- Arrest van 5 januari 2012

05/01/2012 - C.10.0698.N

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die samen de statuten vormen van een gebouw of een groep van gebouwen, moeten overgeschreven worden in het register van het bevoegde hypotheekkantoor (1). (1) Zie de concl. van het O.M.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.10.0698.N

1. F. G.,

2. A. D.,

eisers,

vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de eisers woonplaats kiezen.

tegen

1. VME RESIDENTIE FASANO, met zetel te 8300 Knokke-Heist, Meerlaan 84, vertegenwoordigd door de syndicus IMMO DE NIL nv, met zetel te 8301 Knokke-Heist, Zeedijk Albertstrand 465,

2. H. S.,

3. P. V. D.,

4. J. V.,

5. C. V.,

6. V. V.,

7. THEUNCO cva, met zetel te 2900 Schoten, Frans Reinemundlei 30,

8. G. L.,

9. K. L.,

10. G. S.,

11. F. G.,

12. E. G.,

13. A. V. S.,

14. A. T.,

15. M. C. 'T W.,

16. V. R.,

17. P. R.,

18. P. R.,

verweerders,

vertegenwoordigd door mr. Willy van Eeckhoutte, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 9051 Gent, Driekoningenstraat 3, waar de verweerders woonplaats kiezen.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep door de rechtbank van eerste aanleg te Brugge van 20 februari 2009.

Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft op 18 oktober 2011 een schriftelijke conclusie neergelegd.

Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan.

Geschonden wetsbepalingen

- de artikelen 543, 577-2, § 9, 577-3, 577-9, § 6, 2°, 1101, 1126, 1134 en 1165 Burgerlijk Wetboek;

- artikel 577-4, § 1, Burgerlijk Wetboek zoals van toepassing vóór de wijziging bij artikel 3 van de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken;

- artikel 577-10, § 1, Burgerlijk Wetboek zoals van toepassing vóór de wijziging bij artikel 12 van de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burger¬lijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken;

- de artikelen 1, 3, eerste en tweede lid, en 4 van de wet van 16 december 1851 op de Voorrechten en Hypotheken, die Titel XVIII van Boek III van het Burger¬lijk Wetboek uitmaakt (hierna afgekort "Hypotheekwet").

Bestreden beslissing

Het bestreden vonnis verklaart, na alle strijdige en meeromvat¬tende besluiten te hebben verworpen als niet dienend, overbodig of ongegrond het hoger beroep van eisers ongegrond het incidenteel beroep van eerste en vierde tot en met negende verweerders, enerzijds, en van tweede en derde verweerders, anderzijds, deelsgegrond, doet het beroepen vonnis gedeeltelijk te niet in de mate dat de vorderingen van eisers tot wijziging van de verdeel¬sleutel van de liftkosten ontvankelijk werden verklaard, en opnieuw wijzende, wijst de vorderingen van eisers tot wijziging van de verdeelsleutel inzake de liftkosten af als onontvankelijk overeenkomstig artikel 3 Hypotheekwet, en ver¬oordeelt eisers tot de kosten, op volgende gronden:

"2.1. Voorafgaandelijk aan de principale grieven van (eisers) nopens de be¬oordeling van hun initiële vordering ten gronde dienen de incidentele grieven en middelen van (eerste, vierde, vijfde, zesde, zevende, achtste en negende verweerders), enerzijds, en van (tweede en derde verweerders), anderzijds, no¬pens de ontvankelijkheid van de oorspronkelijke vorderingen van (eisers) te worden onderzocht.

(Eerste, vierde, vijfde, zesde, zevende, achtste en negende verweerders) voe¬ren in graad van beroep genomen besluiten bij wege van incidenteel beroep aan dat zij zich gegriefd weten door het aangevochten vonnis in de mate dat de eerste rechter de initiële vorderingen van oorspronkelijke eisers, (eisers), ontvankelijk heeft verklaard. In het beschikkende gedeelte van hun in graad van beroep genomen besluiten vorderen zij op die gronden de afwijzing van het hoger beroep van (eisers), daar waar zij in wezen bedoelen de oorspron¬kelijke vorderingen van (eisers) te horen afwijzen als onontvankelijk.

