden; laatstgenoemden hebben die toegang echter vanaf 2003 geweigerd;

- daarenboven werd, na een controle door de dienst brandbestrijding, beslist dat de feestzaal niet meer geëxploiteerd mocht worden, voornamelijk op grond dat er een tweede nooduitgang ontbrak;

- de door de eerste rechter aangewezen deskundige adviseerde dat die uitgang verzekerd moest worden via een doorgang in het café, een oplossing die door de dienst brandbestrijding werd aanvaard.

Volgens het bestreden vonnis staat het vast dat "de gehuurde lokalen, en meer bepaald de litigieuze zaal", vanaf februari 1993, dus vanaf het sluiten van de huurovereenkomst, "niet meer konden dienen tot het gebruik waartoe ze waren verhuurd" en dat de eiseres "[het goed] en al zijn aanhorigheden (de opslagplaats en de zaal achteraan) heeft verhuurd, hoewel ze wegens een ontoereikende toegang tot die lokalen niet konden worden gebruikt voor het doel waartoe ze waren bestemd".

Het bestreden vonnis, dat beslist dat de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek de eiseres verplichten de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren teneinde de lokalen voor die bestemming te kunnen gebruiken, verantwoordt naar recht zijn beslissing om haar te veroordelen tot de uitvoering van de door de deskundige geadviseerde werkzaamheden.

Het middel kan niet worden aangenomen.

Dictum

Het Hof

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiseres in de kosten.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, de raadsheren Sylviane Velu, Martine Regout, Alain Simon en Mireille Delange, en in openbare terechtzitting van 21 november 2011 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht Michel Palumbo, met bijstand van griffier Marie-Jeanne Massart.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Geert Jocqué en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Pand

  • Rechten en plichten van de verhuurder

  • Herstellingen