- Arrest van 7 maart 2013

07/03/2013 - C.12.0129.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Aangezien de tekst van het beding van het bij het cassatieverzoekschrift gevoegde stuk dezelfde is als die welke weergegeven wordt in de conclusies van hoger beroep van de partijen, uit de stukken waarop acht kan worden geslagen blijkt dat de partijen niet hebben aangevoerd dat er verschillende versies van die overeenkomst zouden bestaan en bijgevolg is aangetoond dat de in het middel aangehaalde tekst wel degelijk die is van het stuk dat aan het hof van beroep is overgelegd, is de verklaring waarin bevestigd wordt dat het bij het cassatieverzoekschrift gevoegde stuk eensluidend is met het aan het hof van beroep overgelegde stuk geen noodzakelijke vermelding (1). (1) Zie andersl. concl. O.M. in Pas. 2012, nr. … .

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.12.0129.F

J. L.,

Mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

J.-N. B., advocaat, als curator van het faillissement van de nv Omega Print.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Brussel van 13 oktober 2011.

Advocaat-generaal Jean Marie Genicot heeft op 15 januari 2013 een conclusie neergelegd ter griffie.

Raadsheer Michel Lemal heeft verslag uitgebracht en advocaat-generaal Jean Ma-rie Genicot heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiser voert de volgende middelen aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- De artikelen 1134, 1168, 1175, 1177, 1181, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Het arrest geeft de bewoordingen van artikel 9.8 van de voorlopige koopovereenkomst, betreffende de sanering van de verontreinigde bodem, als volgt weer:

"De partijen verklaren dat zij in kennis zijn gesteld van de voorschriften van het Waals decreet van 1 april 2004 tot sanering van verontreinigde bodems en te herontwikkelen bedrijfsruimtes, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 7 juni 2004, en meer bepaald van de milieuverplichtingen betreffende een grond die als verontreinigd is geïdentificeerd of waarvan een sterk vermoeden bestaat dat hij verontreinigd is of een grond waarop een risico-activiteit wordt of werd uitgeoefend die een verkennend [bodem]onderzoek en, in voorkomend geval, een risico-onderzoek vereist die, eventueel, tot bewarende maatregelen, maatregelen van toezicht, bescherming en behandeling of saneringsmaatregelen kan leiden. De verkoper verklaart, met toepassing van het Waalse decreet: (...).

De partijen komen niettemin overeen dat de verkoper op zijn kosten een bodemonderzoek door de vennootschap Ageco zal laten verrichten; indien vastgesteld wordt dat het verkochte goed verontreinigd is, zal elke verontreiniging die verband houdt met de activiteit van de drukkerij gesaneerd worden door en op kosten van de verkopers, voor zover de saneringskosten een totaalbedrag van 10.000 euro, exclusief de kosten van het onderzoek, niet overschrijden. Deze koop wordt daarenboven gesloten onder de opschortende voorwaarde dat er een andere verontreiniging dan die van de drukkerij wordt vastgesteld en dat er geen verontreiniging wordt vastgesteld die leidt tot saneringskosten van meer dan 10.000 euro".

Het arrest hervormt vervolgens het vonnis van de eerste rechter en zegt voor recht dat de voorlopige koopovereenkomst tussen de naamloze vennootschap Omega Print en de eiser op 9 oktober 2008 niet nietig was en dat de voornoemde overeenkomst ontbonden wordt ten nadele van laatstgenoemde omdat hij een fout heeft begaan door te weigeren de authentieke akte van verkoop te verlijden, en veroordeelt de eiser om aan de verweerder een bedrag van 50.000 euro te betalen, vermeerderd met de interest tegen de opeenvolgende wettelijke interestvoeten vanaf 17 oktober 2008 en tot de kosten, om alle redenen die geacht worden integraal te zijn weergegeven, en inzonderheid om de volgende redenen:

"De eerste rechter heeft terecht gepreciseerd dat het geschil betrekking heeft op de vraag of de opschortende voorwaarde die de partijen in de litigieuze voorlopige koopovereenkomst hebben bedongen, al dan niet is vervuld.

