- Arrest van 12 januari 2012

12/01/2012 - C.11.0137.N

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
De verpachter van een grond die niet is gelegen in een ontginningsgebied kan op ieder ogenblik een einde maken aan de pacht op voorwaarde dat op het ogenblik van de opzegging de grond moet beschouwd worden als bouwgrond, de eindbestemming als bouwgrond kan gerealiseerd worden zonder dat er vooraf wegenwerken moeten worden uitgevoerd en de pachtovereenkomst betrekking heeft op onbebouwde grond; de omstandigheid dat de grond op het ogenblik van de opzegging is bebouwd, staat de opzegging overeenkomstig artikel 6, §1, 2°, Pachtwet niet in de weg indien de pachtovereenkomst slechts betrekking heeft op de onbebouwde grond en niet op de constructies die de pachter tijdens de pacht heeft opgericht.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.11.0137.N

1. P. W.,

2. J. R.,

eisers,

vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de eisers woonplaats kiezen,

tegen

ACTIVE BELGIAN LAND INVESTEMENT nv, met zetel te 9420 Erpe-Mere, Gentsesteenweg 23/1,

verweerster,

vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de verweerster woonplaats kiest.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel van 21 oktober 2010.

Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eisers voeren in hun verzoekschrift, een middel aan.

Geschonden wetsbepalingen

- artikel 6, § 1, 2° Pachtwet (Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk 2, Afdeling 3 Burgerlijk Wetboek);

- artikel 518 Burgerlijk Wetboek.

Bestreden beslissing

De appelrechters verklaren het beroep van eisers ongegrond en bevestigen het beroepen vonnis en veroordelen eisers tot de beroepskosten. De appelrechters oordelen daarbij dat de pacht door verweerster rechtsgeldig werd opgezegd bij toepassing van artikel 6, §1, 2° van de Pachtwet op grond van de volgende gronden:

"1.De pacht werd opgezegd bij toepassing van artikel 6, § 1, 2° Pachtwet, waarin bepaald wordt:

‘in afwijking met artikel 4, kan de verpachter [eisers] op ieder ogenblik een einde maken aan de lopende pacht, om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming indien:

1° ...

2° de pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moeten worden als bouwgrond'.

[Eisers] stellen dat het perceel in kwestie niet beschouwd kan worden als ‘ongebouwde' gronden gelet op het feit dat er aldaar twee grote serres en een wateropslagtank opgericht werden.

Uit de voorgelegde foto's blijkt dat pachter, die tuinbouwtelers zijn, op hun eigen grond achteraan grote vaste serres hebben en dat zij ook naderhand op het gepachte perceel twee grote plastieken serres opgericht hebben.

Het betreffen twee serres van het type heuvel-folie-serre, van telkens 36 m lang, ongeveer 15 m breed en ongeveer 4 m hoog met metalen spanten aan de buitenkant en een rij metalen spanten middenin die telkens in de grond verankerd werden, terwijl de wateropslagtank een cirkelvormige tank betreft van 22 m diameter en 2,5 m hoog die 1 m diep in de grond steekt met een volume van ongeveer 900.000 liter, waarbij het hemelwater van de serres, blijkbaar ook van de serres op het eigendom van [eisers] zelf, opgevangen wordt.

Het betreffen aldus geen roerende goederen die vlug verplaatst kunnen worden.

De vraag is echter of de percelen in kwestie op datum van het aangaan van de pachtovereenkomst, betrekking hadden op gebouwde, dan wel ongebouwde percelen.

Volgens [eisers] kregen zij een bouwvergunning voor het oprichten van serres op 4 juni 1991 en voor de watertank op 27 november 1999, werken die aldus uitgevoerd werden resp. 18 jaar en 26 jaar na het begin van de pachtovereenkomst van 1973, zonder schriftelijke toestemming van de verpachter [verweerster] noch machtiging van de vrederechter overeenkomstig artikel 26, eerste alinea, 2° Pachtwet.

[Eisers] tonen ook niet aan dat zij sinds jaren een pachtprijs betalen die berekend wordt als gebouwde percelen; gelet op de wet op de beperking van de pachtprijzen wordt voor de ongebouwde landbouwgronden immers een ander coëfficiënt vermenigvuldigd met het kadastraal inkomen, al naargelang het een gebouwde dan wel een ongebouwde perceel uitmaakt.

In 1999 was dit een pachtprijs van amper 5000 BEF per jaar. Er wordt niet bewezen dat plots na het optrekken van de serres dan wel na het optrekken van de watertank, de pachtprijs fel gestegen is na het optrekken van de serres/watertank.

