- Arrest van 11 oktober 2012

11/10/2012 - C.10.0260.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Het Hof kan een reden waarop het middel geen kritiek uitoefent, niet vervangen zonder zijn bevoegdheid te overschrijden (1). (1) Zie concl. O.M. in Pas. 2012, n. c

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.10.0260.F

1. L. S. en

2. M. P.,

Mr. Michèle Grégoire, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

1. M. I. en

2. S. C.,

Mr. François T'Kint, advocaat bij het Hof van Cassatie,

in tegenwoordigheid van

IMMOBILIÈRE LE LION nv,

Mr. Paul Alain Foriers, advocaat bij het Hof van Cassatie.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Brussel van 26 november 2009.

Advocaat-generaal Jean Marie Genicot heeft op 20 september 2012 een conclusie neergelegd ter griffie.

Voorzitter Christian Storck heeft verslag uitgebracht en advocaat-generaal Jean Marie Genicot heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eisers voeren een middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 1101, 1108, 1134, 1135, 1142, 1145, 1146, 1150, 1151, 1184, 1582, 1583, 1584, 1589, 1603, 1625, 1626, 1628, 1630 en 1633 van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Het arrest verwerpt de vordering op grond waarvan de eisers de veroordeling van de verweerders vorderden tot betaling, hoofdelijk of in solidum, van een vergoeding die is vastgesteld op 1.500.000 euro, onder voorbehoud van wijzigingen, en die ertoe strekt de schade te vergoeden die de eisers hebben geleden door het verlies van de meerwaarde van het pand, om de volgende redenen:

"De verweerders hebben in mei 2004 beslist om hun eigendom, gelegen te W., ...laan ..., te verkopen;

Daartoe hebben zij met de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij een contract woningbureau gesloten, waarvan niet betwist wordt dat ze niet op schrift is gesteld;

Wat dat betreft blijkt het volgende uit de brief die de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij op 12 mei 2004 aan de verweerders heeft geschreven:

- eerstgenoemde werd belast met een niet-exclusieve opdracht voor de verkoop van het goed, tegen betaling van een ereloon tot beloop van drie pct. van de definitieve verkoopprijs (plus belasting over de toegevoegde waarde);

- de aangekondigde prijs bedroeg 2.650.000 euro;

- er was reeds contact opgenomen met verschillende kandidaten, onder wie de eisers, die het goed bezichtigd hebben op woensdag 12 mei 2004 om veertien uur;

De tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij, die handelde in het kader van haar opdracht, had immers reeds op 10 mei 2004 aan de eiser een mail gestuurd met een beschrijving van het goed, dat aangeboden werd voor een prijs van 2.650.000 euro [...], die de eiser diezelfde dag heeft beantwoord met de vraag of hij het pand kon bezoeken;

De eisers hebben het goed op woensdag 12 mei 2004 bezichtigd, samen met de verweerders en de heer d., afgevaardigde van de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij;

Op donderdag 13 mei hebben de eisers, die een afspraak hadden met de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij om een ander goed te be-zichtigen, gevraagd of ze een optie van twee maanden konden nemen op het pand in de ... laan, voor een prijs van 75.000 euro;

Toen de heer d. contact opnam met de verweerders, hebben zij geweigerd om een dergelijke optie toe te kennen, maar zij hebben niettemin, zoals hieronder wordt gepreciseerd, aanvaard om aan de eisers een 'recht' toe te kennen waarvan 'de precieze omvang', zoals de eerste rechter heeft vastgesteld, 'de kern van het huidige geschil vormt';

Het echtpaar H.-S. heeft het goed op donderdag 13 mei 2004 bezichtigd en ze hebben het de volgende dag nog twee keer bekeken;

Op vrijdag 14 mei 2004 heeft de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij de volgende brief geschreven aan de eisers: 'Ik bevestig het feit dat de verkopers mij de toestemming hebben gegeven om u te bevestigen dat zij zich ertoe verbinden u op de hoogte te houden van alle vaste biedingen op hun goed gedurende een termijn van tien dagen, met ingang van 13 mei 2004. Ik dien u ook erop te wijzen dat er nu reeds andere kandidaten zijn die duidelijk hun interesse laten blijken. Daarom meen ik dat het zeer belangrijk is dat u uw zo snel mogelijk contact met de bank opneemt, zodat u al uw kansen behoudt om tijdig te reageren. U beschikt over een termijn van vierentwintig uur om uw bod af te stemmen op een concreet bod. Ik houd u op de hoogte';

De tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij heeft diezelfde dag het volgende aan de verweerders geschreven: ‘Ik bevestig dat u aanvaard hebt om aan de eisers voorrang te geven bij de aankoop van uw eigendom. Het gaat hier niet om een optie maar alleen om het recht om, binnen een termijn van vierentwintig uur, hun bod af te stemmen op een bod waarmee u akkoord gaat. [De eisers] nemen contact op met hun bank om te weten of zij de aankoop van het goed binnen de wettelijke termijn kunnen financieren, ook al aanvaarden zij de door u gestelde bewoningsvoorwaarden. Ik zal uw mondeling akkoord met die voorwaarden schriftelijk bevestigen, aangezien zij me hierom hebben gevraagd. Ik zal u uiteraard op de hoogte houden van de verdere stappen van de heer en mevrouw O.H. en de heer en mevrouw D.';

Het echtpaar H. heeft het goed op zaterdag 15 mei 2004 een vierde keer bezichtigd, samen met juffrouw Z., afgevaardigde van de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij, en hebben dezelfde dag een schriftelijk bod van 2.650.000 euro uitgebracht. Volgens dat bod diende het huis tegen 17 januari 2005 beschikbaar te zijn, zou er uiterlijk op maandag 17 mei 2004 een voorlopige koopovereenkomst worden gesloten, zou er een voorschot van tien pct. betaald worden op de dag van de voorlopige koopovereenkomst, dat bij de notaris van de koper geblokkeerd zou worden, en zou de authentieke koopakte uiterlijk op 17 januari 2005 ondertekend worden;