Die vraag moet worden beantwoord door zich te plaatsen op de datum van 9 oktober 2008, d.i. de datum waarop (de eiser), in een brief van zijn raadsman, aanvoerde dat de voorlopige koopovereenkomst nietig was en impliciet maar zeker te kennen gaf dat hij de authentieke akte van verkoop niet wou verlijden.

Welnu, zelfs als ervan wordt uitgegaan dat de partijen bij het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst hebben willen verwijzen naar de toekomstige reglementering ter uitvoering van het Waalse decreet van 1 april 2004 tot sanering van verontreinigde bodems en te herontwikkelen bedrijfsruimtes, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 7 juni 2004, staat het vast dat er op 9 oktober 2008 nog geen enkel uitvoeringsbesluit was bekendgemaakt.

Bijgevolg moet worden achterhaald wat de partijen met het probleem van de mogelijke verontreiniging van de bodem van het litigieuze pand juist van plan waren toen zij, op 10 maart 2008, de voorlopige koopovereenkomst ondertekenden.

De partijen spreken elkaar wat dat betreft tegen.

(De eiser) voert in wezen aan dat het goed geen spoor van verontreiniging mocht vertonen en dat de vennootschap Omega Print desnoods de bodem diende te saneren voor maximaal 10.000 euro, met dien verstande dat, zonder sanering, de verkoop nietig was.

De vennootschap Omega Print - en thans (de verweerder) - voert daarentegen aan dat de verkoop pas nietig werd indien de vennootschap Ageco, na mededeling van haar verslag, tot de slotsom kwam dat het goed dermate verontreinigd was dat werken tot beloop van 10.000 euro niet zouden volstaan om het afdoend te saneren.

De stelling (van de eiser) kan niet worden gevolgd.

Hoewel, inderdaad, niet kan worden betwijfeld dat (de eiser) zich zorgen maakte over de mogelijke verontreiniging van de bodem van het pand dat hij overwoog te kopen, werd de vraag besproken vóór de ondertekening van de voorlopige koop-overeenkomst en kan (hij) dus niet redelijkerwijs volhouden dat hij een goed diende te ontvangen dat geen enkel spoor van verontreiniging vertoonde, aangezien hij in dat geval de nietigheid van de voorlopige koopovereenkomst zou hebben aangevoerd zodra hij in kennis was gesteld van het hoofdverslag van de vennootschap Ageco, wat hij niet heeft gedaan. Integendeel, hij heeft gevraagd - of althans aanvaard - dat de vennootschap Ageco een bijkomende analyse zou ver-richten.

(De eiser) kan zich niet beroepen op een zogezegde ‘leemte in de wetgeving', op grond dat het Waalse decreet van 1 april 2004 niet zou zijn gevolgd door uitvoe-ringsbesluiten, aangezien die toestand op het ogenblik van de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst gekend was en de partijen, indien zij hadden willen verwijzen naar de voorwaarden die in de uitvoeringsbesluiten bepaald zouden worden, dat hadden gepreciseerd binnen het kader van de opschortende voor-waarde, wat zij niet hebben gedaan.

Daarenboven blijkt uit de bevindingen van de vennootschap Ageco - die het ver-trouwen (van de eiser) genoot, zoals blijkt uit het feit dat de partijen haar, na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst, de bodemanalyse hebben toevertrouwd - dat de aangetroffen sporen van verontreiniging niet voortkomen uit de activiteit van de drukkerij maar uit de aanvulgrond die in de bodem werd ont-dekt.

Het hof [van beroep] moet ten slotte erop wijzen dat de vennootschap Ageco, in het besluit van haar verslag en van haar bijkomend verslag, de kandidaat-koper alle mogelijke garanties heeft gegeven om hem gerust te stellen met betrekking tot de sporen van verontreiniging die in de bodem van het verkochte goed waren gevonden, wat, ten slotte, het doel was van de in de voorlopige koopovereenkomst ingevoegde litigieuze voorwaarde. (De eiser) voert in dat opzicht echter geen enkel gegeven aan waaruit blijkt - zelfs indien men zich op de datum van vandaag plaatst - dat het besluit van de vennootschap Ageco ongegrond zou zijn.