Op het ogenblik van de opzegging had de pachtovereenkomst aldus nog altijd betrekking op een ongebouwde grond. Bij de invoering van het begrip ‘gebouwde grond' bij de wetswijziging van 1988 was het de bedoeling te vermijden dat de bedrijfszetel van de pachter [de eisers] zou kunnen opgezegd worden met de korte opzegtermijn van 3 maanden (Parl. Senaat, 1986-87, 586, nr. 2, blz. 30. De bedrijfszetel (met andere bedrijfsgebouwen en woonhuis in bakstenen langsheen de straat en erachter) is eigendom van de pachters [eisers] en maakt hier niet het voorwerp uit van de opzegging.

Het feit dat het perceel in kwestie gelegen is in bouwrijpe grond is hier niet te betwisten. Het perceel werd bouwgrond ingevolge het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse vastgesteld bij KB van 7 maart 1977, zoals blijkt uit de bouwvergunning toegestaan aan een zekere Van Marcke, zijnde een medewerker van de nv ABLI. Het gebeurt dat een bouwvergunning aangevraagd wordt door landmeters, architecten, makelaars e.d. in het kader van het opstarten van makelaarsprojecten nopens percelen die geen eigendom zijn van deze landmeters, architecten of landmeters die niet de bedoeling hebben zelf het perceel in kwestie te kopen. In de mate de wet dit niet verbiedt, kan hier geen sprake zijn van fraude zoals door [eisers] gesteld. Dit heeft ter zake geen gevolg wat betreft de geldigheid van de opzeg die door de ware eigenaar-verpachter de nv ABLI gegeven werd, en dit nopens een perceel dat daadwerkelijk een bouwgrond uitmaakt, zonder dat hiervoor wegenwerken nodig zijn. Het was niet eens nodig bij de opzegging een copie te voegen van deze afgeleverde bouwvergunning.

In de mate de opzegging rechtsgeldig geschiedde op grond artikel 6 , § 1 , 2 ° Pachtwet is het ter zake niet verder relevant om ook nog verder na te gaan of de pachtopzegging ook geldig verklaard kan worden op grond van artikel 7, 10° Pachtwet, nl. als zijnde een opzegging tegen het einde van de lopende pacht, die begonnen op 1.12.1973, dan in zijn vierde pachtperiode eindigde op 1.12.2009."

(bestreden vonnis, blz. 5-7)

Grieven

Eerste onderdeel

Overeenkomstig artikel 6, § 1, 2° Pachtwet kan de verpachter [de verweerster] in afwijking van artikel 4 op ieder ogenblik een einde maken aan de lopende pacht om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming indien: 2° De pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden. Voor de toepassing van artikel 6, § 1, 2° is het tijdstip van de kwalificatie van de betrokken grond als gebouwd of onbebouwde grond het tijdstip van de opzegging: men dient zich derhalve te plaatsen op het tijdstip van de opzegging om uit te maken of het gaat om een gebouwde of ongebouwde grond. Indien het bestreden vonnis aldus dient te worden gelezen dat de appelrechters met de bewoordingen: "De vraag is echter of de percelen in kwestie op datum van het aangaan van de pachtovereenkomst, betrekking hadden op gebouwde, dan wel ongebouwde percelen. Volgens [eisers] kregen zij een bouwvergunning voor het oprichten van serres op 4 juni 1991 en voor de watertank op 27 november 1999, werken die aldus uitgevoerd werden resp. 18 jaar en 26 jaar na het begin van de pachtovereenkomst van 1973, zonder schriftelijke toestemming van de verpachter [verweerster] noch machtiging van de vrederechter overeenkomstig artikel 26, eerste alinea Pachtwet." (bestreden vonnis, blz. 5 onderaan en 6 bovenaan - onderstreping toegevoegd) oordelen dat men zich voor de toepassing van artikel 6, § 1, 2° Pachtwet dient te plaatsen op de datum van het aangaan van de pachtovereenkomst om uit te maken of het gaat om gebouwde dan wel ongebouwde percelen schenden de appelrechters artikel 6, § 1, 2° Pachtwet.

Tweede onderdeel

Uit de bewoordingen van artikel 6, § 1, 2° Pachtwet vloeit voort dat de verpachter [verweerster] van het daarin voorziene uitzonderingsregime enkel maar kan toepassing maken wanneer de pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden. De wetgever heeft niet gepreciseerd wat dient te worden verstaan onder "gebouwde" of "ongebouwde" gronden zodat deze termen in hun gebruikelijke betekenis volgens het gemeen recht dienen te worden verstaan. Volgens het gemeen recht, met name artikel 518 Burgerlijk Wetboek, moeten ondermeer met "gebouwen" worden gelijkgesteld de voorwerpen die duurzaam en gewoonlijk met de grond verbonden zijn of er in vastzitten. Om uit te maken of de pachtovereenkomst betrekking heeft op een "gebouwde" of een "ongebouwde grond" is het irrelevant of een pachtprijs betaald werd die berekend werd als voor een gebouwd perceel. Evenmin vereist artikel 6, § 1, 2° opdat het zou gaan om een bebouwde grond dat de bedrijfszetel van de pachter zou zijn gevestigd op het gepachte betrokken perceel.

