- Arrest van 28 juni 2013

28/06/2013 - C.12.0439.N

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Conclusie van advocaat-generaal Van Ingelgem.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.12.0439.N

JC DECAUX BILLBOARD nv, met zetel te 1000 Brussel, Groendreef 50,

eiseres,

vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de eiseres woonplaats kiest,

tegen

1. 'T SEREEN BOSCH nv, met zetel te 8300 Knokke-Heist, Prins Filiplaan 49,

verweerster,

vertegenwoordigd door mr. Martin Lebbe, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Louizalaan 106, waar de verweerster woonplaats kiest,

2. B.V.,

verweerder,

mede inzake

1. J.V.H.,

eerste tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij,

2. G.M.,

tweede tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij,

3. G.I.,

derde tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Gent van 6 april 2002.

Advocaat-generaal André Van Ingelgem heeft op 14 mei 2013 een schriftelijke conclusie neergelegd.

Raadsheer Bart Wylleman heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. FEITEN

Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat:

- de echtgenoten V.H.-M bij notariële akte van 23 maart 1998 de onverdeelde helft van de scheidingsmuur deel uitmakend van het gebouw gelegen te (...) te Gent, verkochten aan de verweerster;

- de echtgenoten V.H.-M. bij notariële akte van 20 mei 1998 de woning gelegen aan de (...) te Gent verkochten aan de verweerder;

- de verweerster op 17 juli 1998 met de rechtsvoorganger van de eiseres een huurovereenkomst heeft afgesloten om reclamepanelen aan te brengen op de zijgevel, voor een periode van negen jaar, bij gebrek aan opzegging stilzwijgend hernieuwbaar voor dezelfde periode;

- de verweerder op 2 december 2006 op zijn beurt met de eiseres een huurcon-tract heeft afgesloten om op dezelfde zijgevel reclamepanelen aan te brengen;

- de verweerster bij gebrek aan opzegging van de huurovereenkomst verder aan-spraak maakt op de betaling van de huurgelden door de eiseres;

- het bestreden vonnis voor recht zegt dat de huurovereenkomst van 17 juli 1998 tussen de verweerster en de eiser nog steeds van kracht is en de eiseres veroor-deelt tot de betaling van de gevorderde huurgelden;

- het bestreden vonnis de vrijwaringsvordering van de eiseres tegen de verweer-der, heeft afgewezen.

IV. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Artikel 1165, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat overeenkomsten alleen gevol-gen teweeg brengen voor de contracterende partijen. Zij brengen aan derden geen nadeel toe en strekken hen slechts tot voordeel in het geval voorzien bij artikel 1121 Burgerlijk Wetboek.

2. Artikel 577-2, § 5, tweede lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat elke mede-eigenaar daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan ver-richten.

3. Artikel 577-2, § 6, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat andere daden van beheer alsmede daden van beschikking, om geldig te zijn, met medewerking van alle me-de-eigenaars moeten geschieden.

Deze regel betreft enkel de verhouding tussen de mede-eigenaars onderling en niet de verhouding tussen de mede-eigenaars en derden, die beheerst blijven door het gemeen recht. De miskenning ervan wordt niet gesanctioneerd met de ongeldig-heid van de overeenkomst, maar met de niet-tegenwerpbaarheid ervan aan de an-dere mede-eigenaars.

4. Het verhuren aan derden van de onverdeelde eigendom is in beginsel noch een daad van behoud, noch een daad van voorlopig beheer in de zin van artikel 577-2, § 5, Burgerlijk Wetboek. In beginsel is daartoe de medewerking van alle mede-eigenaars vereist.

5. Uit de voormelde wetsbepalingen volgt dat wanneer één van de mede-eigenaars met een derde een huurovereenkomst sluit met betrekking tot een on-verdeeld goed, deze huurovereenkomst niet ongeldig is, maar enkel niet kan wor-den tegengeworpen aan de andere mede-eigenaars.

Wanneer meerdere mede-eigenaars elk afzonderlijk met dezelfde derde een huur-overeenkomst sluiten met betrekking tot een onverdeeld goed, zijn deze verschil-lende huurovereenkomsten geldig en is de huurder in beginsel gehouden om elk van deze overeenkomsten na te komen.

De ondeelbare aard van de huurovereenkomst staat hieraan niet in de weg. Deze houdt enkel in dat wanneer een huurovereenkomst door meerdere huurders of ver-huurder wordt afgesloten, de uit deze huurovereenkomst voortvloeiende ondeelbare rechten door deze huurders of verhuurders samen moeten uitgeoefend worden op straffe van ongeldigheid van de verrichte handeling.

In zoverre het onderdeel uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt het naar recht.

6. Anders dan waarvan het onderdeel uitgaat, steunen de appelrechters hun be-slissing dat de eiseres voor de periode vanaf 1 januari 2007 zowel aan de verweer-ster als aan de verweerder huur moet betalen niet op het gezag van gewijsde van het vonnis van de vrederechter van het eerste kanton te Gent van 29 december 2000 of van het vonnis van de vrederechter van het kanton Zandhoven van 22 de-cember 1998, maar op eigen redenen.

Het onderdeel mist in zoverre feitelijke grondslag.