Uit de voorgaande vaststellingen en overwegingen volgt dat (de eiser) ten onrechte aanvoert dat de voorlopige koopovereenkomst nietig was omdat er een bodem-verontreiniging was vastgesteld, en dat hij bijgevolg ten onrechte heeft geweigerd de eigendomsoverdracht te voltooien door de authentieke verkoopakte niet te on-dertekenen.

Bijgevolg vordert de naamloze vennootschap Omega Print - en thans (de ver-weerder) - terecht de betaling van 50.000 euro, d.i. het bedrag van de boete die in dit geval is opgelegd bij artikel 11.1 van de voorlopige koopovereenkomst, en moet (de eiser) dus veroordeeld worden tot de betaling van dat bedrag, vermeerderd met de interest, zoals hierna bepaald".

Grieven

Eerste onderdeel

Krachtens de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek dient de rechter de bewijskracht van de akten te eerbiedigen. Hij kan, ter verantwoording van zijn beslissing, aan een akte geen betekenis geven die niet verenigbaar is met de bewoordingen ervan, door daaraan een vermelding of een bewering toe te schrijven die daarin niet voorkomt of een vermelding of een bewering weg te laten die er wel in voorkomt.

De eiser en de failliete naamloze vennootschap Omega Print hebben op 10 maart 2008 een voorlopige koopovereenkomst afgesloten betreffende een industrieterrein in de ... straat te Nijvel. Zij hebben die koop gesloten onder de volgende opschortende voorwaarde (artikel 9.8): "Deze koop wordt daarenboven gesloten onder de opschortende voorwaarde dat er geen andere verontreiniging dan die van de drukkerij wordt vastgesteld en dat er geen verontreiniging door de drukkerij wordt vastgesteld die leidt tot saneringskosten van meer dan tienduizend euro (10.000 euro)".

Bijgevolg was de voorwaarde vervuld en werden de verbintenissen van de partijen opeisbaar als was aangetoond dat er geen andere verontreiniging dan die van de drukkerij was vastgesteld en dat er geen verontreiniging door de drukkerij was vastgesteld die tot saneringskosten van meer dan 10.000 euro kon leiden.

Het arrest beslist dat de opschortende voorwaarde niet dusdanig kan worden uitgelegd dat het verkochte goed volkomen gezond diende te zijn en dus niet het minste spoor van verontreiniging mocht bevatten, en dat de vennootschap Omega Print desnoods het goed voor maximaal 10.000 euro had moeten saneren.

Het arrest beslist impliciet maar zeker dat de ontdekking, op het verkochte terrein, van een verontreiniging die niet voortkomt uit de activiteit van de drukkerij maar uit de aanvulgrond die in de bodem werd aangetroffen, niet verhindert dat de voormelde opschortende voorwaarde was vervuld.

Het arrest geeft zodoende aan artikel 9.8 van de voorlopige koopovereenkomst een uitlegging die niet verenigbaar is met de bewoordingen ervan en herneemt daartoe foutief de bewoordingen van het voormelde artikel 9.8, door een aantal doorslaggevende vermeldingen weg te laten die erin voorkomen, meer bepaald de woorden "l'absence de" vóór het woord "découverte" en het woord "imprimerie" tussen de woorden "pollution" en "engendrant".

