- Arrest van 5 januari 2012

05/01/2012 - C.10.0712.N

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
De vernietiging van een overeenkomst die ex tunc uitwerking heeft, verplicht in de regel elk van de partijen ertoe de prestaties terug te geven die krachtens die vernietigde overeenkomst zijn ontvangen (1). (1) Cass. 21 mei 2004 , AR C.03.0501.F , AC , 2004, nr . 274.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.10.0712.N

1. M.-R. C.,

2. M. V. H.,

3. M. V. H.,

4. M. V. H.,

5. M. V. P.,

6. W. V. H.,

7. N. V. H.,

8. M. V. H.,

9. A. V. H.,

eisers,

vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Central Plaza, Loksumstraat 25, waar de eisers woonplaats kiezen,

tegen

1. R. D. R.,

2. O. J.,

verweerders,

vertegenwoordigd door mr. Paul Wouters, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Vilain XIIII-straat 17, waar de verweerders woonplaats kiezen,

3. VLAAMS GEWEST, vertegenwoordigd door de Vlaamse regering, in de persoon van de minister president, met kantoor te 1000 Brussel, Martelaarsplein 19, voor wie optreedt de Vlaamse minister bevoegd voor Werk, Ruimtelijke Ordening en Sport, met kantoor te 1210 Brussel, Koning Albert II-laan 19, bus 11,

verweerder,

vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de verweerder woonplaats kiest,

4. STAD GERAARDSBERGEN, vertegenwoordigd door het College van burgemeester en schepenen, met kantoor te 9500 Geraardsbergen, Weverijstraat 20,

verweerster,

vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de verweerster woonplaats kiest.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 4 juni 2010.

Afdelingsvoorzitter Eric Dirix heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eisers voeren in hun verzoekschrift twee middelen aan.

Eerste middel

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 1108, 1109, 1110, 1117, 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissing

Het hof van beroep doet de beslissing van de eerste rechter over de vordering in nietigverklaring van eerste en tweede verweerders tegen eisers teniet, vernietigt de verkoop van het perceel "bouwgrond" gelegen te Geraardsbergen (Moerbeke) op grond van substantiële dwaling in hoofde van de kopers en veroordeelt eisers, ieder naar hun aandeel in de nalatenschap, tot betaling aan het echtpaar D. R.-J. van de sommen van 30.243,01 euro en 74,37 euro, beide sommen te vermeerderen met de vergoedende interest vanaf het ogenblik dat het echtpaar deze sommen heeft betaald tot op de datum van de uitspraak en vanaf de dagvaarding gerechtelijke rente genoemd, verleent het echtpaar voorbehoud voor wat betreft de gevorderde kosten verkoop, begroot op 6.048,60 euro (meer het gebeurlijk aankleven van interesten) tot beloop van dat gedeelte waarvan zij aantonen dat het niet recupereerbaar is op de overheid in toepassing van artikel 209, 2° Wb. Reg.

Over de gevolgen van de vernietiging van de koopovereenkomst op grond van een substantiële dwaling overweegt het hof van beroep het volgende:

"Deze nietigverklaring doet de rechtshandeling van de koop-verkoop ex tunc uit de rechtsorde verdwijnen en de partijen dienen wederzijds in hun situatie en hun vermogen quo ante (van vóór de verkoop) teruggeplaatst te worden.

Dit betekent dat (eisers) het onroerend goed in kwestie terugkrijgen (in goede staat) in hun vermogen en dit opnieuw kunnen gaan verkopen aan de waarde van de landbouwgrond die het steeds is geweest, volgens de waarde die deze grond op heden heeft (en die uiteraard ook is toegenomen in vergelijking met 1980).

Er kan niet genoeg gewezen worden op het feit dat, ook al waren ze te goeder trouw, de rechtsvoorgangers van de (eisers) de landbouwgrond in kwestie eigenlijk niet vermochten te verkopen als bouwgrond. Aldus vermochten ze te dezen geen aanspraak te maken op de verkoopprijs in kwestie, precies omdat deze prijs enkel werd gegeven omdat de kopers dachten dat de grond bebouwbaar was, wat achteraf niet bleek te zijn en eigenlijk nooit was geweest.