De [verweerders] hebben dat bod ondertekend voor akkoord [...] ;

De heer d. heeft, nog steeds op zaterdag 15 mei 2004, [de eiser] per telefoon laten weten dat het echtpaar H. een vast bod van 2.650.000 euro had uitgebracht;

[De eiser] heeft op zondag 16 mei aan de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij de volgende fax gestuurd : ‘Verwijzend naar uw brief van 14 mei en naar onze telefoongesprekken, heb ik de eer u mee te delen dat ik akkoord ga met het bod voor de verkoop van de eigendom gelegen te ..., ...laan ..., van de heer en mevrouw I. tegen de prijs van 2.650.000 euro. De verkoop is dus voltrokken. Kunt u me de naam van de notaris van de verkopers meedelen zodat ik zijn naam aan mijn notaris kan doorgeven';

De heer d. heeft nog dezelfde dag de volgende fax aan de [verweerders] gestuurd : ‘Ik neem kennis van uw beslissing om de in de titel vermelde eigendom te verkopen aan de heer en mevrouw O.H., niettegenstaande het feit dat u me mondeling de toestemming hebt gegeven om [aan de eiser] gedurende tien dagen, met ingang van 13 mei 2004, een recht van voorrang te geven (wat ik heb bevestigd in mijn brief van 14 mei 2004). Ik wijs iedere verantwoordelijkheid voor de mogelijke gevolgen van uw beslissing af. Ik blijft te uwer beschikking voor de afsluiting van deze zaak' ;

De [verweerders] hebben de volgende dag, op 17 mei 2004, hierop geantwoord : ‘Ik bevestig de goede ontvangst van uw brief van 16 mei, die mij verrast. In uw brief van 14 mei [aan de eiser] bevestigt u dat u van ons de toestemming heeft gekregen "om u te bevestigen dat hij zich ertoe verbindt u op de hoogte te houden van alle vaste biedingen die op het goed worden uitgebracht gedurende tien dagen, met ingang van 13 mei 2004" en dat, daarenboven, "u een termijn van vierentwintig uren toekent om uw bod af te stemmen op een concreet bod". Toen uw assistente, mevrouw v., mij gewezen heeft op de belangstelling van de heer en mevrouw H. en zij mij hun bod heeft voorgelegd, heb ik haar gevraagd of wij dat bod mochten aanvaarden. Zij heeft hierop bevestigend geantwoord, wat mij door mijn notaris werd bevestigd, gelet op het feit dat wij [aan de eiser] geen enkele optie hadden toegekend; onze enige verbintenis jegens hem bestond erin dat wij beloofden hem op de hoogte te houden van een ander bod, zonder dat wij verplicht waren hem het goed voor een welbepaalde prijs te verkopen. In tegenstelling tot wat [de eiser] be-weert in de fax [die hij] u op 16 mei heeft gestuurd, is de verkoop niet voltrokken en mogen wij het goed verkopen aan wie we willen. Ik betreur het feit dat u iedere verantwoordelijkheid voor de mogelijke gevolgen van onze beslissing afwijst, hoewel die beslissing werd genomen in overleg met uw assistente, mevrouw v., die aanwezig was bij alle handelingen die wij afgelopen weekend hebben gesteld. Ik verzoek u bijgevolg om ons standpunt ter kennis te brengen [aan de eiser], jegens wie wij menen geen enkele verbintenis te hebben aangegaan';

De [verweerders] hebben daarenboven nog dezelfde dag, met name op maandag 17 mei 2004, met het echtpaar H. een voorlopige koopovereenkomst gesloten, die werd opgesteld door notaris J. [...] ;

Nog steeds op maandag 17 mei 2004 heeft [de eiser], die op de hoogte was gebracht van de ondertekening van die voorlopige koopovereenkomst, aan notaris J., met een kopie voor [de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij, de volgende fax gestuurd [...] : ‘Verwijzend naar ons telefoongesprek van deze morgen, bevestig ik dat ik het geenszins eens ben met uw standpunt volgens hetwelk [de verweerders] het recht hebben hun eigendom te verkopen aan wie ze maar willen, zonder rekening te moeten houden met de rechten die zij mij op 14 mei hebben toegekend. Wij zijn uitermate verbijsterd. Mijn echtgenote en ikzelf waren ervan overtuigd dat wij in volle vertrouwen handelden. Ik meen in ieder geval dat de heer en mevrouw H. die eigendom niet te goeder trouw zullen kunnen kopen en dat een eventuele koop mij niet zal kunnen worden tegengeworpen' ;

De [eisers] hebben, na een uitwisseling van brieven, de zaak via een eenzijdig verzoekschrift bij de voorzitter van eerste aanleg te Brussel en, terzelfder tijd, bij de rechter in kort geding aanhangig gemaakt teneinde de [verweerders] te verbieden de litigieuze eigendom aan eender wie te verkopen, op straffe van een dwangsom van 500.000 euro. De voorzitter van de rechtbank heeft hun vordering toegewezen door de respectieve beschikkingen van 2 juni en 10 december 2004, waarbij de beschikking in kort geding achteraf is gewijzigd door het arrest van het hof [van beroep] van 11 augustus 2005;

De akte van verkoop van het goed tussen de [verweerders] en het echtpaar H. is ondertekend op 10 oktober 2005 en is de volgende dag overgeschreven in het kantoor van bewaring der hypotheken;

De [eisers] hebben intussen, op 6 september 2004, de registratierechten betreffende de verkoop van de eigendom in de ... laan betaald en hebben de brief van 16 mei 2004 waarin [de eiser] schrijft dat hij aanvaardt om het goed voor 2.650.000 euro te kopen, doen registreren",

en om de volgende redenen :

"1. Wat betreft de ‘verbintenis' die de [verweerders] jegens de [eisers] hebben aangegaan

