- Arrest van 3 mei 2012

03/05/2012 - C.11.0340.N

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
De rechter die de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder uitspreekt, kan hem bij wijze van schadevergoeding veroordelen tot de betaling van een bezettingsvergoeding voor de periode tussen de datum waarop de huur is ontbonden en de datum waarop het huurgoed is ontruimd; deze bezettingsvergoeding is een schadevergoeding voor de wanprestatie van de huurder; de schuldvordering van de verhuurder wegens de niet-betaalde bezettingsvergoeding ontstaat wegens de niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen bij de uitvoering van de huurovereenkomst en is op grond van artikel 20, 1°, vierde lid, Hypotheekwet bevoorrecht (1). (1) Zie M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, Le louage de choses, T. I., Les baux en général, in Les Novelles, Brussel, Larcier, 2000, 266-267.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.11.0340.N

H D M, als curator van het faillissement van Ryckaert-Neyt bvba,

eiser,

vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de eiser woonplaats kiest,

tegen

1. I V,

2. J D,

beiden als curatoren van het faillissement van Hudamac nv,

verweerders,

vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de verweerders woonplaats kiezen.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 24 januari 2011.

Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiser voert een middel aan.

Geschonden wetsbepalingen

- de artikelen 1184, 1709 en 1741 Burgerlijk Wetboek;

- artikel 20, 1°, wet van 16 december 1851 op de voorrechten en hypotheken (Hypotheekwet), welke boek 3, titel XVIII, Burgerlijk Wetboek vormt.

Bestreden beslissing

De appelrechter verklaart het hoger beroep van verweerders ontvankelijk en gegrond en oordeelt dat de schuldvordering die betrekking heeft op de bezettingsvergoeding voor de bezetting van het onroerend goed vanaf 1 september 2005 datum van de ontbinding, tot 9 december 2005 bevoorrecht is op grond van artikel 20, 1°, Hypotheekwet en beveelt op die grond de opname in het bevoorrecht passief van het faillissement Ryckaert-Neyt bvba voor de sommen van 1.150,05 euro en 13.175 euro op grond van de volgende redengeving:

"IV BESPREKING

Het middel betreffende artikel 20, 1°, Hypotheekwet met betrekking tot de bezettingsvergoeding van 16 september 2005 tot 9 december 2005.

8.

Het [hof van beroep] moet de vraag beslechten of de bezettingsvergoeding toegekend en verbeurd na de gerechtelijke ontbinding van de handelshuurovereenkomst al dan niet de uitvoering van de huur betreft in de zin van artikel 20, 1°, vierde lid, in fine Hypotheekwet.

Om het antwoord op deze vraag te verkrijgen, zou strikt geredeneerd kunnen worden. Dan wordt vastgesteld dat de handelshuurovereenkomst per 31 augustus 2005 door de vrederechter ontbonden was en er aldus, voor alles wat daarna volgde, geen sprake meer was van huur. Een bezettingsvergoeding zou dan geheel los staan van de huurovereenkomst en niet behoren tot de ‘uitvoering van de overeenkomst'. Om die reden zou de bezettingsvergoeding dan niet onder het voorrecht van artikel 20, 1°, Hypotheekwet vallen.

Een argument ten voordele van deze strikte redenering zou kunnen gevonden worden in het vierde lid van artikel 20, 1°, Hypotheekwet waar ‘de herstellingen ten laste van de huurder' en ‘alles wat de uitvoering van de huur betreft' in één zin voorkomen. De term "bezettingsvergoeding" alleen al zou aangeven dat er geen sprake meer is van huur.

9.

Het [hof van beroep] volgt deze argumentatie evenwel niet om de volgende redenen.

De huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, waarbij de huurder zich verbindt de prijs te zullen betalen (artikel 1708 Burgerlijk Wetboek). Handelshuur is een bijzonder vorm van de huur van een onroerend goed. Eén van de verplichtingen van de huurder van een goed is, ongeacht de aard van het huurcontract, het goed na een zekere tijd terug te geven aan de verhuurder. De teruggave van het gehuurde behoort tot de goede uitvoering van de huurovereenkomst.

Bij de ontbinding van de handelshuurovereenkomst wordt een bezettingsvergoeding toegekend om te voorkomen dat de huurder het goed niet (onmiddellijk) teruggeeft en de verhuurder enerzijds niet over zijn goed beschikt en anderzijds geen inkomsten meer kan genieten uit hoofde van de (handels)huurovereenkomst, nu die huurovereenkomst beëindigd is. De bezettingsvergoeding heeft derhalve het karakter van vervangende vergoeding bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ten gevolge van de slechte uitvoering van de huurovereenkomst door de huurder en van het niet nakomen van zijn verbintenissen op grond van de huurovereenkomst en de beëindiging ervan. Niet alleen is er een schadevergoedend aspect, er is ook een dwingend element in de bezettingsvergoeding, die vaak hoger wordt bepaald dan de huurovereenkomst om enige dwang uit te oefenen om het pand integraal terug te geven.

De bezettingsvergoeding vormt aldus een aspect van de uitvoering van de huurovereenkomst in de zin van artikel 20, 1°, vierde lid, Hypotheekwet.

Aan het voorgaande kan meer algemeen nog toegevoegd worden dat de bezettingsvergoeding voortvloeit uit een aanwezigheid ter plaatse, die oorspronkelijk gegrond is op de huurovereenkomst. Bij een vergoeding voor een gebruik of bezetting ter bede is er nooit een huurovereenkomst geweest en om die reden kan een vergoeding voor een loutere bezetting niet bijzonder bevoorrecht zijn.