Aldus beschikken de erven reeds sinds de verkoop in 1980 in hun vermogen over een verkoopprijs waar ze eigenlijk in se geen aanspraak vermochten op te maken. Deze verkoopprijs hebben ze al die jaren kunnen beleggen en heeft hen al die jaren opbrengst opgeleverd, ofwel hebben ze aan de hand daarvan het aangaan van een lening (aan niet geringe intrestvoeten) kunnen vermijden, wat een vergelijkbaar voordeel heeft opgeleverd.

Thans en als gevolg van de nietigverklaring voormeld dienen de (eisers), elk gehouden volgens hun respectief aandeel in de nalatenschap van wijlen hun rechtsvoorganger, de ontvangen koopsom van 30.243,01 euro (voorheen 1.220.000 BEF) terug te betalen, te vermeerderen met de vergoedende rente vanaf het ogenblik dat (eerste en tweede verweerders) deze som hebben betaald tot op heden (en vanaf dagvaarding gerechtelijke rente genoemd).

Wat de gevorderde terugbetaling van de notariële kosten van 6.048,60 euro (voorheen 244.000 BEF) betreft (zonder dat daarvan nader detail wordt gegeven door de (eerste en tweede verweerders)), verleent het hof [van beroep] enkel voorbehoud onder verwijzing naar art. 209, 2° W. Reg. dat bepaalt dat de registratierechten vatbaar zijn voor teruggaven van zodra een vonnis of arrest wordt geveld dat in kracht van gewijsde treedt en de vernietiging van een verkoop beveelt. Slechts die kosten waarvan aangetoond wordt dat zij op deze wijze niet teruggekregen kunnen worden, zullen op de (eisers) kunnen worden verhaald.

De gevorderde terugbetaling van de vergoeding aan de pachter van 74,37 euro (voorheen 3.000 BEF) betreft een door de (eerste en tweede verweerders), gezien de nietigverklaring van de verkoop uiteindelijk nutteloos gedane kost, die de (eisers) als nieuwe eigenaars ten goede komt (wanneer deze opnieuw wille verkopen is het goed reeds vrij van pacht), zodat deze som ten laste van deze erven wordt gelegd, te vermeerderen met de vergoedende rente vanaf het ogenblik dat de (eerste en tweede verweerders) deze som hebben betaald tot op heden (en vanaf dagvaarding gerechtelijke rente genoemd).

Het hof [van beroep] is van oordeel dat aan de hand van de voormelde aan de (eerste en tweede verweerders) reeds toegekende sommen, vermeerderd met de rente, evenals met het hen verleende voorbehoud, deze volledig in hun patrimonium zijn hersteld en dat zij in alle geval geen meerdere schade uit de vernietigde verkoop meer concreet aanhalen en deze alleszins niet aantonen."

Grief

Schending van de artikelen 1108, 1109, 1110, 1117, 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek.

1. De vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling op grond van de artikelen 1108, 1109, 1110 en 1117 van het Burgerlijk Wetboek verplicht de partijen om de prestaties terug te geven die krachtens de vernietigde overeenkomst zijn ontvangen.

Het vonnis dat de nietigverklaring uitspreekt doet een verbintenis tot teruggave ontstaan.

2. Het hof van beroep stelt in voorliggend geval vast dat de nietigverklaring de rechtshandeling van de koop-verkoop ex tunc uit de rechtsorde doet verdwijnen en de partijen bijgevolg dienen teruggeplaatst te worden in hun situatie en hun vermogen quo ante (van voor de verkoop).

Dit betekent volgens het hof [van beroep] dat eisers het onroerend goed in kwestie terugkrijgen (in goede staat) in hun vermogen en dit opnieuw kunnen gaan verkopen aan de waarde van de landbouwgrond die het steeds is geweest, volgens de waarde die deze grond op heden heeft (en die uiteraard ook is toegenomen in vergelijking met 1980).

