- Arrest van 18 oktober 2013

18/10/2013 - C.12.0209.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
De vereniging van mede-eigenaars kan in rechte optreden met het oog op het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen; het goede beheer van het gebouw kan daden van beschikking impliceren.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.12.0209.F

1. BELGIAN BUILDING AND PROMOTION COMPANY nv,

2. INTERNATIONAL BUILDING ORGANISATION nv,

Mr. Paul Wouters, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

1. ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VER-SAILLES VI,

Mr. Caroline De Baets, advocaat bij het Hof van Cassatie,

2. ARCHI DS sprl,

(...)

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Brussel van 15 september 2011.

Raadsheer Didier Batselé heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Thierry Werquin heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eiseressen voeren een middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 577-5, inzonderheid § 3, en 577-9, inzonderheid § 1 (zoals het van kracht was vóór de wijziging ervan bij de wet van 2 juni 2010), van het Burger-lijk Wetboek;

- de artikelen 17 en 18 van het Gerechtelijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Het arrest hervormt de beroepen vonnissen, verklaart de tussenkomst van de eerste verweerster ontvankelijk en ten dele gegrond, en veroordeelt de eiseressen deswege om haar de bedragen die vermeld staan op pagina 44 et 45, alsook de kosten van de beide aanleggen te betalen, dit om de onderstaande redenen:

"Krachtens artikel 577-9 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd door de wet van 30 juni 1994, heeft de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid en is zij bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder;

Het doel van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uitsluitend in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen (artikel 577-5, § 3, van het Burgerlijk Wetboek);

Hoewel zij geen eigenaar is van de gemeenschappelijke delen, neemt zij het beheer ervan op zich en de goede staat ervan is één van de specifieke doeleinden waarvoor de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid heeft verkregen;

De aansprakelijkheidsvordering die zij instelt tegen de projectontwikkelaars en de aannemers wegens de toestand van de gemeenschappelijke delen is dus ontvanke-lijk, gelet op de doelstellingen van de wetgever van 1994;

Ten overvloede, dient opgemerkt dat, gelet op het feit dat er over deze kwestie twee tegenstrijdige stromingen in de rechtspraak en de rechtsleer bestaan, de intenties van de wetgever onlangs werden verduidelijkt door de toevoeging in artikel 577-9, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, van een alinea die vermeldt dat de vereniging van mede-eigenaars het recht heeft om in rechte op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen en dat zij geacht wordt de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen; Daaruit volgt dat de vereniging van mede-eigenaars [...] hoedanigheid en belang heeft om in rechte op te treden en dat het vonnis van 15 september 2006 gewijzigd wordt in zoverre het de door die vereniging ingestelde rechtsvordering niet-ontvankelijk verklaart."

Grieven

Volgens de artikelen 17 en 18 van het Gerechtelijk Wetboek wordt degene die een rechtsvordering instelt geacht hoedanigheid en belang daartoe te hebben. Die voorwaarden moeten vervuld zijn op het ogenblik dat de rechtsvordering wordt ingesteld.

Volgens artikel 577-9, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, zoals het van kracht was vóór de wijziging ervan door de wet van 2 juni 2010, heeft de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid en hoedanigheid om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.

Volgens artikel 577-5, § 3, van het Burgerlijk Wetboek bestaat het doel van de vereniging van mede-eigenaars echter uitsluitend in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen in mede-eigendom; de omvang van haar recht om in rechte op te treden moet worden beoordeeld volgens haar doel.

Dienaangaande moet erop gewezen worden dat de vereniging van mede-eigenaars geen eigenaar is van het gebouw of van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Zij heeft bijgevolg geen contractuele band met de aannemer. Bijgevolg heeft zij hoedanigheid noch belang om een aansprakelijkheidsvordering in te stellen tegen de projectontwikkelaar of de aannemer wegens de toestand van de gemeenschappelijke delen van het gebouw waarvan zijn geen eigenaar is of wordt.