(Tweede en derde verweerders) besluiten aanvankelijk in dezelfde zin als (eerste, vierde, vijfde, zesde, zevende, achtste en negende verweerders), doch hebben uiteindelijk bij synthesebesluiten hun incidenteel beroep correct geformuleerd, met name dat zij het hoger beroep als ontvankelijk beschouwen doch bij wege van incidenteel beroep de afwijzing vorderen van de oorspron¬kelijke vorderingen van (eisers) als onontvankelijk.

De vorderingen van (eerste, vierde, vijfde, zesde, zevende, achtste en ne¬gende verweerders) zullen derhalve op dezelfde wijze worden beoordeeld, nu het de appelrechter behoort de vorderingen der partijen desnoods te herkwali¬ficeren in de mate dat zij enige logica vertonen (Cfr. Luik, 23.04.1996, P&B 1996, 124; E. Krings, "Het ambt van de rechter bij de leiding van het rechtsge¬ding," RW 83-84, 344 nr. 10).

(Eerste, vierde, vijfde, zesde, zevende, achtste en negende verweerders) enerzijds, en (tweede en derde verweerders), anderzijds, hebben in eerste aan¬leg aangevoerd dat de oorspronkelijke vorderingen van (eisers) ontoelaatbaar dan wel onontvankelijk zouden zijn bij gebreke aan kantmelding overeenkom¬stig art. 3 Hypotheekwet.

Deze exceptie werd door de eerste rechter afgewezen onder de overweging dat de vordering van (eisers) tot wijziging van de verdeling der kosten met betrekking tot de lift niet de zakelijke rechten van de mede-eigendom raakten doch enkel de persoonlijke schuld van een privatieve eigenaar tot het bijdragen in de kosten mbt. de lift, overeenkomstig de verdeelsleutel zoals bepaald in de basisakte.

Deze rechtbank zetelende in hoger beroep kan de beoordeling van de eerste rechter dienaangaande niet bijtreden.

Waar het betalen van deze kosten met betrekking tot de lift, éénmaal deze werden bere¬kend en gevorderd door de syndicus, inderdaad een persoonlijke schuld van de mede-eigenaren uitmaakt kan dit niet zomaar gesteld worden voor wat be¬treft de verdeelsleutel mbt. de liftkosten zelf, nu deze werd vastgelegd in de basisakte van de vereniging van mede- eigenaren die het zakelijk statuut van de mede-eigendom uitmaakt. Deze basisakte is een authentieke akte, verle¬den voor notaris De Cooman te Gent van 20.02.1966 en is uiteraard onderworpen aan overschrijving op het hypotheekkantoor overeenkomstig art. 1 Hypotheekwet. In de mate dat (eisers) de wijziging vorderen van deze verdeelsleutel en in de mate dat zij aldus de wijziging vorderen van de bepalingen der basisakte dienaangaande, stellen zij inderdaad een vordering die strekt tot wijziging of tot herroeping van een recht dat voortvloeit uit een akte die aan overschrijving is onderworpen, zoals bedoeld in artikel 3 Hypotheekwet.

De vordering van (eisers) strekt aldus niet tot de wijziging van de berekening der liftkosten omdat deze onjuist zouden zijn becijferd of omdat zij niet con¬form de basisakte zouden zijn uitgevoerd, maar hun vordering strekt juist tot het wijzigen van de basisakte zelf omdat zij menen dat de aldaar bepaalde verdeelsleutel niet rechtvaardig zou zijn dan wel hen een nadeel berokkent. Aldus strekt de vordering van (eisers) tot het wijzigen van de basisakte zelf, met name voor wat betreft de aldaar bepaalde verdeelsleutel die per afzonderlijk privatief wordt bepaald.