De rechtsvoorgangers van eisers, ook al waren ze te goeder trouw, mochten geen aanspraak maken op de verkoopprijs in kwestie, precies omdat deze prijs enkel werd gegeven omdat de kopers dachten dat de grond bebouwbaar was, wat hij achteraf niet bleek te zijn en eigenlijk nooit was geweest.

Naar het oordeel van het hof [van beroep] beschikken eisers aldus sinds de verkoop in 1980 in hun vermogen over een verkoopprijs waar ze eigenlijk in se geen aanspraak vermochten op te maken. Deze verkoopprijs hebben ze al die jaren kunnen beleggen en heeft hen al die jaren opbrengst opgeleverd, ofwel hebben ze aan de hand daarvan het aangaan van een lening (aan niet geringe intrestvoeten) kunnen vermijden, wat een vergelijkbaar voordeel heeft opgeleverd.

Bijgevolg moeten eisers naar het oordeel van het hof [van beroep] als gevolg van de nietigverklaring de ontvangen koopsom terugbetalen, te vermeerderen met de vergoedende rente vanaf het ogenblik dat de eerste en tweede verweerders deze som hebben betaald tot op de datum van uitspraak en vanaf de dagvaarding gerechtelijke rente genoemd.

Ook de pachtvergoeding die eerste en tweede verweerders betaalden dient volgens het hof [van beroep] door eisers terugbetaald met vergoedende rente vanaf het ogenblik dat eerste en tweede verweerders deze som hebben betaald tot op de datum van de uitspraak en vanaf de dagvaarding gerechtelijke rente genoemd.

3. De verbintenis tot teruggave die de nietigverklaring van de overeenkomst wegens dwaling doet ontstaan impliceert niet dat de koper gerechtigd is op schadevergoeding onder de vorm van vergoedende interest vanaf het tijdstip van betaling.

De koopprijs noch de pachtvergoeding die de kopers betaalden beantwoorden aan een waardeschuld waarop vergoedende interest verschuldigd is.

Schadevergoeding onder de vorm van vergoedende interest veronderstelt dat de rechter samen met de dwaling een precontractuele tekortkoming - en dus een inbreuk op artikel 1382 BW - aanneemt.

De vergoedende interest strekt dan tot vergoeding van de bijkomende schade die volgt uit de vertraging in de betaling van de schadevergoeding en tot vergoeding van de schade ten gevolge van muntontwaarding.

De rechter kan niet samen met de teruggave van de wederzijdse prestaties vergoedende interest toekennen op de koopprijs en pachtvergoeding vanaf het tijdstip van betaling ervan zonder een precontractuele tekortkoming - en dus een inbreuk op artikel 1382 BW - aan te nemen.

Te dezen stelt het hof van beroep echter uitdrukkelijk vast dat de rechtsvoorgangers van eisers zich niet aan enige precontractuele fout bezondigden.

De beslissing dat met ingang van het tijdstip van betaling vergoedende interest verschuldigd is op de koopprijs en de pachtvergoeding, is bijgevolg in strijd met de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek en schendt tevens, voor zoveel als nodig, de artikelen 1108, 1109, 1110 en 1117 van het Burgerlijk Wetboek.

Tweede middel

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek;

- artikel 1138, 3° van het Gerechtelijk Wetboek.

Aangevochten beslissing

Over de vrijwaringsvordering die eisers in uiterst ondergeschikte orde tegen derde en vierde verweerders instelden, oordeelt het hof van beroep als volgt:

"Immers, zelfs wanneer (derde en vierde verweerders) fouten maakten in de informatie en in de attesten betrekkelijk de grond in kwestie, laat dit niet toe dat de verkopers van de grond, thans hun erven, de prijs van de verkoop van de grond als bouwgrond (onrechtstreeks dan via de gevorderde vrijwaring) zouden kunnen trachten te behouden (ook al was er dwaling van de kopers en derhalve nietigheid van de koop-verkoop) meer alle aankleven."

Eerste onderdeel

Schending van artikel 1138, 3° Ger. W.

