- Arrest van 18 november 2013

18/11/2013 - C.12.0442.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Conclusie van advocaat-generaal Genicot.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.12.0442.F

G. V.,

Mr. Kirkpatrick, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

1. M. D. e.a.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoge beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Doornik van 17 januari 2011.

Advocaat-generaal Jean-Marie Genicot heeft op 8 oktober 2013 ter griffie een schriftelijke conclusie neergelegd.

De zaak is bij beschikking van 9 oktober 2013 door de eerste voorzitter verwezen naar de derde kamer.

Raadsheer Michel Lemal heeft verslag uitgebracht en advocaat-generaal Jean-Marie Genicot heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eiseres voert in haar verzoekschrift twee middelen aan die luiden als volgt:

(...)

Tweede middel

Geschonden wettelijke bepalingen

- artikelen 1377, eerste lid, 1728quater en 2273 van het Burgerlijk Wetboek;

- artikel 7, § 1 van de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder ingevoegd in afdeling 2 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II van het Burgerlijk Wetboek bij artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur;

- algemeen rechtsbeginsel volgens hetwelk afstand van recht strikt moet worden uitgelegd en slechts uit feiten die voor geen andere interpretatie vatbaar zijn kan worden afgeleid.

Aangevochten beslissingen

Het bestreden vonnis heeft de in het eerste middel uiteengezette vaststellingen ge-daan

en beslist dat "wat betreft de vordering omtrent de huurindexeringen - of verhogingen, erop moet gewezen worden dat het enkel om huurverhogingen kan gaan" en aangenomen dat "de schier jaarlijkse huurverhogingen tussen 1991 en 2003 inderdaad zijn gebeurd met schending van artikel 7 van de wet van 20 februari 1991",

en verklaart met bevestiging van het vonnis van de eerste rechter, de vordering van de eiseres betreffende de huurverhogingen niet ontvankelijk en veroordeelt de eiseres in de kosten.

Het bestreden vonnis grondt deze beslissing op de volgende redenen:

"De eiseres steunt haar terugvordering van het onverschuldigd betaalde op artikel 1728quater van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt volgende in acht te nemen vormvereisten : met name een verzoek dat aan de verhuurder dient te worden verzonden bij ter post aangetekende brief; - de korte verjaringstermijn van één jaar vanaf de verzending bij ter post aangetekende brief; - de opeisbaarheid die beperkt is tot de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dit verzoek voorafgaan. De vrederechter heeft dat bezwaar niet ontvankelijk verklaard wegens het ontbreken van een aangetekend schrijven; (...) hij heeft niet aangenomen dat de oproep tot verzoening en de verschijning voor hem op 19 mei 2005 gelijkgesteld konden worden met de vormvereiste van een aangetekend schrijven. (...) De eiseres toont niet aan dat de oproep tot verzoening de wettelijke formaliteit van de aangetekende brief kan vervangen, zelfs indien kan aangenomen worden dat het beoogde doel, met name de verhuurder op de hoogte brengen van haar aanspraken, bereikt is. De rechtbank beschikt, overigens, niet over de oproep tot verzoening of over het proces-verbaal van niet-verzoening, die stukken zijn niet overgelegd. Indien zou moeten aangenomen worden dat de formaliteit vervuld is, schaart de rechtbank zich achter het middel van de verdedigers dat de relatieve nietigheid van de huurverhoging gedekt is door de vrijwillige uitvoering van de eiseres. Indien de beschermde partij, immers, de nietigheid niet aanvoert, bevestigt ze de akte die, ondanks zijn eventuele nietigheid, uitwerking heeft alsof hij van bij het begin regelmatig was (...). Daaruit volgt in dit geval dat de houding van de eiseres slechts uitgelegd kan worden door haar wil om te bevestigen dat: - zij ook na het verstrijken van de termijn op 14 juli 1996 het gehuurde goed blijft bewonen, hoewel haar huur reeds werd verhoogd in 1991, 1992, 1993, 1995 en 1996; - zij het goed blijft betrekken ook nadat de opzegging van de huur haar op 11 april 1999 betekend werd, wetende dat de huur jaarlijks verhoogd werd tussen 1997 en 1999, - zij deze verhogingen nooit heeft betwist (geen enkel schrijven wordt getoond) gedurende de 18 opeenvolgende jaren waarin zij het goed betrokken heeft".

Grieven

Eerste onderdeel

Artikel 7 van de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder ingevoegd in het Burgerlijk Wetboek bij artikel 2 van de voornoemde wet van 20 februari 1991 bepaalt de wijze waarop huurverhogingen mogen plaatsvinden. Gevorderde en betaalde huurverhogingen in strijd met die regels zijn onverschuldigd en moeten krachtens artikel 1377, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek worden terugbetaald.

