- Arrest van 3 mei 2012

03/05/2012 - C.11.0379.N

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Artikel 595, tweede lid en derde lid, Burgerlijk Wetboek streeft een evenwicht na tussen de belangen van de huurder en deze van de blote eigenaar die door de uitdoving van het vruchtgebruik volle eigenaar is geworden, door de huurder toe te laten het huurrecht dat hem door de vruchtgebruiker is verleend, beperkt tegen te werpen aan de blote eigenaar, zonder dat hij evenwel aanspraak kan maken op de volledige uitvoering ervan; het huurcontract wordt beëindigd zonder de vorm- of grondvoorwaarden van de huurwetgeving te moeten in acht nemen; het is daarbij zonder belang dat de huur die de vruchtgebruiker heeft toegestaan minder of meer dan negen jaar beloopt (1). (1) Zie Cass. 30 april 2004, AR C.01.0591.F, AC, 2004, nr. 229; zie ook Arbitragehof, Arrest nr. 85/2005 van 4 mei 2005, 1041.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.11.0379.N

M D,

eiser,

vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de eiser woonplaats kiest,

tegen

1. C D,

2. M D,

3. A D,

verweersters.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Ieper van 17 november 2010.

Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiser voert een middel aan.

Geschonden wetsbepalingen

- artikel 578, 595 en 1709, Burgerlijk Wetboek;

- de artikelen 4, 6, 7, 8, § 1, 8bis, 11 en 14, eerste lid, Wet van 4 novem¬ber 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betref¬fende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigen¬dommen, die afdeling 3 van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek vormt, hierna de Pachtwet.

Aangevochten beslissing

Bij het bestreden vonnis van 17 november 2010 verklaart de recht¬bank van eerste aanleg te Ieper het hoger beroep van eiser tegen het vonnis van 22 oktober 2009 van het Vredegerecht van het kanton Ieper II-Poperinge, waarbij gezegd werd voor recht dat eiser sinds 30.09.2006 geen pachter meer is van de onroerende goederen afhangende van de nalatenschap D-V, meer bepaald de landbouwgrond gelegen te Poperinge, kadastraal be¬kend onder sectie L nrs. 294, 295, 296, 719, 720, 721, 723, 724, 613/b, 614, 615/b, 616/b en 613/a, voor een totale oppervlakte van 5ha 37a 70ca en voor deze gronden geen bescherming van de pachtwet geniet, ontvankelijk doch on¬gegrond, bevestigt het vonnis van de eerste rechter in al zijn beschikkingen, met uitzondering van de beslissing over de kosten en veroordeelt eiser samen met derde verweerster tot betaling aan eerste en tweede verweerster van de rechts¬plegingsvergoeding van 1.200,00 euro in eerste aanleg en eiser tot betaling aan eerste en tweede verweerster van de rechtsplegingsvergoeding van 1.200,00 euro in tweede aanleg, en dit op de volgende gronden:

De feiten en de voorgaanden

(Eiser en verweersters) zijn de kinderen en erfgenamen van wijlen A D en A V.

De landbouwgrond gelegen te Poperinge, kadastraal gekend onder sectie L, nrs. 294, 295, 296, 719, 720, 721, 723, 724, 613/b, 614, 615/b, 616/b en 613/a met een totale oppervlakte van 5ha 37a 70 ca maakt deel uit van de nalatenschap.

In het kader van de vereffening-verdeling van de huwgemeenschap en de beider nalatenschappen van A D en A V dient de pacht- of gebruikssituatie van voornoemde onroerende goederen worden uit¬gemaakt.

De kwestieuze onroerende goederen werden in pacht gegeven aan (eiser) door A D en A V bij notariële pachtovereenkomst d.d. 28.06.1991 met ingang van 01.10.1991.

Na het overlijden van A D op 09.10.1991 werd een onderhandse pachtovereenkomst afgesloten tussen A V als vruchtgebruik¬ster en (eiser) op 15.06.1997 en dit met ingang van 01.10.1997.

A V overleed op 30.11.2005.