In de mate dat (eisers) de wijziging vorderen van deze in de basisakte ver¬melde verdeelsleutel streven zij een wijziging na van de zakelijke rechten die aan elk privatief zijn verbonden, met name het aandeel dat elk privatief dient te dragen in de verdeling der liftkosten. Dit is onmiskenbaar een vordering die strekt tot wijziging of tot herroeping van een recht die voortvloeit uit een akte die aan inschrijving is onderworpen.

Dergelijke vordering dient overeenkomstig art. 3 Hypotheekwet te worden on¬derworpen aan kantmelding.

Deze vaststelling wordt geïllustreerd door het probleem van tegenstelbaarheid van een afwijkende verdeelsleutel nopens de liftkosten ten overstaan van eventuele nieuwe mede- eigenaren binnen de mede-eigendom. Wanneer deze nieuwe mede-eigenaren een privatief zouden verwerven met mededeling van de basisakte van 20.02.1966 zonder dat onderhavige betwisting nopens de wijziging van de verdeelsleutel hen tegenstelbaar zou zijn, bij gebreke aan kantmelding in het hypotheekkantoor, dan zouden zij nog de verdeling der lift¬kosten kunnen vorderen aan de hand van de verdeelsleutel zoals vermeld in de basisakte van 20.02.1966, terwijl opzichtens de huidige mede-eigenaren en de vereniging van mede-eigenaren een gewijzigde verdeelsleutel zou moeten worden toegepast, hetgeen meteen zou inhouden dat de syndicus nooit een correcte afrekening zou kunnen maken.

Aan deze vaststelling wordt geen afbreuk gedaan door de beweringen van (ei¬sers) zelf waar zij aanvoeren dat zij zouden hebben aangeboden om de be¬treffende dagvaarding van 25.04.2006 te laten kantmelden en dat zulks door de hypotheekbewaarder zou zijn geweigerd. Het stuk 10 dat (eisers) dienaan¬gaande voorleggen betreft enkel een fotokopij van één pagina uit een niet na¬der omschreven vademecum genaamd ‘Samenvatting van de hypothecaire formaliteiten' waarbij onder punt B. vermeld wordt dat aan kantmelding wordt onderworpen: ‘2° het stuk dat het geding inleidt om .... een wijziging te beko¬men van de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen.'

Dit stuk kan deze rechtbank zetelende in hoger beroep geenszins overtui¬gen van de bewering dat het verzoek van (eisers) tot kantmelding zou zijn ge¬weigerd. Zelfs indien dergelijk verzoek zou zijn geweigerd, zou dit hoogstens zijn gevolg kunnen hebben voor de eventuele aansprakelijkheid van de hypo¬theekbewaarder wegens een onterechte weigering, maar raakt dit geenszins de ontvankelijkheid van de inleidende dagvaarding die overeenkomstig artikel 3 Hypotheekwet noodzakelijk diende te worden gekantmeld. Van een weigering tot kantmelding wordt door de hypotheekbewaarder overigens steeds een stuk opgeleverd. Dit stuk ligt niet voor.

Nu vast staat dat deze inleidende dagvaarding niet werd gekantmeld overeen¬komstig art. 3 Hypotheekwet, kan deze rechtbank zetelende in hoger be¬roep niet anders dan de onontvankelijkheid vaststellen van de initiële vorde¬ringen van (eisers) tot wijziging van de basisakte en tot wijziging van de ver¬deelsleutel mbt. de liftkosten.

Het aangevochten vonnis dient wat dit betreft te worden hervormd zodat het incidenteel beroep van (eerste, vierde, vijfde, zesde, zevende, achtste en ne¬gende verweerders) enerzijds en van (tweede en derde verweerders) ander¬zijds gegrond was.

2.2. Nu uit hoger vermelde overwegingen blijkt dat de initiële vordering van (eisers) strekkende tot wijziging van de verdeelsleutel der liftkosten, zoals be¬paald in de basisakte van 20.02.1966, onontvankelijk waren dienen de grieven van (eisers) gericht tegen het eerste vonnis in de mate dat de eerste rechter deze vorderingen ongegrond had beoordeeld, niet verder te worden onder¬zocht.