Artikel 1728quater, § 1, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: "Indien de huurder meer betaald heeft dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is moet hem het teveel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dit verzoek dient aan de verhuurder te worden verzonden bij ter post aangetekende brief. De teruggave kan evenwel slechts geëist worden voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dit verzoek voorafgaan. De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een termijn van één jaar, zoals bepaald in artikel 2273". Volgens artikel 2273, tweede lid van dit wetboek "verjaart de rechtsvordering van de huurders tot teruggave van het te veel betaalde door verloop van een jaar vanaf de verzending van het verzoek bepaald bij artikel 1728quater".

Volgens artikel 1728quater, § 1 van het Burgerlijk Wetboek moet de huurder die wenst het onverschuldigd betaalde tijdens de duur van de huurovereenkomst terugbetaald te krijgen een ter post aangetekende brief te sturen; dat is een dwingende bepaling in het voordeel van de verhuurder, wat inhoudt dat de contractpartijen de huurder niet geldig kunnen vrijstellen van die vormvereiste die het recht van de huurder om het onverschuldigde terug te vorderen in de tijd beperkt. Die vormvereiste kan, echter, vervangen worden door een andere vormvereiste die de verhuurder dezelfde waarborgen biedt. De oproep van de verhuurder tot verzoening voor de vrederechter omtrent een verzoek tot te-rugbetaling van het onverschuldigd betaalde biedt dezelfde waarborg als het sturen van een aangetekende brief, in het bijzonder wanneer de verhuurder de verzoeningszitting bijwoont en er een proces-verbaal van niet-verzoening tekent.

Te dezen stelt het bestreden vonnis vast, met verwijzing naar de uiteenzetting van de feiten en het voorwerp van de vordering in het vonnis van de eerste rechter, dat de verweerders opgeroepen zijn op de verzoeningszitting van de vrederechter van 19 mei 2005 "waarop een proces-verbaal van niet-verzoening werd getekend met betrekking tot de vordering tot terugbetaling van de onroerende voorheffingen die de eiseres tussen 1991 en 2005 betaald heeft en tot het onderzoek van de indexeringen". Het bestreden vonnis stelt weliswaar vast dat de oproep tot verzoening en het proces-verbaal van niet-verzoening niet overgelegd zijn, maar neemt toch aan "dat het beoogde doel, met name de verhuurder op de hoogte stellen van [de aanspraken van de huurder], bereikt is".

Het bestreden vonnis kon, aldus, niet de vordering tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huurverhogingen niet ontvankelijk verklaren op grond dat de eiseres de verweerders geen aangetekende brief als bedoeld in artikel 1728quater, § 1 van het Burgerlijk Wetboek hebben gestuurd, aangezien de eiseres hen had opgeroepen in verzoening om haar aanspraken kenbaar te maken.

Het bestreden vonnis schendt, aldus, de artikelen 1377, eerste lid, 1728quater, § 1, 2273 van het Burgerlijk Wetboek en 7 van de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder.

(...)

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Tweede middel

Eerste onderdeel

Krachtens de artikelen 1728quater, § 1, en 2273, tweede lid, Burgerlijk Wetboek dient de huurder die de terugbetaling wenst te verkrijgen van wat hij meer betaald heeft dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is dit ver-zoek aan de verhuurder te verzenden bij ter post aangetekende brief; de teruggave kan evenwel slechts geëist worden voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dit verzoek voorafgaan en de rechtsvordering tot teruggave van deze bedragen verjaart door verloop van een jaar vanaf de verzen-ding van die aangetekende brief.

Uit deze bepalingen volgt niet enkel dat het verzenden van het verzoek bij ter post aangetekende brief de verhuurder wil inlichten over de aanspraken van de huur-der, maar ook dat daardoor de verjaringstermijn van de vordering tot terugvorde-ring van het onverschuldigde begint te lopen.

De vormvereiste is opgelegd in het belang van de verhuurder en kan dus niet wor-den vervangen door een handeling die niet dezelfde uitwerking heeft, zoals het oproepen van de verhuurder tot verzoening voor de bevoegde vrederechter.

Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting faalt naar recht.

(...)

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het uitspraak doet over de vordering be-treffende de terugbetaling van de onroerende voorheffingen en over de kosten.

Verwerpt het cassatieberoep voor het overige.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeel-telijk vernietigde vonnis.

Veroordeelt de eiseres tot de helft van de kosten en houdt de andere helft aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Bergen, rechtszitting houdend in hoger beroep.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door voor-zitter Christian Storck, de raadsheren Didier Batselé, Alain Simon, Mireille Delange en Michel Lemal, en in openbare terechtzitting van 18 november 2013 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Jean Marie Genicot, met bijstand van griffier Lutgarde Body.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Antoine Lievens en over-geschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Huurder

  • Onverschuldigd betaalde

  • Vordering tot terugbetaling

  • Vormvereisten

  • Aangetekende brief

  • Uitwerking

  • Vordering tot teruggave

  • Verjaring