De [eisers] voeren aan dat de [verweerders] jegens hen een verbintenis hebben aangegaan door hen een recht van voorrang toe te kennen ;

Overeenkomstig de bepalingen van de artikelen 1315 van het Burgerlijk Wetboek en 870 van het Gerechtelijk Wetboek, dienen de [eisers] dit te bewijzen. Aangezien het een verbintenis is die de waarde van 375 euro te boven gaat, moet dat bewijs daarenboven worden geleverd door een geschrift (artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek) of, indien er een begin van bewijs door geschrift bestaat [d.w.z. een document van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld of van zijn wettelijke of overeengekomen vertegenwoordiger, waardoor het aangevoerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt (artikel 1347 van het Burgerlijk Wetboek; Cass., 14 oktober 1965, Pas., 1966, I, 206)], met name door vermoedens;

In zijn brief van 14 mei 2004 heeft [de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij te dezen het volgende aan de [eisers] geschreven : ‘Ik bevestig het feit dat de verkopers mij de toestemming hebben gegeven om u te bevestigen dat zij zich ertoe verbinden u op de hoogte te houden van alle vaste biedingen op hun goed gedurende een termijn van tien dagen, met ingang van 13 mei 2004. [...].U beschikt over een termijn van vierentwintig uur om uw bod af te stemmen op een concreet bod';

Hoewel het niet zo lijkt, kan echter niet worden betwist dat de [tot bin-dendverklaring van het arrest opgeroepen partij, zoals de eerste rechter terecht heeft vastgesteld, van de [verweerders] de lastgeving had gekregen om die verbintenis aan de [eisers] te bevestigen ;

Hoewel een vastgoedmakelaar in beginsel niet de opdracht heeft rechtshandelingen in naam en voor rekening van zijn klanten te stellen maar kandidaten te zoeken die belangstelling hebben voor de aankoop van hun eigendom, verbiedt geen enkele bepaling dat hij ook een lastgeving krijgt;

Welnu, zonder dat de [eisers] een geschrift of een begin van bewijs door geschrift dienen voor te leggen (zij zijn immers geen partij bij de lastgevingsovereenkomst), wordt die lastgeving in dit geval naar genoegen van recht aangetoond door de volgende elementen:

1. in zijn brief van 14 mei 2004 schrijft de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij : ‘Ik bevestig het feit dat de verkopers mij de toestemming hebben gegeven om u te bevestigen dat zij zich ertoe verbinden u op de hoogte te houden van alle vaste biedingen', waarbij het kantoor de door de [verweerders] aangegane verbintenis in hun naam ter kennis brengt;

2. in de brief die de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij diezelfde dag aan de [verweerders] heeft gestuurd, schrijft zij: ‘Ik bevestig dat u aanvaard hebt om aan de eisers voorrang te geven bij de aankoop van uw ei-gendom. Het gaat hier niet om een optie maar alleen om het recht om, binnen een termijn van vierentwintig uur, hun bod af te stemmen op een bod waarmee u ak-koord gaat', waarbij het kantoor bevestigt dat zij van de [verweerders] de opdracht heeft gekregen aan de [eisers] het ‘recht' toe te kennen ‘om hun bod aan te passen';

In dit geval moet erop gewezen worden dat de [verweerders] niet alleen niet betwisten dat zij in illo tempore de aldus aangehaalde instructies hebben gegeven, maar dat zij daarenboven uitdrukkelijk naar die instructies verwijzen in de tweede paragraaf van hun brief van 14 mei 2004 [...]. De volgende paragraaf van die brief bevestigt geenszins hun standpunt volgens hetwelk de mogelijkheid dat zij de [eisers] geboden hadden om hun bod op een ander bod af te stemmen, hen geen enkel recht toekende maar een heel ander doel had, zoals hieroDer wordt gezegd in punt 4;

3. De [verweerders], die aan het toegekende ‘recht' weliswaar een andere draagwijdte geven (cfr. hun conclusie van 30 mei 2008, bladzijden 4 en 8 : ‘het kan niet worden betwist dat de [verweerders] een toegeving aan de [eisers] hebben gedaan'), voeren geen enkel ernstig argument aan om te betwisten dat zij de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij de opdracht hebben gegeven om in hun naam een ‘recht' aan de [eisers] toe te kennen, en zijn daarenboven de door hun lasthebber aangegane verbintenis op zijn minst gedeeltelijk nagekomen (cfr.: ‘wij hadden ons ertoe verbonden u op te hoogte te houden van alle biedingen, wat door [de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij ook werd gedaan', zie brief van 18 mei 2004 van de [verweerders] aan de [eiser]), aangezien zij ervoor gezorgd hebben dat de [eisers] op de hoogte waren van het bod van het echtpaar H. en zij hebben, zoals hierna wordt gezegd, hun instemming met dat bod ‘uitgesteld';

De [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij, die bevestigt dat hij in naam van zijn cliënten een recht heeft toegekend, heeft niet zomaar als ‘spreekbuis' van zijn cliënten maar wel degelijk ook als hun lasthebber gehandeld, door in hun naam de rechtshandeling te stellen waarmee zij was belast. Wat dat betreft doet het niet ter zake dat de [eisers] zich daarna rechtstreeks tot de [verweerders] en niet tot hun lasthebber hebben gewend;

Uit het voorgaande volgt dat de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij van de [verweerders] rechtsgeldig de opdracht had gekregen om, in hun naam, aan de [eisers] een recht toe te kennen en dat het kantoor, dat in het kader van die lastgeving handelde, laatstgenoemden hiervan in kennis heeft gesteld bij de voormelde brief van 14 mei 2004. Bijgevolg moet die brief worden aangemerkt als een begin van bewijs door geschrift in de zin van artikel 1347 van het Burgerlijk Wetboek en mogen de [eisers] dus, met name door vermoedens, de omvang van het hen toegekende recht aantonen;

De brief van 14 mei 2004 bevat twee elementen omtrent de verbintenis van de [verweerders] :