(...)

D. De bespreking en de beoordeling

De rechtbank stelt vast dat, hoewel de huidige discussie kadert binnen een procedure van vereffening-verdeling, de partijen de zaak aanhangig maakten via een (PV van) vrijwillige verschijning en niet via een PV van zwarigheden van de bij arrest van het hof van beroep te Gent d.d. 18.12.2008 aangestelde boedelnotaris.

Partijen betwisten niet dat Agnes Vercruysse enkel als vruchtgebruiker de gronden in pacht gaf aan (eiser) bij onderhandse overeenkomst van 15.06.1997.

Uit de door beide partijen voorgebrachte kopie van de onderhandse pacht¬overeenkomst d.d. 15.06.1997 blijkt dat, naast verschillende andere handge¬schreven schrappingen en toevoegingen, de in het voorgedrukte formulier voorziene duurtijd van twee maal negen jaar werd geschrapt en vervangen door één maal negen jaar en dit in hetzelfde handschrift als de overige toe¬voegingen. Nu (eerste en tweede verweersters) op geen enkele wijze aanto¬nen of zelfs enigszins aannemelijk maken dat deze bewuste schrapping en vervanging niet zou hebben plaatsgehad op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst op 15.06.1997 en nadien zou zijn aangebracht zonder me¬deweten van Agnes Vercruysse, moet worden aangenomen dat dit gebeurde bij de ondertekening zelf en tot de bedoeling van de partijen behoorde. (eer¬ste en tweede verweersters) leggen immers zelf (enkel) deze kopie van de overeenkomst met schrapping en toevoeging voor.

Beide partijen verwijzen naar artikel 595 Burgerlijk Wetboek waaruit volgt dat een vruchtge¬bruiker alleen een pachtovereenkomst kan afsluiten. Het tweede lid van voor¬noemd artikel bepaalt dat voor huurovereenkomsten van langer dan negen jaar de blote eigenaar bij het ophouden van het vruchtgebruik slechts verbindt voor de overblijvende tijd van de lopende periode van negen jaar.

(Eiser) stelt dat artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek niet op zijn pachtovereenkomst van toepassing is nu deze slechts aangegaan werd voor een duurtijd van éénmaal negen jaar, terwijl de wetsbepaling enkel betrekking heeft op pachtovereen¬komsten gegeven door een vruchtgebruiker alleen voor langer dan negen jaar.

(Eerste en tweede verweersters) betwisten dat er een verschil mag worden gemaakt tussen een pachtovereenkomst door een vruchtgebruiker alleen van 9 jaar of van langer dan 9 jaar.

Volgens artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek dient de blote eigenaar die volle eigenaar werd ingevolge de beëindiging van het vruchtgebruik de pacht aangegaan door de vruchtgebruiker alleen voor langer dan 9 jaar slechts voor de resterende tijd van de lopende periode van 9 jaar waarin de pachter zich bevindt te respecte¬ren.

(Eerste en tweede verweersters) stellen terecht dat in voornoemde situatie het vreemd voorkomt dat een pachtovereenkomst voor 9 jaar blijvend kan verlengd worden volgens de regels van de Pachtwet, terwijl een pachtover¬eenkomst voor langer dan 9 jaar wel beëindigd wordt na maximum 9 jaar. Zij verwijzen naar cassatierechtspraak (Cass. 2.04.1998) en naar een arrest van het Grondwettelijk Hof van 4 mei 2005 (R.W. 2005-06, 705) waarin o.m. gesteld wordt dat de wetgever met artikel 595, lid 2, Burgerlijk Wetboek een evenwicht heeft willen tot stand brengen tussen de rechten van de huurder en deze van de blote ei¬genaar die volle eigenaar wordt.

Het zou in de optiek van (eiser) inderdaad volstaan om slechts een pacht¬overeenkomst te sluiten van 9 jaar in plaats van een van langer dan 9 jaar om de pachter van een veel langere pachtduur te verzekeren, hetgeen niet lo¬gisch zou zijn.