Tweede onderdeel

Ontvankelijkheid

7. De verweerster werpt een grond van niet-ontvankelijkheid op: het middel is nieuw omdat de eiseres voor de appelrechters geen vrijwaringsvordering heeft in-gesteld op basis van een rechtsstoornis uitgaande van de verweerster, maar zij haar vrijwaringsvordering heeft gesteund op de artikelen 1382, 1383 en 1134, derde lid, Burgerlijk Wetboek.

8. De eiseres heeft ter ondersteuning van haar tegen de verweerder gerichte vordering in vrijwaring onder meer aangevoerd dat, indien de verweerster eigenaar is van de muur, dit tot gevolg heeft dat de verweerder haar niet het rustig genot over de muur heeft verschaft.

9. De verbintenis van de verhuurder om de huurder te vrijwaren voor rechts-stoornissen uitgaande van derden, is een aspect van diens verbintenis om de huur-der het rustig genot van het gehuurde goed te verschaffen.

De eiseres heeft aldus, hoewel zij de artikelen 1726 en 1727 Burgerlijk Wetboek niet uitdrukkelijk heeft aangehaald, ter ondersteuning van haar vordering in het bijzonder feiten aangevoerd die, volgens het onderdeel, de toepassing van deze wetsbepalingen vereisen.

Het onderdeel, dat schending aanvoert van wetsbepalingen die de rechter, gelet op diens verplichting om het recht toe te passen op de in het bijzonder ter ondersteuning van de vordering aangevoerde feiten, had moeten toepassen, is niet nieuw.

De grond van niet-ontvankelijkheid moet worden verworpen.

Gegrondheid

10. Artikel 1719, 3°, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder, uit de aard van het contract en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht is de huurder het rustig genot van het verhuurde goed te doen hebben zolang de huur duurt.

Krachtens de artikelen 1726 en 1727 Burgerlijk Wetboek, is de verhuurder ertoe gehouden de huurder te vrijwaren voor rechtsstoornissen uitgaande van derden.

Hieruit volgt dat de verhuurder de huurder moet vrijwaren wanneer een derde be-weert een zakelijk of een persoonlijk recht te bezitten op het verhuurde goed en dit recht afbreuk doet aan het rustig genot van de huurder. Dit is het geval wan-neer een derde, met wie de huurder voorheen een huurovereenkomst heeft afge-sloten, voorhoudt dat deze huurovereenkomst nog steeds van kracht is en betaling vordert van de huur.

11. De appelrechters stellen vast dat:

- de eiseres op 17 juli 1998 een huurovereenkomst heeft gesloten met de ver-weerster met betrekking tot de zijgevel van de woning van het pand te Gent, (...) aan een huurprijs van 50.000 frank per maand, jaarlijks te indexeren;

- de eerste negenjarige periode verstreek op 1 juli 2007 en de huur stilzwijgend werd verlengd voor een nieuwe periode van negen jaar, derhalve tot 1 juli 2016, zodat het huurcontract tussen de eiseres en de verweerster nog steeds van kracht is;

- de eiseres op 2 december 2006 met verweerder een huurcontract afsloot met betrekking tot dezelfde zijgevel met ingang van 1 januari 2007 aan een huur-prijs van 15.000,00 euro per jaar;

- de verweerster op basis van de huurovereenkomst van 17 juli 1998 betaling vordert van de onbetaalde huur vanaf 1 januari 2007.

12. Door in die omstandigheden te oordelen dat de verweerder als verhuurder heeft voldaan aan zijn contractuele verplichting om aan de eiseres het rustig genot van de gevel te verschaffen op grond dat de eiseres altijd gebruik heeft kunnen maken van de gevel om er reclamepanelen aan te hangen en door ondermeer op die grond de vrijwaringsvordering van de eiseres tegen de verweerder integraal te verwerpen, schenden de appelrechters de artikelen 1719, 3°, 1726 en 1727 Bur-gerlijk Wetboek.

Het middel is gegrond.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het de vrijwaringsvordering van de ei-seres tegen de verweerder als ongegrond heeft afgewezen en in zoverre het de ei-seres heeft veroordeeld tot de gerechtskosten van de verweerder.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeel-telijk vernietigde vonnis.

Veroordeelt de eiseres tot de kosten gevallen aan de zijde van de verweerster.

Houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrech-ter.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Dender-monde, rechtszitting houdende in hoger beroep.

Verklaart het arrest bindend aan de tot bindendverklaring opgeroepen partijen.

Bepaalt de kosten voor de eiseres op 993,48 euro en voor de eerste verweerster op 2202,86 euro.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samen-gesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Eric Stassijns, en de raadsheren Beatrijs Deconinck, Koen Mestdagh en Bart Wylle-man, en in openbare rechtszitting van 28 juni 2013 uitgesproken door afdelings-voorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal André Van Ingel-gem, met bijstand van griffier Johan Pafenols.

J. Pafenols

B. Wylleman

K. Mestdagh

B. Deconinck

E. Stassijns

E. Dirix

Vrije woorden

  • Mede-eigendom

  • Onverdeeld goed

  • Huurovereenkomst door één van de mede-eigenaars met een derde