- voor de verkopers, een meldingsplicht van tien dagen inzake de ingekomen biedingen (noot van het hof van beroep : verplichting die zij zijn nagekomen, zoals hierboven is gezegd) ;

- voor de kopers, het recht om hun bod binnen een termijn van vierentwintig uur ‘af te stemmen' op een welbepaald bod;

De partijen zijn het oneens over de uitlegging die aan het woord ‘afstemmen' (s'aligner) moet worden gegeven;

De gebruikelijke betekenis van het woord ‘s'aligner' is: ‘se ranger, être rangé sur la même ligne' (cfr. Larousse), zodat in elk geval moet worden verstaan dat de [verweerders], via de brief van hun lasthebber van 14 mei 2004, de [eisers] niet alleen op de hoogte hebben willen brengen van alle biedingen die zij ontvingen, maar hen ook de mogelijkheid hebben willen geven om hun bod op dat bod af te stemmen (‘s'aligner'), dat wil zeggen om een zelfde bod binnen een termijn van vierentwintig uur uit te brengen;

Volgens de beschrijving wordt het litigieuze pand evenwel aangeboden voor de prijs van 2.650.000 euro en nergens wordt aangetoond, of zelfs maar aangevoerd, dat de [verweerders] een hogere prijs wensten. Indien, met andere woorden, de [verweerders] van een derde het bod ontvingen om het pand voor 2.650.000 euro te kopen, konden de [eisers] hun bod ‘afstemmen' op de bewoordingen en de voorwaarden van een dergelijk bod;

Indien, zoals de [verweerders] in substantie aanvoeren, het woord ‘s'aligner' alleen maar betekende dat de [eisers] konden laten weten dat zij hetzelfde bod als de derde uitbrachten, stelt het beding ‘u beschikt over een termijn van vierentwintig uur om uw bod af te stemmen op een concreet bod' voor de [eisers] niets voor;

Indien het woord ‘s'aligner' evenwel impliceert dat de [eisers], door hetzelfde bod als de derde uit te brengen, boven laatstgenoemde verkozen moeten worden, dan krijgt het beding al zijn betekenis (cfr. artikel 1157 van het Burgerlijk Wetboek);

Wat dat betreft moet erop gewezen worden dat dit wel degelijk de betekenis is die aan dat woord werd gegeven door de heer d. toen hij, drie dagen eerder, in de hoedanigheid van lasthebber van de [verweerders], aan de [eisers] het hun toegekende recht bevestigde; de heer d., een professional uit de vastgoedsector, heeft op 16 mei 2004 immers het volgende aan de [verweerders] geschreven: ‘u hebt me mondeling de toestemming gegeven om [aan de eiser] gedurende tien dagen, met ingang van 13 mei 2004, een recht van voorrang te geven'; het ‘recht van voorrang' is, per definitie, het recht om, zoals in dit geval, voorrang boven een derde te krijgen;

De [verweerders], die met name verwijzen naar de conclusie van de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij voor de eerste rechter, voeren tevergeefs aan dat zij, bij gelijke biedingen, moesten kunnen blijven kiezen aan wie zij hun goed zouden verkopen ;

Die stelling berust immers noch op de bewoordingen waarin het aan de [eisers] toegekende recht bevestigd werd noch op enig objectief gegeven dat afgeleid kan worden uit de omstandigheden waarin dat recht hen werd toegekend. Bovendien moet worden beklemtoond dat de [eisers], van hun kant, gevraagd hadden om een recht te verkrijgen dat voor de verkopers nog meer verplichtingen inhield, te weten een optie van twee maanden op het pand. Een dergelijke optie zou de verkoop van het goed immers twee maanden lang ‘bevroren' hebben en het feit dat de door hen gevraagde optie niet werd toegekend, betekent op zich niet dat het recht van voorrang hun was geweigerd ;

Zoals uit het voorgaande blijkt, komt die stelling daarenboven erop neer dat het aan de [eisers] toegekende afstemmingsrecht niets meer te betekenen heeft;

Het feit dat noch de aanvaarding door de [verweerders], op 15 mei 2004, van het bod van het echtpaar H., noch de voorlopige koopovereenkomst die tussen hen werd gesloten op 17 mei 2004 (dus na de fax van 16 mei 2004, waarin de [eisers] verklaard hebben dat zij hun bod zouden afstemmen op het voormelde bod) geen opschortende voorwaarde van niet-afstemming van de [eisers] bevatte, bewijst daarenboven niet dat de [verweerders], ondanks het recht dat zij hun hadden toegekend, zich de mogelijkheid hadden voorbehouden te kiezen aan wie zij hun goed zouden verkopen;

Het is in dat verband niet relevant om, zoals de [verweerders], erop te wijzen dat de voorlopige koopovereenkomst die zij met het echtpaar H. hebben gesloten geen opschortende voorwaarde met betrekking tot het afstemmingsrecht bevat. Zoals uit de aan het hof [van beroep] voorgelegde stukken blijkt, hadden de [verweerders] op het ogenblik van de ondertekening van die voorlopige koopovereenkomst reeds definitief beslist om hun verbintenis jegens de [eisers] niet na te komen ;