In casu komt het voor dat de onderhandse pachtovereenkomst d.d. 15.06.1997, hoewel uitdrukkelijk voorzien van een duurtijd van éénmaal een periode van negen jaar, toch dient beschouwd te worden als een overeen¬komst van langer dan 9 jaar aangezien de pachtovereenkomst steeds, in feite en in rechte, een duur van meer dan 9 jaar heeft, doordat zij slechts eindigt op grond van een kennisgeving van een opzegging voor een persoonlijke ex¬ploitatie. In die zin moet worden aangenomen dat ook een pachtovereen¬komst van 9 jaar aangegaan door een vruchtgebruiker alleen eveneens valt onder de toepassing van artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek (zie E. Gregoire en F. Van¬dermeulen in G. Benoit, R. Gotzen en G. Rommel, "De Landpacht", Reeks Huurrecht, 2010, p. 49, nr. 6).

Verder blijkt inderdaad eensgezindheid te bestaan binnen rechtsleer en recht¬spraak, waarbij onder meer kan worden verwezen naar Cass. 17.10.2005, over het feit dat de blote eigenaar die volle eigenaar wordt door uitdoving van het vruchtgebruik zich niet dient te houden aan de verplichting om aan de pachter opzegging te geven onder de bij de Pachtwet opgelegde voorwaar¬den. De betreffende pacht neemt van rechtswege een einde bij het beëindi¬gen van de resterende duur van de lopende 9 jarige periode. Dit was in casu 30.06.2006, gelet op het overlijden van Agnes Vercruysse op 30.11.2005, zijnde tijdens de eerste periode van 9 jaar.

Uiteraard kan (eiser) zich niet opnieuw beroepen op de oude (notariële) pachtovereenkomst d.d. 28.06.1991 nu deze werd vervangen door de onder¬handse pachtovereenkomst d.d. 15.06.1997 die overigens niet tussen de¬zelfde partijen en onder andere voorwaarden werd afgesloten.

Overeenkomstig artikel 14, tweede lid, Pachtwet moet de pachtbeëindiging inderdaad noodzakelijk plaatsvinden bij een authentieke akte of op verklaring bij de Vrederechter. Doch de afwezigheid van deze vorm van overeenkomst brengt niet van rechtswege de nietigheid met zich mee. Er is slechts sprake van een relatieve nietigheid. Aangezien zij de openbare orde niet raakt, kan deze nietigheid gedekt worden door de uitvoering van de overeenkomst (Cass. 15.10.1996, Arr. Cass. 1967, 207; E. Stassijns, "Pacht", APR, 1997, p. 313, nr. 331; G. Benoit, R. Gotzen, "De Landpacht", Reeks Huurrecht", 2010, p. 105, nr. 81 en H. d'Udekem d'Acoz, I. Snick en M. Snick, "De Pachtover¬eenkomst", Larcier, 2010, p. 313, nr. 490). Het bewijs van de ontbinding van een pachtovereenkomst kan immers worden afgeleid uit de ondubbelzinnige uitvoering van een ontbindingsovereenkomst. De verpachter verwerft alsdan een recht dat hem niet meer kan worden ontnomen (H. d'Udekem d'Acoz, I. Snick en M. Snick, "De Pachtovereenkomst", Larcier, 2010, p. 313, nr. 490).

In casu staat het buiten elke redelijke twijfel dat Agnes Vercruysse en (eiser) door het afsluiten van een nieuwe pachtovereenkomst, waarin overigens niet wordt verwezen naar de vorige, op ondubbelzinnige wijze uitvoering gaven aan een ontbindingsovereenkomst van de oorspronkelijke pachtovereen¬komst.

De pachtovereenkomst van (eiser) kreeg een einde op 30.09.2006, zodat hij thans geen pachter meer is.

Grieven

Artikel 1709 Burgerlijk Wetboek definieert huur van goe¬deren als een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen.

Luidens artikel 4, eerste lid, Pachtwet wordt die pachttijd vast¬gesteld door de partijen: hij mag niet korter zijn dan negen jaar. Is een kor¬tere tijd bedongen, dan wordt hij van rechtswege op negen jaar gebracht.