In deze zaak blijkt uit het arrest dat de rechtsvordering van de eerste verweerster, waarvan het voorwerp meer in detail wordt omschreven op pagina 15 e.v. van het arrest, in essentie, ertoe strekte de eiseressen te doen veroordelen tot betaling van bedragen die, naar gelang van het geval, 100, 75 of 50 pct. bedroegen van de herstelwerkzaamheden aan bepaalde gemeenschappelijke delen van het gebouw, evenals van schadevergoeding wegens genotsderving.

Daaruit volgt dat het arrest, dat beslist dat de rechtsvordering van de vereniging van mede-eigenaars, hier de eerste verweerster, tegen de eiseressen ontvankelijk (en ten dele gegrond) is de artikelen 17 en 18 van het Gerechtelijk Wetboek alsook de artikelen 577-5, inzonderheid § 3, en 577-9, inzonderheid § 1 (zoals het van kracht was voor de wijziging ervan door de wet van 2 juni 2010), van het Burgerlijk Wetboek schendt, in zoverre de vereniging van mede-eigenaars geen eigenaar is van de gemeenschappelijke delen van het gebouw en de ingestelde rechtsvordering niet valt onder het soort handelingen van bestuur en beheer als bedoeld in artikel 577-5, § 3, van het Burgerlijk Wetboek (schending van laatstgenoemde bepaling).

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Artikel 577-5, § 1, eerste lid, Burgerlijk Wetboek verleent de vereniging van me-de-eigenaars rechtspersoonlijkheid wanneer de wettelijke voorwaarden vervuld zijn.

Artikel 577-5, § 3, van dat wetboek bepaalt dat vereniging van mede-eigenaars geen ander vermogen kan hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwe-zenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.

Krachtens artikel 577-9, § 1, eerste lid, van dat wetboek is de vereniging van me-de-eigenaars bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.

Uit die bepalingen volgt dat de vereniging van mede-eigenaars in rechte kan op-treden met het oog op het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.

De parlementaire voorbereiding van de wet vermeldt dat het goede beheer van het gebouw daden van beschikking kan inhouden.

Het arrest dat oordeelt dat de vereniging van mede-eigenaars, hoewel zij geen "eigenaar is van de gemeenschappelijke delen, toch het beheer ervan uitoefent, en dat de goede staat ervan één van de specifieke doeleinden is waarvoor de vereni-ging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid heeft verkregen", dat "de aan-sprakelijkheidsvordering die zij instelt tegen de projectontwikkelaars en de aan-nemers wegens de toestand van de gemeenschappelijke delen dus ontvankelijk is, gelet op de doelstellingen van de wetgever van 1994", en dat "ten overvloede, dient opgemerkt dat, gelet op het feit dat er over deze kwestie twee tegenstrijdige stromingen in de rechtspraak en de rechtsleer bestaan, de intenties van de wetgever onlangs werden verduidelijkt door de toevoeging in artikel 577-9, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, van een alinea die vermeldt dat de vereniging van mede-eigenaars het recht heeft om in rechte op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen en dat zij geacht wordt de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen", verantwoordt naar recht zijn beslissing dat "de vereniging van mede-eigenaars [...] hoedanigheid en belang heeft om in rechte op te treden en dat het vonnis van 15 september 2006 gewijzigd wordt in zoverre het de door die vereniging ingestelde rechtsvordering niet-ontvankelijk verklaart."

Het middel kan niet worden aangenomen.

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiseressen tot de kosten.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voor-zitter Christian Storck, raadsheer Christian Storck, afdelingsvoorzitter Albert Fet-tweis, de raadsheren Martine Regout Marie-Claire Ernotte, en in openbare te-rechtzitting van 18 oktober 2013 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Thierry Werquin, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van Koenraad Moens en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Mede-eigendom

  • Vereniging van mede-eigenaars

  • Bekwaamheid om in rechte op te treden