Het eerste vonnis kan worden bevestigd waar deze vorderingen werden afge¬wezen, zij het thans onder de vaststelling dat deze vorderingen onontvankelijk waren en niet ongegrond.

Het hoger beroep van (eisers) is ongegrond wat dit betreft."

Grieven

Eerste onderdeel

1. Luidens artikel 577-4, § 1, Burgerlijk Wetboek, in zijn versie zoals aangegeven in de aanhef van het middel, dient het reglement van mede-eigendom, dat samen met de basisakte de statuten van het gebouw vormt, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, het voorwerp te zijn van een authentieke akte, en dient het te bevatten 1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten, 2° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, 3° de regels betreffende de wijze van bijeenroe¬ping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering, en 4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.

Overeenkomstig artikel 1 Hypotheekwet dienen de basis¬akte en het reglement van mede-eigendom, alsmede de daarin aangebrachte wijzigingen, te worden overgeschreven.

Krachtens artikel 1165 Burgerlijk Wetboek brengen over¬eenkomsten alleen gevolgen teweeg tussen de contracterende partijen, bren¬gen zij aan derden geen nadeel toe en strekken hun slechts tot voordeel in het geval voorzien bij artikel 1121 van hetzelfde wetboek.

In afwijking van artikel 1165 Burgerlijk Wetboek bepaalt artikel 577-10, § 1, Burgerlijk Wetboek, in zijn versie zoals aangegeven in de aanhef van het middel, dat de bepalingen van de statuten rechtstreeks kunnen worden tegengesteld "door degenen aan wie ze kunnen worden te¬gengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het ge¬bouw in mede-eigendom".

Op grond van dit laatste voorschrift is niet alleen het bestaan van de statuten van het gebouw tegenwerpelijk aan derden, doch zijn ook de rechten en plichten die uit de statuten voortvloeien wederkerig verbindend en inroepbaar voor de houders van een zakelijk of persoonlijk recht op het ge¬bouw in mede-eigendom.

2. Naar luid van artikel 577-9, § 6, 2°, Burgerlijk Wetboek kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen "de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen".

Krachtens artikel 3, eerste en tweede lid, Hypotheekwet wordt geen eis strekkende tot vernietiging of tot herroeping van rechten voort¬vloeiende uit akten, aan overschrijving onderworpen, door de rechter ontvan¬gen, dan na te zijn ingeschreven op de kant der overschrijving van de titel van verkrijging, waarvan de vernietiging of de herroeping gevorderd wordt, en, in voorkomend geval, op de kant der overschrijving van de laatste overgeschre¬ven titel (eerste lid), en wordt iedere uitspraak op zodanige eis eveneens inge¬schreven achter de inschrijving die bij de vorige paragraaf is voorgeschreven (tweede lid).

Luidens artikel 4 Hypotheekwet blijven alle ver¬vreemdin¬gen die gedaan zijn en alle hypotheken en andere zakelijke lasten die geves¬tigd zijn vóór de bij artikel 3 vereiste inschrijving, geldig, ingeval noch de her¬roeping noch de vernietiging nadeel kunnen toebrengen aan zodanige rech¬ten, vóór de rechtsvordering toegestaan (eerste lid). Indien de eis niet is inge¬schreven, zal het vonnis van herroeping of van vernietiging, ten aanzien van derden, eerst gevolg hebben van de dag waarop het zal zijn ingeschreven (tweede lid).

3. De bij artikel 1 Hypotheekwet voorgeschreven publiciteit regelt de tegenstelbaarheid van de uit de overgeschreven akten blijkende on¬roerende zakelijke rechten aan derden die zonder bedrog hebben gecon¬tracteerd en titularis zijn van concurrerende zakelijke rechten op hetzelfde goed.

De artikelen 3 en 4 Hypotheekwet betreffen een systeem van aanvullende openbaarmaking waarbij voornoemde derden in kennis worden gesteld van de mogelijke vernietiging van de onroerende zakelijke rechten die voortvloeien uit de titels onderworpen aan overschrijving.