Het tweede lid van artikel 4 Pachtwet preciseert dat, bij ge¬breke van geldige opzegging, de pacht van rechtswege wordt verlengd voor op¬eenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode, zelfs indien de duur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan negen jaar.

Overeenkomstig artikel 578 Burgerlijk Wetboek is vruchtgebruik het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak zelf in staat te houden.

Ingevolge artikel 595, eerste lid, Burgerlijk Wetboek kan de vruchtgebruiker persoonlijk de vruchten genieten en kan hij verpachten of zelfs zijn recht verkopen of afstaan om niet.

Naar luid van artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek is verhuring door de vruchtgebruiker alleen voor langer dan negen jaren, ingeval het vruchtgebruik ophoudt, ten aanzien van de blote eigenaar slechts verbindend voor de tijd die nog overblijft, hetzij voor de eerste periode van negen jaren, in¬dien partijen zich nog daarin bevinden, hetzij voor de tweede periode, en zo ver¬der, op zulke wijze dat de huurder enkel recht heeft op het genot gedurende de gehele periode van negen jaren, waarin hij zich bevindt.

Artikel 595, derde lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat verhu¬ring voor negen jaar of minder, door de vruchtgebruiker toegestaan of vernieuwd, meer dan drie jaren vóór het eindigen van de lopende huur wanneer het landei¬gendommen betreft, en meer dan twee jaar vóór hetzelfde tijdstip wanneer het huizen betreft, geen gevolg heeft, tenzij de uitvoering vóór het einde van het vruchtgebruik begonnen is.

Eerste onderdeel

Artikel 595 Burgerlijk Wetboek maakt een onderscheid tussen de verhuring door de vruchtgebruiker toegestaan voor negen jaren en de verhuring door de vruchtgebruiker toegestaan voor langer dan negen jaren.

De vruchtgebruiker is bevoegd om zowel een huurovereenkomst voor negen jaren als voor langer dan negen jaren toe te staan. Het artikel 595 Burgerlijk Wetboek gaat er echter van uit dat de naakte eigenaar van het verhuurde goed, wanneer hij door het eindigen van het vruchtgebruik volle eige¬naar wordt vóór de toegestane huur is afgelopen, niet mag belanden in een toe¬stand die hem voor een te lange tijd zou beroven van zijn rechten als volle eige¬naar en dat hij enkel een overeenkomst moet dulden met een looptijd van negen jaar.

Vandaar dat een pacht, toegestaan door de vruchtgebruiker voor negen jaar en ingegaan vóór het einde van het vruchtgebruik, zoals artikel 595, derde lid, Burgerlijk Wetboek preciseert, gevolg heeft, hetgeen betekent dat de naakte eigenaar, vanaf het ogenblik dat hij door het eindigen van het vruchtgebruik volle eigenaar is geworden van het door de vruchtgebruiker ver¬pachte goed, zelf als verpachter door de toegestane pachtovereenkomst gebon¬den blijft. Daaruit volgt dat hij als verpachter eveneens onderworpen blijft aan de grond- en vormvoorwaarden die de Pachtwet voor de opzegging van de pacht door de verpachter bepaalt. In dat geval zal de pacht toegestaan door de vrucht¬gebruiker voor negen jaren ingevolge artikel 4, tweede lid, Pachtwet bij gebreke aan geldige opzegging van rechtswege worden verlengd voor opeen¬volgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode.