Het arrest beslist immers dat artikel 9.8 van de voorlopige koopovereenkomst gesteld is als volgt:

"La vente est en outre faite sous la condition suspensive de la découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution engendrant un coût d'assainissement supérieur à 10.000 euros",

["De koop wordt daarenboven gesloten onder de opschortende voorwaarde dat er een andere verontreiniging dan die van de drukkerij wordt vastgesteld en dat er geen verontreiniging wordt vastgesteld die leidt tot saneringskosten van meer dan 10.000 euro"],

terwijl de juiste tekst van die bepaling de volgende is:

"La présente vente est en outre faite sous la condition suspensive de l'absence de découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution d'imprimerie engendrant un coût d'assainissement supérieur à dix mille euros (10.000 euros)"

["Deze koop wordt daarenboven gesloten onder de opschortende voorwaarde dat er geen andere verontreiniging dan die van de drukkerij wordt vastgesteld en dat er geen verontreiniging door de drukkerij wordt vastgesteld die leidt tot sane-ringskosten van meer dan tienduizend euro (10.000 euro)"].

Het arrest miskent bijgevolg de bewijskracht van de voorlopige koopovereenkomst en schendt de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek.

Tweede onderdeel

Luidens artikel 1134, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek strekken alle over-eenkomsten die wettig zijn aangegaan, degenen die deze hebben aangegaan tot wet.

Artikel 1168 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een verbintenis voorwaardelijk is wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft.

Artikel 1181, eerste tot derde lid, van hetzelfde wetboek bepaalt dat een verbintenis die onder een opschortende voorwaarde wordt aangegaan, die is welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad maar aan partijen nog onbekend is en dat, in het eerste geval, de verbintenis niet uitgevoerd kan worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad terwijl, in het tweede geval, de verbintenis haar gevolgen heeft met ingang van de dag waarop zij is aangegaan.

Artikel 1175 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat iedere voorwaarde vervuld moet worden op zodanige wijze als partijen het waarschijnlijk gewild en verstaan hebben.

Artikel 1177 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat wanneer een verbintenis is aangegaan onder voorwaarde dat een gebeurtenis binnen een bepaalde tijd niet zal plaatshebben, en indien er geen tijd is bepaald, die voorwaarde eerst is vervuld wanneer het zeker is dat de gebeurtenis niet zal plaatshebben.

In dit geval hebben de eiser en de failliete vennootschap Omega Print op 10 maart 2008 een koopovereenkomst afgesloten betreffende een industrieterrein in de ... straat te Nijvel. Zij hebben die koop gesloten onder de volgende opschortende voorwaarde (artikel 9.8) : "De koop wordt daarenboven gesloten onder de opschortende voorwaarde dat er geen andere verontreiniging dan die van de drukkerij wordt vastgesteld en dat er geen verontreiniging door de drukkerij wordt vastgesteld die leidt tot saneringskosten van meer dan tienduizend euro (10.000 eu-ro)".

Bijgevolg was de voorwaarde vervuld en werden de verbintenissen van de partijen opeisbaar als was aangetoond dat er geen andere verontreiniging dan die van de drukkerij was vastgesteld en dat er geen verontreiniging door de drukkerij was vastgesteld die tot saneringskosten van meer dan 10.000 euro kon leiden.

Uit de in het arrest vermelde omstandigheid dat de vennootschap Ageco de eiser alle garanties heeft geboden om hem gerust te stellen met betrekking tot de sporen van verontreiniging die in de bodem van het verkochte goed zijn vastgesteld, kan geenszins worden afgeleid dat de opschortende voorwaarde zou zijn vervuld.

Het arrest beslist dat de opschortende voorwaarde te dezen is vervuld, zodat de ei-ser zich op 9 oktober 2008 niet kon beroepen op de nietigheid van de voorlopige koopovereenkomst en dat hij, door te weigeren de authentieke akte van verkoop te verlijden, de overeenkomst zelf heeft ontbonden, terwijl er op het verkochte terrein sporen van verontreiniging zijn ontdekt die niet voortkwamen uit de activiteit van de drukkerij. Het arrest verantwoordt zijn beslissing aldus niet naar recht en schendt alle in het middel bedoelde wettelijke bepalingen, met uitzondering van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

Ontvankelijkheid

Over de door het openbaar ministerie tegen het onderdeel opgeworpen grond van niet-ontvankelijkheid: de akte waarvan de bewijskracht zou zijn miskend, is bij het cassatieberoep gevoegd zonder dat daarin is verklaard dat zij overeenstemt met het aan de feitenrechter overgelegde stuk:

Het onderdeel verwijt het arrest dat het de bewijskracht van een beding in artikel 9.8 van de litigieuze voorlopige koopovereenkomst miskent, waarin bepaald wordt dat de koop onder opschortende voorwaarde wordt gesloten.