Daarenboven is het veelbetekenend dat de [verweerders] aan het akkoord van 15 mei 2004, waarin zij instemmen met het bod van het echtpaar H., weliswaar niet uitdrukkelijk een opschortend beding hebben verbonden maar toch, zoals blijkt uit de overeenstemmende verklaringen van de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij (noot van het hof van beroep : zie de syntheseconclusie, punt 18, nr. 5 : ‘[de heer d.] vraagt mevrouw v. dus om het exemplaar te bewaren van de belofte aan het echtpaar H. om de verkoop pas te voltrekken nadat de consorten S. de kans hebben gekregen om te reageren') en van de [verweerders] (noot van het hof van beroep: zie hun conclusie, punt 6, p. 5 : ‘de vertegenwoordigster van het kantoor zal het exemplaar van het door de verkopers voor akkoord medeondertekende koopaanbod gedurende vierentwintig uur bewaren'), kennelijk een weinig lovenswaardige ‘strategie' hebben aangewend om de gevolgen van hun akkoord op te schorten, wat bevestigt, als dat nog nodig was, dat zij aan de [eisers] een recht van voorrang hadden toegekend. De [verweerders], die het exemplaar (instrumentum) hebben bewaard van het koopaanbod dat hen op 15 mei 2004 was gedaan en, derhalve, het echtpaar H. het bewijsmiddel van hun akkoord hebben ontzegd, bevestigen door hun gedrag immers niet alleen het recht dat zij aan de [eisers] hebben toegekend, maar ook het feit dat zij, in tegenstelling tot wat ze beweren, niet langer hun pand mochten verkopen aan wie ze maar wensten. In dat geval zou het volkomen zinloos zijn voornoemd document in te houden, aangezien zij, volgens hun stelling, hun pand per slot van rekening op elk ogenblik aan het echtpaar H. konden verkopen ;

In tegenstelling tot wat de [verweerders] beweren, met name dat ‘er geen enkele reden is om een recht van voorrang toe te kennen', is de toekenning van dat recht verantwoord, al was het maar om te reageren op het aanbod van een betalende optie dat hen was gedaan;

De [verweerders] trachten daarenboven het aan de [eisers] toegekende recht ten onrechte te ontkennen, op grond dat ‘men zich kan afvragen waarom [de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij, die het mechanisme van het recht van voorrang goed kende, dat recht niet als zodanig heeft omschreven' in de brief van 14 mei 2004. De [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij hoefde immers geen specifieke woordenschat te gebruiken om het aan de [eisers] toegekende recht van voorrang te omschrijven. In de bevestigingsbrief die het kantoor op 14 mei 2004 aan haar lastgevers heeft gestuurd, wordt dat recht in volstrekt ondubbelzinnige bewoordingen toegelicht (cfr. ‘Ik bevestig dat u aanvaard heeft om voorrang te geven aan de [eisers]) ;

Er wordt niet aangetoond - en zelfs niet aangevoerd - dat de [eisers], door in hun fax van 16 mei 2004 te verklaren dat zij hun bod ‘afstemden' op het bod van het echtpaar H. (waarvan de voorwaarden uit hun koopaanbod van 15 mei 2004 blijken), zouden zijn afgeweken van de voorwaarden van laatstgenoemden;

Wat dat betreft bewijzen de brieven van de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij, die - zonder door de [eisers] te zijn geschreven - erop wijzen dat zij met hun bankier contact moesten opnemen, geenszins dat zij niet solvabel genoeg waren om het goed te kopen (niet alleen werd die insolvabiliteit niet aangevoerd, maar werd daarenboven evenmin bewezen dat de [verweerders] hun akkoord alleen hadden willen geven op voorwaarde dat de [eisers] de nodige bankgaranties konden voorleggen, zoals de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij poogt te beweren). Die brieven hebben alleen maar betrekking op de - algemeen erkende - initiatieven die de koper van een onroerend goed moet nemen om over voldoende contant geld te beschikken op het ogenblik dat hij de prijs moet betalen. Wat dat betreft toont de brief van de [eisers] van 17 mei 2004 nog maar eens aan dat zij over de nodige financiële draagkracht beschikten maar daarenboven ook - op een ogenblik dat de [verweerders] schenen te overwegen om een appartement in Brussel te willen kopen - dat de kopers en de verkopers, via hun briefwisseling, een oplossing zochten die voor iedereen interessant kon zijn en daarenboven fiscale voordelen bood;

Aangezien noch is bewezen noch is aangevoerd dat de [eisers], enerzijds, en de [verweerders], anderzijds, - los van de voorwaarden die laatstgenoemden in hun koopaanbod van 15 mei 2004 hadden gesteld - op welke manier dan ook hebben willen afwijken van de gebruikelijke verkoopvoorwaarden (staat van het goed, de vraag of het goed vrij is van lasten en hypotheken, erfdienstbaarheden van stedenbouw, enz.), blijkt uit de voorgaande overwegingen dat de [eisers], toen zij in hun fax van 16 mei 2004 verklaarden dat zij hun bod wilden ‘afstemmen' op dat van het echtpaar H., bevestigd hebben dat zij akkoord gingen met de prijs en met de zaak, zodat de verkoop van het pand gelegen te ..., ... laan, ..., voltrokken was in de zin van artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek;

Wat dat betreft is er nergens sprake van dubbelzinnigheid, in tegenstelling tot wat de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij wil laten uitschijnen. De [eiser], die in zijn brief van 16 mei 2004 naar het telefoongesprek van de vorige dag verwijst, tijdens hetwelk de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij hem op de hoogte heeft gebracht van het bod van het echtpaar H., en in die brief ‘ik aanvaard het bod' - en logischerwijze ook ‘de koop is dus voltrokken' - schrijft, heeft immers binnen de overeengekomen termijn het aan de [eiseres] en aan hemzelf toegekende recht van voorrang uitgeoefend, zodat zij als koper voorrang dienden te krijgen boven het echtpaar H.;

De door de [eisers] aan de [verweerders] en aan de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij] verweten tekortkomingen

2.1. De tekortkomingen van de [verweerders]

De [verweerders], die het bod van het echtpaar H. aanvaard hebben en, bijgevolg, geweigerd hebben om hun goed aan de [eisers] te verkopen, hoewel zij de [eisers] het recht hadden toegekend om hun bod aan te passen en laatstgenoemden dat recht binnen de overeengekomen grenzen hebben uitgeoefend, zoals uit de voorgaande overwegingen blijkt, hebben zodoende een fout begaan die de [eisers] schade hebben berokkend waarvan zij de vergoeding kunnen vorderen",

en om de volgende redenen :

"3. De schade van de [eisers]

Aangezien de [eisers], door de fout van de [verweerders], de koop van het pand niet hebben kunnen afronden, vorderen zij terecht de vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade ;