Wanneer de vruchtgebruiker daarentegen een pacht heeft toe¬gestaan voor langer dan negen jaar, dan is de verhuring ingevolge artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek ten aanzien van de blote eigenaar slechts verbindend voor de tijd die nog overblijft van de negenjarige periode waarin par¬tijen zich bevinden en op zulke wijze dat de huurder enkel recht heeft op het genot gedurende de gehele periode van negen jaren waarin hij zich be¬vindt. In dat geval kan de blote eigenaar bij het einde van het vruchtgebruik bij¬gevolg eisen dat de pachtduur wordt beperkt tot aan het verstrijken van de ne¬genjarige periode waarin de pacht zich bij het eindigen van het vruchtgebruik be¬vindt, ook al is de verhuring onderworpen aan de Pachtwet, zonder dat hij ge¬bonden is door de grond- en vormvoorwaarden die de Pachtwet voor de opzeg¬ging door de verpachter bepaalt en zonder dat de pachter zich daartegen kan verzetten op grond van artikel 4, tweede lid, van de Pachtwet.

De appelrechters stelden vast dat mevrouw Agnes Ver¬cruysse, enkel als vruchtgebruiker, met een nieuwe onderhandse overeenkomst van 15 juni 1997 de litigieuze gronden in pacht gaf aan eiser (1), dat uit de door beide partijen voorgebrachte kopie van de onderhandse pachtovereenkomst van 15 juni 1997 blijkt dat de in het voorgedrukte formulier voorziene duurtijd van twee maal negen jaar werd geschrapt en vervangen door één maal negen jaar (2), dat dit gebeurde bij de ondertekening zelf en tot de bedoeling van partijen behoorde (3) en dat de onderhandse pachtovereenkomst van 15 juni 1997 aldus uitdrukkelijk werd voorzien voor een duurtijd van "éénmaal een periode van negen jaar".

Tussen partijen bestond er geen betwisting over het feit dat deze nieuwe onderhandse pachtovereenkomst van 15 juni 1997 ingegaan is op 1 ok¬tober 1997.

Uit de gegevens waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt der¬halve dat mevrouw Agnes Vercruysse enkel als vruchtgebruikster een nieuwe onderhandse pachtovereenkomst betreffende een landbouwgrond, gelegen te Poperinge, aan eiser heeft toegestaan op 15 juni 1997 voor een periode van ne¬gen jaar, ingaand op 1 oktober 1997, dat mevrouw Agnes Vercruysse, zoals vastgesteld door de appelrechters, overleden is op 30 november 2005, dus nadat de uitvoering van de pachtovereenkomst was begonnen, dat partijen de kinderen en erfgenamen zijn van mevrouw Agnes Vercruysse en haar op 9 oktober 1991 vóóroverleden echtgenoot, de heer A D, en dat in het kader van de vereffening-verdeling van de huwgemeenchap en van de nalatenschappen van de ouders van partijen de pachtsituatie van voornoemde landbouwgrond dient te worden uitgemaakt.

Bijgevolg traden verweersters vanaf 30 november 2005 ingevolge het eindigen van het vruchtgebruik, als volle mede-eigenaars in het genot van de litigieuze, door mevrouw Agnes Vercruysse aan eiser verpachte landbouwgrond en waren zij zelf overeenkomstig artikel 595, eerste en derde lid, Burger¬lijk Wetboek als verpachters verbonden door de pachtovereenkomst van 15 juni 1997, vermits deze pacht werd toegestaan voor een periode van negen jaar en de uitvoering van de pachtovereenkomst reeds vóór het einde van het vruchtge¬bruik was begonnen.

Daaruit volgt dat verweerders gehouden waren de pachtovereen¬komst van 15 juni 1997 te eerbiedigen en dat deze pachtovereenkomst bij ge¬breke van een geldige opzegging van rechtswege werd verlengd voor een op¬eenvolgende periode van negen jaren overeenkomstig artikel 4, tweede lid, Pachtwet.

Door niettemin te beslissen dat de betreffende pacht van rechts¬wege een einde nam bij het beëindigen van de resterende duur van de lopende 9 jarige periode, dit was in casu 30.09.2006 gelet op het overlijden van mevrouw Agnes Vercruysse op 30.11.2005, zonder dat verweersters zich dienden te hou¬den aan de verplichting om aan eiser opzegging te geven onder de bij de Pacht¬wet opgelegde voorwaarden, schenden de appelrechters bijgevolg de artikelen 578, 595 eerste en derde lid, en 1709 Burgerlijk Wetboek evenals 4 Pachtwet. Door te beslissen dat een pachtovereenkomst van 9 jaar, aange¬gaan door een vruchtgebruiker alleen, eveneens valt onder de toepassing van artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek, schenden de appelrechters eveneens voormeld artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek.