Te dezen stellen de appelrechters vast dat eisers een bouwvergunning verkregen voor het oprichten van serres op 4 juli 1991 en voor het bouwen van een watertank op 27 november 1999 en dat de werken dienovereenkomstig werden uitgevoerd in de loop van de pachtovereenkomst, dat de bedoelde constructies in de grond verankerd werden en de wateropslagtank 1 meter diep in de grond steekt met een volume van ongeveer 900.000 liter, en oordelen de appelrechters: "Het betreffen aldus geen roerende goederen die vlug verplaatst kunnen worden". Nu de appelrechters aldus vaststellen dat op het door hen gepachte goed eisers tijdens de loop van de pachtovereenkomst gebouwen hebben opgericht in de zin van artikel 518 Burgerlijk Wetboek, vermochten zij vervolgens niet zonder schending van artikel 6, § 1, 2° Pachtwet en artikel 518 Burgerlijk Wetboek te oordelen dat verweerster wel toepassing kon maken van artikel 6, § 1, 2° Pachtwet omdat op het ogenblik van de opzegging de pachtovereenkomst nog altijd betrekking zou hebben op een "ongebouwde" grond op grond van de loutere vaststellingen dat de bedoelde constructies slechts werden opgericht in de loop van de pachtovereenkomst, dat eisers niet aantonen dat zij sinds jaren een pachtprijs betalen die berekend werd als voor gebouwde percelen en dat de bedrijfszetel van eisers met andere bedrijfsgebouwen en woonhuis in baksteen gevestigd is op de eigendom van eisers en dus niet op het gepachte perceel. Door aldus te oordelen verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht en schenden zij artikel 518 Burgerlijk Wetboek en artikel 6, § 1, 2° Pachtwet.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Het onderdeel gaat ervan uit dat de appelrechters de opzegging door de verpachter geldig verklaren, omdat het betwiste perceel op datum van het aangaan van de pachtovereenkomst betrekking had op onbebouwde grond, zonder rekening te houden met de toestand op het ogenblik van de opzegging.

2. De appelrechters stellen vast:

- de eisers hebben op de opgezegde grond serres en een watertank opgericht;

- dit gebeurde 18 en 26 jaar na het begin van de pachtovereenkomst van 1973;

- de eisers hebben deze constructies opgericht zonder schriftelijke toestemming van de verpachter;

- de eisers tonen niet aan dat zij sinds jaren een pachtprijs betalen die berekend wordt als bebouwde percelen.

Zij oordelen dat op het ogenblik van de opzegging de pachtovereenkomst nog altijd betrekking had op een onbebouwde grond.

Het onderdeel mist feitelijke grondslag.

Tweede onderdeel

3. Artikel 6, § 1, 2°, Pachtwet, zoals van toepassing in het Vlaamse Gewest, bepaalt dat in afwijking van artikel 4, de verpachter op ieder ogenblik een einde kan maken aan de lopende pacht om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming, indien de pachtovereenkomst betrekking heeft op onbebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd moeten worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden of op al dan niet bebouwde gronden die gelegen zijn binnen ontginningsgebieden.

4. Hieruit volgt dat de verpachter van een grond die niet is gelegen in een ontginningsgebied, op ieder ogenblik een einde kan maken aan de pacht op voorwaarde dat op het ogenblik van de opzegging de grond moet beschouwd worden als bouwgrond, de eindbestemming als bouwgrond kan gerealiseerd worden zonder dat er vooraf wegenwerken moeten worden uitgevoerd en de pachtovereenkomst betrekking heeft op onbebouwde grond.

De omstandigheid dat de grond op het ogenblik van de opzegging is bebouwd, staat de opzegging overeenkomstig artikel 6, § 1, 2°, Pachtwet niet in de weg indien de pachtovereenkomst slechts betrekking heeft op de onbebouwde grond en niet op de constructies die de pachter tijdens de pacht heeft opgericht.

In zoverre het onderdeel van een andere rechtsopvatting uitgaat, faalt het naar recht.

5. In zoverre het onderdeel een schending van artikel 518 Burgerlijk Wetboek aanvoert, is het nieuw en mitsdien niet ontvankelijk."

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eisers in de kosten.

Bepaalt de kosten voor de eisers op 471,94 euro en voor de verweerster op 122,81 euro.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit waarnemend eerste voorzitter Edward Forrier, als voorzitter, en de raadsheren Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns en Geert Jocqué, en in openbare rechtszitting van 12 januari 2012 uitgesproken door waarnemend eerste voorzitter Edward Forrier, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Kristel Vanden Bossche.

Vrije woorden

  • Opzegging door de verpachter

  • Voorwaarden

  • Bebouwde grond