1. Naar het oordeel van het hof van beroep kunnen eisers niet door middel van een vrijwaringsvordering tegen derde en vierde verweerders de prijs van de verkoop van de grond als bouwgrond trachten te behouden, meer alle aankleven.

2. Het hof van beroep doet met die overweging geen uitspraak over de vrijwaringsvordering van eisers in zover die betrekking had op de kosten, met inbegrip van de gedingkosten, waarin eisers ten aanzien van het eerste en tweede verweerders worden veroordeeld en schendt bijgevolg artikel 1138, 3° van het Gerechtelijk Wetboek.

Tweede onderdeel

Schending van de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek.

1. Overeenkomstig de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek moet wie door zijn fout schade berokkende die schade vergoeden.

2. Te dezen oordeelt het arrest dat eisers niet door middel van een vrijwaringsvordering tegen derde en vierde verweerders de prijs van de verkoop van de grond als bouwgrond kunnen trachten te behouden, meer alle aankleven.

3. In zover het arrest met die overweging het onderzoek afwijst naar het oorzakelijk verband tussen de gebeurlijke fouten in de informatieverstrekking door derde en vierde verweerders en de kosten, met inbegrip van de gedingkosten, waarin eisers ten aanzien van het eerste en tweede verweerders worden veroordeeld, schendt het de artikelen 1382 en 1383 van Burgerlijk Wetboek.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste middel

Ontvankelijkheid

1. De eerste en tweede verweerders voeren een grond van niet-ontvankelijkheid aan: de eisers hebben voor de appelrechters geen verweer gevoerd omtrent de vergoedende interest zodat het middel nieuw is.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat de eisers in hun appelconclusie hebben aangevoerd dat de vordering zowel wat de hoofdsom als wat de vergoedende en de gerechtelijke interest betreft moet worden afgewezen.

De grond van niet-ontvankelijkheid moet worden verworpen.

Middel zelf

3. De vernietiging van een overeenkomst die ex tunc uitwerking heeft, verplicht in de regel elk van de partijen ertoe de prestaties terug te geven die krachtens die vernietigde overeenkomst zijn ontvangen.

4. Indien een koopovereenkomst wordt nietig verklaard, dan is op de bedragen die het voorwerp uitmaken van de restitutieplicht van de verkoper, in beginsel, slechts interest verschuldigd vanaf de ingebrekestelling.

5. De appelrechters oordelen dat de verkoop van het onroerend goed aan de eerste en tweede verweerders door de rechtsvoorgangers van de eisers, nietig is wegens dwaling en dat deze nietigverklaring de overeenkomst "ex tunc uit de rechtsorde [doet] verdwijnen en de partijen in hun situatie en hun vermogen qua ante (van voor de koop) teruggeplaatst [dienen] te worden" en veroordelen de eisers tot de terugbetaling van de koopprijs en de vergoeding die werd betaald aan de pachter. Zij oordelen verder dat de eiser, ook al waren de verkopers te goeder trouw, gehouden zijn tot vergoedende rente vanaf het ogenblik dat de eerste en tweede verweerders deze sommen hebben betaald.

6. Door aldus te oordelen is hun beslissing terzake van de interest niet naar recht verantwoord.

Het middel is gegrond.

Tweede middel

Beide onderdelen samen

7. Anders dan de onderdelen aanvoeren, doen de appelrechters met hun redengeving onder r.o. 2.3 d. in fine uitspraak over de door de eisers tegen de derde en vierde verweerder ingestelde vordering in vrijwaring.

De onderdelen die berusten op een onvolledige lezing van het bestreden arrest, missen feitelijke grondslag.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden arrest in zoverre het de eisers veroordeelt tot de vergoedende interest op de sommen van 30.243,01 euro en 74,37 euro.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent over aan de feitenrechter.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Antwerpen.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, en de raadsheren Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck en Alain Smetryns en Geert Jocqué, en in openbare rechtszitting van 5 januari 2012 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van griffier Johan Pafenols.

Vrije woorden

  • Vernietiging