- Arrest van 29 maart 2012

29/03/2012 - C.11.0207.N

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Uit de bepalingen van de artikelen 11, II, eerste en tweede lid, en 14, eerste en tweede lid, Handelshuurwet volgt dat de wetgever de rechten van de onderhuurder van een handelszaak heeft willen vrijwaren in het geval de hoofdhuurder geen huurhernieuwing verkrijgt, zodat in bepaalde gevallen de onderhuurder rechtstreeks huurder kan worden van de verhuurder; hiertoe is vereist dat de onderhuurder die de hernieuwing van zijn huur wenst te verkrijgen een aantal formaliteiten vervult om zijn aanvraag aan de verhuurder te kunnen tegenwerpen; de formaliteiten die de wetgever aan de onderhuurder ten opzichte van de verhuurder oplegt zijn echter zonder voorwerp als de huurhernieuwing die de onderhuurder wenst, niet verder reikt dan de huurrechten van de hoofdhuurder en deze laatste gelet op de looptijd van zijn huurcontract niet om de hernieuwing van zijn huur dient te verzoeken.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.11.0207.N

A.V.,

eiseres,

vertegenwoordigd door mr. Willy van Eeckhoutte, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 9051 Gent, Drie Koningenstraat 3, waar de eiseres woonplaats kiest,

tegen

1. INBEV BELGIUM nv, met zetel te 1070 Anderlecht, Industrielaan 21, die woonplaats heeft gekozen bij gerechtsdeurwaarder Axel Leys, met kantoor te 8000 Brugge, Leopold II-laan 130,

2. A.J.,

verweersters,

en mede in zake van

1. P.V.E.,

2. L.V.P.,

partijen opgeroepen in bindendverklaring van het arrest.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Brugge van 13 oktober 2010.

Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Tweede onderdeel

1. Artikel 11, II, eerste en tweede lid, Handelshuurwet bepaalt:

"In geval van volledige of gedeeltelijke onderverhuring, die samen met de huur van een handelszaak geschiedt of tot de totstandbrenging van een handelszaak aanleiding geeft, heeft de onderhuurder recht op de hernieuwing van zijn huur, indien en in de mate waarin de hoofdhuurder zelf de hernieuwing van de hoofdhuur verkrijgt, behoudens het recht van terugneming van de hoofdhuurder bij toepassing van artikel 16, en het recht van de onderhuurder op de in artikel 25 of in artikel 16, IV, bedoelde vergoeding, in geval van niet-hernieuwing.

Het niet-aanvragen van de hernieuwing door de hoofdhuurder of het verwerpen van zijn aanvraag om redenen die hem alleen betreffen, doet geen afbreuk aan het recht van de onderhuurder op hernieuwing, mits de aanvraag die hij regelmatig aan de hoofdhuurder heeft gericht, op dezelfde dag en in dezelfde vormen ter kennis van de verhuurder wordt gebracht. Indien de onderhuurder zijn aanvraag aan de verhuurder heeft medegedeeld, laat deze hem een afschrift toekomen van elke kennisgeving die hij aan de hoofdhuurder doet."

Artikel 14, eerste en tweede lid, Handelshuurwet bepaalt:

"De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks of straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

Komen partijen niet tot overeenstemming, dan moet de onderhuurder, die, om zijn rechten ten opzichte van de verhuurder te vrijwaren, zijn aanvraag, zoals bepaald in artikel 11, II, tweede lid, ter kennis van de verhuurder heeft gebracht, de hoofdhuurder en de verhuurder dagvaarden binnen dertig dagen na het afwijzend antwoord van een van beiden, of, indien een van hen niet heeft geantwoord, binnen dertig dagen na het verstrijken van de termijn van drie maanden. De verhuurder die zijn houding ten opzichte van de onderhuurder niet heeft bepaald, kan in de loop der instantie en binnen de termijnen die hem door de rechter worden toegestaan, zijn recht van terugneming inroepen of de hernieuwing afhankelijk stellen van andere voorwaarden."