4. De criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom, opgenomen in het reglement van mede-eigen¬dom, betreffende persoonlijke verplichtingen, in de zin van de artikelen 1101, 1126, 1134, Burgerlijk Wetboek, die aan de eigendom zijn ver¬bonden.

De zakelijke rechten in de gedwongen mede-eigendom betreffen de rechten bepaald in artikel 543 Burgerlijk Wetboek en, overeenkom¬stig de artikelen 577-2, § 9, en 577-3 Burgerlijk Wetboek, de verdeling van het eigendomsrecht van een gebouw tussen verschillende personen vol¬gens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappe¬lijke onroerende bestanddelen bevatten.

5. Nu een vordering tot wijziging van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde lastenverdeling wegens persoonlijke benadeling, met toepassing van artikel 577-9, § 6, 2°, Burgerlijk Wetboek, geen vordering in vernietiging of herroeping van een zakelijk recht betreft, doch enkel de wijziging van de persoonlijke verplichtingen van de appartementsei¬genaar tot bijdrage in de gemeenschappelijke kosten beoogt, dient deze vor¬dering niet overeenkomstig artikel 3 Hypotheekwet te worden ge¬kantmeld.

De omstandigheden dat de verdeelsleutel van de lasten van de gedwongen mede-eigendom is opgenomen in het reglement van mede-eigen¬dom, dat dit reglement van mede-eigendom bij authentieke akte is verleden en, overeenkomstig artikel 1 Hypotheekwet, is overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder, en de omstandigheid dat de wijzigin¬gen van dit reglement eveneens, overeenkomstig dezelfde wetsbepaling, die¬nen overgeschreven te worden, doet geen afbreuk aan de afwezigheid van verplichting tot kantmelding, nu deze verdeelsleutel, anders dan de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten, niet het zakelijken¬rechtelijk statuut van het gebouw betreft.

Het bestreden vonnis kon dan ook niet wettig oordelen dat de ver¬deelsleutel inzake de liftkosten het "zakelijk statuut" van de mede-eigendom betreft (schending van de artikelen 543, 577-2, § 9, 577-3, 577-10, § 1, deze laatste wetsbepaling in haar versie zoals aangegeven in de aanhef van het middel, 1101, 1126, 1134 en 1165 Burgerlijk Wetboek), en dat de door eiser ingeleide vordering in wijziging van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde verdeelsleutel van de liftkosten, een vordering is die strekt tot wijziging of tot herroeping van een zakelijk recht dat voortvloeit uit een akte die aan overschrijving is onderworpen, als bedoeld in artikel 3 Hypo¬theekwet (schending van dezelfde wetsbepalingen en de artikelen 577-4, § 1, deze bepaling in haar versie zoals aangegeven in de aanhef van het middel, en 577-9, § 6, 2°, Burgerlijk Wetboek en de artikelen 1, 3, eerste en tweede lid, en 4 Hypotheekwet), en kon dienvolgens niet wettig eisers vordering onontvankelijk verklaren wegens afwezigheid van kantmelding (schending van alle voornoemde wetsbepalingen).

Tweede onderdeel

6. Zelfs indien, anders dan aangevoerd in het eerste onderdeel, zou dienen te worden aangenomen dat de vordering van eisers in wijziging van de verdeelsleutel van de liftkosten met toepassing van artikel 3 Hypotheekwet dient gekantmeld te worden, dan nog kon het bestreden vonnis niet wettig eisers' vordering definitief onontvankelijk verklaren.

7. Naar luid van artikel 3, eerste en tweede lid, Hypo¬theekwet wordt geen eis, strekkende tot vernietiging of tot herroeping van rechten voortvloeiende uit akten, aan overschrijving onderworpen, door de rechter ontvangen, dan na te zijn ingeschreven op de kant der overschrijving van de titel van verkrijging, waarvan de vernietiging of de herroeping gevor¬derd wordt, en, in voorkomend geval, op de kant der overschrijving van de laatste overgeschreven titel (eerste lid), en wordt iedere uitspraak op zodanige eis eveneens ingeschreven achter de inschrijving die bij de vorige paragraaf is voorgeschreven (tweede lid).