De [eisers] vorderen in hoofdorde een bedrag van (1.500.000 euro) ‘onder voorbehoud van wijziging' [...] wegens het verlies van de meerwaarde van het pand;

Wat betreft het verlies van de meerwaarde van het pand, is de vordering van de [eisers], die menen dat zij door de [verweerders] zijn ‘uitgewonnen', gegrond op artikel 1633 van het Burgerlijk Wetboek, dat luidt als volgt: ‘indien de verkochte zaak ten tijde van de uitwinning in waarde blijkt te zijn vermeerderd, zelfs buiten toedoen van de koper, is de verkoper verplicht aan de koper te betalen hetgeen de zaak boven de koopprijs waard is'. Uitwinning bestaat in eender welk feit, dat uitgaat van de verkoper zelf of van een derde, waardoor de koper de eigendom of het gebruik van de verkochte zaak geheel of gedeeltelijk verliest. Uitwinning veronderstelt noodzakelijkerwijs het verlies van bezit (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, dl. IV, nr. 124) ;

De [eisers] kunnen de [verweerders] in dit geval echter niet verwijten dat zij hen hebben ‘beroofd' van het litigieuze pand, op grond dat zij het recht van voorrang dat zij hun hadden toegekend niet hebben geëerbiedigd, omdat de [eisers], op het ogenblik dat de [verweerders] het goed definitief hebben verkocht aan het echtpaar H. (noot van het hof van beroep : met name op 15 mei 2004, door het koopaanbod mede te ondertekenen voor akkoord, en op 17 mei 2004, door de voorlopige koopovereenkomst te ondertekenen in het kantoor van notaris J.), op rechtsgeldige wijze wel de kopers maar nog niet de eigenaars van dat goed waren;

Hoewel niet betwist wordt dat de voorlopige koopovereenkomst die het echtpaar H. op 17 mei 2004 ondertekend heeft, de voorwaarden van hun koopaanbod van 15 mei 2004 weergeeft en dat de [eisers], zoals hierboven is gezegd, hun bod aan die voorwaarden hebben aangepast door ze over te nemen, was immers overeengekomen dat het eigendomsrecht pas zou worden overgedragen op het ogenblik dat de authentieke akte verleden werd, wat pas op 17 januari 2005 zou geschieden ;

Aangezien de [eisers] niet zijn uitgewonnen in de zin van de artikelen 1603 en 1625 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, kunnen zij niet de in artikel 1633 van dat wetboek bepaalde vergoeding vorderen. Zij kunnen daarentegen wel de hierna bedoelde vergoeding vorderen voor de fout die de [verweerders] hebben begaan door het goed te verkopen aan het echtpaar H., ondanks de verbintenis die zij jegens de [eisers] hadden aangegaan".

Grieven

1. Uit de artikelen 1582 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat de verkoop, zelfs bij onderhandse akte, "tussen partijen is voltrokken, en de koper van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper verkrijgt, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.

Krachtens artikel 1584 van het Burgerlijk Wetboek worden de gevolgen die de koop tussen de partijen teweegbrengt, ongeacht de voorwaarden ervan, geregeld naar de algemene beginselen van de overeenkomsten, en met name de artikelen 1134 en 1135 van het Burgerlijk Wetboek, die de rechter verplichten de verbindende kracht van een overeenkomst te eerbiedigen, door aan die overeenkomst de gevolgen te verbinden die ze, in de uitlegging die hij eraan geeft, tussen de partijen wettig teweegbrengt.

Met toepassing van de artikelen 1101, 1108 en 1589 van het Burgerlijk Wetboek, verbindt de verkoopbelofte de belovende partij onherroepelijk tot uitvoering van de verkoop als de begunstigde te kennen geeft dat hij het goed wil kopen, voor zover er tussen de partijen overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs (Cass., 9 januari 1975, AC 1975, p. 522; Cass., 12 december 1991, AC 1991-92, nr. 198, met conclusie OM in Pas., 1992, I, 284).

Volgens artikel 1603 van het Burgerlijk Wetboek heeft de verkoper twee hoofdverplichtingen : "de door hem verkochte zaak leveren en die vrijwaren". Die tweede verplichting heeft volgens artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek zelf een dubbel voorwerp, waarvan het eerste bestaat in "het ongestoord bezit", voor de koper, "van de verkochte zaak". Volgens artikel 1626 van het Burgerlijk Wetboek betekent dit dat de verkoper verplicht is de koper te vrijwaren "voor de uitwinning die hij ondergaat op het geheel of op een gedeelte van de verkochte zaak, of voor de lasten die iemand beweert op die zaak te hebben, en die bij de koop niet zijn opgegeven", met inbegrip, voegt artikel 1628 van het Burgerlijk Wetboek hieraan toe, van "die welke volgt uit zijn eigen daad".

Met toepassing van zowel de artikelen 1142, 1145,1146, 1150, 1151 en 1184 als van artikel 1630 van het Burgerlijk Wetboek, "heeft de koper, in geval van uitwinning, het recht om van de verkoper schadevergoeding te vorderen", ook, volgens artikel 1633 van het Burgerlijk Wetboek, "indien de verkochte zaak ten tijde van de uitwinning in waarde blijkt te zijn vermeerderd, [...]" van "hetgeen de zaak boven de koopprijs waard is".

Op grond van die wetsbepalingen is de onmogelijkheid, voor de koper, om binnen de overeengekomen termijn de eigendom en het genot van het gekochte goed te verkrijgen, hoewel de verkoop voltrokken is, een grond tot uitvoering van de vrijwaring tegen uitwinning, zelfs als de uitgewonnen koper nog geen bezit van het goed heeft genomen op het ogenblik dat die grond zich voordeed.

Er is immers sprake van rechtsstoornis door toedoen van de verkoper en die door de voormelde bepalingen bestraft wordt, die leidt tot vrijwaring tegen uitwinning door eigen daad, wanneer de verkoper het pand een tweede keer aan een andere persoon verkoopt, die zijn titel vóór de eerste koper doet overschrijven.