Tweede onderdeel

Ingevolge artikel 4, eerste lid, Pachtwet komt het aan de partijen toe de pachttijd vast te stellen. De contractuele vrijheid wordt echter beperkt daar de wet er onmiddellijk aan toevoegt dat die tijd niet korter mag zijn dan negen jaren. Is er een kortere termijn bedongen, dan wordt deze van rechtswege op negen jaar gebracht. De pachttijd bedraagt aldus in principe ne¬gen jaar, maar partijen kunnen wel een langere termijn bedingen.

2.1. Naar luid van artikel 7 Pachtwet kan de verpachter bij het verstrijken van elke pachtperiode een einde maken aan de pacht, indien hij van een ernstige reden doet blijken. Overeenkomstig artikel 7.1° kan als ernstige redenen ondermeer worden aanvaard het door de verpachter te kennen gege¬ven voornemen om zelf het verpachte goed geheel of gedeeltelijk te exploiteren of de exploitatie ervan geheel of gedeeltelijk over te dragen aan de personen en onder de voorwaarden gepreciseerd bij voormeld artikel 7.1° Pachtwet. Ingevolge artikel 11.2 Pachtwet dient een opzeggingstermijn te worden gerespecteerd van minstens 2 jaar en hoogstens 4 jaar.

De verpachter kan overeenkomstig artikel 8, § 1, Pachtwet gedu¬rende elk van de opeenvolgende pachtperiodes, met uitsluiting van de eer¬ste en de tweede, in afwijking van artikel 4 Pachtwet, een einde maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan de personen en onder de voorwaarden gepre¬ciseerd bij voormeld artikelen 8, § 1, en 7.1°, tweede lid, Pachtwet. Inge¬volge artikel 11.3 Pachtwet dient een opzeggingstermijn te worden ge¬respecteerd van minstens 3 jaar en hoogstens 4 jaar.

Artikel 8bis Pachtwet bepaalt dat indien de pachter die na het bereiken van de pensioenleeftijd een rust- of overlevingspensioen geniet, on¬der de in artikel 34 van de Pachtwet vermelde personen niemand kan aanwijzen die eventueel zijn exploitatie kan voortzetten, de verpachter een einde kan ma¬ken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel of gedeeltelijk te exploiteren of de exploitatie ervan over te dragen aan de personen en onder de voorwaarden vastgesteld in voormeld artikel 8bis Pachtwet en overeenkomstig de be¬palingen van artikel 7.1°, tweede lid, Pachtwet. Ingevolge artikel 11.4 Pachtwet dient een opzeggingstermijn van 1 jaar en hoogstens 4 jaar te wor¬den gerespecteerd.

2.2. Een pachtovereenkomst kan niet alleen eindigen op grond van een kennisgeving van een opzegging van een persoonlijke exploitatie, maar kan ook door de verpachter worden beëindigd:

- bij toepassing van artikel 6, § 1, Pachtwet om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming indien de pachtover¬eenkomst betrekking heeft op gronden die beantwoorden aan de voor¬waarden gepreciseerd in artikel 6, § 1.1° t.e.m. 6°;

- bij toepassing van artikel 6, § 2, Pachtwet om een aaneengesloten grond die aan zijn woonhuis aansluit en niet groter is dan 20 are, aan te wenden voor gezinsdoeleinden;

- om de andere ernstige redenen opgesomd in artikel 7 Pachtwet, na¬melijk:

7.2° het voornemen van de verpachter om een of meer verpachte percelen waarvoor opzegging is gedaan, te voegen bij percelen door hem aan een andere pachter verpacht, op voorwaarde dat deze ver¬richting geboden is ter willen van een onbetwistbaar economisch of familiaal belang en dat de leefbaarheid van het bedrijf van de zit¬tende pachter niet in het gedrang wordt gebracht.