De tekst van het beding in de kopie van de voorlopige koopovereenkomst, die bij het cassatieberoep is gevoegd, is dezelfde als die welke weergegeven wordt in de conclusie van hoger beroep, zowel door de eiser als door de vennootschap Omega, waarvan de verweerder de curator is. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat de partijen niet hebben aangevoerd dat er verschillende versies van die overeenkomst zouden bestaan.

Bijgevolg is aangetoond dat de in het middel aangehaalde tekst wel degelijk die is van de voorlopige koopovereenkomst die aan het hof van beroep is overgelegd.

In die omstandigheden is de verklaring waarin bevestigd wordt dat het bij het cas-satieberoep gevoegde stuk overeenstemt met het aan het hof van beroep overge-legde stuk, geen noodzakelijke vermelding.

De grond van niet-ontvankelijkheid kan niet worden aangenomen.

Gegrondheid

Het arrest stelt vast dat de vennootschap, waarvan de verweerder curator is, bij voorlopige koopovereenkomst van 10 maart 2008 aan de eiser een industrieterrein te Nijvel heeft verkocht en dat artikel 9.8 van die overeenkomst, betreffende de sanering van de verontreinigde bodem, bepaalt dat "la vente est en outre faite sous la condition suspensive de la découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution impri-merie engendrant un coût d'assainissement supérieur à 10.000 euros" ["de koop wordt daarenboven gesloten onder de opschortende voorwaarde dat er een andere verontreiniging dan die van de drukkerij wordt vastgesteld en dat er geen veront-reiniging wordt vastgesteld die leidt tot saneringskosten van meer dan 10.000 eu-ro"].

Uit de voorlopige koopovereenkomst van 10 maart 2008 blijkt dat, volgens de in artikel 9.8 van die overeenkomst bepaalde opschortende voorwaarde, "la vente est en outre faite sous la condition suspensive de l'absence de découverte de tous au-tres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution imprimerie engendrant un coût d'assainissement supé-rieur à 10.000 euro" ["de koop wordt daarenboven gesloten onder de opschorten-de voorwaarde dat er geen andere verontreiniging dan die van de drukkerij wordt vastgesteld en dat er geen verontreiniging door de drukkerij wordt vastgesteld die leidt tot saneringskosten van meer dan tienduizend euro (10.000 euro)"].

Het arrest herneemt dus foutief het voormelde beding, door de woorden "l'absence de" vóór het woord "découverte" en het woord "imprimerie" tussen de woorden "pollution" en "engendrant" weg te laten.

Het arrest, dat aldus in artikel 9.8 van de voorlopige koopovereenkomst een ver-melding weglaat die er wel in voorkomt, miskent de bewijskracht van die over-eenkomst.

Het onderdeel is gegrond.

Overige grieven

Er bestaat geen grond tot onderzoek van het tweede onderdeel van het middel, dat niet kan leiden tot ruimere cassatie.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden arrest, behalve in zoverre dat arrest het hoger beroep ont-vankelijk verklaart.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeel-telijk vernietigde arrest.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Luik.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afde-lingsvoorzitter Albert Fettweis, de raadsheren Martine Regout, Michel Lemal, Marie-Claire Ernotte en Sabine Geubel, en in openbare terechtzitting van 7 maart 2013 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, in aanwezigheid van advocaat-generaal Jean Marie Genicot, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Antoine Lievens en over-geschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Middel dat de miskenning van de bewijskracht van de akten aanvoert

  • Ontvankelijkheid

  • Stuk overgelegd aan het hof van beroep

  • Overeenstemming

  • Eensluidendverklaring

  • Vermeldingen