2. Het arrest leidt in substantie uit de in het middel aangehaalde vaststellingen af dat "de [eisers], toen zij in hun fax van 16 mei 2004 verklaarden dat zij hun bod wilden ‘afstemmen' op dat van het echtpaar H., bevestigd hebben dat zij akkoord gingen met de prijs en met de zaak, zodat de verkoop van het pand gelegen te ..., ... laan, ..., voltrokken was in de zin van artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek; dat er wat dat betreft nergens sprake is van dubbelzinnigheid, in tegenstelling tot wat de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij wil laten uitschijnen; dat de [eiser], die in zijn brief van 16 mei 2004 naar het telefoongesprek van de vorige dag verwijst, tijdens hetwelk de [tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij hem op de hoogte heeft gebracht van het bod van het echtpaar H., en in die brief ‘ik aanvaard het bod' - en logischerwijze ook ‘de koop is dus voltrokken' - schrijft, immers binnen de overeengekomen termijn het aan de [eiseres] en aan hemzelf toegekende recht van voorrang heeft uitgeoefend, zodat zij als koper voorrang dienden te krijgen boven het echtpaar H.".

Uit die overwegingen blijkt dat het arrest, in de uitlegging die het aan de overeenkomst tussen de partijen geeft, beslist dat de eisers, krachtens de overeen-komst, ten aanzien van de verweerders de echte kopers van het litigieuze pand zijn.

Het arrest wijst niettemin in de in het middel aangehaalde vaststellingen op het volgende :

- "de akte van verkoop van het goed tussen de [verweerders] en het echtpaar H. is ondertekend op 10 oktober 2005 en is de volgende dag overgeschreven in het kantoor van bewaring der hypotheken";

- "de [eisers] hebben intussen, op 6 september 2004, de registratierechten betreffende de verkoop van de eigendom in de ... laan betaald en hebben de brief van 16 mei 2004 waarin [de eiser] schrijft dat hij aanvaardt om het goed voor 2.650.000 euro te kopen, doen registreren, en hebben, bij akte van 17 september 2004, [de verweerders] gedagvaard voor de rechtbank van eerste aanleg te Brussel, teneinde hen (in die stand van de rechtspleging) te doen veroordelen om, op straffe van dwangsom, de authentieke akte van verkoop van het pand in de ...laan te doen verlijden",

- "de [verweerders] hadden, op het ogenblik van de ondertekening van die voorlopige koopovereenkomst (die zij gesloten hadden met het echtpaar H.), reeds definitief beslist om hun verbintenis jegens de [eisers] niet na te komen";

- de verweerders hebben "kennelijk een weinig lovenswaardige ‘strategie' aangewend om de gevolgen van hun akkoord op te schorten, wat bevestigt, als dat nog nodig was, dat zij aan de [eisers] een recht van voorrang hadden toegekend".

Uit die overwegingen blijkt dat de eisers, door toedoen van de verweerders, die het litigieuze pand aan de eisers hebben verkocht, de uitwinning op het geheel van het verkochte goed hebben ondergaan.

De eisers konden zich dus terecht beroepen op de vrijwaring tegen uitwinning in de zin van de artikelen 1625 en 1626 van het Burgerlijk Wetboek teneinde de verweerders te doen veroordelen tot de schadevergoeding die wordt toegekend door de artikelen 1142, 1145, 1146, 1150, 1151, 1184, 1630 en, in het bijzonder, door artikel 1633 van het Burgerlijk Wetboek, die de verkoper verplicht om aan de uitgewonnen koper te betalen wat de zaak "boven de koopprijs" waard is.

Het arrest, dat de vordering verwerpt waarbij de eisers, op grond van de voormelde wetsbepalingen en in het bijzonder artikel 1633 van het Burgerlijk Wetboek, de veroordeling vorderden van de verweerders tot betaling van een bedrag van 1.500.000 euro als vergoeding voor het verlies van de meerwaarde van het pand, om de in het middel aangehaalde redenen, en meer bepaald op grond dat "uitwinning noodzakelijkerwijs het verlies van bezit veronderstelt; dat de [eisers] de [verweerders] in dit geval echter niet kunnen verwijten dat zij hen hebben ‘beroofd' van het litigieuze pand, op grond dat zij het recht van voorrang dat zij hun hadden toegekend niet hebben geëerbiedigd, omdat de [eisers], op het ogenblik dat de [verweerders] het goed definitief hebben verkocht aan het echtpaar H., [...] op rechtsgeldige wijze wel de kopers maar nog niet de eigenaars van dat goed waren; dat, hoewel niet betwist wordt dat de voorlopige koopovereenkomst die het echtpaar H. op 17 mei 2004 ondertekend heeft, de voorwaarden van hun koopaanbod van 15 mei 2004 weergeeft en dat de [eisers], zoals hierboven is gezegd, hun bod aan die voorwaarden hebben aangepast door ze over te nemen, immers was overeengekomen dat het eigendomsrecht pas zou worden overgedragen op het ogenblik dat de authentieke akte verleden werd, wat pas op 17 januari 2005 zou geschieden; dat, aangezien de [eisers] niet zijn uitgewonnen in de zin van de artikelen 1603 en 1625 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, zij niet de in artikel 1633 van dat wetboek bepaalde vergoeding kunnen vorderen", miskent, in de uitlegging die het aan de koopovereenkomst van 16 mei 2004 geeft, de wettelijke gevolgen die deze overeenkomst tussen de partijen teweegbrengt en miskent derhalve de verbindende kracht van die overeenkomst (schending van de artikelen 1101, 1108, 1134, 1135, 1582, 1583, 1584 en 1589 van het Burgerlijk Wetboek) alsook de wettelijke gevolgen van de door de verkoper aan de koper verschuldigde vrijwaring tegen uitwinning door eigen daad, zoals de eisers ze tegen de verweerders hadden aangevoerd (schending van de artikelen 1142, 1145, 1146, 1150, 1151, 1184, 1603, 1625, 1626, 1628, 1630 en 1633 van het Burgerlijk Wetboek).