De inschrijving van de vordering op de kant van de overschrijving van de titel van verkrijging althans van de laatst overgeschreven akte, voorge¬schreven door artikel 3 Hypotheekwet, beoogt derden in kennis te stellen van de mogelijke vernietiging van bepaalde rechten, voortvloeiende uit de betrokken akten. De miskenning van het voorschrift kan alleen tot gevolg hebben dat daarover geen uitspraak mag worden gedaan zolang de inschrij¬ving op de kant van de overschrijving van de bedoelde akten niet is verricht. De afwezigheid van kantmelding kan hersteld worden door in hoger beroep over te gaan tot vervulling van deze formaliteit.

De afwezigheid van kantmelding geeft dan ook slechts aanleiding tot een opschortende, dilatoire exceptie, waarbij de vordering, ook in hoger beroep, niet zondermeer onontvankelijk kan verklaard worden wanneer de eiser, na betwisting in hoofdorde van de toepassing van artikel 3 Hy¬potheekwet op de ingestelde vordering, in ondergeschikte orde, in zoverre wel tot toepassing van artikel 3 Hypotheekwet op de ingestelde vordering zou besloten worden, verzoekt de zaak uit te stellen teneinde alsnog de for¬maliteit van kantmelding te vervullen.

8. Eisers vroegen te dezen voor de appelrechters in hoofdorde de bevestiging van de beslissing a quo dat hun vordering niet met toepassing van artikel 3 Hypotheekwet diende te worden gekantmeld. In ondergeschikte orde verzochten eisers de appelrechters uit¬drukkelijk dat, in zoverre de rechtbank zou oordelen dat de vordering toch diende te worden gekantmeld, de procedure zou worden opgeschort om eisers toe te laten alsnog aan deze verplichting te voldoen.

9. Het bestreden vonnis oordeelt, anders dan de eerste rechter, dat de vordering wel dient gekantmeld te worden overeenkomstig artikel 3 Hypotheekwet, en besluit "(dat nu vaststaat) dat (de) inleidende dagvaar¬ding niet werd gekantmeld overeenkomstig artikel 3 Hypotheekwet, (de) recht¬bank zetelend in hoger beroep, niet anders (kan) dan de onontvankelijk¬heid vaststellen van de initiële vorderingen van (eisers) tot wijziging van de basisakte en tot wijziging van de verdeelsleutel m.b.t. de liftkosten."

Door aldus tot definitieve afwijzing van eisers' vordering te be¬sluiten wegens onontvankelijkheid "overeenkomstig artikel 3 Hypotheekwet" en eisers vervolgens te veroordelen tot de kosten van het hoger beroep, in plaats van zijn uitspraak uit te stellen totdat aan de formaliteit van overschrijving is voldaan, miskent het be¬streden arrest artikel 3, eerste en tweede lid, Hypotheekwet.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Krachtens artikel 577-4, § 1, eerste lid, Burgerlijk Wetboek moeten de basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van een groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, het voorwerp zijn van een authentieke akte.

Krachtens het tweede lid van die wetsbepaling moet de basisakte de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.

Luidens het derde lid van die wetsbepaling moet het reglement van mede-eigendom bevatten:

1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;

2° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;

3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;

4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.

Krachtens artikel 577-9, § 6, 2°, Burgerlijk Wetboek kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

2. Krachtens artikel 1, eerste lid, Hypotheekwet worden alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, § 1 en 577-13, § 4, Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.

Hieruit volgt dat de basisakte en het reglement van mede-eigendom, die samen de statuten vormen van een gebouw of een groep van gebouwen, moeten overgeschreven worden in het register van het bevoegde hypotheekkantoor.

3. Krachtens artikel 3, eerste lid, Hypotheekwet wordt geen eis strekkende tot vernietiging of tot herroeping van rechten voortvloeiende uit akten, aan overschrijving onderworpen door de rechter ontvangen, dan na te zijn ingeschreven op de kant der overschrijving van de titel van verkrijging, waarvan de vernietiging of de herroeping gevorderd wordt, en, in voorkomend geval, op de kant der overschrijving van de laatst overgeschreven titel.