7.3° de ruil van percelen door dezelfde pachter aan verscheidene pachters verpacht, met het doel herverkavelde bedrijven te vormen;

7.4° de verdeling van het bedrijf in twee of meer nieuwe bedrijven, hetzij om ernstige economische redenen, hetzij om sociale of fami¬lieredenen, zoals de vestiging van jonge gezinnen, het tot stand brengen van kleine landeigendommen, enz., op voorwaarde dat de leefbaarheid van het bedrijf van de zittende pachter niet in het ge¬drang wordt gebracht;

7.5° grondige wijzigingen in de samenstelling van het gezin van de pachter, zodanig dat de bedrijfsmogelijkheden van het gepachte goed ernstig bedreigd zijn;

7.6° waardevermindering van het gepachte goed door slechte be¬bouwing of ernstige nalatigheid in het ten laste van de pachter ko¬mende onderhoud van de gepachte gebouwen;

7.7° zware beledigingen of daden van kennelijke vijandigheid van de pachter tegen de verpachter of tegen leden van zijn familie die onder zijn dak wonen;

7.8° veroordeling van de pachter wegens daden die het vertrouwen van de pachter aan het wankelen kunnen brengen of de normale betrekkingen van verpachter tot pachter onmogelijk kunnen maken;

7.9° de aanwending van percelen voor doeleinden van algemeen belang door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechts¬persoon;

7.10° de aanwending van percelen als bouwgronden of als gronden voor industriële doeleinden bestemd, mits zij wegens hun ligging op het ogenblik van de opzegging als zodanig moeten worden be¬schouwd.

Overeenkomstig artikel 14, eerste lid, Pachtwet kan de pach¬ter, ongeacht de duur van de pacht en ondanks elke andersluidende overeen¬komst, te allen tijde een einde aan de pacht maken ingevolge een opzegging met een opzeggingstermijn van ten minste een jaar.

3. De appelrechters konden dan ook niet wettig beslissen dat de on¬derhandse pachtovereenkomst van 15.06.1997, "hoewel uitdrukkelijk voorzien van een duurtijd van éénmaal een periode van negen jaar", hetgeen volgens de appelrechters ook tot de bedoeling van de partijen behoorde, toch dient be¬schouwd te worden als een overeenkomst van langer dan 9 jaar aangezien de pachtovereenkomst steeds, in feite en in rechte, een duur van meer dan 9 jaar heeft, doordat zij slechts eindigt op grond van een kennisgeving van een opzeg¬ging voor een persoonlijke exploitatie.

Uit het louter feit dat een pachtovereenkomst voor negen jaren kan eindigen op grond van een kennisgeving van een opzegging voor een persoon¬lijke exploitatie volgt geenszins dat deze overeenkomst steeds in feite en in rechte dient te worden beschouwd als een overeenkomst van langer dan negen jaar in de zin van artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek vermits een dergelijke opzegging geen afbreuk doet aan het feit dat die pachtovereenkomst voor negen jaren werd gesloten in de zin van artikel 595, derde lid, Bur¬gerlijk Wetboek. Door op die gronden te beslissen dat ook een pachtovereen¬komst van negen jaar aangegaan door een vruchtgebruiker alleen eveneens valt onder de toepassing van artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek, schenden de appelrechters de artikelen 578, 595 en 1709 Burgerlijk Wetboek, 4, 7.1°, 8, § 1, 8bis en 11 Pachtwet.