III. BESLISSING VAN HET HOF

De door de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij tegen het middel opgeworpen grond van niet-ontvankelijkheid: het middel heeft geen belang :

De tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij voert aan dat degene die een recht van voorrang toekent, zich uitsluitend ertoe verbindt het goed aan nie-mand anders dan de begunstigde te verkopen, dat de eisers, aan wie de verweer-ders, volgens het arrest, geen eenzijdige koopbelofte hadden gedaan maar slechts een recht van voorrang hadden toegekend, het litigieuze pand bijgevolg niet heb-ben kunnen kopen door hun bod aan te passen aan de door de verweerders aan-vaarde prijs, zodat de weigering van het arrest om aan de eisers het voordeel van de vrijwaring tegen uitwinning toe te kennen wegens de verkoop van dat pand aan het echtpaar H., naar recht is verantwoord.

Het arrest beslist evenwel, om een reden waarop het middel geen kritiek uitoefent en die het Hof niet kan vervangen door een andere reden zonder zijn bevoegdhe-den te overschrijden, dat "de [eisers], toen zij in hun fax van 16 mei 2004 ver-klaarden dat zij hun bod wilden ‘afstemmen' op dat van het echtpaar H., bevestigd hebben dat zij akkoord gingen met de prijs en met de zaak, zodat de verkoop van het [litigieuze] pand voltrokken was in de zin van artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek".

De grond van niet-ontvankelijkheid kan niet worden aangenomen.

Gegrondheid van het middel

Krachtens artikel 1626 van het Burgerlijk Wetboek is de verkoper, zelfs wanneer bij de koop geen beding omtrent de vrijwaring is gemaakt, van rechtswege ver-plicht de koper te vrijwaren tegen de uitwinning die hij ondergaat op het geheel of op een gedeelte van de verkochte zaak, of tegen de lasten die iemand beweert op die zaak te hebben, en die bij de koop niet zijn opgegeven.

Wanneer, volgens artikel 1630, 4°, van dat wetboek, vrijwaring beloofd is of wanneer dienaangaande niets is bedongen, heeft de koper, in geval van uitwin-ning, het recht om van de verkoper schadevergoeding alsook de wettig gemaakte kosten van de overeenkomst te vorderen.

Artikel 1633 van datzelfde wetboek bepaalt dat, indien de verkochte zaak ten tijde van de uitwinning in waarde blijkt te zijn vermeerderd, zelfs buiten toedoen van de koper, de verkoper verplicht is aan de koper te betalen hetgeen de zaak boven de koopprijs waard is.

Vrijwaring tegen uitwinning, die een gevolg is van de verkoop, is niet uitgesloten bij uitstel van overdracht van de eigendom van de zaak.

Het arrest beslist dat de eisers op 16 mei 2004 het litigieuze pand aan de verweer-ders hebben verkocht, dat die koop voltrokken is en dat de verweerders hetzelfde pand aan het echtpaar H. hebben verkocht krachtens een voorlopige koopovereen-komst die op 17 mei 2004 werd ondertekend en waarvan de authentieke akte werd verleden op 10 oktober 2005 en overgeschreven in het kantoor van bewaring der hypotheken.

Het arrest, dat de eisers het voordeel van de door hen aangevoerde vrijwaring te-gen uitwinning weigert en dat de vordering verwerpt die zij op grond van artikel 1633 van het Burgerlijk Wetboek hadden ingesteld, op grond dat "uitwinning in eender welk feit bestaat, dat uitgaat van de verkoper zelf of van een derde, waar-door de koper de eigendom of het gebruik van de verkochte zaak geheel of gedeel-telijk verliest, [dat] uitwinning noodzakelijkerwijs het verlies van bezit veronder-stelt, [dat] de [eisers] de [verweerders] in dit geval echter niet kunnen verwijten dat zij hen hebben ‘beroofd' van het litigieuze pand, op grond dat zij het recht van voorrang dat zij hun hadden toegekend niet hebben geëerbiedigd, omdat de [ei-sers], op het ogenblik dat de [verweerders] het goed definitief hebben verkocht aan het echtpaar H., [...] op rechtsgeldige wijze wel de kopers maar nog niet de eigenaars van dat goed waren, dat [...] immers was overeengekomen dat het ei-gendomsrecht pas [aan hen] zou worden overgedragen op het ogenblik dat de au-thentieke akte verleden werd, wat pas op 17 januari 2005 zou geschieden", schendt de voornoemde wetsbepalingen.

Het middel is gegrond.

De vordering tot bindendverklaring van het arrest

De eisers oefenen geen kritiek uit op de beslissing die hun vordering tegen de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij niet-gegrond verklaart, en die overigens geen verband houdt met de vernietigde beslissingen.

Zij hebben er dus geen belang bij dat het arrest aan die partij bindend wordt ver-klaard.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden arrest, in zoverre het de vordering die de eisers hebben ingesteld op grond van artikel 1633 Burgerlijk Wetboek niet-ontvankelijk verklaart en in zoverre het uitspraak doet over de kosten, met uitzondering van die van de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij.

Verwerpt de vordering tot bindendverklaring van het arrest.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeel-telijk vernietigde arrest.

Veroordeelt de eisers in de kosten van de tot bindendverklaring van het arrest op-geroepen partij.

Houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Luik.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voor-zitter Christian Storck, raadsheer Didier Batselé, afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, de raadsheren Alain Simon en Michel Lemal, en in openbare terechtzit-ting van 11 oktober 2012 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwe-zigheid van advocaat-generaal Jean Marie Genicot, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van afdelingsvoorzitter Eric Dirix en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De afdelingsvoorzitter,

Vrije woorden

  • Vervanging van redenen

  • Grond van niet-ontvankelijkheid