4. Zowel de verhouding van de aandelen in de gemeenschappelijke delen als de ermee verband houdende verdeling van de lasten raakt aan het zakenrechtelijk statuut van de mede-eigendom.

Aangezien de eis tot wijziging van de verdeling van de lasten die werd opgenomen in de statuten, strekt tot wijziging van het zakenrechtelijk statuut van de mede-eigendom, dient deze eis te worden gekantmeld in de rand van de overschrijving van de statuten van de mede-eigendom.

5. De appelrechters die oordelen dat een vordering tot wijziging van de verdeelsleutel van de liftkosten die in de basisakte werd opgenomen, overeenkomstig artikel 3 Hypotheekwet onderworpen is aan kantmelding, verantwoorden hun beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

Tweede onderdeel

6. Krachtens artikel 3, eerste lid, Hypotheekwet wordt geen eis strekkende tot vernietiging of tot herroeping van rechten voortvloeiende uit akten, aan overschrijving onderworpen door de rechter ontvangen, dan na te zijn ingeschreven op de kant der overschrijving van de titel van verkrijging, waarvan de vernietiging of de herroeping gevorderd wordt, en, in voorkomend geval, op de kant der overschrijving van de laatst overgeschreven titel.

De inschrijving van de vordering op de kant van de overschrijving van de titel van verkrijging, voorgeschreven bij artikel 3, eerste lid, Hypotheekwet beoogt derden de mogelijkheid te geven zich te informeren over de mogelijke vernietiging van bepaalde rechten die voortkomen uit de betrokken akten. De miskenning van het voorschrift kan voor de ingestelde rechtsvordering alleen tot gevolg hebben dat daarover geen uitspraak mag worden gedaan zolang de inschrijving op de kant van de overschrijving van de akte niet is verricht.

Aangezien de exceptie van niet-kantmelding de openbare orde raakt, kan de partij die zich verweert tegen de aan kantmelding onderworpen eis deze exceptie inroepen in elke stand van het geding tot aan de sluiting van het debat.

Indien de partij waarvan de eis aan kantmelding onderworpen is, na kennisname van de door de tegenpartij opgeworpen exceptie van niet-kantmelding, niet overgaat tot regularisatie door middel van het alsnog kantmelden van de eis, moet de rechter bij wie de zaak aanhangig is, de eis in de regel afwijzen als niet-ontvankelijk.

Dit belet niet dat bij betwisting over de noodzaak van kantmelding, de rechter die oordeelt dat kantmelding vereist is, aan de eiser de mogelijkheid moet bieden om alsnog aan die verplichting te voldoen.

7. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, volgt dat de eisers voor de appelrechters in hoofdorde de bevestiging hebben gevorderd van de beslissing in eerste aanleg dat hun vordering niet met toepassing van artikel 3 Hypotheekwet diende te worden gekantmeld en in subsidiaire orde verzochten dat, in zoverre de rechtbank zou oordelen dat toch kantmelding diende te gebeuren van hun vordering, de procedure zou worden opgeschort om hen toe te laten alsnog aan deze verplichting te voldoen.

8. De appelrechters die oordelen dat bij gebrek aan kantmelding zij "niet anders dan de onontvankelijkheid (kunnen) vaststellen van de initiële vorderingen van [de eisers] tot wijziging van de basisakte en tot wijziging van de verdeelsleutel mbt. de liftkosten", verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

Het onderdeel is gegrond.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden vonnis, in zoverre het oordeelt dat de vordering van de eisers tot wijziging van de verdeelsleutel voor de liftkosten onontvankelijk is en uitspraak doet over de kosten.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk, rechtszitting houdende in hoger beroep.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, en de raadsheren Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck en Alain Smetryns en Geert Jocqué, en in openbare rechtszitting van 5 januari 2012 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van griffier Johan Pafenols.

Vrije woorden

  • Mede-eigendom

  • Basisakte en reglement van mede-eigendom

  • Overschrijving register hypotheekkantoor