2. Uit deze bepalingen volgt dat de wetgever de rechten van de onderhuurder van een handelszaak heeft willen vrijwaren in het geval de hoofdhuurder geen huurhernieuwing verkrijgt, zodat in bepaalde gevallen de onderhuurder rechtstreeks huurder kan worden van de verhuurder. Hiertoe is vereist dat de onderhuurder die de hernieuwing van zijn huur wenst te verkrijgen een aantal formaliteiten vervult om zijn aanvraag aan de verhuurder te kunnen tegenwerpen.

De formaliteiten die de wetgever aan de onderhuurder ten opzichte van de verhuurder oplegt zijn echter zonder voorwerp als de huurhernieuwing die de onderhuurder wenst, niet verder reikt dan de huurrechten van de hoofdhuurder en deze laatste gelet op de looptijd van zijn huurcontract niet om de hernieuwing van zijn huur dient te verzoeken.

3. Uit de vaststellingen van de appelrechters blijkt dat:

- het betwiste handelspand door de tweede verweerster, in haar hoedanigheid van eigenares-verhuurster werd verhuurd aan de eerste verweerster tot 31 maart 2018;

- de eerste verweerster, in haar hoedanigheid van hoofdhuurster, dit pand heeft verhuurd aan de eiseres tot 31 maart 2009;

- de eiseres op 27 december 2007 de huurhernieuwing heeft aangevraagd zowel aan de eigenares-verhuurster als aan de hoofdhuurster;

- de eigenares-verhuurster bij aangetekende brief van 20 maart 2008 de huurhernieuwing aan de eiseres heeft geweigerd, waarbij onder meer werd verwezen naar de grove tekortkomingen van de eiseres, naar de onregelmatigheid van de aanvraag en naar het feit dat de hoofdhuur een looptijd had van achttien jaar;

- de eerste verweerster, hoofdhuurster, niet heeft geantwoord binnen de drie maanden waarvan sprake in artikel 14, tweede lid, Handelshuurwet.

- de eiseres de eigenares-verhuurster en de hoofdhuurster heeft gedagvaard op 28 april 2008 om de huurhernieuwing te verkrijgen.

De appelrechters oordelen dat de dagvaarding van de eiseres laattijdig is daar zij meer dan dertig dagen komt na het afwijzend antwoord van de tweede verweerster.

4. Uit de gegevens van de zaak blijkt dat de eiseres geen huurhernieuwing diende te verkrijgen van de tweede verweerster, maar dat het volstond dat zij haar vraag tot huurhernieuwing richtte aan de eerste verweerster, wier hoofdhuur verstreek op hetzelfde ogenblik waarop de huurhernieuwing die de eiseres vroeg eveneens zou verstrijken.

De omstandigheid dat de eiseres haar vraag tot huurhernieuwing aan de eerste verweerster ten overvloede ook ter kennis bracht van de tweede verweerster, geeft deze laatste niet het recht om de huurhernieuwing aan de eiseres te weigeren.

De eiseres diende dan ook de tweede verweerster niet te dagvaarden na haar afwijzend antwoord.

5. De appelrechters konden dan ook niet zonder schending van de aangewezen wetsartikelen oordelen dat de handelshuur van de eiseres is geëindigd op 31 maart 2009 omdat zij de verweersters heeft gedagvaard voor de vrederechter meer dan dertig dagen na het afwijzend antwoord van de tweede verweerster van 20 maart 2008.

Het onderdeel is in zoverre gegrond.

Overige grieven

6. De overige grieven kunnen niet tot ruimere cassatie leiden.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre dit het hoger beroep van de eerste verweerster ontvankelijk verklaart.

Verklaart het arrest bindend voor de in bindendverklaring opgeroepen partijen.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk, rechtszitting houdende in hoger beroep.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, en de raadsheren Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns en Koen Mestdagh, en in openbare rechtszitting van 29 maart 2012 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van griffier Frank Adriaensen.

Vrije woorden

  • Huurhernieuwing

  • Onderhuurder

  • Rechten van de onderhuurder

  • Formaliteiten t.o.v. de verhuurder