Het voorrecht van de onbetaalde verhuurder verzekert alle schuldvorderingen die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst tegen de huurder kan instellen wegen zijn of haar wanprestatie.

Hoe dan ook bestond tot aan het faillissement enkel de bezettingsvergoeding en was er van een samenloop met de schuldeisers van de bvba Ryckaert-Neyt nog geen sprake. Uit de respectieve rechten van de schuldeisers kan dan ook geen argument geput worden.

10.

Al het voorgaande geldt a fortiori voor de vergoeding die door de vrederechter werd toegekend voor de vertraging in de ontruiming, tussen 1 en 15 september 2005.

Het bestreden vonnis wordt in deze zin hervormd."

Grieven

Overeenkomstig artikel 20, 1°, Hypotheekwet zijn de huurgelden van onroerende goederen bevoorrecht op de waarde van al hetgeen het verhuurde huis stoffeert. Hetzelfde voorrecht geldt voor de herstellingen ten laste van de huurder en voor alles wat de uitvoering van de huur betreft. Uit deze wetsbepaling vloeit voort dat de gewaarborgde schuldvordering de schuldvordering is die strekt tot betaling van huurgelden welke verschuldigd zijn krachtens een verhuurovereenkomst van een onroerend goed. Luidens artikel 1709 Burgerlijk Wetboek is de huur van goederen een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen. Hieruit vloeit voort dat huurgeld de prijs is die de huurder in uitvoering van de huurovereenkomst verschuldigd is aan de verhuurder. Overeenkomstig artikel 1741 Burgerlijk Wetboek, dat een bijzondere toepassing uitmaakt van artikel 1184 Burgerlijk Wetboek, wordt het huurcontract ontbonden door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder. Door dergelijke ontbinding wordt een einde gesteld aan de huurovereenkomst.

De appelrechter stelt vast dat de vordering van verweerders betrekking heeft op een bezettingsvergoeding die was toegekend door de vrederechter per dag ná de gerechtelijke ontbinding van een handelshuurovereenkomst tot aan de datum van de faillietverklaring van de vennootschap-schuldenaar, zijnde de bvba Ryckaert-Neyt. Een bezettingsvergoeding is evenwel geen huurgeld in de zin van artikel 1709 Burgerlijk Wetboek en artikel 20, 1°, Hypotheekwet nu dergelijke bezettingsvergoeding niet verschuldigd is krachtens de huurovereenkomst en derhalve niet van contractuele maar van extra-contractuele aard is. In zoverre de appelrechter oordeelt dat de bezettingsvergoeding een aspect vormt van de uitvoering van de huurovereenkomst miskent hij de rechtsgevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst, overeenkomstig de artikelen 1741 en 1184 Burgerlijk Wetboek (schending van de artikelen 1741 en 1184 Burgerlijk Wetboek en van artikel 20, 1°, vierde lid, Hypotheekwet). Door verder te oordelen dat de vordering strekkende tot betaling van de bezettingsvergoeding voor de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst bevoorrecht is op grond van artikel 20, 1°, Hypotheekwet, geeft hij een draagwijdte aan deze wetsbepaling die zij niet heeft nu dit voorrecht enkel geldt tot zekerheid van hetgeen verschuldigd is in uitvoering van de huurovereenkomst (schending van artikel 20, 1°, Hypotheekwet en van artikel 1709 Burgerlijk Wetboek).

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

1. Artikel 20, 1°, eerste lid, Hypotheekwet bepaalt dat de huur- en pachtgelden van onroerende goederen bevoorrecht zijn op de vruchten van de oogst van het jaar, en op de waarde van al hetgeen het verhuurde huis of de hoeve stoffeert en, van al hetgeen tot de exploitatie van de hoeve dient.

Het vierde lid van dit artikel bepaalt dat hetzelfde voorrecht geldt voor de herstellingen ten laste van de huurder en voor alles wat de uitvoering van de huur betreft.

Artikel 1741 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat het huurcontract wordt ontbonden door de niet-nakoming van zijn verplichtingen door de huurder.

Artikel 1760 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, deze verplicht is de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt.

2. De rechter die de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder uitspreekt, kan hem bij wijze van schadevergoeding veroordelen tot de betaling van een bezettingsvergoeding voor de periode tussen de datum waarop de huur is ontbonden en de datum waarop het huurgoed is ontruimd. Deze bezettingsvergoeding is een schadevergoeding voor de wanprestatie van de huurder.

De schuldvordering van de verhuurder wegens bezettingsvergoeding ontstaat wegens de niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen bij de uitvoering van de huurovereenkomst en is op grond van artikel 20, 1°, vierde lid, Hypotheekwet bevoorrecht.

Het middel dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht.

3. De overige als geschonden aangewezen wetsbepalingen zijn volledig afgeleid uit de vergeefs aangevoerde schending van artikel 20, 1°, Hypotheekwet en zijn mitsdien niet ontvankelijk.

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiser in de kosten.

Bepaalt de kosten voor de eiser op 532,00 euro en voor de verweerders op 154,35 euro.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, raadsheer Eric Stassijns, afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, en de raadsheren Beatrijs Deconinck en Geert Jocqué, en in openbare rechtszitting van 3 mei 2012 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van griffier Frank Adriaensen.

Vrije woorden

  • Ontbinding door de rechter lastens huurder

  • Schadevergoeding

  • Bezettingsvergoeding

  • Begrip

  • Schuldvordering van de verhuurder

  • Draagwijdte