In zoverre de appelrechters beslisten dat een pachtovereenkomst van 9 jaar aangegaan door een vruchtgebruiker onder de toepassing valt van artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek doordat zij "slechts" eindigt op grond van een kennisgeving van een opzegging voor een persoonlijke ex¬ploitatie hebben zij hun beslissing evenmin wettelijk gerechtvaardigd vermits een pachtovereenkomst van negen jaren ook kan eindigen ingevolge opzeg door de verpachter om de redenen opgesomd in de artikelen 6 en 7.2° t.e.m. 10° Pachtwet of ingevolge een opzeg door de pachter overeenkomstig voormeld arti¬kel 14, eerste lid, Pachtwet. Door niettemin te beslissen dat een pacht¬overeenkomst van 9 jaar steeds in feite en in rechte een duur van meer dan 9 jaar heeft doordat zij slechts eindigt op grond van een kennisgeving van een op¬zegging voor persoonlijke exploitatie en door op die grond aan te nemen dat een pachtovereenkomst van 9 jaar aangegaan door een vruchtgebruiker alleen eveneens valt onder toepassing van artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek, schenden de appelrechters de artikelen 578, 595 en 1709 Burgerlijk Wetboek, 4, 6, 7.2° tot en met 10° en 14, eerste lid, Pachtwet.

II. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Artikel 595, tweede lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat

verhuring door de vruchtgebruiker alleen voor langer dan negen jaren, ingeval het vruchtgebruik ophoudt, ten aanzien van de blote eigenaar slechts verbindend is voor de tijd die nog overblijft hetzij van de eerste periode van negen jaren, indien partijen zich nog daarin bevinden, hetzij van de tweede periode, en zo verder, op zulke wijze dat de huurder enkel recht heeft op het genot gedurende de gehele periode van negen jaren, waarin hij zich bevindt.

Artikel 595, derde lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat verhuring voor negen jaren of minder, door de vruchtgebruiker toegestaan of vernieuwd, meer dan drie jaren voor het eindigen van de lopende huur wanneer het landeigendommen betreft, en meer dan twee jaar voor hetzelfde tijdstip wanneer het huizen betreft, geen gevolg heeft, tenzij de uitvoering voor het einde van het vruchtgebruik begonnen is.

2. Dit artikel streeft een evenwicht na tussen de belangen van de huurder en deze van de blote eigenaar die door de uitdoving van het vruchtgebruik volle eigenaar is geworden, door de huurder toe te laten het huurrecht dat hem door de vruchtgebruiker is verleend, beperkt tegen te werpen aan de blote eigenaar, zonder dat hij evenwel aanspraak kan maken op de volledige uitvoering ervan.

Het huurcontract wordt beëindigd zonder de vorm- of grondvoorwaarden van de huurwetgeving te moeten in acht nemen. Het is daarbij zonder belang dat de huur die de vruchtgebruiker heeft toegestaan minder of meer dan negen jaar beloopt.

De huurder zal naargelang het geval enkel nog aanspraak kunnen maken op de resterende periode van negen jaar waarin het huurcontract zich bevindt of op een volledige periode van negen jaar ingaande op het einde van de lopende negenjarige periode indien het huurcontract is vernieuwd binnen de wettelijke termijn.

3. Het onderdeel dat ervan uitgaat dat de blote eigenaar die volle eigenaar is geworden door de uitdoving van het vruchtgebruik, de lopende pacht slechts kan beëindigen zonder de vorm- of grondvoorwaarden van de pachtwet in acht te nemen, als de huur door de vruchtgebruiker is toegestaan voor een periode van meer dan negen jaar, faalt naar recht.

Tweede onderdeel

4. Het onderdeel gaat volledig uit van de in het eerste onderdeel vergeefs aangevoerde stelling dat de blote eigenaar, die volle eigenaar is geworden door de uitdoving van het vruchtgebruik, de huurovereenkomst van negen jaar die door de vruchtgebruiker is toegestaan, niet kan beëindigen op grond van artikel 595 Burgerlijk Wetboek en faalt eveneens naar recht.

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiser in de kosten.

Bepaalt de kosten voor de eiser op 793,55 euro.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, raadsheer Eric Stassijns, afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, en de raadsheren Beatrijs Deconinck en Geert Jocqué, en in openbare rechtszitting van 3 mei 2012 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van griffier Frank Adriaensen.

Vrije woorden

  • Verhuring door de vruchtgebruiker

  • Uitdoving van het vruchtgebruik

  • Tegenwerping van het huurrecht aan de blote eigenaar